Nowelizacja Rekomendacji S zobowiązywać będzie banki komercyjne, aby do końca czerwca 2021 r. (banki spółdzielcze do 31 grudnia 2022 r.) wprowadzi do swojej oferty również kredyty hipoteczne oparte na stałej stopie procentowej lub na okresowo stałej.
Czy stała stopa procentowa będzie miała znaczenie dla kredytobiorcy i zwiększy chęć zakupu nieruchomości? Z pewnością zakup mieszkania lub domu na kredyt z oprocentowaniem stałym – w przeciwieństwie do oprocentowania zmiennego – stanie się mniej ryzykowny. Pomimo, że obecnie obowiązujące stopy procentowe utrzymują się na bardzo niskim poziomie, co ma przełożenie na niską ratę kredytu, to nie oznacza wcale, że tak będzie w kolejnych latach. Rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.
Obecnie na rynku polskim, kredyty hipoteczne oferowane są prawie w 100% ze zmiennym oprocentowaniem, oznacza to, że należy wziąć pod uwagę ryzyko zmian stóp procentowych.
Nowelizacja Rekomendacji S pozwoli kredytobiorcy dokonać wyboru i być może zaciągnąć droższy kredyt, ale za to płacić stałą ratę.
Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową
W przypadku kredytów długoterminowych, a takim jest kredyt hipoteczny, najważniejszym elementem, który wpływa na całkowity koszt kredytu jest oprocentowanie nominalne. Wysokość oprocentowania zmiennego wylicza się według wzoru:
WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) – jest to oprocentowanie pożyczek oferowanych bankom przez inne banki. Każdy z banków może wybrać WIBOR 3M (3-miesięczny) lub WIBOR 6M (6-miesięczny), co oznacza że oprocentowanie jest aktualizowane co trzy lub sześć miesięcy. Jeżeli zatem w umowie kredytowej podane oprocentowanie kredytu hipotecznego zależne jest od stawki WIBOR 3M, to przez trzy miesiące ustalone oprocentowanie się nie zmieni, po tym okresie jest sprawdzane i dokonywana jest ewentualna korekta. Na wysokość stawki WIBOR wpływa bowiem przede wszystkim poziom stóp procentowych.
Marża banku – najczęściej jest ustala na stałym poziomie (w przypadku kredytów hipotecznych bardzo często jest ona podwyższona, np. do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej). Marża jest zarobkiem banku (dlatego warto negocjować jej wysokość, ponieważ jest niezmienna przez cały czas trwania umowy kredytowej i w istotny sposób wpływa na koszt kredytu).
W przypadku wzrostu poziomu stopy referencyjnej wyrośnie oprocentowanie kredytu oraz wysokość miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej. Konsekwencją tego jest wzrost kosztu odsetek i tym samym wzrost całkowitego kosztu kredytu.
Kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową
Oprocentowanie stałe gwarantuje niezmienną wysokość raty bez względu na wzrost wartości stóp procentowych. Bardzo często stosowana jest w krótkoterminowych kredytach, ponieważ występuje najmniejsze ryzyko ich zmiany.
Oferty kredytów hipotecznych, które dostępne są na rynku ograniczają jednak czas zastosowania stałej stopy procentowej tylko do 5 lat. Po tym czasie wysokość rat kredytu hipotecznego jest przeliczana zgodnie z oprocentowaniem zmiennym (bank jednak może wyrazić zgodę na pozostanie przy stałym oprocentowaniu na kolejny okres, ale już według nowej oferty).
Minusy (obecne) takiego rozwiązania są dwa: oprocentowanie stałe jest wyższe, niż w przypadku kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem oraz po okresie 5. lat, kredytobiorca musi być przygotowany na kolejną zmianę.
Kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową są wprowadzane przez banki coraz chętniej i są oferowane między innymi przez Bank Pekao S.A., Santander Bank Polska, ING Bank Śląski i PKO BP.
Według danych Raportu AMRON-SARFiN IV kwartał 2020 r. okazała się bardzo dobrym okresem dla rynku kredytów hipotecznych. W ostatnim kwartale 2020 r. banki udzieliły łącznie 53 756 kredytów mieszkaniowych, a ich wartość wyniosła 16,435 mld zł.
Cały rok 2020 był jednym z najlepszych w historii, pomimo trwającej pandemii: banki udzieliły łącznie 204 170 nowych kredytów mieszkaniowych. Na rynku mieszkaniowym wzrostowy trend cen transakcyjnych utrzymał się, a średnia wartość kredytu hipotecznego przekroczyła 300 tys. zł.
Klucz za długi, czyli całkowite zwolnienie ze zobowiązania kredytowego
W nowej Rekomendacji S znajdzie się również zapis – klucz za długi. Krótko mówiąc, oznacza to, że w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie będzie w stanie regulować spłaty kredytu, bank przejmie wówczas nieruchomość, a tym samym zwolni go ze zobowiązania kredytowego.
Konsolidujemy zadłużenie. Po co? Aby płacić mniejszą ratę!Z pewnością dla osób spłacających kredyt hipoteczny to świetna wiadomość, ale gorsza dla banków. Oznacza to nie tylko dodatkowe koszty związane ze sprzedażą nieruchomości, ale również ryzyko poniesienia straty w sytuacji spadku cen na rynku mieszkaniowym.
Co z wkładem własnym w 2021 roku?
Już od kilku lat minimalna wysokość wkładu własnego dla kredytów hipotecznych wynosi 20%. Banki jednak coraz częściej decydują się na powrót do 10%, aby zwiększyć akcję kredytową. Oczywiście szukając kredytu z niskim wkładem własnym należy spełnić dodatkowe warunki i jest to najczęściej wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Warto wziąć pod uwagę, że dzisiejsze 10% czy 20% jest znacznie większe niż jeszcze rok temu, m.in. ze względu na skutek wzrostu cen nieruchomości.
Kredyt hipoteczny przez internet
Sytuacja pandemiczna w roku 2020 spowodowała, że wiele banków wprowadziło ułatwienia dla klientów oferując kontakt online czy rozszerzając ofertę kredytową przez internet. W segmencie kredytów hipotecznych tak naprawdę niewiele się zmieniło i cała procedura bankowa, jak i pozabankowa, wymaga od nas osobistego zaangażowania i… wyjścia z domu.
Przez internet lub telefonicznie można skontaktować się z doradcą finansowym lub bankowym, dowiedzieć się szczegółów na temat produktu, ale większość formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego należy już załatwić osobiście.
W 2022 r. również zmiany w kredytach hipotecznych. Dostosowanie się banków do wskazanych poniżej zaleceń miały do końca marca 2022 r.
Rekomendacja S zaleca przy ocenie zdolności kredytowej:
1. Przyjmowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej.
2. Bank powinien rozważyć korektę parametru kosztów stosując określony przez bank i większy niż 1 mnożnik, zapewniający dodatkowy bufor, który będzie adekwatny w szczególności do poziomu oczekiwań inflacyjnych oraz długości okresu kredytowania.
Intencją KNF jest, aby banki dołożyły jak największych starań w celu skutecznego uatrakcyjnienia i promocji oferty w zakresie kredytu o okresowo stałej stopie procentowej oraz wprowadzenia docelowo do swojej oferty kredytu o stopie procentowej stałej dla całego okresu kredytowania.
KNF zaleca prowadzenie przez banki aktywnej akcji informacyjnej dla klientów będących konsumentami, w zakresie wyjaśnienia ryzyka zmienności stóp procentowych oraz indeksów referencyjnych stopy procentowej.
Istotną kwestią w warunkach wysokiej niepewności co do przyszłego poziomu stóp procentowych na rynku jest przypominanie przez banki klientom już posiadającym kredyt hipoteczny, o przysługującym im prawie do konwersji kredytu zmiennoodsetkowego na kredyt o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, jak również niestosowanie jakichkolwiek barier przy takiej konwersji.
źródło: Stanowisko UKNF skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych ws. działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego.
12 kwietnia 2022 r. Jedyne zmiany to taki, że raty kredytowe rosną! I o kredyt hipoteczny w takiej wysokości jaki jest potrzebny jest coraz trudniej.