Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Należy uświadomić sobie i pamiętać o tym, że kupując mieszkanie lub dom, korzystamy w zdecydowanej większości przypadków, z długoterminowego finansowania. W tym czasie sytuacja gospodarcza w kraju z pewnością się wielokrotnie zmieni.

Zarówno kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, jak i ze zmiennym, mają swoje plusy i minusy.

Oprocentowanie stałe zakłada zachowanie takiego samego oprocentowania przez określony czas, ustalony w umowie kredytowej. Dla kredytów hipotecznych jest to zazwyczaj 5 lat. Oznacza to, że rata kredytu hipotecznego nie zmieni się przez ten czas, niezależnie od tego, czy stopa referencyjna NBP zostanie podniesiona czy obniżona.

Oprocentowanie zmienne ustalane jest na podstawie dwóch parametrów:

Stawka zmienna – WIBOR lub WIRON. Na podstawie jej wysokości aktualizowane jest oprocentowanie nominalne. Wskaźnik oparty może być o różne okresy. Dla kredytów hipotecznych najczęściej jest to okres 3- lub 6-miesięczny. Oznacza to, jego wysokość jest aktualizowana odpowiednio co trzy lub sześć miesięcy.

Marża banku (element składowy oprocentowania – stały). Ustalany jest indywidualnie dla każdego klienta z osobna. Wysokość marży zależy m.in. od wysokości kredytu hipotecznego, posiadanego wkładu własnego, czasu kredytowania.

Podczas wyboru oprocentowania kredytobiorcy dokonują analizy, co się bardziej opłaca: kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem czy ze stałym?

Analiza ekonomiczna w przypadku kredytów hipotecznych jest utrudniona ze względu na długoterminową perspektywę spłaty zobowiązania. Trudno jest prognozować co wydarzy w przeciągu 25 lat od zaciągnięcie zobowiązania.

Przesłankami dla wybrania kredytu ze zmienną stopą może być spadająca inflacja, stabilne długoterminowo stopy procentowe, spadek WIBOR, recesja, wprowadzenie wskaźnika WIRON.

Argumentem za wybranie kredytu ze stałą stopą procentową jest stabilność domowego budżetu: cokolwiek się będzie działo, rata stała pozostanie niezmienna przez minimum 5 lat. Stałe oprocentowanie jest wybierane w niepewnych czasach lub kiedy panuje wysoka inflacja.

Co to jest WIBOR? Stawka reprezentuje koszt pożyczki na rynku międzybankowym. WIBOR jest zazwyczaj stosowany przez banki do ustalania wysokości oprocentowania nominalnego kredytów i pożyczek.

Czym się różni WIBOR 3M od 6M? Wskaźnik WIBOR 3M odzwierciedla koszt finansowania na okres 3 miesięcy. WIBOR 6M odnosi się do kosztu finansowania na okres 6 miesięcy. Ze względu na dłuższy okres finansowania, WIBOR 6M ma zazwyczaj wyższą stawkę od WIBOR-u 3M.

Jak bank oblicza WIBOR 3M? Stawka WIBOR 3M obliczana jest jako średnia arytmetyczna z 30 (lub 31) dziennych stawek WIBOR 3M z miesiąca poprzedzającego okres jego obowiązywania.

Aktualny WIBOR® 3M i 6M 2024 na 16 luty:

• 3M 5,88%,
• 6M 5,86%.

Źródło: https://gpwbenchmark.pl

Kredyt hipoteczny na krótki czy na długi czas?

Jest to ważne pytanie, ponieważ czas kredytowania wpływa na koszt całkowity zobowiązania. W zasadzie wszystkie osoby zamierzające kupić mieszkanie lub inną nieruchomość, stają przed dylematem, jaki okres spłaty kredytu hipotecznego jest najlepszy.

I w zasadzie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Kredyt może być stosunkowo mały, ale i bardzo duży. Można się zdecydować na raty równe, ale i malejące. Dłuższy czas spłaty to mniejsza rata, a im krócej spłacane jest zobowiązanie, to mniejszy koszt.

Możliwym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na okres dłuższy i dokonywanie ewentualnych nadpłat. Pozwala to szybciej spłacić kredyt.

W okresach finansowo trudniejszych, nadpłata może zostać ograniczona lub wstrzymana, dostosowując płatności do bieżących możliwości.

Praktyka pokazuje, że na przeszkodzenie takiego rozwiązania, stajemy… my sami. W początkowym etapie spłaty kredytu motywacja, aby dokonywać nadpłaty jest największa. Z czasem słabnie, ponieważ domowy budżet nie tylko obciążają wydatki, ale pojawiają się nowe i nieoczekiwane.

Rozwiązanie z nadpłatą kredytu powinny rozważyć osoby z dużą samodyscypliną w zarządzaniu finansami, które niezależnie od okoliczności będą wpłacać więcej, niż to wynika z harmonogramu rat.

Innym rozwiązaniem może być opcja pośrednia. Wybór czasu spłaty dłuższy niż możliwości finansowe. Polega to na tym, że klient, który mógłby spłacić kredyt hipoteczny w ciągu 10 lat, wybiera spłatę np. na lat 15. Rata jest w możliwościach domowego budżetu i jednocześnie nie ogranicza swobody w jego planowaniu i realizacji.

1. Podobna sytuacja zachodzi w przypadku wyboru oprocentowania zmiennego lub stałego – jest to podejście indywidualne.
2. Dłuższy okres spłaty kredytu jest wybierany w przypadku osób z niższą zdolnością kredytową. Maksymalny okres dla jakiego wyliczana jest zdolność kredytowa wynosi 25 lat, nawet wówczas, kiedy zamierzamy spłacać kredyt przez dłuższy czas.

Czy w swoim banku otrzymam lepszy kredyt hipoteczny?

To jest kolejna kwestia, na którą nie można udzielić stanowczej odpowiedzi. Pracując i zarabiając pieniądze otrzymujemy wynagrodzenie, które jest przelewane na rachunek osobisty w konkretnym banku. Jest to zatem nasz główny bank.

Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, w naturalny sposób rozważany zaciągnięcie kredytu hipotecznego w swoim banku. Czy to oznacza, że możemy liczyć na korzystniejsze warunki niż klient z zewnątrz?

Na logikę, tak powinno być. Bankom powinno zależeć na lojalnych klientach korzystających z licznych produktów finansowych. A w praktyce okazuje się, że jest nieco inaczej.

Obowiązuje bowiem zasada konkurencji i banki rywalizują pomiędzy sobą o nowego klienta. Podejmują zatem działania marketingowe w celu zaoferowania atrakcyjniejszych warunków nowym klientom, np. poprzez mniejszą marżę czy zerową prowizją.

Oczywiście, swojego banku nie powinniśmy pomijać, ale istotne jest, aby porównać propozycje przedstawionych przez różne banki.

Przykładowa propozycja kredytu hipotecznego w ofercie do 31 marca 2024 r.:

Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest dość specyficznym produktem kredytowym i tych zmiennych, które wpływają na jego koszt, jest znacznie więcej niż przy kredycie gotówkowym.

Na ogólną cenę kredytu wpływają koszty poniesione na rzecz banku (kredytodawcy) oraz niebankowe, związane z kupnem nieruchomości, np. opłaty notarialne, sądowe, związane z dodatkowymi ubezpieczeniami.

Dla lepszego ich zobrazowania podzielmy koszty na ponoszone jednorazowo oraz koszty miesięczne (przez pewien czas lub do końca kredytowania).

Koszty jednorazowe:

• prowizja pobierana przez bank, jako określony procent od wysokości udzielonego kredytu,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• wycena nieruchomości (operat szacunkowy), koszt inspekcji przy budowach lub remontach,
• ubezpieczenie na życie.

Koszty miesięczne:

• rata kredytu składająca się z części kapitałowej i odsetkowej,
• koszty obsługi produktów dodatkowych, np. konto osobiste, limit, karta kredytowa,
• ubezpieczenie nieruchomości np. od pożaru,
• ubezpieczenie na życie.

Koszty niebankowe związane z kredytem hipotecznym

Ponieważ nie jest to zwykły kredyt gotówkowy, ale kredyt z zabezpieczeniem na hipotece nieruchomości, to muszą wystąpić również koszty dodatkowe z tym związane.

Czego możemy się spodziewać?

• jeżeli korzystamy z usług pośrednika nieruchomości, to opłata wynosi w granicach 2%-5% ceny nieruchomości,
• wpis do hipoteki – opłata sądowa 200 zł,
• koszt przeniesienia własności – taksa notarialna od 1500 zł, jej wysokość uzależniona jest od wartości przeprowadzanej transakcji,
• wspomniany powyżej operat szacunkowy – koszt może być pokryty przez bank, jeżeli wycenę oferuje.

Są to dodatkowe opłaty, które mogą wynieść nawet kilka procent wartości nieruchomości. Wliczając jeszcze odłożony wkład własny, należy przygotować znaczne środki finansowe, aby pokryć wszystkie wymagane wydatki.

Pamiętaj!

1. Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkania na rynku wtórnym są zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), czyli tzw. podatku od wzbogacenia.
2. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym – na kupującym ciąży obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
3. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym – kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ sprzedający opodatkowany jest już podatkiem VAT lub jest z niego zwolniony.

Kto ponosi koszty notarialne w związku z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości?

1. Na rynku wtórnym zazwyczaj jest to kupujący. Ale uwaga! Jest to rzecz umowna. Żadna ustawa nie ceduje tego obowiązku na kupującego. Dlatego śmiało negocjuj ze sprzedającym podział kosztów.

2. Na rynku pierwotnym umowa deweloperska zawsze zakłada podział kosztów pomiędzy obie strony umowy.

Czy muszę kupić dodatkowe produkty finansowe z kredytem?

W odniesieniu do kredytu hipotecznego zawsze pojawia się pytanie: czy z umową kredytową mogą być powiązane tzw. usługi dodatkowe?

Tak, mogą być. Są to takie usługi, z których albo 1. musimy skorzystać, aby otrzymać kredyt hipoteczny, albo 2. otrzymać go na określonych warunkach.

Informacje zarówno o usługach dodatkowych, jak i ich kosztach powinny znaleźć się w formularzu informacyjnym.

Może się również zdarzyć, że bank będzie wymagać skorzystania z usługi dodatkowej, której nie oferuje. W takim wypadku wystarczająca jest informacja o obowiązku z niej skorzystania.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny może być konieczne np. założenie konta i przekierowanie przelewu wynagrodzenia lub dokonywania minimalnej wpłaty. Rachunek może być płatny lub darmowy po spełnieniu określonych warunków.

Takie oferty mogą się również wiązać z korzyściami, np. z niższą marżą lub prowizji, co ma przełożenie na całkowity koszt. Te wszystkie ekstra dodatki należy przeanalizować, aby wybrać najkorzystniejszej rozwiązanie.

Z artykułu kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne?

dowiedziałeś się:

1. Czym różni się oprocentowanie stałe i zmienne dla kredytu hipotecznego.
2. Z czego składa się oprocentowanie nominalne i co należy wziąć pod uwagę wybierając rodzaj oprocentowania.
3. Jakie jest optymalny okres spłaty kredytu hipotecznego: długi czy krótki?
4. Jakie są czynniki kredytowe i pozakredytowe wpływające na koszt kredytu hipotecznego.
5. Czy korzystniejszy jest kredyt hipoteczny we własnym banku czy w innym.
6. Czy zakup dodatkowych produktów przy kredycie hipotecznym są obowiązkowe i jakie mogą to być produkty.