Co to są koszty okołokredytowe kredytów hipotecznych

W ciągu ostatnich lat, Polacy coraz chętniej sięgają po kredyty hipoteczne. Według danych z Biura Informacji Kredytowej (Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe) o prawie 70% rok do roku wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w marcu 2024 r. Średnia wartość wnioski o kredyt mieszkaniowy wyniosła w marcu br. 430 tys. zł i była wyższa o ponad 15% w stosunki do marcu 2023 r.1 Jednak zaciągnięcie kredytu hipotecznego to nie tylko korzyści z możliwości zakupienia mieszkania lub domu, ale również koszty, które mogą znacząco wpłynąć na domowy budżet.
co to są koszty okołokredytowe kredytów hipotecznych
Co to są koszty okołokredytowe kredytów hipotecznych. Jak można je obniżyć? Źródło: kredytyporownywarka.pl


Koszty okołokredytowe, obejmujące wszelkie opłaty związane z kredytem, stanowią istotną część całkowitego zadłużenia. Są one uzależnione od rodzaju kredytu i mogą być szczególnie dotkliwe w przypadku kredytów hipotecznych. Warto zaznaczyć, że przy zakupie nieruchomości do kosztów należy doliczyć także prowizję dla pośrednika, co może dodatkowo obciążyć budżet domowy.

Aby ograniczyć te koszty, warto przede wszystkim dokładnie zapoznać się z ofertami różnych instytucji finansowych i porównać warunki kredytów. Istnieją również specjalistyczne narzędzia online, np. może to być porównywarka kredytów hipotecznych – chociaż nie jest to gwarancja najlepszego wyboru – które mogą pomóc w znalezieniu korzystniejszej oferty kredytowej.

Przed wyborem banku można również skonsultować się z ekspertem finansowym w sprawie kredytu hipotecznego. Pomoże w wyborze banku, analizie kosztów oraz dokona optymalnego rozwiązania dostosowanego do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. W ten sposób można znacząco zredukować koszty związane z kredytem hipotecznym i uczynić proces zaciągania kredytu bardziej przystępnym dla domowego budżetu.

Kosztów okołokredytowe, to nie odsetki

Koszty okołokredytowe, to nie są odsetki. Większość uwagi kredytobiorców skupia się właśnie na odsetkach – i bardzo dobrze! – jednak te dodatkowe opłaty również wpływają na całkowity koszt kredytu.

Odsetki są największym kosztem związanym z kredytem hipotecznym, ale jest to koszt kredytowy – bankowy.

Wśród tych kosztów znajdują się między innymi opłaty notarialne, sądowe oraz prowizja dla agencji nieruchomości. Choć niektóre z tych kosztów są nieuniknione, istnieją sposoby, aby je zredukować lub całkowicie wyeliminować. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto zwrócić uwagę na wszystkie te aspekty, aby uniknąć niepotrzebnych wydatków i obniżyć całkowity koszt kredytu.

Koszty okołokredytowe w kredycie hipotecznym

Koszty związane z kredytem hipotecznym mogą być znacząco wyższe niż w przypadku kredytu gotówkowego. Oprócz odsetek, do kosztów okołokredytowych mogą należeć:

  1. Koszty związane z wystawieniem promesy kredytowej.
  2. Opłaty związane z wyceną nieruchomości, tzw. operat szacunkowy.
  3. Koszty notarialne.
  4. Wyższa rata kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej związane jest z tzw. ubezpieczeniem pomostowym.
  5. Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej.
  6. Koszty różnych rodzajów ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie nieruchomości, na życie.
  7. Prowizja dla agencji nieruchomości.
  8. Podatki, np. PCC.
  9. Spread walutowy w przypadku kredytu walutowego.

Warto mieć świadomość wszystkich tych dodatkowych kosztów przy planowaniu zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Przegląd propozycji bankowych znajdziesz tutaj: Porównanie kredytów hipotecznych.

Promesa kredytowa dla kredytu hipotecznego

Promesa kredytowa to kluczowy element kosztów związanych z kredytem hipotecznym. Jest to formalne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na określonych warunkach, zwykle w okresie obowiązywania promesy. Posiadanie promesy potwierdza zdolność kredytową klienta i ułatwia proces zakupu nieruchomości. Pomimo swojego znaczenia, promesa może się wiązać z dodatkowymi kosztami, które muszą zostać uiszczane na początku procedury kredytowej.

Promesa kredytowa, choć nie zawsze obowiązkowa, może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Banki czasem oferują ją bezpłatnie, ale warto być przygotowanym na wydatek rzędu kilkuset złotych. Zazwyczaj jednak koszt promesy nie przekracza 300 zł.

Okres ważności promesy kredytowej jest ściśle uzależniony od indywidualnych warunków i umowy pomiędzy klientem a bankiem. Warto dokładnie zapoznać się z warunkami promesy, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień czy komplikacji w przyszłości. Promesa kredytowa nie jest ważna bezterminowo, ale przez określony czas, w którym to może on skorzystać z przyznanej mu możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości – operat szacunkowy

Przed otrzymaniem decyzji kredytowej, klient musi ponieść koszt wyceny nieruchomości. Wartość tego procesu polega na określeniu wartości rynkowej domu lub mieszkania, ustaleniu parametrów kredytu oraz wkładu własnego.

Rzeczoznawca majątkowy przygotowuje dokument urzędowy, tzw. operat szacunkowy, który pomaga w oszacowaniu wartości nieruchomości. Ten dokument jest wymagany przez kredytodawcę w celu ustalenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Koszt operatu wynosi zwykle od 500 do 800 zł, ale może się różnić w zależności od nieruchomości, jej lokalizacji i innych czynników. Operat jest ważny przez rok, chyba że nastąpią istotne zmiany dotyczące nieruchomości. Po roku można go przedłużyć, podpisując dokument u tego samego rzeczoznawcy.

Banki często wskazują rzeczoznawcę, z którym współpracują, aby mieć pewność, że jest on rzetelny i obiektywny.

Akt notarialny przy zakupie nieruchomości

Nieodłącznym elementem prawomocnego zakupu nieruchomości jest udział notariusza. Akt notarialny jest formalnym zapisem umowy między stronami – kupującym i sprzedającym, który jest poświadczony przez notariusza i nadaje mu charakter wiążący wobec obu stron. Potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży oraz przeniesienie własności nieruchomości na kupującego.

Koszty tego procesu obejmują opłaty za sporządzenie aktu notarialnego i jego odpisy. Opłata za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zależy głównie od wartości nieruchomości i może wynosić od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Wysokość opłat ustala Minister Sprawiedliwości, co zapewnia pewną kontrolę nad kosztami.

Jak złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej? Można to zrobić na dwa sposoby:

  1. Notariusz. Skorzystanie z usług notariusza, który zajmie się formalnościami i pobierze opłaty. Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej polega na wpisaniu w akt notarialny odpowiedniej informacji. Notariusz prześle wówczas dokumenty i pobierze opłatę za rozpatrzenie wniosku oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-3).
  2. Osobiście. Złożenie wniosku osobiście w sądzie rejonowym. Wniosek składany jest na urzędowym formularzu KW-WPIS. Razem z wnioskiem należy złożyć wymagane załączniki: dokument z banku poświadczający udzielenie kredytu i oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki.

Podatki przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości to nie tylko wydatek związany z ceną zakupu, ale także koszty formalności. W zależności od rynku, z którego pochodzi nieruchomość, nabywca może być zobowiązany do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Podatek ten nie obowiązuje przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, gdzie VAT jest już wliczony w cenę. Jednakże przy nieruchomościach z rynku wtórnego, Urząd Skarbowy nakłada dodatkowy podatek w wysokości 2% wartości transakcji.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Ustanowienie hipoteki jest warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego. Wpis do księgi wieczystej to nieodzowna formalność, wiążąca się z opłatą sądową w wysokości 200 zł. Zlecając notariuszowi tę czynność, koszty mogą się podwyższyć o jego opłatę za wpis hipoteki do księgi, co może wynieść kilkaset złotych. Do tego należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł.

Ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe w przypadku każdego kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Jeśli klient nie dysponuje wystarczającym wkładem własnym, może starać się o kredyt pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu. Brak takiego zabezpieczenia może skutkować odmową kredytu. Banki wymagają również ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych oraz ubezpieczenia na życie, szczególnie od osób zaciągających kredyt indywidualnie.

Klient ma także możliwość ubezpieczenia się od utraty pracy lub niezdolności do pracy. Ubezpieczenie pomostowe, o którym zostało wspomniane powyżej, pokrywa koszty w okresie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym:

  • Obowiązkowe w przypadku kredytów hipotecznych. Ochrona spłaty kredytu w razie śmierci, niezdolności do pracy lub nieszczęśliwego wypadku.
  • Składka jest uzależniona od sumy ubezpieczenia.

Ubezpieczenie nieruchomości:

  • Obowiązkowe w przypadku kredytów hipotecznych. Chroni bank przed ryzykiem utraty wartości nieruchomości, np. w wyniku pożaru czy zalania.
  • Składka jest zazwyczaj naliczana raz w roku i zależy od wartości nieruchomości.

Ubezpieczenie pomostowe:

  • Obowiązkowe w okresie poprzedzającym uzyskanie zabezpieczenia hipotecznego. Chroni bank przed ryzykiem niespłacania kredytu przez klienta w tym czasie.
  • Składka jest uzależniona od salda zadłużenia.
  • Po dokonaniu wpisu hipoteki bank zwraca kredytobiorcy koszt ubezpieczenia pomostowego lub zalicza go na poczet spłaty kredytu.

Ubezpieczenie od utraty pracy:

  • Dobrowolne, ale warto je rozważyć. Chroni przed utratą pracy i brakiem możliwości spłaty kredytu.
  • Składka jest uzależniona od warunków umowy i indywidualnych preferencji.

Ubezpieczenie od trwałego inwalidztwa:

  • Dobrowolne. W przypadku trwałej niezdolności do pracy, ubezpieczenie pokrywa spłatę kredytu.
  • Składka zależy od sumy ubezpieczenia i warunków umowy.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego:

  • Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, gdzie minimalny wkład wynosi 10%.
  • Obowiązkowe w sytuacji, gdy kredytobiorca nie posiada wymaganego wkładu własnego na poziomie 20% lub większym wartości nieruchomości.

Opłaty dla pośrednika nieruchomości

Opłaty dla pośrednika mogą stanowić istotny element kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Zazwyczaj agent nieruchomości pobiera opłatę, która wynosi określony procent wartości mieszkania lub domu. Wysokość tej opłaty może być uzależniona od wartości transakcji i ustalana jest indywidualnie w umowie z agentem.

Jednak warto pamiętać, że korzystanie z usług pośrednika może przyspieszyć i uprościć proces zakupu nieruchomości, zapewniając wsparcie w przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów oraz doradztwo w trakcie transakcji. Pomoc agenta może być szczególnie przydatna dla osób, które nie są doświadczone w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości lub chcą uniknąć formalności i nieporozumień. Dlatego warto zastanowić się nad skorzystaniem z usług pośrednika, choćby z uwagi na jego profesjonalizm i znajomość rynku nieruchomości.

Koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym

Dodatkowe koszty okołokredytowe w banku mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Oprócz standardowych opłat za udzielenie kredytu, banki pobierają prowizję, która może być ustalana indywidualnie lub wynosić 0% w ramach promocji.

Istnieje także praktyka tzw. cross-sellingu, kiedy banki zachęcają do korzystania z dodatkowych usług. Na przykład, klient ubiegający się o kredyt hipoteczny często musi otworzyć rachunek bankowy, wybrać kartę debetową, a czasem także podpisać umowę o kartę kredytową w danym banku. Chociaż te produkty są opcjonalne, to zazwyczaj oferowanie ich przekłada się na korzystniejsze warunki kredytu, co stanowi praktykę zwaną właśnie cross-sellingiem.

Wszystkie dodatkowe opłaty składające się na koszt kredytu hipotecznego są istotne. Oprócz oprocentowania i prowizji, należy uwzględnić także inne opłaty bankowe oraz notarialne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie zbadać wszystkie koszty, aby mieć pełną świadomość związanych z nimi zobowiązań finansowych.


Źródła: 1 https://media.bik.pl/informacje-prasowe/831730/o-68-7-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-marcu-2024-r.

Scroll to Top
Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok