Kredyty hipoteczne

Kredyty hipoteczne porównywarka – sprawdź poniżej gdzie po kredyt na zakup mieszkania lub domu. Możesz skorzystać zarówno z porównywarki kredytowej, jak i pomocy doświadczonego eksperta finansowego. Co nowego w styczniu 2024 roku?
porównywarka kredyty hipoteczne mieszkaniowe BANKI
Kredyty hipoteczne 2024. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Kredyt hipoteczny w 2024

Kredyt hipoteczny to jedna z wielu możliwości uzyskania finansowania na zakup nieruchomości. Pomimo, że jest to jedna z wielu, to jednak najbardziej popularna. Bo jaki kredyt bankowy można pozyskać np. na 300 tys. zł i spłacać go przez 25 lat?

Kilkanaście miesięcy temu rynek kredytów hipotecznych rozkwitał, banki chętnie udzielały Polakom kredyty na zakup mieszkania czy budowę domu. Jednak od października 2021 r. nagle wszystko zaczęło się zmieniać. Podwyżki stóp procentowych dokonywane przez RPP NBP, spowodowały, że rynek się załamał.

Nastąpił gwałtowny spadek udzielanych kredytów w związku z zaostrzeniem polityki kredytowej w bankach i spadkiem zdolności kredytowej Polaków. Czy wszystko wróci do dawnego poziomu? Potrzeba nie tylko stabilnej sytuacji ekonomicznej – bez wstrząsów i rosnącej inflacji – ale i zwiększenia uzyskiwanych dochodów. Co prawda pierwsza i to bardzo duża obniżka stóp procentowych nastąpiła już we wrześniu 2023 r., kolejna w październiku, ale jak sytuacja się będzie kształtować w 2024 r.? Nie wiadomo. Założenia inflacyjne RPP NBP zakładają, że inflacja będzie poniżej 5%.

SPIS TREŚCI

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest to forma prawna zabezpieczenia w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Jak podaje Wikipedia jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego. Na mocy którego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. 2

Kredyt hipoteczny, co to za kredyt?

Co to jest kredyt hipoteczny? Definicja kredytu hipotecznego odnosi się przede wszystkim do:

  • formy zabezpieczenia wierzytelności bankowej – wpis do hipoteki w księdze wieczystej
    nieruchomości oraz
  • do celu wykorzystania środków z kredytu – związany jest z finansowaniem zakupu (budowy) nieruchomości.

Podejście uzależniające ściśle skonkretyzowany cel finansowania z prawną formą zabezpieczenia spłaty, najlepiej definiuje bankowy kredyt hipoteczny o wyraźnie określonych cechach.

Należy również zaznaczyć, że kredyt hipoteczny charakteryzuje długi czas kredytowania (nawet i 35 lat), jak i wysoka kwota udzielanego finansowani.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w listopadzie 2023 wynosiła 429,74 zł. 1

Na co może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny?

Najczęściej jest to:

  • zakup nieruchomości (mieszkanie, dom),
  • budowę nieruchomości lub ich zabudowę w przypadku nieruchomości gruntowych,
  • remont, modernizację, rozbudowę, przebudowę nieruchomości,
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Główne cechy kredytu hipotecznego

Jego zasadnicze cechy uwarunkowane przez rynek i spełnia przynajmniej trzy główne warunki:

  • wysoka wartość, dochodzącą do 80-90% wartości nieruchomości (pozostała część na zakup nieruchomości pochodzi z wkładu własnego)
  • długi okres kredytowania, dochodzącym do 35 lat,
  • niskie oprocentowaniem kredytu (zwłaszcza w porównaniu do np. pożyczek gotówkowych).
Ze względu na długi okres kredytowania, raty powinny być stosunkowo niska w porównaniu z wartością kredytu, najlepiej aby nie przekraczały ok. 1% wartości kredytu

Czym w praktyce jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest kredytem, którego cechą charakterystyczną jest rodzaj zabezpieczenia: hipoteka na kredytowanej nieruchomości w księdze wieczystej. Jest on przeznaczony do sfinansowania inwestycji w nieruchomość. Udzielany jest przez banki (jak i również przez SKOK-i) na bardzo długi czas: kilkanaście, a nawet i kilkadziesiąt.

Co to jest kredyt hipoteczny? Definiowany jest jako kredyt bankowy o określonych cechach. Najczęściej jest przeznaczony na sfinansowanie:

  • zakupu mieszkania lub domu,
  • budowę nieruchomości lub ich zabudowę (nieruchomości gruntowe),
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w SM.
Czy można zakupić nieruchomość – na przykład działkę ogrodniczą – za stosunkowo niewielką kwotę bez konieczności sięgania po kredyt hipoteczny? Tak, jest to możliwe z kredytem gotówkowym.

Zabezpieczenie spłaty kredytu zostaje ustanowione na hipotece, a odpowiedni zapis zostaje odnotowany w księdze wieczystej nieruchomości w odpowiednim rozdziale. Co to oznacza? W ogólnym uproszczeniu: w razie braku spłaty zobowiązania, bank będzie mógł sprzedać nieruchomość i odzyskać pożyczony kapitał.

Kredyt hipoteczny spełnia trzy podstawowe warunki:
1. Jest kredytem o dużej wartości i pokrywa przynajmniej 80% kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Pozostałe 20% jest częścią wkładu własnego kredytobiorcy.

2. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym udzielanym maksymalnie na 25-30 lat. Ponieważ dochód kredytobiorcy stanowi niewielką część kredytu, to rata kredytowa musi być stosunkowo mała, około 1% wartości kredytu.

Przyjmując, że jest to kredyt hipoteczny na 300 tys. zł, rata oscylowałaby wokół 3000 zł.

3. Oprocentowanie kredytu hipotecznego w stosunku rocznym powinno być mniejsze niż pozostałych produktów kredytowych. Jest to możliwe ze względu na relatywnie ograniczony poziom ryzyka, który ponosi bank, a wynika to bezpośrednio ze sposobu zabezpieczenia jego spłaty.

Jak wygląda procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Jaka jest procedura otrzymania kredytu hipotecznego krok po kroku? Pewne elementy są wspólne dla każdego z banku.

Konieczne jest złożenie jest wniosku o kredyt hipoteczny i przedstawienie celu finansowania.

Ponieważ kredyt hipoteczny jest udzielany na konkretny cel, to ten cel finansowania musi zostać ujęty w umowie kredytowej.

Jeżeli zamierzamy zakupić mieszkanie lub dom, to procedura otrzymania kredytu hipotecznego krok po kroku będzie wymagała od ubiegającego się o kredyt hipoteczny przedstawienia dokumentów dotyczących tej nieruchomości:

  • wskazać lokalizację, w której znajduje się dana nieruchomość,
  • cenę udokumentowaną przez dewelopera lub rzeczoznawcę,
  • umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

Kolejną kwestią jest wymagany i udokumentowany wkład własny. Dawno minęły czasy, kiedy kredyt hipoteczny można było pozyskać na 100% lub nawet i 120% wartości nieruchomości. Obecnie kredyt hipoteczny może zostać udzielony tylko wówczas, kiedy wkład kredytobiorcy wyniesie przynajmniej 20% ceny kupowanej nieruchomości.

W niektórych bankach możliwe jest złożenie wniosku z wkładem mniejszym niż 20%, ale nie może to być mniej niż 10%. Wymaga to jednak wykupienia polisy ubezpieczeniowej – jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Oczywistym jest konieczność przygotowanie jest dokumentów potwierdzających uzyskiwanie dochodów oraz wykazanie się pozytywną historią kredytową w BIK. Banki mogą również wymagać dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu.

Jakie dokumenty należy przygotować starając się o kredyt hipoteczny?

Starając się o kredyt hipoteczny, musimy być przygotowani na dostarczenie wielu dokumentów i wypełnienie zgodnie ze stanem faktycznym (zgodnie z prawdą) wniosku kredytowego.

Jest to prawdopodobnie najłatwiejsza kwestia w całym procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Nie ma jednego wspólnego wniosku kredytowego, ale jego forma niewiele się różni w poszczególnych bankach.

Największy problem dla kredytobiorców stanowi zgromadzenie wszystkich pozostałych dokumentów wymaganych przez bank.

Bank może zacząć rozpatrywać wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego dopiero w momencie dołączenia do wniosku kompletu wymaganych dokumentów.

Tak, jak przy każdym innym kredycie, musimy mieć przygotowany dowód osobisty i bardzo często drugi dokument tożsamości ze zdjęciem, np. paszport.

Dokument tożsamości jest potrzebny już na etapie pierwszego kontaktu z bankiem, kiedy wysyłamy formularz kontaktowy.

Kolejnymi dokumentami są: finansowe, dotyczące uzyskiwanych dochodów oraz związane z kredytową nieruchomością.

Kredyt hipoteczny, a umowa o pracę

W przypadku zatrudnienia na podstawie umowy o pracę wymagane mogą być:

  • zaświadczenie o zatrudnieniu od obecnego pracodawcy,
  • umowa o pracę,
  • oświadczenie o uzyskiwanych dochodach,
  • w przypadku umów na czas określony, oświadczenie od pracodawcy o przedłużenia umowy o pracę,
  • świadectwo pracy.

Kredyt hipoteczny, a umowa cywilnoprawna

Jest możliwe otrzymanie kredytu hipotecznego nawet wówczas, kiedy pracujemy na podstawie umowy cywilnoprawnej, do których zaliczamy m.in. umowy zlecenie czy o dzieło.

  • umowa zawarta z pracodawcą,
  • oświadczenie o dochodach,
  • deklaracja pracodawcy o zawarciu kolejnej umowy na określony czas,
  • deklarację PIT za ostatni rok podatkowy.

Kredyt hipoteczny, a działalność gospodarcza

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej dokumentacja wymagana przez bank jest najbardziej obszerna.

  • zaświadczenie o nadaniu numeru NIP i REGON,
  • zaświadczenie o wpisie do CEiDG lub KRS,
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu z opłatami,
  • dokumenty księgowe, np. KPiR, pełna księgowość, ewidencja faktur,
  • deklaracja PIT za poprzedni rok podatkowy.
Jeżeli uzyskujesz dochody z kilku źródeł, to należy je również dołączyć. Nie tylko, że zwiększają możliwość otrzymania kredytu hipotecznego, ale i również uzyskasz większą zdolność kredytową i skuteczniej będziesz negocjował warunki kredytowania.

Kredyt hipoteczny i dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości

Najczęstszym celem, na jaki jest zaciągany kredyt hipoteczny, to zakup mieszkania lub domu. Jakie dokumenty musimy przygotować do kredytu hipotecznego w związku z zakupem mieszkania lub domu?

Zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego:

  • umowa przedwstępna zawarta z deweloperem,
  • potwierdzenie wpłaty wkładu własnego w określonej wysokości,
  • odpis z księgi wieczystej właściwego sądu,
  • wypis z ewidencji gruntów,
  • jeżeli dom ma zostać wybudowany, to wymagane jest przedstawienie decyzji o wydaniu pozwolenia,
  • wypis dewelopera z KRS,
  • pełnomocnictwa osób, które reprezentują dewelopera,
  • oświadczenie dewelopera na druku bankowym.

Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym:

  • umowa przedwstępna zawarta ze sprzedawcą,
  • dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży – dot. sprzedawcy,
  • w przypadku mieszkania ze spółdzielni mieszkaniowej – zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami,
  • potwierdzenie wpłaty wkładu własnego,
  • odpis z księgi wieczystej,
  • wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny to w zasadzie jedyny kredyt, gdzie pewne rodzaje ubezpieczeń są obligatoryjne. Musimy być zatem przygotowania, że dodatkowym kosztem będzie polisa ubezpieczeniowa.

Do najczęstszych należą:

  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
  • ubezpieczenie pomostowe,
  • ubezpieczenie na życie,
  • ubezpieczenie od utraty pracy,
  • ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW).

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie nominalne, to inaczej cena za udostępnienie kapitału przez bank w określonej wysokości i na określony czas. Wyrażona jest procentowo w ujęciu rocznym i składa się z WIBOR-u – części zmiennej i marży – części stałej, która jest zyskiem banku.

WIBOR jest wysokością oprocentowania, przy której banki pożyczają sobie pieniądze i zmienia się w każdym dniu (roboczym).

Najpopularniejsze wskaźniki WIBOR, to:

  • jednomiesięczny – WIBOR 1M,
  • trzymiesięcznym WIBOR 3M,
  • półrocznym WIBOR 6M.

Zmiana WIBOR-u wpływa na wysokość raty kredytowej. W umowie kredytowej zostanie określone, według którego WIBOR-u (WIBOR 3M lub 6M) będzie wyliczane oprocentowanie.

Jeżeli stosowany jest WIBOR 6M, to zmiana w oprocentowaniu kredytu hipotecznego zmienia się raz na 6 miesięcy.

Natomiast marża jest stałą częścią oprocentowania, która przez cały okres kredytowania jest taka sama i stanowi zarobek banku. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to część, którą można negocjować i im jest mniejsza, tym tańszy kredyt i mniejsza rata.

Poza marżą, oprocentowaniem i ubezpieczeniami, bank może naliczyć również inne opłaty. Na przykład powszechna jest prowizja od wysokości kredytu. Naliczana jest jako pewien procent wartości finansowania i może one wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Wszystkie koszty pobierane przez bank są prezentowane w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego oraz w procentowej wartości RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Porównanie kredytów hipotecznych o takiej samej wysokości, długości trwania umowy oraz rodzaju rat przy zastosowaniu kosztu całkowitego oraz RRSO, pozwala wybrać tańszą ofertę.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na rynku kredytów hipotecznych, podobnie jak w przypadku innych kredytów, wyróżnić można dwa rodzaje oprocentowania: zmienne i stałe.

Oprocentowanie stałe, zwłaszcza kredytu hipotecznego, wydaje się dla kredytobiorcy zdecydowanie bezpieczniejsze:

  • eliminuje ryzyko zmiany wysokości raty w wyniku zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp procentowych rata rośnie, a w przypadku spadku, rata spada.

W Polsce nie ma banku, który udzieliłby finansowania na 25-30 lat z oprocentowaniem stałym. W odróżnieniu jednak od innych produktów kredytowych, oferowane są kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem 5-letnim.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego – czym jest?

Od prawie dwóch lat banki mają w swojej ofercie kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. Zostało to wymuszone przez Komisję Nadzoru Finansowego, która w 2019 roku ogłosiła Rekomendację S 3, w której zobowiązała banki do przygotowania takich ofert dla klientów.

Należy zwrócić uwagę, że stałe oprocentowanie nie obowiązuje przez cały czas trwania umowy, ale tylko przez określony czas. Najczęściej jest to 5 lat. Po upływie tego czasu klient może złożyć wniosek o kontynuowanie oprocentowania stałego lub zostanie zmienione na oprocentowanie zmienne.

Po upływie tego czasu, bank przelicza oprocentowanie według aktualnie przyjętych stawek i zostaje podpisany aneks do umowy kredytowej.

WIRON, a kredyt hipoteczny

Prawdopodobnie do końca 2023 r. już wszystkie banki w Polsce będą oferować kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową w oparciu o WIRON.
Jaki jest cel zmiany WIBOR-u na WIRON? Czy dzięki temu nastąpi obniżenie rat kredytów hipotecznych? Mało prawdopodobne. Jest to zmiana przede wszystkim o charakterze technicznym, nad którym pracowano już od kilku lat.

WIRON jest opracowywany na podstawie transakcji banków z instytucjami finansowymi oraz – to co go odróżnia od WIBOR-u – również z dużymi przedsiębiorstwami.

Zgodnie z planami Narodowej Grupy Roboczej w 2025 stawka WIBOR przestanie być wyliczana i zostanie zastąpiona WIRON-em.

Czy w momencie, kiedy przyjdzie czas zamiany WIBOR-u na WIRON konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej? Nie. Część umów kredytowych ma klauzule awaryjne właśnie na ten przypadek, kiedy nie będzie obowiązywać WIBOR. Dla umów, które nie mają takiej klauzuli, wystarczy rozporządzenie Ministra Finansów.

Czy zmiana WIBOR-u na WIRON spowoduje spadek lub wzrost oprocentowania kredytów? Nie powinno to nastąpić, ponieważ różnice zostaną skorygowane przez odpowiedni wskaźnik. Nie jest natomiast pewne, czy kredyty hipoteczne udzielane z WIRON-em będą tańsze, gdyby obowiązywałby WIBOR.

Rodzaj rat kredytowych – kredyty hipoteczne

W jakich ratach można spłacać kredyt hipoteczny? Podobnie jak w pozostałych kredytach do wyboru są

  • raty malejące – zwane także równymi ratami kapitałowymi, ze względu na stałą część kapitałową w każdej racie oraz
  • raty równe (annuitetowe).

W przypadku wyboru rat równych w szybszym tempie spłacany jest kapitał, natomiast wolniej odsetki od kredytu.

Wybierając raty malejące decydujemy się znacznie wyższą ratą na początku spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona z każdym miesiącem coraz mniejsza. Nie każdy z takiej metody spłaty może skorzystać: wybór jest uzależniony od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Może się okazać, że wybierając raty malejące otrzymamy znacznie mniejszy kredyt.

Każda z rat składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Rata stała składa się z mniejszej części kapitałowej na początku spłaty kredytu hipotecznego. W okresie końcowym spłaty kredytu, wysokość kapitału jest już znacznie większa. Co to oznacza? W przypadku rat stałych, zadłużenie jest na początku wyższe, a tym samym i większy jest poziom odsetek niż ma to miejsce w przypadku rat malejących.

kredyt hipoteczny - rata stała
Kredyt hipoteczny – rata stała. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Wysokość rat malejących, maleją w okresie kredytowania i przeważnie są wyliczane poprzez podzielenie kwoty kredytu hipotecznego przez liczbę rat. Mamy wówczas część kapitałową raty. Następnie doliczane są bieżące odsetki od wysokości kapitału pozostającej do spłaty.

Każda rata zatem ma jednakową część kapitałową i różną część odsetkową. Dlaczego początkowe raty są wysokie? Zaraz po udzieleniu kredytu hipotecznego zadłużenie będzie najwyższe, zatem i część odsetkowa będzie znacznie wyższa (w początkowym okresie praktycznie do spłaty pozostaje cały kapitał – 2000 zł z 300 tys. zł, to tylko ok. 0,7%). Jednak w miarę systematycznego spłacania i upływu czasu, kapitał pozostający do spłaty maleje, a co za tym idzie, również i podstawa do wyliczania odsetek jest mniejsza, a tym samym i część odsetkowa raty.

kredyt hipoteczny rata malejąca
Kredyt hipoteczny – rata malejąca. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Waluta kredytu hipotecznego

Wyróżniamy przede wszystkim:

  • kredyty hipoteczne złotówkowe (PLN) oraz
  • indeksowane i denominowane kursem waluty obcej.

Kredyty hipoteczne walutowe są wypłacane w złotówkach, jednak wysokość i podstawę oprocentowania kredytu wyrażona jest w walucie obcej i jej cenie na rynku międzybankowym dla franków szwajcarskich czy jest to LIBOR, dla euro EURIBOR.

Przekazania środków kredytobiorcy nie następuje w walucie obcej, ale kwota kredytu przeliczana jest na złotówki po kursie kupna waluty. Rata kredytu hipotecznego walutowego spłacana jest jako równowartość raty w walucie obcej według obowiązującego aktualnie kursu sprzedaży waluty.

Kredyty walutowe hipoteczne są w Polsce oferowane, ale tylko wyłącznie osobom, które uzyskują dochody w walucie obcej. Wiele banków wycofało ze swojej oferty kredyty hipoteczne w frankach szwajcarskich, dolarze czy w euro.

Kredyty hipoteczne – raty malejące czy stałe?

Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie należałoby stwierdzić, że im tańszy jest kredyt hipoteczny, tym lepiej. Z punktu widzenia łącznej kwoty odsetek do zapłaty, korzystniejsze są oczywiście raty malejące. Praktyka jest już nieco inna i zdecydowana większość osób wybiera raty stałe. Nie tylko taki wybór zwiększa zdolność kredytową klienta banku, ale i pozwala zdecydowanie łatwiej zarządzać budżetem domowy, planując np. przyszłe wydatki.

O ratach kredytowych dodatkowe informacje są dostępne w osobnym artykule: Raty stałe, a raty malejące.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Wkład własny występuje przeważnie przy dwóch kredytach konsumenckich: samochodowym oraz właśnie przy kredycie hipotecznym.

Co oznacza pojęcie wkładu własnego? Jest to część, którą kredytobiorca wnosi do kupowanej nieruchomości.

Już od wielu lat nie jest możliwe skorzystanie z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Wkład własny kredytu hipotecznego ile wynosi? Komisja Nadzoru Finansowego w swoich rekomendacjach jasno zasugerowała, że wkład powinien stanowić przynajmniej 20% wartości nieruchomości.

Są dopuszczone wyjątki i wkład własny może wynieść mniej niż 20% – ale nie mniej niż 10% – w takiej sytuacji brakująca część musi zostać ubezpieczona.

Zapamiętaj:

Wskaźnik LtV (Loan to Value) – wskaźnik relacji wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia. W inny sposób zaprezentowany wkład własny.
Im większym wkładem własnym możemy się „pochwalić”, tym lepsze warunki kredytowania.
Nie każdy bank udzieli finansowania przy wkładzie własnym mniejszym niż 20%.

Dlaczego opłaca się zgromadzić wysoki wkład własny?

Im większy wkład własny zgromadzimy, tym lepiej. Nie tylko, że mniejsze zobowiązanie zaciągniemy, a tym samym mniejsze będą koszty kredytowe, ale i bank zaproponuje lepsze warunku finansowania.

To wszystko przełożenie na wysokość miesięcznej raty. Można zdecydować się na krótszy okres kredytowania lub na nieco dłuższy i jeszcze mocniej zmniejszyć miesięczne obciążenie.

Przykład – wyliczenia szacunkowe. Cena zakupu mieszkania: 300 tys. zł.

Kwota kredytu hipotecznego: 240 tys. zł.
Okres kredytowania: 240 miesięcy.
Rata w początkowym okresie:2 297,09 zł (14 rat dla oprocentowania 9,60%).
Rata po spłacie kapitału pow. 80% LTV: 2 266,31 zł (226 rat dla oprocentowania 9,40%).
LTV: 81,58%.
Marża: 2,45%.

Kwota kredytu hipotecznego: 200 tys. zł.
Okres kredytowania: 240 miesięcy.
Rata: 1 807,37 zł dla oprocentowania 8,79%.
LTV: 67,98%.
Marża: 1,84%.

Czy wkładem własnym musi być tylko gotówka?

Wkład własny do kredytu hipotecznego nie musi być wniesiony nie tylko w formie oszczędności gotówkowych. Może to być:

  • inna nieruchomość,
  • udokumentowane koszty budowy nieruchomości,
  • polisy ubezpieczeniowe,
  • aktywa wniesione do trzeciego filaru emerytalnego,
  • zaliczka wpłacona do dewelopera,
  • środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej.
Wkładu własnego nie można sfinansować z pożyczki gotówkowej.

Pamiętajmy, że chcą otrzymać korzystniejszy kredyt hipoteczny, o wkładzie własnym powinniśmy pomyśleć znacznie wcześniej niż kilka miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego.

O wkładzie własnym pisaliśmy również tutaj:

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Tak, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy z programem rządowym: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Podstawowe założenia programu Mieszkanie bez wkładu własnego:

1. Możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego, który jest zaciągany na zakup mieszkania. Jaka jest łączna wysokość kredytu jest objęta gwarancją?

Część rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego nie może być wyższa niż 200 tys. zł oraz:

  • w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej nie może przekroczyć kwoty stanowiącej 20 procent całkowitej kwoty wydatków,
  • dla kredytów o stałej albo o okresowo stałej stopie procentowej jest to 30% całkowitej kwoty wydatków.

Taka gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

2. Spłata rodzinna jest połączona z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym i przysługuje kredytobiorcy, jeżeli w czasie spłaty zobowiązania dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie bądź kolejne dziecko (20 000 zł w przypadku drugiego dziecka i 60 000 zł w przypadku trzeciego i kolejnego).

3. Kredyt jest udzielany na minimum 15 lat.
4. Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest udzielany w walucie polskiej.
5. Ustawa zawiera mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań. Jest to maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

Rodzinnych kredytów mieszkaniowych udzielają banki, które zawarły w tym zakresie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego:

  • Alior Bank S.A.
  • Bank Ochrony Środowiska S.A.
  • Bank Pekao S.A.
  • Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
  • Bank Spółdzielczy w Brodnicy
  • BPS S.A.
  • PKO Bank Polski S.A.
  • Santander Bank Polska S.A.

Źródło: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego2.

Kredyt hipoteczny, a zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa jest kluczowa w przypadku każdego kredytu, nie tylko hipotecznego. Co to jest zdolność kredytowa? Jest to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w terminie, który został ustalony pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.

Zdolność kredytowa obok wiarygodności kredytowej w BIK są najważniejszymi elementami oceny kredytowej dokonywanej przez bank.

Nie jest możliwe otrzymania kredytu hipotecznego, kiedy potencjalny kredytobiorca nie ma odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Nie jest możliwe zatem, aby otrzymać kredyt hipoteczny na 250 tysięcy złotych, jeżeli przy szacowaniu zdolności okazuje się, że maksymalna kwota to 240 tysięcy. Możliwe jest jednak zwiększenie zdolności kredytowej poprzez podjęcie odpowiednich działań, o których wspomnimy poniżej.

Czy można „domowym sposobem” wyliczyć swoją zdolność kredytową? Nawet wówczas, kiedy korzystamy z kalkulatorów zdolności kredytowej, nie jest możliwe jej dokładne wyliczenie, co najwyżej można otrzymać mocno przybliżone wyniki.

Co więcej, każdy z banków nieco inny sposób ją oblicza, ponieważ przypisuje różne wagi do poszczególnych parametrów.

Generalnie jednak brane są pod uwagę takie czynniki, jak:

  • dochody kredytobiorcy – ich źródło, rodzaj umowy o pracę,
  • wydatki stałe w gospodarstwie domowy, w tym wszystkie wydatki związane z obsługa innych zobowiązań kredytowych,
  • liczba osób w gospodarstwie domowym,
  • wiek kredytobiorcy,
  • miejsce zamieszkania,
  • wykształcenie.

12 sposobów, aby zwiększyć zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym

Jest kilka sposobów na poprawienie zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego. Nie ma zbyt dużo możliwości, ale można wymienić kilka najważniejszych:

1. Zwiększenie uzyskiwanych dochodów poprzez podjęcie (odpowiednio wcześniej) dodatkowej pracy.
2. Podwyżka wynagrodzenia u obecnego pracodawcy.
3. Wcześniejsza spłata posiadanych kredytów i pożyczek.
4. Zamknięcie limitów w kontach ROR i kart kredytowych, nawet wówczas, kiedy z nich nie korzystamy.
5. Skonsolidowanie zobowiązań kredytowych i obniżenie raty kredytowej w stosunku do sumy miesięcznych rat, które były spłacane przed „połączeniem kredytów”.
6. Ograniczenie wydatków związanych z opłatami stałymi, np. abonamentów, usług streamingowych.
7. Sprzedaż majątku ruchomego – najczęściej dotyczy to drugiego samochodu.
8. „Zaproszenie” do kredytu hipotecznego drugiej osoby, która ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
9. Zmniejszenie wysokości kredytu.
10. Wydłużenie czasu kredytowania.
11. Wybór rat stałych zamiast malejących.
12. Zwiększenie wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie procedura i umowa

Decydując się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, należy być świadomym, że na
rynku funkcjonuje duża liczba deweloperów, a i tym standard sprzedawanych mieszkań może być bardzo różny.

Czy można się przed tym w jakiś sposób zabezpieczyć? Najlepiej podchodzić do tej kwestii zdroworozsądkowo i zebrać jak najwięcej istotnych informacji o danej nieruchomości.

Umowa z deweloperem (jest to umowa cywilnoprawna) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jest ona gwarancją, że w sytuacji wadliwego bądź sprzecznego z umową jej wykonania, mamy prawo skierować wniosek do sądu, aby ten powierzył dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy. I to oczywiście na koszt dewelopera.

Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej nie daje takiej ochrony.

Umowa z deweloperem, co do zasady, powinna określić:

  • strony umowy: klienta – deweloper,
  • przedmiot umowy: dane dotyczące lokalu, łącznie z numerem księgi wieczystej,
  • dokładne dane dotyczące budynku, lokalu, jak również przynależnych do lokalu balkonu, piwnicy, garażu.

Nie należy wcale do rzadkości, że decydują się na mieszkanie na rynku pierwotnym, kupujemy jeszcze nie wybudowaną nieruchomość. Sposób, w jakim na rynku funkcjonują deweloperzy, narzuca zaliczkowe finansowanie budowanych mieszkań.

Czy ma to wpływ na procedurę przyznawania kredytu hipotecznego? Nie. Kredyt hipoteczny nie zostanie przelany w całości na konto dewelopera, ale odbywa się to transzami, po wykonaniu określonych w harmonogramie etapów budowy.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Sytuacja wygląd nieco inaczej, kiedy decydujemy się na pozyskanie kredytu na budowę domu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest szczególną odmianą kredytu hipotecznego Bardzo często o takim kredycie hipotecznym mówi się, że jest to kredyt budowlany. Służy on głównie do finansowania:

  • zabudowy nieruchomości gruntowych,
  • budowy nieruchomości budynkowych i lokalowych.

Zanim zostanie podjęta procedura uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu, to oczywiście musimy dysponować działką budowlaną, na której zostanie postawiony dom.

Oczywiście możliwe jest uzyskanie również kredytu hipotecznego na zakup działki pod budowę domu.

Kredyt hipoteczno-budowlany jest uruchomiany w transzach, co sprawia, że odsetki naliczane są nie od całej kwoty przyznanego kredytu, ale od wykorzystanej kwoty. Liczba transz zależy od przedstawionego wcześniej harmonogramu i jest ustalana indywidualnie. Uruchomienie kolejnej transzy zależy od tego, czy kredytobiorca rozliczył się z już otrzymanych środków finansowych.

Formy takich rozliczeń są bardzo różne. Część banków może wymagać przedstawienia rachunków i faktur za zakupione materiały oraz wykonane roboty budowlane. Są i takie banki, które oczekują wglądu do dziennika budowy lub przesłania dokumentacji fotograficznej.

Najczęściej spotykaną metodą jest ocena przeprowadzonej inwestycji. Odbywa się to pod auspicjami pracownika banku finansującego budowę lub osoby upoważnionej, np. może to być rzeczoznawca majątkowy, który wcześniej wycenił nieruchomość.

Krótko zostało wspomniane, że z kredytu budowlanego istnieje możliwość skredytowania zakupu działki budowlanej i jej budowy.

Uzyskanie wówczas takiego kredytu jest możliwe najczęściej, kiedy mamy zarejestrowaną
inwestycję, czyli jest pozwolenie na budowę. Jeżeli nie, to bank udzieli kredyt hipoteczny tylko na zakup działki i dopiero po dostarczeniu kompletu wymaganych dokumentów zostanie podwyższona kwota kredytu hipotecznego na budowę domu.

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej oraz sfinansowanie budowy domu:

1. Złożenie wniosku na zakup działki wraz z przedstawieniem projektu budowlanego.
2. Bank udziela kredyt hipoteczny podzielony na dwie części:

  • pierwsza transza przeznaczona jest na zakup działki,
  • po załatwieniu wszelkich formalności wypłacane są kolejne transze zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Podejście banków może być również inne i kredyt hipoteczny na zakup działki zostaje po prostu podwyższony o kwotę obejmującą budowę nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na remont

Kredyt hipoteczny w większości przypadków, jako kredyt celowy, jest przeznaczany na zakup lub budowę nieruchomości. Możliwej jest jednak również zaciągnięcie takiego zobowiązania na remont nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku kredytu hipoteczno-budowlanego konieczne będzie przedstawienie kosztorysu i harmonogramu prac remontowych.

Nie ma ekonomicznego uzasadnienia zaciągania kredytu hipotecznego na niewielkie kwoty. Banki ustalają zresztą limity na minimalną wysokość udostępnianego finansowania.

Kredyt hipoteczny na remont mieszkania lub domu wiąże się oczywiście z wpisem hipotecznym w księgach wieczystych.

Czy z kredytu remontowego możne kupić telewizor, pralkę lub lodówkę? Nie. Nie jest to możliwe, ponieważ elementy, które zostają wyszczególnione w kosztorysie, obejmują wyłącznie środki trwałe, np. materiały budowlane.

Natomiast z pożyczki hipotecznej, która jest również zabezpieczona na hipotece nieruchomości, można już sfinansować dowolny cel.

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?

Co do zasady, kredyt hipoteczny może otrzymać każdy kredytobiorca, który:

  • ma pełną zdolność do czynności prawnych,
  • ukończył 18 lat,
  • ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową,
  • dysponuje odpowiednio wysokim wkładem własnym,
  • spełnia warunki ustalone przez bank.

Kredyty hipoteczne porównywarka

Poniższe narzędzie finansowe, to przede wszystkim wstępne oszacowania rat kredytowych. Dodatkowo umożliwia szybkie skontaktowanie się zarówno z wybranymi bankami, jak i z pośrednikami finansowymi.

W porównywarce należy wpisać wartość szukanego kredytu oraz okres kredytowania, aby otrzymać wyszczególnienie banków oraz pośredników finansowych.

Kredyty hipoteczne z porównywarkami, samodzielnie czy może z pośrednikiem finansowym?

Kredyt hipoteczny znajdziesz tak naprawdę w dowolny sposób – jest dostępny w wielu bankach. Oczywiście nie każdy dysponuje czasem i wiedzą, aby dokładnie sprawdzić wszystkie możliwe propozycje kredytowe. A jeszcze, i co jest najważniejsze, należy porównać oferty. Jest to znacznie trudniejsze i czasochłonne zajęcie niż np. w przypadku kredytów i pożyczek gotówkowych (Promocje na kredyty gotówkowe, czyli jaki bank ma najtańszy kredyt gotówkowy).

I dlatego bardzo często osoby, które taki kredyt hipoteczny szukają, korzystają z wiedzy i doświadczenia firm pośrednictwa finansowego. W serwisie znajdziemy kilku znanych i cenionych pośredników, z którymi można się umówić na darmowe konsultacje dotyczące kredytów hipotecznych. Wystarczy tylko wysłać krótki formularz kontaktowy do wybranych pośredników, aby uzyskać pomoc w porównaniu kredytów hipotecznych.

Dlaczego jako klient nie płacisz za te usługi? Ponieważ to banki, które z nimi współpracują płacą im prowizję za sprzedaż swoich produktów. Co więcej: nie tylko nie ponosisz kosztów takiej usługi, ale i nie jesteś zobligowany do skorzystania z danej propozycji kredytowej.

Pośrednictwo to nie porównanie kredytów hipotecznych, ale także wszechstronna pomoc w skompletowaniu dokumentów, wypełnieniu wniosku kredytowego czy podczas podpisywania umowy.

Jak długo trzeba czekać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Oczywistym jest, że osoba ubiegająca się o kredyt, chciałaby taki kredyt otrzymać jak najszybciej. Nie inaczej jest i w tym przypadku. Przeważnie jednak czas oczekiwania na decyzję – od momentu poprawnie złożonych dokumentów – zależy od między innymi od tego, jak bardzo bank jest obciążony wnioskami, które wpłynęły. Może to być zaledwie kilka dni, ale może oczekiwanie na decyzję trwać nawet i 1 miesiąc.

Potrzebujemy również trochę czasu na skompletowanie wniosku kredytowego. Należy nie tylko przygotować dokumenty dotyczące dochodów, ale i tych związanych z nieruchomością, którą zamierzamy nabyć.

Decyzja kredytowa oznacza przedstawienie oferty kredytowej. Mając już w ręku taką decyzję, konieczne jest, aby dokładne się z nią zapoznać. Ewentualne późniejsza zmiana gotowej umowy kredytowej może być czasochłonna, a nawet, w krótkim okresie czasu niemożliwa.

Decyzja kredytowa i umowa

W decyzji kredytowej znajdziemy często warunki do zawarcia umowy o kredyt hipoteczny wraz z dokumentami, które należy dołączyć do wniosku. Bez koniecznych dokumentów nie jest możliwe przygotowanie umowy. Należy jeszcze dodać, że wniosek musi być prawidłowo wypełniony.

Czas, który jest potrzebny do sporządzenia umowy to kilka dni – z reguły nie przekracza to tygodnia.

Dopiero po sporządzeniu umowy kredytowe możemy podpisać akt notarialny (rynek wtórny), w zostanie określony termin wpłaty na rachunek zbywcy nieruchomości. Jaki określić termin wpłaty? Zależy od terminu, jaki w umowie kredytowej określa bank. Następnie pozostają jeszcze dwa-trzy dni na pozostałe formalności i nareszcie można złożyć w banku dyspozycję wypłaty kredytu.


Źródła:
1 Wikiedia: https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka.
2 Najnowsze dane o sprzedaży kredytów w Polsce (Newsletter kredytowy BIK – listopad 2023 r.) https://media.bik.pl/informacje-prasowe/826158/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-listopad-2023-r.
3 Rekomendacje dla banków https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18.

Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok