Praktyczny poradnik o kredytach hipotecznych

2024-02-20 – ostatnia aktualizacja

Zakup mieszkania? Budowa domu? Skąd wziąć na to pieniądze? Są to decyzje, przed którymi staje wielu dorosłych Polaków. Dla zdecydowanej większości wiąże się to ze sfinansowaniem transakcji z kredytu hipotecznego. Co to jest kredyt hipoteczny? Na co można go przeznaczyć? W jakim banku taki kredyt szukać? O tym, ale i o wielu innych aspektach w poniższym Praktycznym Poradniku o Kredytach Hipotecznych.
praktyczny poradnik o kredytach hipotecznych
Praktyczny poradnik o kredytach hipotecznych. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Dla wielu klientów banków, kredyt hipoteczny wydaje się najbardziej skomplikowanym produktem kredytowym oferowanym klientom indywidualnym. Analiza i porównanie potencjalnych ofert kredytowych, wybór tej jedynej, a później cała masa dokumentów, które należy dołączyć do wniosku kredytowego i czas oczekiwania na wydanie decyzji… Nie da się ukryć, może to wszystko wywołać ból głowy.

Kredyt hipoteczny w przeważającej mierze jest kredytem na bardzo wysokie kwoty, z długim okresem spłaty – kilkanaście lat to norma – z dużą ratą kredytową, ale relatywnie niską w stosunku do całkowitej kwoty finansowania.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest mniejsze od innych produktów kredytowych, np. kredytów gotówkowych czy pożyczek hipotecznych, ale średnia wysokość kredytu hipotecznego oraz czas kredytowania, sprawiają, że całkowity koszt kredytu może równać się lub przewyższyć znacząco pożyczony kapitał.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w styczniu 2024 roku wynosiła 426 880 zł.1

Bardzo istotne jest to, aby podejmować decyzję kredytową w sposób przemyślany i świadomy. Uwzględnić należy to, że na przestrzeni kilku, kilkunastu, a nawet i kilkudziesięciu lat, kiedy kredyt hipoteczny będzie spłacany, sytuacja gospodarcza w kraju zmieni się kilkakrotnie, a tym samym i sytuacja kredytobiorców.

Pytań i wątpliwości każdy z nas będzie miał znacznie więcej niż tylko to, czy jest to właściwy bank, aby w nim złożyć wniosek. Na znaczącą część najczęściej zadawanych pytań związanych z zakupem nieruchomości, odpowiedzi znajdziesz w tym Praktycznym Poradniku o Kredytach Hipotecznych. Na te, na które nie znajdziesz, odpowie dobry pośrednik finansowy, doradca kredytowy lub doradca bankowy.

zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny
Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Nieruchomość na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Co to jest rynek pierwotny i wtóry? Mieszkania dostępne na rynku wtórnym, to mieszkania z tzw. drugiej ręki. Są to nieruchomości już wybudowane i użytkowane. Można się do nich wprowadzić znacznie szybciej niż do nieruchomości zakupionej na tzw. rynku pierwotnym.

Na rynku pierwotnym są oferowane nieruchomości wybudowane przez deweloperów. Ich główną zaletą jest to, że są nowe i można je w zasadzie dowolnie urządzić.

Mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera?

1. Dowiedz się, czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
2. Sprawdź podstawowe informacje o deweloperze, np. czy deweloper ukończył już (terminowo) jakieś inne inwestycje, pobierz odpis z KRS (płatny).
3. Zapoznaj się z odpisem z księgi wieczystej danej nieruchomości oraz odpisem z rejestru
gruntów w celu sprawdzenia stanu prawnego gruntu.
4. Zapoznaj się z planem budynku i osiedla (łącznie z zagospodarowaniem sąsiednich działek).
5. Sprawdź decyzję o wydaniu zezwolenia na budowę i zatwierdzającą projekt budowy.

Co jest ważne wybierając nieruchomość do kupna? Czynników wpływających na atrakcyjność i cenę nieruchomości jest bardzo dużo i nie ma jednego wspólnego, który decyduje o ewentualnym zakupie. Warto zwrócić jednak uwagę na kilka elementów.

1. Lokalizacja nieruchomości. Należy zwrócić uwagę na dostęp do:

  • garażu, miejsc parkingowych,
  • komunikacji miejskiej i tym samym czas dojazdu do pracy, szkoły, przychodni, itp.
  • terenów zielonych oraz bliskość sklepów i punktów usługowych.

To nie muszą być wszystkie czynniki lokalizacyjne, które można wziąć pod uwagę.

2. Wielkość nieruchomości, czyli jaki jest metraż. To czy mieszkanie ma 25 m2 czy 55 m2 jest różnicą. Dla singla być może 25 metrów starczy, ale dla rodziny trzyosobowej będzie stanowczo za mało.

Istotny jest również układ mieszkania lub domu, ale i liczba i rozmieszczenie pomieszczeń. Podejmując decyzję należy myśleć długoterminowo i perspektywicznie. Jeżeli Twoja rodzina powiększy się o dziecko, pracujesz online w domu, to być warto jest wziąć dodatkowe pomieszczenie lub ewentualnie sprawdzić czy zachodzi możliwość jego wydzielenia.

3. Stan techniczny nieruchomości, ale i technologia w jakiej została wykonana. Na rynku wtórnym, wybierając mieszkanie w tzw. wielkiej płycie, można się okazać, że blok niedocieplony, okna nieuszczelnione, drzwi do mieszkania mają szpary i hula wiatr. Te wszystkie niedociągnięcia będą miały wpływ na koszty utrzymania mieszkania.

4. Udogodnienia. Sprawa indywidualna. Ale są pewnie jakieś szczególne elementy, na które zwracasz uwagę. Co powinno mieć mieszkanie, aby było warte swojej ceny? Być może jest to urządzona kuchnia, łazienka, w której nie trzeba przeprowadzać remontu, klimatyzator, duża piwnica, winda lub mieszkanie na pierwszym piętrze.

Im dokładnie sprecyzujesz swoje oczekiwania tym nie tylko łatwiej będzie Tobie poszukać nieruchomości, ale i dokonać lepszego wyboru.

5. Na koniec cena nieruchomości. Punkt ważny lub bardzo ważny punkt. Maksymalna zdolność kredytowa ogranicza możliwości zakupienia nieruchomości.

Kredyt hipoteczny zdolność kredytowa

Uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest tak prostym procesem, jak chociażby to ma miejsce w przypadku kredytów gotówkowych. Odpowiednie przygotowanie kredytobiorcy jest konieczne i to zarówno na rynku nieruchomości, jak i na rynku kredytowym.

Mogą być dwa podejścia do kredytu hipotecznego:

1. Wybrana została konkretna nieruchomość i w następnym kroku sprawdzana jest zdolność kredytowa w banku, aby zorientować się czy stać nas na jej sfinalizowanie.
2. Na początku następuje oszacowanie zdolności kredytowej w wybranym banku lub u pośrednika finansowego, a to z kolei pozwala oszacować, jaką maksymalną cenę można zaoferować za daną nieruchomość.

Czym jest zdolność kredytowa? Zgodnie z definicją Prawa bankowego, jest to zdolność do spłaty kredytu (hipotecznego) wraz z odsetkami w terminach, które zostały ustalone w umowie kredytowej.

Ocena zdolności kredytowej odbywa się na podstawie dokumentów udostępnionych przez klienta oraz informacji zgromadzonych z wewnętrznych i zewnętrznych baz danych. Są to zarówno bazy banku, jak i bazy zewnętrzne, np. Biuro Informacji Kredytowej (BIK).

Czynniki wpływające na zdolność kredytową
Przy badaniu zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę wiele różnych czynników. Przeprowadzana jest analiza jakościowa i ilościowa. Czynniki brane przy analizie kredytowej, to m.in.:

Wysokość uzyskiwanych dochodów oraz ich źródła. Jest to pierwszy i zarazem fundamentalny czynnik oceny zdolności kredytowej. Im większa jest suma uzyskiwanych zarobków (wszystkie możliwe udokumentowane źródła), tym większa zdolność kredytowa.

Banki preferują przede wszystkim umowy o pracę na czas nieokreślony. Ale oczywiście umowa o pracę na czas określony, umowy cywilnoprawne, dochody uzyskiwane z prowadzonej działalności czy świadczenia emerytalno-rentowe nie przekreślają możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Koszty związane z utrzymaniem gospodarstwa i liczba osób na utrzymaniu są kolejnym ważnym elementem badania zdolności kredytowej. Im większe koszty, tym mniejsza będzie zdolność kredytowa.

Zgodnie z obowiązującą rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, przyjmowane jest przy ocenie zdolności koszt utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie, który jest wyższy od minimum socjalnego. Uwzględnia jednocześnie zróżnicowania wynikające z miejsca zamieszkania i aktywności zawodowej.

Tylko część banków uwzględnia świadczenie 800+ na dzieci.

Miesięczne zobowiązania kredytowe. Związane są ze spłatą innych kredytów i pożyczek, w tym również i posiadanych limitów w kartach i na kontach (nawet wówczas, kiedy z nich nie korzystamy). Wpływają one na obniżenie zdolności kredytowej.

Jeżeli nie korzystasz z limitów, ale je posiadasz, to bank przyjmuje określony procent z przyznanego limitu do obniżenia zdolności.

Kwota oraz rodzaj kredytu. Wnioskując o kredyt hipoteczny, uzyskasz większą zdolność kredytową niż w przypadku pożyczki hipotecznej lub pożyczki gotówkowej, z których można sfinansować dowolny cel.

Im dłuższy będzie okres kredytowania, tym mniejsza rata i tym samym o większą kwotę kredytu można wnioskować.

Maksymalny czas spłaty kredytu hipotecznego wynosi lat 35. Ale uwaga! Nawet wówczas, kiedy okres kredytowania będzie dłuższy niż 25 lat, to i tak do obliczenia zdolności przyjmuje się 25-letni czas spłaty.

Wysokość obowiązkowego wkładu własnego. Optymalna wysokość wkładu własnego rekomendowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości. Dysponując mniejszym wkładem, ale przynajmniej wynoszącym 10% wartości nieruchomości, w niektórych bankach również można złożyć wniosek kredytowy. W tym przypadku konieczne będzie wykupienie ubezpieczenie od tzw. niskiego wkładu własnego.

Im większa jest wysokość wkładu własnego, tym większy dostęp do ofert bankowych. Dodatkowo, im wyższy wkład, tym większa zdolność kredytowa i atrakcyjniejsze warunki, na jakich kredyt można otrzymać.

Rodzaj rat kredytowych – równe lub malejące. Od wyboru rodzaju rat zależy nie tylko ich wysokość, ale i koszt całkowity kredytu oraz wysokość zdolności kredytowej.

Różnica w całkowitym koszcie, w zależności od parametrów kredytu, może dochodzić nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ale i w tym przypadku są ograniczenia:

  • Kredyt hipoteczny z ratami malejącymi (pierwsza rata jest najwyższa, a każde kolejne coraz mniejsze) wymaga większej zdolności kredytowej niż wybierając raty równe.
  • Wybierając raty malejące uzyskamy mniejszy koszt całkowity kredytu w porównaniu z ratami stałymi.
  • Raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej, ponieważ przy jej wyliczaniu jest brana pod uwagę pierwsza rata.
  • Raty stałe zapewniają większą stabilność finansową w domowym budżecie.

Historia współpracy z bankiem-kredytodawcą. Może to być dodatkowy atut przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, ale nie musi. Kredyt hipoteczny „we własnym banku”, to czasami korzystniejsza oferta.

Nie jest to jednak powszechnie obowiązująca norma. Banki starają się przyciągnąć nowych klientów oferując im korzystniejsze warunki na jakich może zostać udzielony kredyt.

Wiek kredytobiorcy. Im więcej lat, tym trudniej o kredyt, ze względu na możliwy czas spłaty zobowiązania. Każdy bank ustala maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie płatności ostatniej raty kredytu.

Stan cywilny. Nie ma żadnych ograniczeń. O kredyt hipoteczny mogą starać się single, małżeństwa, rozwodnicy, rodzeństwo, rodzice z dziećmi czy osoby pozostające w związkach nieformalnych.

Jest jednak pewne „ale”. Dla banku ma znaczenie czy wnioskodawca jest singlem czy ma męża lub żonę. Bank analizując wniosek kredytowy szacuje ryzyko i preferuje większą liczbę kredytobiorców.

Pozostałe czynniki oceny zdolności kredytowej, to między innymi miejsce zamieszkania, status mieszkaniowy, wykształcenie, posiadanie ruchomości, takiej jak samochód czy motor.

Gdzie i jak mogę sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Jest kilka możliwości sprawdzenia zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego. Najlepszy sposób? Wizyta w banku, w którym zamierzamy wziąć kredyt lub kontakt z pośrednikiem finansowym, jeżeli jesteśmy dodatkowo zainteresowani porównaniem dostępnych ofert kredytowych.

1. Wizyta w banku, który prowadzi nasz rachunek. Jest to najszybsza metoda analizy zdolności kredytowej, ale nie daje pełnego obrazu rynku kredytowego.

Każdy z banków ma nieco inny sposób jej wyliczania, co sprawia, że różnice pomiędzy instytucjami mogą dochodzić do kilkudziesięcy tysięcy złotych. Może się również tak zdarzyć, i nie jest to przypadek odosobniony, że w naszym banku będziemy mieli niewystarczającą zdolność kredytową lub minimalny wymagany wkład własny wyniesie 20%.

Jeżeli mamy dość determinacji i czasu, to można udać się z wizytą do kilku banków i nie tylko zapoznać się z propozycjami, ale i przy okazji sprawdzić zdolność kredytową.

2. Umówienie się na bezpłatne spotkanie z ekspertem finansowym, jakim jest powszechnie znany pośrednik finansowy. Jest to najbardziej polecany sposób, ze względu na fakt przeprowadzenia symulacji dla wielu banków i jednocześnie można sprawdzić propozycje uwzględniające naszą potrzeby i oczekiwania.

3. Najmniej polecane są kalkulatory zdolności kredytowej, które mocno szacują wyliczenia. Są standardowe, które wymagają podania tylko dochodów i wydatków, są i bardzie rozbudowane uwzględniające liczbę i wysokość spłacanych zobowiązań, koszty życia czy liczbę osób na utrzymaniu.

Kalkulatory zdolności kredytowej dają wyłącznie oszacowane wyniki, również te, które znajdziemy na stronach banków.

Rezerwacja wybranej nieruchomości. Zadatek i zaliczka

Znając już swoją zdolność kredytową i mając wybraną nieruchomość, którą zamierzasz kupić, w kolejnym kroku należy ją zarezerwować.

W przypadku wyboru mieszkania z rynku pierwotnego, wymagana będzie jego zarezerwowanie, czyli podpisanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Nie obliguje ona do kupna mieszkania, ale wyłącza je tymczasowo z oferowanej puli.

Koszt podpisanej umowy najczęściej nie jest większy niż 1% ceny nieruchomości i zostaje zwrócony w przypadku rezygnacji z rezerwacji.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.

Umowa przedwstępna:

  • Zazwyczaj jest podpisywana w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.
  • Obie strony transakcji zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (ostatecznej).
  • Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z zapłatą sprzedającemu określonej kwoty – ok. 10% wartości nieruchomości.

Należy jeszcze zwrócić uwagę, że opłata przy umowie przedwstępnej, może mieć charakter zaliczki lub zadatku.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

ZADATEK:

  • Standardowo nie jest zwrotny.
  • Wpłacone sprzedającemu w ramach zadatku pieniądze, w momencie wycofania się kupującego z transakcji, przepadają.
  • Jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, wówczas jest zobowiązany wypłacić kupującemu dwukrotność kwoty zadatku.

ZALICZKA:

  • Standardowo jest zwrotna.
  • Wpłacone sprzedającemu w ramach zaliczki pieniądze, w momencie wycofania się kupującego z transakcji, podlegają zwrotowi.
  • Jeżeli sprzedający znajdzie innego kupującego, może wycofać się z transakcji bez konsekwencji finansowych, a kupujący otrzymuje zwrot pieniędzy.

Uwaga! Zasady dotyczące zaliczki mogą zostać zmodyfikowane, poprzez wprowadzenie do umowy odpowiednich zapisów.

1. Jeżeli bank nie przyzna Tobie kredytu, to zwykle zadatek przepada. Chyba, że w umowie ze sprzedającym jest zapis, że w sytuacji nie udzielenie przez bank finansowania, kupujący otrzymuje zwrot zadatku.
2. Zarówno zaliczka, jak i zadatek mogą być traktowane jako część (lub całość) wkładu własnego.

W jaki sposób poprawić zdolność kredytową?

Może się okazać, że masz niewystarczającą zdolność, aby uzyskać kredyt hipoteczny w określonej wysokości. Nie jest to nic wyjątkowego. Można jednak podjąć kilka rozwiązań, które pozwalają ją poprawić.

Co można zatem zrobić, aby poprawić i zwiększyć zdolność kredytową?

1. Dokonaj weryfikacji swojej sytuacji zawodowej:

  • W zakresie uzyskiwanych zarobków. Bank nie bierze pod uwagę dochodów z ostatniego miesiąca, ale średnią z badanego okresu.
  • Sprawdź, czy wynagrodzenie jest wypłacane regularne. Jeżeli była przerwa w wypłacie, to dobrze, aby nie była dłuższa niż miesiąc.
  • Pamiętaj! Liczy się to, co wpływa na konto na podstawie udokumentowanej umowy, a nie to co nieoficjalnie „pod stołem”.
  • Porozmawiaj z pracodawcą o zmianie umowy na czas określony na nieokreślony, przejściu z umowy cywilno-prawnej na umowę o pracę.

2. Zmniejsz koszty prowadzenia gospodarstwa domowego.

3. Przeprowadź konsolidację spłacanych kredytów i pożyczek, aby zmniejszy wysokość miesięcznej raty kredytowej.

O konsolidacji kredytów przeczytasz w serwisie kredytyporownywarka.pl, np. w artykule: Co to jest konsolidacja kredytów?

4. Spłać wszystkie lub wybrane zobowiązania kredytowe i pożyczkowe.

5. Dokonaj spłaty limitów w kartach i na kontach. Zamknij umowy.

Ewentualnie obniż wysokość przyznanego limitu. Posiadanie karty kredytowej, otwarta linia kredytowa w koncie, obniżają zdolność niezależnie od tego, czy limity są wykorzystane w całości, częściowo czy wcale.

6. Negocjuj ofertę kredytową: obniżka oprocentowania kredytu wpływa na większą zdolność kredytową. Wybór oferty z tzw. cross—sellingiem może wpłynąć na obniżenie marży banku.

7. Kredyt z współkredytobiorcą – nie musi być właścicielem nieruchomości, ale za to musi uzyskiwać dochód i spełniać kryterium wieku.

8. Dłuższy czas spłaty kredytu, to mniejsza rata, ale większy koszt całkowity. Możliwa jest nadpłata kredytu i to w pewnym stopniu zrekompensuje poniesione koszty.

9. Wybór rat stałych zwiększa zdolność kredytową. To może być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – w zależności od wysokości kredytu hipotecznego i czasu jego spłaty.

10. Im większy zagwarantowany wkład własny, tym większa zdolność oraz lepsze warunki na jakich może zostać udzielony kredyt.

11. Zadbaj o dobrą historię kredytową w BIK – spłacaj w terminie i bez opóźnień swoje zobowiązania kredytowe. Negatywna historia kredytowa w BIK jednego ze współmałżonków? Należy wziąć pod uwagę samodzielne wnioskowanie o kredyt i przeprowadzenie rozdzielności majątkowej.

Co to jest wiarygodność kredytowa?

Wiarygodność kredytowa wpływa na decyzję banku o przyznaniu kredytu i jest jednym z dwóch elementów całościowej oceny kredytowej (tzw. ocena scoringowa i ratingowa). Ale wiarygodność kredytowa nie jest tym samym co zdolność kredytowa.

Zarówno zdolność, jak i wiarygodność kredytowa, są elementami, które realnie wpływają na ocenę wniosku, a negatywna analiza jednego z nich, spowoduje wydanie negatywnej decyzji.

Czym jest wiarygodność kredytowa? Oceną rzetelności osoby w spłacie jej zobowiązań finansowych. Analizując historię kredytową banki oceniają ryzyko kredytowe związane z udzieleniem finansowania.

Z jakich źródeł czerpią informacje dotyczące historii kredytowej kredytobiorcy?

Informacje dotyczące terminowości spłaty zobowiązań kredytowych i pożyczkowych uzyskują na podstawie pobranego raportu BIK – Biura Informacji Kredytowej. Bank ma wgląd do danych dotyczących aktualnie spłacanych kredytów, nawet najmniejszych kredytów ratalnych, ale i tych z przeszłości.

Na Na stronę bik.pl, można założyć konto i pobrać płatny raport. Zobaczysz te same informacje, do których ma dostęp bank. Monitorowanie BIK-u, na przykład poprzez Alert BIK, pozwala na bieżąco monitorować, czy przypadkiem nikt nie próbuje wyłudzić kredytu na nasze dane osobowe.

Jak opóźnienia w regulowaniu rat kredytowych wpływają na ocenę wiarygodności? Opóźnienia powyżej 30 dni utrudniają uzyskanie kredytu.

1. Historię kredytową budujemy od pierwszego zaciągniętego kredytu. Liczy się zarówno kredyt ratalny, limit w koncie, karta kredytowa czy skromna pożyczka gotówkowa na 1000 zł.

2. Rzetelność w terminowym uiszczaniu zobowiązań nie ogranicza się tylko do kredytów. Również rachunki za media, czynsz czy abonament za telefon i telewizję kablową. W tym celu banki korzystają z informacji zgromadzonych w BIG InfoMonitor, ERIF BIG czy w Krajowym Rejestrze Dłużników BIG.

3. Korzystaj z ofert produktów kredytowych i pożyczkowych, bo w ten sposób budujesz swoją historię kredytową. Rób to jednak rozsądnie, bez nadmiernego zadłużania się! Niekiedy warto jest zrezygnować z finansowania, aby zaoszczędzić całą lub większą potrzebnych środków.

4. Pamiętaj, aby spłacać swoje zobowiązania w ustalonym terminie. Można nadpłacać kredyty, spłacić częściowo zobowiązanie, ale nie powinniśmy się spóźniać nawet o 1 dzień w płatności!

5. Korzystasz z karty kredytowej? Bardzo często nieumiejętne jej zastosowanie jest źródłem nadmiernych kosztów kredytowych. Zamierzasz skorzystać z określonego produktu finansowego? Dowiedz się o nim więcej.

6. Unikaj wszelkich pożyczek niebankowych.

7. Zapytania kredytowe do kilku banków w krótkim okresie, do 2 tygodni, nie wpływają na ocenę w BIK. Jest to traktowane jako szukanie najlepszej oferty. Ale jeżeli ten czas zostanie przekroczonym to zostanie to odnotowywane w BIK.

Dotyczy to głównie kredytów i pożyczek gotówkowych na dowolny cel.

Na koniec zdolności i wiarygodności kredytowej, cztery pytania i odpowiedzi.

Czy brak historii kredytowej uniemożliwia wzięcie kredytu hipotecznego?
Nie, brak historii kredytowej w BIK w żądnym wypadku nie wyklucza możliwości otrzymanie kredytu. Jeżeliby taka sytuacja zachodziła, to nikt by nie otrzymał kredytu. Ocena kredytowa obejmuje kilkanaście różnych czynników, w tym również to, gdzie pracujesz i ile zarabiasz. Oczywiście, że posiadanie pozytywnej historii kredytowej (nawet z jednym kredytem ratalnym) jest lepszą sytuacją niż jej brak, ale nie przekreśla szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Czy dla banku ważne jest to, gdzie pracuję?
Tak. Przy analizie wniosku o kredyt hipoteczny, dla banku ważna jest wiarygodność także pracodawcy. Nie bez znaczenia jest rodzaj umowy, ale i Twój pracodawca, staż pracy i branża, w której prowadzi działalność.

Czy niewielkie zaległości w spłacie zobowiązań w bankach, przekreślają szansę uzyskania kredytu hipotecznego?
Niewielkie opóźnienia, ale nieprzekraczające 30 dni, nie muszą oznaczać, że decyzja będzie odmowna. Natomiast jeżeli wnioskujesz o kredyt hipoteczny i opóźnienia są długotrwałe lub jest ich kilka, to z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że decyzja będzie odmowna. Ale uwaga! Nie jest to reguła, ponieważ banki przeprowadzają analizę indywidualną.

Czy posiadanie dziecka obniża zdolność kredytową?
Tak. Posiadanie dzieci na utrzymaniu zawsze obniża zdolność kredytową, podobnie jak i płacone alimenty. Im więcej osób na utrzymaniu potencjalnego kredytobiorcy, tym większe koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Czy wkład własny jest obowiązkowy dla kredytu hipotecznego?

Wkład własny przy kredycie hipotecznym obowiązuje na rynku już kilka lat. I został wprowadzony po to, aby ograniczyć ryzyko kredytowe banków udzielających kredytów hipotecznych.

Z punktu widzenia kredytobiorcy, konieczność związane ze zgromadzeniem wkładu własnego wymusza oszczędności, ale i jednocześnie zmniejszenia ekspozycję kredytową, pomniejszoną właśnie o zgromadzony wkład.

Każdy z banków, i nie ma wyjątków, wymaga od klientów przedstawienia wniesionego wkładu i uiszczenia jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Co to jest wkład własny przy kredycie hipotecznym? Jest to finansowy wkład kredytobiorcy do kupowanej nieruchomości.

W jakiej wysokości należy przygotować wkład własny? Minimalny wkład własny według rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego to 20% wartości nabywanej nieruchomości. Ale, niektóre z banków – nie wszystkie! – dopuszczają wkład na poziomie 10%. Ale konsekwencją niższego wkładu jest droższy kredyt, ponieważ wiąże się to z wykupieniem obowiązkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Kupując nieruchomość za 400 tysięcy złotych, wkład własny przy 10% wynosi 40 tysięcy złotych, a wnioskowany kredyt hipoteczny 360 tysięcy złotych. Przy 20% wkład wynosi 80 tysięcy, a kredyt hipoteczny 320 tysięcy.

Im większy wkład własny zostanie zgromadzony, najlepiej powyżej 20%, to uzyskamy większą dostępności do ofert w bankach i jednocześnie możemy liczyć na lepsze warunki kredytowania, co ma przełożenie na wysokość marży.

Czy do wkładu własnego liczy się wyłącznie gotówka? Niekoniecznie. Dopuszczone są różne możliwości jego udokumentowania. Może to być np. działka budowlana, inna nieruchomość, Pracowniczy Plan Kapitałowy, IKE czy IKZE.

W zasadzie każde środki mogą stanowić wkład własny, np. darowizna, o ile zostały pozyskane w sposób legalny i nie pochodzą z kredytu lub pożyczki gotówkowej.

Kiedy jest wymagane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Jest jasne, że aby kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny należy:

  • posiadać wkład własny,
  • 20-procentowy wkład własny jest rekomendowany przez KNF, ale niekiedy wystarczy zgromadzić 10% wartości nieruchomości.

Przy wkładzie własny równym 10%, ale mniejszym niż 20% konieczne jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Oczywiście pod warunkiem, że bank oferuje taką możliwość.

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Czy należy udać się do towarzystwa ubezpieczeniowego i wkupić polisę?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest zabezpieczeniem banku na wypadek, gdyby kredytobiorca przestał spłacać kredyt hipoteczny. Udzielane jest przez ubezpieczyciela i wiąże się z podwyższeniem marży kredytowej. Oznacza to wyższy koszt kredytu, aż do czasu, kiedy zostanie osiągnięty docelowy wkład na poziomie 20% wymaganego.

Ubezpieczeniu podlega wyłącznie brakująca część wkładu, a nie cały. Jeżeli mieszkanie kosztuje 300 000 zł, to wymagany wkład własny 20% wynosi 60 000 zł. Jeżeli kredytobiorca dysponuje 10-procentowym wkładem, to bank ubezpiecza pozostałą brakującą kwotę, czyli 30000 zł.

Wkład własny zobrazowany jest również w nico inny sposób przez wskaźnik LTV (Loan to Value). Wyraża procentowy stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. Jest to zatem relacja między kwotą kredytu hipotecznego a wartością kupowanej nieruchomości.

Okres ubezpieczenia niskiego wkładu własnego trwa do momentu, aż LTV nie osiągnie 80%. W momencie przekroczenia poziomu 20% inwestycji, ubezpieczenie przestaje obowiązywać, a marża kredytu zostaje obniżona.

Czy mam szansę na kredyt hipoteczny przy umowie o pracę na czas określony?

Najczęściej i najchętniej banki udzielają kredytów hipotecznych osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Ma to związek z długoterminowym okresem spłaty. Nie jest jednak prawdą, że mając umowę o pracę na czas określony lub umowę cywilnoprawną nie ma szans, aby wniosek kredytowy został rozpatrzony pozytywnie.

Z pewnością bank będzie miał wówczas więcej wymagań, np. konieczność wykazania ciągłości zatrudnienia lub przygotowania dodatkowych zabezpieczeń.

Czy kredyt hipoteczny dla singla, to gorsze warunki niż dla małżeństwa?

Absolutni nie! Żaden z banków nie uzależnia swojej oferty od stanu cywilnego osoby wnioskującej. Nie ma kredytów hipotecznych dla singlów lub tylko dla małżeństw. Najważniejsza jest zdolność kredytowa, czyli ocena możliwości spłaty zobowiązania na ustalonych warunkach.

Czy muszę zawrzeć związek małżeński, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Jeżeli nie masz ślubu z partnerem lub partnerką, to możecie wspólnie wnioskować o kredyt hipoteczny. Banki przyznają finansowanie na zakup mieszkania lub domu również osobom pozostającym w nieformalnym związkach.

Czy w banku, w którym mam konto otrzymam korzystniejsze warunki?

Niekoniecznie. Przekonanie, że w MOIM banku, do którego wpływa wynagrodzenie i z którym współpracuję już od wielu lat, otrzymam lepszy kredyt, jest dość powszechne. Ale tak wcale być nie musi.

Zazwyczaj opłaca się wziąć kredyt w banku innym niż ten, w którym mamy rachunek. Dlaczego? Ponieważ dla nowych klientów banki przygotowują wiele ofert promocyjnych. Dotyczy to nie tylko kredytów mieszkaniowych, ale i ofert kredytów gotówkowych i konsolidacyjnych.


Źródła:

Media BIK: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/828303/o-92-proc-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-styczniu-2024-r.

Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok