Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny w 2025

Kredyt hipoteczny to jedna z wielu możliwości uzyskania finansowania na zakup nieruchomości. Pomimo, że jest to jedna z wielu, to jednak najbardziej popularna. Bo jaki kredyt bankowy można pozyskać np. na 300 tys. zł i spłacać go przez 25 lat?

Kilkanaście miesięcy temu rynek kredytów hipotecznych rozkwitał, banki chętnie udzielały Polakom kredyty na zakup mieszkania czy budowę domu. Jednak od października 2021 r. nagle wszystko zaczęło się zmieniać. Podwyżki stóp procentowych dokonywane przez RPP NBP, spowodowały, że rynek się załamał.

Nastąpił gwałtowny spadek udzielanych kredytów w związku z zaostrzeniem polityki kredytowej w bankach i spadkiem zdolności kredytowej Polaków. Czy wszystko wróci do dawnego poziomu? Potrzeba nie tylko stabilnej sytuacji ekonomicznej – bez wstrząsów i rosnącej inflacji – ale i zwiększenia uzyskiwanych dochodów. Co prawda pierwsza i to bardzo duża obniżka stóp procentowych nastąpiła już we wrześniu 2023 r., kolejna w październiku, ale jak sytuacja się będzie kształtować w końcówce 2024 r.? Nie wiadomo. Założenia inflacyjne RPP NBP zakładają, że inflacja będzie poniżej 5%.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest to forma prawna zabezpieczenia w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Jak podaje Wikipedia jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego. Na mocy którego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. ²

Kredyt hipoteczny, co to za kredyt?

Co to jest kredyt hipoteczny? Definicja kredytu hipotecznego odnosi się przede wszystkim do:

• formy zabezpieczenia wierzytelności bankowej – wpis do hipoteki w księdze wieczystej
  nieruchomości oraz
• do celu wykorzystania środków z kredytu – związany jest z finansowaniem zakupu (budowy) nieruchomości.

Podejście uzależniające ściśle skonkretyzowany cel finansowania z prawną formą zabezpieczenia spłaty, najlepiej definiuje bankowy kredyt hipoteczny o wyraźnie określonych cechach.

Należy również zaznaczyć, że kredyt hipoteczny charakteryzuje długi czas kredytowania (nawet i 35 lat), jak i wysoka kwota udzielanego finansowani.

Na co może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny?

Najczęściej jest to:

• zakup nieruchomości (mieszkanie, dom),
• budowę nieruchomości lub ich zabudowę w przypadku nieruchomości gruntowych,
• remont, modernizację, rozbudowę, przebudowę nieruchomości,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Główne cechy kredytu hipotecznego

Jego zasadnicze cechy uwarunkowane przez rynek i spełnia przynajmniej trzy główne warunki:

• wysoka wartość, dochodzącą do 80-90% wartości nieruchomości (pozostała część na zakup nieruchomości pochodzi z wkładu własnego)
• długi okres kredytowania, dochodzącym do 35 lat,
• niskie oprocentowaniem kredytu (zwłaszcza w porównaniu do np. pożyczek gotówkowych).

Czym w praktyce jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest kredytem, którego cechą charakterystyczną jest rodzaj zabezpieczenia: hipoteka na kredytowanej nieruchomości w księdze wieczystej. Jest on przeznaczony do sfinansowania inwestycji w nieruchomość. Udzielany jest przez banki (jak i również przez SKOK-i) na bardzo długi czas: kilkanaście, a nawet i kilkadziesiąt.

Co to jest kredyt hipoteczny? Definiowany jest jako kredyt bankowy o określonych cechach. Najczęściej jest przeznaczony na sfinansowanie:

• zakupu mieszkania lub domu,
• budowę nieruchomości lub ich zabudowę (nieruchomości gruntowe),
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w SM.

Zabezpieczenie spłaty kredytu zostaje ustanowione na hipotece, a odpowiedni zapis zostaje odnotowany w księdze wieczystej nieruchomości w odpowiednim rozdziale. Co to oznacza? W ogólnym uproszczeniu: w razie braku spłaty zobowiązania, bank będzie mógł sprzedać nieruchomość i odzyskać pożyczony kapitał.

Kredyt hipoteczny spełnia trzy podstawowe warunki:
1. Jest kredytem o dużej wartości i pokrywa przynajmniej 80% kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Pozostałe 20% jest częścią wkładu własnego kredytobiorcy.

2. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym udzielanym maksymalnie na 25-30 lat. Ponieważ dochód kredytobiorcy stanowi niewielką część kredytu, to rata kredytowa musi być stosunkowo mała, około 1% wartości kredytu.

3. Oprocentowanie kredytu hipotecznego w stosunku rocznym powinno być mniejsze niż pozostałych produktów kredytowych. Jest to możliwe ze względu na relatywnie ograniczony poziom ryzyka, który ponosi bank, a wynika to bezpośrednio ze sposobu zabezpieczenia jego spłaty.

Jak wygląda procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Jaka jest procedura otrzymania kredytu hipotecznego krok po kroku? Pewne elementy są wspólne dla każdego z banku.

Konieczne jest złożenie jest wniosku o kredyt hipoteczny i przedstawienie celu finansowania.

Jeżeli zamierzamy zakupić mieszkanie lub dom, to procedura otrzymania kredytu hipotecznego krok po kroku będzie wymagała od ubiegającego się o kredyt hipoteczny przedstawienia dokumentów dotyczących tej nieruchomości:

• wskazać lokalizację, w której znajduje się dana nieruchomość,
• cenę udokumentowaną przez dewelopera lub rzeczoznawcę,
• umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

Kolejną kwestią jest wymagany i udokumentowany wkład własny. Dawno minęły czasy, kiedy kredyt hipoteczny można było pozyskać na 100% lub nawet i 120% wartości nieruchomości. Obecnie kredyt hipoteczny może zostać udzielony tylko wówczas, kiedy wkład kredytobiorcy wyniesie przynajmniej 20% ceny kupowanej nieruchomości.

Oczywistym jest konieczność przygotowanie jest dokumentów potwierdzających uzyskiwanie dochodów oraz wykazanie się pozytywną historią kredytową w BIK. Banki mogą również wymagać dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu.

Jakie dokumenty należy przygotować starając się o kredyt hipoteczny?

Starając się o kredyt hipoteczny, musimy być przygotowani na dostarczenie wielu dokumentów i wypełnienie zgodnie ze stanem faktycznym (zgodnie z prawdą) wniosku kredytowego.

Jest to prawdopodobnie najłatwiejsza kwestia w całym procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Nie ma jednego wspólnego wniosku kredytowego, ale jego forma niewiele się różni w poszczególnych bankach.

Największy problem dla kredytobiorców stanowi zgromadzenie wszystkich pozostałych dokumentów wymaganych przez bank.

Tak, jak przy każdym innym kredycie, musimy mieć przygotowany dowód osobisty i bardzo często drugi dokument tożsamości ze zdjęciem, np. paszport.

Kolejnymi dokumentami są: finansowe, dotyczące uzyskiwanych dochodów oraz związane z kredytową nieruchomością.

Kredyt hipoteczny, a umowa o pracę

W przypadku zatrudnienia na podstawie umowy o pracę wymagane mogą być:

• zaświadczenie o zatrudnieniu od obecnego pracodawcy,
• umowa o pracę,
• oświadczenie o uzyskiwanych dochodach,
• w przypadku umów na czas określony, oświadczenie od pracodawcy o przedłużenia umowy o pracę,
• świadectwo pracy.

Kredyt hipoteczny, a umowa cywilnoprawna

Jest możliwe otrzymanie kredytu hipotecznego nawet wówczas, kiedy pracujemy na podstawie umowy cywilnoprawnej, do których zaliczamy m.in. umowy zlecenie czy o dzieło.

• umowa zawarta z pracodawcą,
• oświadczenie o dochodach,
• deklaracja pracodawcy o zawarciu kolejnej umowy na określony czas,
• deklarację PIT za ostatni rok podatkowy.

Kredyt hipoteczny, a działalność gospodarcza

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej dokumentacja wymagana przez bank jest najbardziej obszerna.

• zaświadczenie o nadaniu numeru NIP i REGON,
• zaświadczenie o wpisie do CEiDG lub KRS,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu z opłatami,
• dokumenty księgowe, np. KPiR, pełna księgowość, ewidencja faktur,
• deklaracja PIT za poprzedni rok podatkowy.

Kredyt hipoteczny i dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości

Najczęstszym celem, na jaki jest zaciągany kredyt hipoteczny, to zakup mieszkania lub domu. Jakie dokumenty musimy przygotować do kredytu hipotecznego w związku z zakupem mieszkania lub domu?

Zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego:

• umowa przedwstępna zawarta z deweloperem,
• potwierdzenie wpłaty wkładu własnego w określonej wysokości,
• odpis z księgi wieczystej właściwego sądu,
• wypis z ewidencji gruntów,
• jeżeli dom ma zostać wybudowany, to wymagane jest przedstawienie decyzji o wydaniu pozwolenia,
• wypis dewelopera z KRS,
• pełnomocnictwa osób, które reprezentują dewelopera,
• oświadczenie dewelopera na druku bankowym.

Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym:

• umowa przedwstępna zawarta ze sprzedawcą,
• dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży – dot. sprzedawcy,
• w przypadku mieszkania ze spółdzielni mieszkaniowej – zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami,
• potwierdzenie wpłaty wkładu własnego,
• odpis z księgi wieczystej,
• wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny to w zasadzie jedyny kredyt, gdzie pewne rodzaje ubezpieczeń są obligatoryjne. Musimy być zatem przygotowania, że dodatkowym kosztem będzie polisa ubezpieczeniowa.

Do najczęstszych należą:

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
• ubezpieczenie pomostowe,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW).

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie nominalne, to inaczej cena za udostępnienie kapitału przez bank w określonej wysokości i na określony czas. Wyrażona jest procentowo w ujęciu rocznym i składa się z WIBOR-u – części zmiennej i marży – części stałej, która jest zyskiem banku.

WIBOR jest wysokością oprocentowania, przy której banki pożyczają sobie pieniądze i zmienia się w każdym dniu (roboczym).

Najpopularniejsze wskaźniki WIBOR, to:

• jednomiesięczny – WIBOR 1M,
• trzymiesięcznym WIBOR 3M,
• półrocznym WIBOR 6M.

Zmiana WIBOR-u wpływa na wysokość raty kredytowej. W umowie kredytowej zostanie określone, według którego WIBOR-u (WIBOR 3M lub 6M) będzie wyliczane oprocentowanie.

Natomiast marża jest stałą częścią oprocentowania, która przez cały okres kredytowania jest taka sama i stanowi zarobek banku. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to część, którą można negocjować i im jest mniejsza, tym tańszy kredyt i mniejsza rata.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na rynku kredytów hipotecznych, podobnie jak w przypadku innych kredytów, wyróżnić można dwa rodzaje oprocentowania: zmienne i stałe.

Oprocentowanie stałe, zwłaszcza kredytu hipotecznego, wydaje się dla kredytobiorcy zdecydowanie bezpieczniejsze:

• eliminuje ryzyko zmiany wysokości raty w wyniku zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp procentowych rata rośnie, a w przypadku spadku, rata spada.

W Polsce nie ma banku, który udzieliłby finansowania na 25-30 lat z oprocentowaniem stałym. W odróżnieniu jednak od innych produktów kredytowych, oferowane są kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem 5-letnim.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego – czym jest?

Od prawie dwóch lat banki mają w swojej ofercie kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. Zostało to wymuszone przez Komisję Nadzoru Finansowego, która w 2019 roku ogłosiła Rekomendację S ³, w której zobowiązała banki do przygotowania takich ofert dla klientów.

Należy zwrócić uwagę, że stałe oprocentowanie nie obowiązuje przez cały czas trwania umowy, ale tylko przez określony czas. Najczęściej jest to 5 lat. Po upływie tego czasu klient może złożyć wniosek o kontynuowanie oprocentowania stałego lub zostanie zmienione na oprocentowanie zmienne.

Po upływie tego czasu, bank przelicza oprocentowanie według aktualnie przyjętych stawek i zostaje podpisany aneks do umowy kredytowej.

Rodzaj rat kredytowych – kredyty hipoteczne

W jakich ratach można spłacać kredyt hipoteczny? Podobnie jak w pozostałych kredytach do wyboru są

• raty malejące – zwane także równymi ratami kapitałowymi, ze względu na stałą część kapitałową w każdej racie oraz
• raty równe (annuitetowe).

W przypadku wyboru rat równych w szybszym tempie spłacany jest kapitał, natomiast wolniej odsetki od kredytu.

Wybierając raty malejące decydujemy się znacznie wyższą ratą na początku spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona z każdym miesiącem coraz mniejsza. Nie każdy z takiej metody spłaty może skorzystać: wybór jest uzależniony od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Może się okazać, że wybierając raty malejące otrzymamy znacznie mniejszy kredyt.

Każda z rat składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Rata stała składa się z mniejszej części kapitałowej na początku spłaty kredytu hipotecznego. W okresie końcowym spłaty kredytu, wysokość kapitału jest już znacznie większa. Co to oznacza? W przypadku rat stałych, zadłużenie jest na początku wyższe, a tym samym i większy jest poziom odsetek niż ma to miejsce w przypadku rat malejących.

Wysokość rat malejących, maleją w okresie kredytowania i przeważnie są wyliczane poprzez podzielenie kwoty kredytu hipotecznego przez liczbę rat. Mamy wówczas część kapitałową raty. Następnie doliczane są bieżące odsetki od wysokości kapitału pozostającej do spłaty.

Każda rata zatem ma jednakową część kapitałową i różną część odsetkową. Dlaczego początkowe raty są wysokie? Zaraz po udzieleniu kredytu hipotecznego zadłużenie będzie najwyższe, zatem i część odsetkowa będzie znacznie wyższa (w początkowym okresie praktycznie do spłaty pozostaje cały kapitał – 2000 zł z 300 tys. zł, to tylko ok. 0,7%). Jednak w miarę systematycznego spłacania i upływu czasu, kapitał pozostający do spłaty maleje, a co za tym idzie, również i podstawa do wyliczania odsetek jest mniejsza, a tym samym i część odsetkowa raty.

Waluta kredytu hipotecznego

Wyróżniamy przede wszystkim:

• kredyty hipoteczne złotówkowe (PLN) oraz
• indeksowane i denominowane kursem waluty obcej.

Kredyty hipoteczne walutowe są wypłacane w złotówkach, jednak wysokość i podstawę oprocentowania kredytu wyrażona jest w walucie obcej i jej cenie na rynku międzybankowym dla franków szwajcarskich czy jest to LIBOR, dla euro EURIBOR.

Przekazania środków kredytobiorcy nie następuje w walucie obcej, ale kwota kredytu przeliczana jest na złotówki po kursie kupna waluty. Rata kredytu hipotecznego walutowego spłacana jest jako równowartość raty w walucie obcej według obowiązującego aktualnie kursu sprzedaży waluty.

Kredyty hipoteczne – raty malejące czy stałe?

Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie należałoby stwierdzić, że im tańszy jest kredyt hipoteczny, tym lepiej. Z punktu widzenia łącznej kwoty odsetek do zapłaty, korzystniejsze są oczywiście raty malejące. Praktyka jest już nieco inna i zdecydowana większość osób wybiera raty stałe. Nie tylko taki wybór zwiększa zdolność kredytową klienta banku, ale i pozwala zdecydowanie łatwiej zarządzać budżetem domowy, planując np. przyszłe wydatki.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Wkład własny występuje przeważnie przy dwóch kredytach konsumenckich: samochodowym oraz właśnie przy kredycie hipotecznym.

Co oznacza pojęcie wkładu własnego? Jest to część, którą kredytobiorca wnosi do kupowanej nieruchomości.

Już od wielu lat nie jest możliwe skorzystanie z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Wkład własny kredytu hipotecznego ile wynosi? Komisja Nadzoru Finansowego w swoich rekomendacjach jasno zasugerowała, że wkład powinien stanowić przynajmniej 20% wartości nieruchomości.

Są dopuszczone wyjątki i wkład własny może wynieść mniej niż 20% – ale nie mniej niż 10% – w takiej sytuacji brakująca część musi zostać ubezpieczona.

Dlaczego opłaca się zgromadzić wysoki wkład własny?

Im większy wkład własny zgromadzimy, tym lepiej. Nie tylko, że mniejsze zobowiązanie zaciągniemy, a tym samym mniejsze będą koszty kredytowe, ale i bank zaproponuje lepsze warunku finansowania.

To wszystko przełożenie na wysokość miesięcznej raty. Można zdecydować się na krótszy okres kredytowania lub na nieco dłuższy i jeszcze mocniej zmniejszyć miesięczne obciążenie.

Czy wkładem własnym musi być tylko gotówka?

Wkład własny do kredytu hipotecznego nie musi być wniesiony nie tylko w formie oszczędności gotówkowych. Może to być:

• inna nieruchomość,
• udokumentowane koszty budowy nieruchomości,
• polisy ubezpieczeniowe,
• aktywa wniesione do trzeciego filaru emerytalnego,
• zaliczka wpłacona do dewelopera,
• środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej.

Pamiętajmy, że chcą otrzymać korzystniejszy kredyt hipoteczny, o wkładzie własnym powinniśmy pomyśleć znacznie wcześniej niż kilka miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Tak, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy z programem rządowym: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Podstawowe założenia programu Mieszkanie bez wkładu własnego:

1. Możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego, który jest zaciągany na zakup mieszkania. Jaka jest łączna wysokość kredytu jest objęta gwarancją?

Część rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego nie może być wyższa niż 200 tys. zł oraz:

• w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej nie może przekroczyć kwoty stanowiącej 20 procent całkowitej kwoty wydatków,
• dla kredytów o stałej albo o okresowo stałej stopie procentowej jest to 30% całkowitej kwoty wydatków.

Taka gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

2. Spłata rodzinna jest połączona z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym i przysługuje kredytobiorcy, jeżeli w czasie spłaty zobowiązania dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie bądź kolejne dziecko (20 000 zł w przypadku drugiego dziecka i 60 000 zł w przypadku trzeciego i kolejnego).

3. Kredyt jest udzielany na minimum 15 lat.
4. Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest udzielany w walucie polskiej.
5. Ustawa zawiera mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań. Jest to maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

Źródło: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego2.

Kredyt hipoteczny, a zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa jest kluczowa w przypadku każdego kredytu, nie tylko hipotecznego. Co to jest zdolność kredytowa? Jest to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w terminie, który został ustalony pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.

Nie jest możliwe otrzymania kredytu hipotecznego, kiedy potencjalny kredytobiorca nie ma odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Nie jest możliwe zatem, aby otrzymać kredyt hipoteczny na 250 tysięcy złotych, jeżeli przy szacowaniu zdolności okazuje się, że maksymalna kwota to 240 tysięcy. Możliwe jest jednak zwiększenie zdolności kredytowej poprzez podjęcie odpowiednich działań, o których wspomnimy poniżej.

Czy można „domowym sposobem” wyliczyć swoją zdolność kredytową? Nawet wówczas, kiedy korzystamy z kalkulatorów zdolności kredytowej, nie jest możliwe jej dokładne wyliczenie, co najwyżej można otrzymać mocno przybliżone wyniki.

Co więcej, każdy z banków nieco inny sposób ją oblicza, ponieważ przypisuje różne wagi do poszczególnych parametrów.

Generalnie jednak brane są pod uwagę takie czynniki, jak:

• dochody kredytobiorcy – ich źródło, rodzaj umowy o pracę,
• wydatki stałe w gospodarstwie domowy, w tym wszystkie wydatki związane z obsługa innych zobowiązań kredytowych,
• liczba osób w gospodarstwie domowym,
• wiek kredytobiorcy,
• miejsce zamieszkania,
• wykształcenie.

12 sposobów, aby zwiększyć zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym

Jest kilka sposobów na poprawienie zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego. Nie ma zbyt dużo możliwości, ale można wymienić kilka najważniejszych:

1. Zwiększenie uzyskiwanych dochodów poprzez podjęcie (odpowiednio wcześniej) dodatkowej pracy.
2. Podwyżka wynagrodzenia u obecnego pracodawcy.
3. Wcześniejsza spłata posiadanych kredytów i pożyczek.
4. Zamknięcie limitów w kontach ROR i kart kredytowych, nawet wówczas, kiedy z nich nie korzystamy.
5. Skonsolidowanie zobowiązań kredytowych i obniżenie raty kredytowej w stosunku do sumy miesięcznych rat, które były spłacane przed „połączeniem kredytów”.
6. Ograniczenie wydatków związanych z opłatami stałymi, np. abonamentów, usług streamingowych.
7. Sprzedaż majątku ruchomego – najczęściej dotyczy to drugiego samochodu.
8. „Zaproszenie” do kredytu hipotecznego drugiej osoby, która ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
9. Zmniejszenie wysokości kredytu.
10. Wydłużenie czasu kredytowania.
11. Wybór rat stałych zamiast malejących.
12. Zwiększenie wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie procedura i umowa

Decydując się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, należy być świadomym, że na
rynku funkcjonuje duża liczba deweloperów, a i tym standard sprzedawanych mieszkań może być bardzo różny.

Czy można się przed tym w jakiś sposób zabezpieczyć? Najlepiej podchodzić do tej kwestii zdroworozsądkowo i zebrać jak najwięcej istotnych informacji o danej nieruchomości.

Umowa z deweloperem (jest to umowa cywilnoprawna) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jest ona gwarancją, że w sytuacji wadliwego bądź sprzecznego z umową jej wykonania, mamy prawo skierować wniosek do sądu, aby ten powierzył dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy. I to oczywiście na koszt dewelopera.

Umowa z deweloperem, co do zasady, powinna określić:

• strony umowy: klienta – deweloper,
• przedmiot umowy: dane dotyczące lokalu, łącznie z numerem księgi wieczystej,
• dokładne dane dotyczące budynku, lokalu, jak również przynależnych do lokalu balkonu, piwnicy, garażu.

Nie należy wcale do rzadkości, że decydują się na mieszkanie na rynku pierwotnym, kupujemy jeszcze nie wybudowaną nieruchomość. Sposób, w jakim na rynku funkcjonują deweloperzy, narzuca zaliczkowe finansowanie budowanych mieszkań.

Czy ma to wpływ na procedurę przyznawania kredytu hipotecznego? Nie. Kredyt hipoteczny nie zostanie przelany w całości na konto dewelopera, ale odbywa się to transzami, po wykonaniu określonych w harmonogramie etapów budowy.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Sytuacja wygląd nieco inaczej, kiedy decydujemy się na pozyskanie kredytu na budowę domu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest szczególną odmianą kredytu hipotecznego Bardzo często o takim kredycie hipotecznym mówi się, że jest to kredyt budowlany. Służy on głównie do finansowania:

• zabudowy nieruchomości gruntowych,
• budowy nieruchomości budynkowych i lokalowych.

Zanim zostanie podjęta procedura uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu, to oczywiście musimy dysponować działką budowlaną, na której zostanie postawiony dom.

Kredyt hipoteczno-budowlany jest uruchomiany w transzach, co sprawia, że odsetki naliczane są nie od całej kwoty przyznanego kredytu, ale od wykorzystanej kwoty. Liczba transz zależy od przedstawionego wcześniej harmonogramu i jest ustalana indywidualnie. Uruchomienie kolejnej transzy zależy od tego, czy kredytobiorca rozliczył się z już otrzymanych środków finansowych.

Formy takich rozliczeń są bardzo różne. Część banków może wymagać przedstawienia rachunków i faktur za zakupione materiały oraz wykonane roboty budowlane. Są i takie banki, które oczekują wglądu do dziennika budowy lub przesłania dokumentacji fotograficznej.

Najczęściej spotykaną metodą jest ocena przeprowadzonej inwestycji. Odbywa się to pod auspicjami pracownika banku finansującego budowę lub osoby upoważnionej, np. może to być rzeczoznawca majątkowy, który wcześniej wycenił nieruchomość.

Krótko zostało wspomniane, że z kredytu budowlanego istnieje możliwość skredytowania zakupu działki budowlanej i jej budowy.

Uzyskanie wówczas takiego kredytu jest możliwe najczęściej, kiedy mamy zarejestrowaną
inwestycję, czyli jest pozwolenie na budowę. Jeżeli nie, to bank udzieli kredyt hipoteczny tylko na zakup działki i dopiero po dostarczeniu kompletu wymaganych dokumentów zostanie podwyższona kwota kredytu hipotecznego na budowę domu.

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej oraz sfinansowanie budowy domu:

1. Złożenie wniosku na zakup działki wraz z przedstawieniem projektu budowlanego.
2. Bank udziela kredyt hipoteczny podzielony na dwie części:

• pierwsza transza przeznaczona jest na zakup działki,
• po załatwieniu wszelkich formalności wypłacane są kolejne transze zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Podejście banków może być również inne i kredyt hipoteczny na zakup działki zostaje po prostu podwyższony o kwotę obejmującą budowę nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na remont

Kredyt hipoteczny w większości przypadków, jako kredyt celowy, jest przeznaczany na zakup lub budowę nieruchomości. Możliwej jest jednak również zaciągnięcie takiego zobowiązania na remont nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku kredytu hipoteczno-budowlanego konieczne będzie przedstawienie kosztorysu i harmonogramu prac remontowych.

Kredyt hipoteczny na remont mieszkania lub domu wiąże się oczywiście z wpisem hipotecznym w księgach wieczystych.

Czy z kredytu remontowego możne kupić telewizor, pralkę lub lodówkę? Nie. Nie jest to możliwe, ponieważ elementy, które zostają wyszczególnione w kosztorysie, obejmują wyłącznie środki trwałe, np. materiały budowlane.

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?

Co do zasady, kredyt hipoteczny może otrzymać każdy kredytobiorca, który:

• ma pełną zdolność do czynności prawnych,
• ukończył 18 lat,
• ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową,
• dysponuje odpowiednio wysokim wkładem własnym,
• spełnia warunki ustalone przez bank.

Kredyty hipoteczne porównywarka

Poniższe narzędzie finansowe, to przede wszystkim wstępne oszacowania rat kredytowych. Dodatkowo umożliwia szybkie skontaktowanie się zarówno z wybranymi bankami, jak i z pośrednikami finansowymi.

W porównywarce należy wpisać wartość szukanego kredytu oraz okres kredytowania, aby otrzymać wyszczególnienie banków oraz pośredników finansowych.

Kredyty hipoteczne z porównywarkami, samodzielnie czy może z pośrednikiem finansowym?

Kredyt hipoteczny znajdziesz tak naprawdę w dowolny sposób – jest dostępny w wielu bankach. Oczywiście nie każdy dysponuje czasem i wiedzą, aby dokładnie sprawdzić wszystkie możliwe propozycje kredytowe. A jeszcze, i co jest najważniejsze, należy porównać oferty. Jest to znacznie trudniejsze i czasochłonne zajęcie niż np. w przypadku kredytów i pożyczek gotówkowych (Promocje na kredyty gotówkowe, czyli jaki bank ma najtańszy kredyt gotówkowy).

I dlatego bardzo często osoby, które taki kredyt hipoteczny szukają, korzystają z wiedzy i doświadczenia firm pośrednictwa finansowego. W serwisie znajdziemy kilku znanych i cenionych pośredników, z którymi można się umówić na darmowe konsultacje dotyczące kredytów hipotecznych. Wystarczy tylko wysłać krótki formularz kontaktowy do wybranych pośredników, aby uzyskać pomoc w porównaniu kredytów hipotecznych.

Dlaczego jako klient nie płacisz za te usługi? Ponieważ to banki, które z nimi współpracują płacą im prowizję za sprzedaż swoich produktów. Co więcej: nie tylko nie ponosisz kosztów takiej usługi, ale i nie jesteś zobligowany do skorzystania z danej propozycji kredytowej.

Pośrednictwo to nie porównanie kredytów hipotecznych, ale także wszechstronna pomoc w skompletowaniu dokumentów, wypełnieniu wniosku kredytowego czy podczas podpisywania umowy.

Jak długo trzeba czekać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Oczywistym jest, że osoba ubiegająca się o kredyt, chciałaby taki kredyt otrzymać jak najszybciej. Nie inaczej jest i w tym przypadku. Przeważnie jednak czas oczekiwania na decyzję – od momentu poprawnie złożonych dokumentów – zależy od między innymi od tego, jak bardzo bank jest obciążony wnioskami, które wpłynęły. Może to być zaledwie kilka dni, ale może oczekiwanie na decyzję trwać nawet i 1 miesiąc.

Potrzebujemy również trochę czasu na skompletowanie wniosku kredytowego. Należy nie tylko przygotować dokumenty dotyczące dochodów, ale i tych związanych z nieruchomością, którą zamierzamy nabyć.

Decyzja kredytowa oznacza przedstawienie oferty kredytowej. Mając już w ręku taką decyzję, konieczne jest, aby dokładne się z nią zapoznać. Ewentualne późniejsza zmiana gotowej umowy kredytowej może być czasochłonna, a nawet, w krótkim okresie czasu niemożliwa.

Decyzja kredytowa i umowa

W decyzji kredytowej znajdziemy często warunki do zawarcia umowy o kredyt hipoteczny wraz z dokumentami, które należy dołączyć do wniosku. Bez koniecznych dokumentów nie jest możliwe przygotowanie umowy. Należy jeszcze dodać, że wniosek musi być prawidłowo wypełniony.

Czas, który jest potrzebny do sporządzenia umowy to kilka dni – z reguły nie przekracza to tygodnia.

Dopiero po sporządzeniu umowy kredytowe możemy podpisać akt notarialny (rynek wtórny), w zostanie określony termin wpłaty na rachunek zbywcy nieruchomości. Jaki określić termin wpłaty? Zależy od terminu, jaki w umowie kredytowej określa bank. Następnie pozostają jeszcze dwa-trzy dni na pozostałe formalności i nareszcie można złożyć w banku dyspozycję wypłaty kredytu.

Kredyt hipoteczny podstawowe pojęcia

Obciążenie kredytowe – wysokość miesięcznych rat kredytu hipotecznego, które należy płacić co miesiąc zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Saldo kredytu hipotecznego – kwota, którą kredytobiorca musi oddać kredytodawcy (bankowi) bez odsetek. Na początku saldo kredytu jest równe pożyczonej kwocie. Z każdym kolejnym miesiącem (spłatą kolejnych rat) saldo maleje, a kiedy wyniesie zero, to oznacza, że kredyt został w pełni spłacony.

Poza samym pożyczonym kapitałem (kredyt netto), w skład salda kredytu hipotecznego wchodzą również inne opłaty.

Scoring kredytowy – analiza oceny kredytowej obejmująca zarówno wiarygodność, jak i zdolność kredytową osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny. Ma na celu określenie, czy jest ona zdolna do spłacenia kredytu wraz z odsetkami z zgodnie z przyjętymi założeniami.

Na ocenę scoringową mają wpływ wszystkie wymagane informacje przez bank, a które zostały przekazane we wniosku kredytowym. To m.in. zarobki netto, rodzaj umowy z pracodawcą, inne zobowiązania kredytowe, stan cywilny, wielkość gospodarstwa domowego, wkład własny, wiek, wykształcenie, miejsce zamieszkania. Bank dokonuje również weryfikacji potencjalnego kredytobiorcę w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) i innych bazach, zarówno zewnętrznych, jak i wewnętrznych banku.

Scoring dokonywana jest automatycznie, już na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny. Tylko pozytywna ocena umożliwia dalsze procesowanie wniosku kredytowego.

Stopa procentowa – czynnik wpływający na wysokość odsetek, naliczanych od wypłaconej kwoty kredytu. Odnosi się do określonego przedziału czasowego. Stopa procentowa ma zastosowanie zarówno dla kredytu (pożyczki), jak i dla lokaty czy rachunku.

Stopa oprocentowania może być stała lub zmienna. W przypadku kredytów hipotecznych stopa oprocentowania może być również okresowo stała, np. przez okres 5 lat.

Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za wykonanie czynności notarialnych. Wysokość określa się na podstawie umowy notariusza ze stronami czynności, przy czym nie może być wyższa od maksymalnej stawki właściwej dla danej czynności.

Stawki maksymalne taksy notarialnej ustalane są w drodze rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Transza kredytu – część wydzielona z całej przyznanej kwoty. W transzach wypłacane są np. kredyty na budowę nieruchomości. Zanim bank uruchomi kolejną transzę, przeprowadzi kontrolę wykonanych prac budowlanych.

Ubezpieczenie na życie – polisa ubezpieczeniowa chroniąca zarówno kredytobiorcę, jak i kredytodawcę przed niemożnością spłaty kredytu z powodu śmierci, choroby lub niezdolności do pracy.

Ubezpieczenie nieruchomości – polisa ubezpieczeniowa zapewniająca ochronę finansową właścicielowi nieruchomości w sytuacji wystąpienia określonych zdarzeń losowych, takich jak np. pożar czy inne uszkodzenie mienia.

Wykupienie polisy jest obowiązkowe i ma na celu zabezpieczenie inwestycji (nieruchomości) i zminimalizowanie ryzyka związanego z utratą wartości nieruchomości lub z jej naprawami.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie kredytu w sytuacji, kiedy wnoszony wkład własny jest mniejszy niż 20% wartości nieruchomości (równy lub większy od 10%).

Ubezpieczenie w zależności od banku może przybierać różne formy i najczęściej jest to podwyższona marża, obowiązująca do czasu, kiedy saldo kredytu hipotecznego nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości (LTV będzie mniejsze niż 80%).

Ubezpieczenie pomostowe jest zabezpieczeniem na tzw. okres przejściowy, tj. od dnia uruchomienia kredytu do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku, które staje się prawomocnym zabezpieczeniem zaciągniętego zobowiązania.

Dla kredytobiorcy ubezpieczenie pomostowe wiąże się z okresowo wyższym oprocentowaniem (marżą) i wyższymi ratami kredytu.

Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 5 sierpnia 2022 roku, zniosła możliwość pobierania przez banki dodatkowych opłat w oczekiwaniu na ustanowienie hipoteki.

Dodatkowy koszt, który jest ponoszony do momentu uzyskania wpisu w księdze wieczystej, podlega zwrotowi kredytobiorcy lub zostanie zaliczony na poczet spłaty kredytu hipotecznego. Zgodnie z nowelizacją zwrot dodatkowych kosztów będzie następował w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Przepisy mają zastosowanie nie tylko do nowych umów zawartych od 17 września 2022 roku, ale również do tych umowy, które zostały zawarte jeszcze przed 17 września, ale kredytobiorcy wciąż oczekują na dokonanie wpisu hipotecznego.

Umowa deweloperska – dokument, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić bądź przenieść na nabywcę nieruchomości (domu, mieszkania) prawo własności po zakończeniu inwestycji. Umowa ma formę aktu notarialnego.

Rolą takiej umowy jest ustalenie pomiędzy sprzedającym a kupującym ceny i przedmiotu późniejszej umowy, jak również zobowiązanie stron do jej zawarcia.

Umowa kredytu hipotecznego – dokument zawierany pomiędzy kredytodawcą (np. bankiem), a kredytobiorcą, w której zawarte są warunki i zasady udzielenia kredytu hipotecznego.

Reguluje ona prawa i obowiązki stron w związku z przekazaniem środków finansowych na realizację celu określonego w umowie.

Umowa przedwstępna – jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej (docelowej), którą podpisze sprzedający z kupującym.

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania znaleźć się wszystkie istotne elementy, które zawiera umowa sprzedaży, m.in.: określenie nieruchomości podlegającej sprzedaży oraz jej ceny.

Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. z późniejszymi zmianami. Akt prawny regulujący zasady oferowania kredytów hipotecznych.

W ustawie zawarte są również wytyczne dla banków dotyczące parametrów kredytu, m.in. maksymalnego okresu kredytowania, zasad naliczania prowizji za wcześniejszą spłatę, czy czas oczekiwania na wydanie decyzji.

Wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia spłaty kredytu na określony czas, np. jeden miesiąc w ciągu roku lub przez kilka miesięcy raz na kilka lat.

Wartość nieruchomości i jej wycena – rynkowa wartość nieruchomości stanowiąca zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości w oparciu o aktualnie dokonane transakcje dla możliwie najbardziej podobnych nieruchomości, w możliwie najbardziej zbliżonej lokalizacji.

Wycena dostarczana jest do banku (kredytodawcy) i ma charakter dokumentu urzędowego, wykonanego w formie operatu szacunkowego.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – dokonanie całkowitej nadpłaty kredytu. Powoduje wyzerowanie salda zobowiązania i jednoczesne jego wygaśnięcie.

Kredyt hipoteczny może zostać spłacony w dowolnym momencie obowiązywania umowy kredytowej, jednak z zastrzeżeniem, że:

• niektóre z banków w okresie obowiązywania pierwszych 36 miesięcy liczonych od dnia podpisania umowy mogą naliczyć dodatkową prowizję w wysokości do 3 proc. kwoty nadpłacanej.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – średnia stopa procentowa, po jakiej banki w Polsce skłonne są udzielić pożyczki w PLN innym bankom na ustalony okres.

WIBOR jest bazą do określenia oprocentowania kredytów w PLN.

WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) – indeks opracowany na podstawie jednodniowych transakcji depozytowych, które zawierane są przez banki z innymi bankami, instytucjami finansowymi, ale i również z dużymi przedsiębiorstwami.

W niedalekiej przyszłości WIRON zastąpi całkowicie WIBOR i stanie się jednym z najważniejszych wskaźników referencyjnych decydujących o wysokości oprocentowania wszystkich kredytów w Polsce.

Wkład własny – wysokość środków własnych (nie muszą to być wyłącznie środki pieniężne), stanowiących wkład kredytobiorcy do kupowanej nieruchomości.

Zgodnie z rekomendacją KNF wkład własny powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości. Niektóre z banków dopuszczają wkład własny na poziomie 10%, przy czym brakująca część do 20% musi zostać ubezpieczona.

Wniosek kredytowy – dokument składany do banku przez kredytobiorcę (wnioskodawcę) przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Zawiera informacje niezbędne i konieczne do analizy zdolności kredytowej oraz ustalenia możliwych warunków kredytowania.

Zawarte są w nim między innymi następujące informacje:

• dane osobowe i teleadresowe,
• wnioskowana kwota kredytu hipotecznego i okres spłaty,
• wysokość dochodów netto oraz forma zatrudnienia,
• posiadane kredyty i pożyczki.

Wskaźnik DstI (Debt Service to Income) – koszt obsługi zadłużenia w porównaniu do dochodu uzyskiwanego przez kredytobiorcę. Wskaźnik pozwala obliczyć, jaką cześć procentową dochodów pochłaniają koszty obsługi zadłużenia z tytułu spłat rat kredytowych i pożyczkowych, w tym kredyty ratalne czy limity w rachunkach i w kartach kredytowych.

Wskaźnik LtV (Loan to Value) – wskaźnik relacji wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia.

Współkredytobiorca przy kredycie hipotecznym – osoba składająca wniosek o kredyt hipoteczny wraz z głównym kredytobiorcą. Współkredytobiorca jest równoprawnym kredytobiorcą, odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego, posiadający takie same prawa i obowiązki co główny kredytobiorca.

Zdolność kredytowa – maksymalna kwota kredytu hipotecznego możliwa do uzyskania w danym banku, przy określonych założeniach kredytowych i sytuacji finansowej klienta.

Przy badaniu zdolności kredytowej brane są pod uwagę liczne elementy, m.in.: wysokość uzyskiwanych dochodów netto, wydatki w gospodarstwie domowym i liczba osób na utrzymaniu, aktualne posiadane zobowiązania kredytowe i pożyczkowe, wiek kredytobiorcy czy miejsce zamieszkania.

Źródła:
¹ Wikiedia: https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka.
² Najnowsze dane o sprzedaży kredytów w Polsce (Newsletter kredytowy BIK – listopad 2023 r.) https://media.bik.pl/informacje-prasowe/839383/wzrostowy-trend-sprzedazy-na-rynku-kredytow-bankowych?.
³ Rekomendacje dla banków https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18.
Artykuł „Kredyty hipoteczne” zawiera linki afiliacyjne do banków.