Co oznacza wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-18 – ostatnia aktualizacja

Wszystko zmieniło się z początkiem 2014 roku, kiedy klienci ubiegający się o kredyt hipoteczny musieli dysponować wkładem własnym w wysokości 5%. Z każdym kolejnym rokiem wkład własny był podwyższany o 5 punktów procentowych. Ostatecznie, zgodnie z Rekomendacją S KNF, osiągnął on maksymalny poziom 20% wartości nieruchomości.

Wkład własny jest jednym z elementów badania zdolności kredytowej klienta, a udokumentowanie posiadania oszczędności na poziomie kilkunastu bądź nawet i kilkudziesięciu tysięcy złotych, pozwala przypuszczać, że terminowa spłata kredytu nie powinna sprawiać kłopotów.

Dodatkowo bank udzielając kredyt hipoteczny ma pewność, że wartość nieruchomości będzie większa od udzielonego kredytu, co w sytuacji wystąpienia problemów z jego spłatą, pozwoli sprzedać kredytowaną nieruchomość i odzyskać wyłożone środki finansowe.

Poniżej znajduje się zestawienie zarówno banków, jak i pośredników finansowych, z którymi można się skontaktować i zapytać o szczegóły. Spotkanie jest oczywiście darmowe i nie zobowiązuje do skorzystania z propozycji. W dalszej części artykułu dowiesz się m.in.: co to jest wkład własny w kredycie hipotecznym, co nim może być (a co nie może) i jak go wyliczyć.

Co to jest wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny jest to udział klienta w finansowaniu kredytowanej nieruchomości. Ma udowodnić, że osoba ubiegająca się o kredyt może pozwolić sobie na zakup lub budowę nieruchomości.

Jeszcze parę lat temu kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można było dostać nawet i na na 110% kupowanej nieruchomości. W 2013 roku weszła w życie Rekomendacja S stworzona przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) ustanawiająca wkład własny, który przez kilka kolejnych lat był sukcesywnie podnoszony i obecnie wynosi 20% kupowanej nieruchomości.

W przypadku kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na nieruchomości komercyjnej, wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 25% wartości nieruchomości.

Środki finansowe będące przeznaczone na wkład do nieruchomości muszą być zgromadzone samodzielnie i nie mogą pochodzić z kredytu lub pożyczki. KNF wprowadziła jednak pewną furtkę, która daje bankom możliwość obniżenia wymaganego wkładu, na pewnych warunkach.

Banki mogą samodzielnie ustalać wkład własny, i może być on wyższy niż 20%, ale również niższy – w tym przypadku wymagają one jednak dodatkowych zabezpieczeń. Niższy niż wymagany, to nieco mniej atrakcyjne warunki kredytowania, a jednocześnie należy liczyć się z większymi kosztami kredytu. Zazwyczaj ceną za niższy wkład własny jest wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Biorąc pod uwagę zakup nieruchomości w niedalekiej przyszłości, warto nieco wcześniej pomyśleć o zgromadzeniu odpowiednich środków. Główną zaletą będzie korzystniejsza oferta i zdecydowanie większy wybór banków.

Osoby posiadające wkład własny na poziomie 10%, mogą liczyć na kredyt w takich bankach, jak np. Pekao czy Bank Millennium. W takich przypadkach bardzo dużo zależy od uzyskiwanego dochodu, rodzaju umowy o pracę, jak i branży, w jakiej pracuje kredytobiorca.

LTV kredyt hipoteczny, czyli wkład własny inaczej

Współczynnik LTV (z ang.: loan to value) oznacza wysokość kredytu hipotecznego w stosunku do jego wartości. Przy wkładzie własnym wynoszącym 20 procent wymaganej kwoty, współczynnik LTV wyniesie 80 procent.

• LTV 70 proc. – wkład własny 30 proc.,
• LTV 60 proc. – wkład własny 40 proc.,
• LTV 50 proc. – wkład własny 50 proc.,
• LTV 40 proc. – wkład własny 60 proc.

Zgodnie z tym co zostało napisane powyżej, minimalny wymagany poziom LTV na zakup nieruchomości wznosi 80 proc.

Jak wyliczyć wymagany wkład własny w 2024?

Wkład własny jest wyliczany od wartości nieruchomości, którą zamierzamy nabyć (niezależnie czy kupujemy ją na rynku pierwotnym czy wtórnym), a nie od kwoty kredytu hipotecznego, który chcemy otrzymać.

Do wyliczania wkładu własnego brana jest między innymi pod uwagę:

• cena mieszkania – jeżeli zakup jest na rynku wtórnym lub pierwotnego,
• cena działki,
• przy budowie domu – niższa wartość z kosztorysu, ewentualnie operatu szacunkowego,
• suma, jaką oszacował rzeczoznawca majątkowy po wykonaniu np. wykończenia lub remontu.

Następnie od ustalonej ceny jest wyliczany wkład własny np. 10 procent (kredyt hipoteczny z niskim wkładem) lub 20 procent, jeżeli jest to standardowym.

Uwaga! Są banki, które wymagają 30 procentowego, a nawet i 40 procentowego wkładu własnego!

Jeżeli zatem zamierzamy kupić mieszkanie za 250 tys. zł, to wymagany wkład własny przy poziomie 20% wynosi 50 tys. zł. Cena działki budowlanej wynosi 70 tys. zł, to wkład własny przy takim samym poziomie wymaga zgromadzenia oszczędności w wysokości 14 tys. zł. Im większy posiadany wkład własny, tym mniejszy jest oczywiście potrzebny kredyt hipoteczny.

Co może być wkładem własnym?

Najlepszą opcją byłaby gotówka, ale w przypadku jej braku, banki akceptują również inne rozwiązania.

1. Jednym z nich może być posiadanie nieruchomości, jak również wydatki poniesione na nieruchomość (np. zaliczka zapłacona deweloperowi), koszty zakupionych materiałów oraz usług budowlanych.

Aby jednak bank mógł je uznać za wkład własny konieczne jest przedstawienie odpowiedniej dokumentacji. Dlatego należy przechowywać wszystkie paragony, rachunki i faktury.

2. Zabezpieczeniem mogą być również środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Oszczędności są jednak blokowane na dłuższy czas, a w przypadku, kiedy zostaną upłynnione przed osiągnięciem wieku emerytalnego, konieczne będzie zapłacenie prowizji.

3. Posiadasz papiery wartościowe? Np. akcje? Bank może je również zaliczyć w poczet wymaganego wkładu. Nie więcej jednak niż 50-60% ich aktualnej wartości. Przy obligacjach można liczyć na akceptację na 100% ich wartości.

4. Posiadacze książeczki mieszkaniowej założonej do 23.10.1990 r., mogą wykorzystać zgromadzone na niej środki i jednocześnie liczyć na premię gwarancyjną.

5. Zadatek dla sprzedającego.

6. Darowizna. Rozwiązanie jest najkorzystniejsze w ramach zerowej grupy podatkowej, czyli jest to najbliższa rodzina. Nie podlega ona opodatkowaniu, wymagane jest jednak złożenie w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania, deklaracji SD-Z2 we właściwym urzędzie skarbowym. W ramach przekazanej darowizny powinna zostać sporządzona umowa, ale nie musi być podpisana w obecności notariusza. Na umowie muszą znaleźć się dane z dowodu osobistego darczyńcy i osoby obdarowanej. Ponadto: kwota darowizny, data przekazania środków, oświadczenie przekazania oraz przyjęcia darowizny.

Zwolnienie od zapłacenia podatku dotyczy osób z I grupy podatkowej:

• małżonek,
• wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
• zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
• pasierb,
• ojczym,
• macocha,
• rodzeństwo,
• teściowie,
• zięć,
• synowa.

Podatkowi nie podlega otrzymanie darowizny o wartości, która nie przekracza kwoty wolnej, tj.: 36 120 zł – dla osób z I grupy podatkowej. Dla II grupy kwota wolna wynosi 27 090 zł, np. zstępni rodzeństwa (np. dzieci brata), rodzeństwo rodziców (wujek, ciocia). Dla III grupy nabywców, które są osobami niespokrewnionymi, limit wynosi 5733 zł. ^2,3

7. Deklaracja sprzedaży nieruchomości.

Duży wkład własny a kredyt hipoteczny

Im wyższy wkład własny to tańszy kredyt. To niezaprzeczalny fakt. Dysponując wkładem własnym równym lub większym niż 20% wartości nieruchomości, to przede wszystkim:

• lepsze warunki kredytowe,
• mniejsza rata kredytu,
• mniejszy koszt całkowity.

Podjęcie decyzji o wyborze banku, w którym weźmiemy kredyt hipoteczny, musi być decyzją przemyślaną. W końcu oznacza to związanie się z bankiem na kilkanaście lub nawet i kilkadziesiąt lat. Do odpowiedniego wyboru można przygotować się samodzielnie lub z dobrym pośrednikiem finansowym. Należy sprawdzić, jaki wkład własny jest wymagany w poszczególnych bankach i co jest honorowane.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Za możliwość otrzymania kredytu hipotecznego poniżej minimalnego wkładu własnego należy dodatkowo zapłacić. Takim kosztem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Jeżeli wystąpi sytuacja, że Twój wkład jest mniejszy niż 20%, ale większy lub równy 10%, i bank wyrazi zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego, to wnosisz swój wkład własny w wysokości jaki posiadasz, a brakującą kwotę bank ubezpiecza i kredytuje pozostałą część wartości nieruchomości.

Oznacza to, że jeżeli bank wyrazi zgodę na wkład własny w wysokości 10 proc., to ubezpieczyciel bierze odpowiedzialność za 10 proc. należności (brakująca część do 20 proc.).

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu jest zróżnicowany i zależy od konkretnego banku. Składka na ubezpieczenie może być pobierana formie:

• Doliczenia do kredytu w postaci marży. Podwyższona marża obowiązuje do czasu, kiedy saldo kredytu nie osiągnie 80% wartości nieruchomości. Oznacza to oczywiście konieczność płacenia wyższych rat, aż do momentu osiągnięcia wymaganego pułapu.
• Bezpośrednie pobranie składki od kredytobiorcy. Składka zostaje oszacowana za 3–5 lat z góry i taką kwotę kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić. W sytuacji gdyby nie posiadał takiej kwoty, zostaje ona doliczona do kredytu i tak samo kredytowana. Od tej kwoty płacone są również odsetki.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny może być przeznaczony na:

• zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym,
• budowę lub rozbudowę domu,
• remont lub modernizację,
• refinansowanie kredytu mieszkaniowego^*.

Zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny

Decyzja dotycząca zakupu mieszkania lub domu korzystają z kredytu hipotecznego, i to niezależnie czy Twój wkład własny będzie na poziomie 10 procent czy 20, musi być… przemyślana. Tak. To z pewnością truizm, ale konieczne jest uświadomienie sobie, że zobowiązanie z wysoką ratę kredytową przyjdzie Tobie spłacać być może przez 20 lat i więcej.

Warto nie tylko sprawdzić ostateczne warunki umowy kredytowej, ale i porównać bieżące propozycje kredytowe. Należy wziąć pod uwagę własne oczekiwania, potrzeby i możliwości finansowe.

• Wybór rat (malejące lub równe),
• Wakacje kredytowe,
• Obniżka marży w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów oferowanych przez bank,
• Prowizja 0%,
• Możliwość skorzystania z różnych ubezpieczeń

W sytuacji, kiedy masz wysoką zdolność kredytową, wysoki poziom wkładu własnego oraz pozytywną historię kredytową, to z pewnością możesz liczyć na lepsze warunki kredytowania (czytaj: mniej zapłacisz za kredyt).

^* Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to spłata droższego kredytu mieszkaniowego z pieniędzy pozyskanych z nowego i tańszego zobowiązania.
² Zasady opodatkowania spadków i darowizn.
³ Zwolnienia od podatku. Ulgi. Krajowa Informacja Skarbowa.