Kredyt hipoteczny na dom. Kredyt mieszkaniowy na mieszkanie

2023-11-21 – ostatnia aktualizacja

O kredyt hipoteczny na mieszkanie czy zakup domu, powinniśmy zapytać w banku i to jeszcze zanim wybierzemy nieruchomość, którą chcielibyśmy kupić. Może okazać się bowiem, że nasza zdolność kredytowa jest znacznie poniżej naszych oczekiwań lub nie dysponujemy odpowiednim wkładem własnym.

Kredyt hipoteczny pochodzi od słowa „hipoteka” i jest to zabezpieczenie prawne w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Na przykład kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to jeden z wielu celów, na które może zostać przeznaczony. To także między innymi:

• budowa nieruchomości,
• remont, modernizacja i rozbudowę nieruchomości,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wykupienie mieszkania komunalnego.

Forma zabezpieczenia zobowiązania (jedna z najlepszych dostępnych na rynku) wpływa na cenę kredytu oraz pozwala maksymalnie wydłużyć czas jego spłaty.

Ze względu na rodzaj waluty, wyróżniamy kredyty hipoteczne:

• w walucie krajowej, czyli w złotówkach oraz
• indeksowane i denominowane kursem waluty obcej.

W Polsce praktycznie nie można uzyskać kredytu hipotecznego w walucie obcej, poza kilkoma wyjątkami, i skierowany jest głównie do tych osób, które zarabiają w walutach obcych.

Kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym

W przypadku kredytów mieszkaniowych cel jest jasno określony: zakup mieszkania. Natomiast dla kredytów hipotecznych może to być zarówno zakup mieszkania, jak i domu, ale to również budowa lub remont mieszkania.

Oba terminy są stosowane są zamiennie i nie ma żadnych różnic na poziomie oprocentowania nominalnego czy związanego z okresem spłaty kredytu. Różnice są tylko w poszczególnych propozycjach kredytowych w bankach.

Poniżej znajduje się zestawienie pośredników finansowych (jak również kilku banków), u których można zapytać się o kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów i pożyczek, tak i kredytu hipotecznego nie powinniśmy wybierać bez zastanowienia.

A co zrobić, kiedy już spłacasz kredyt mieszkaniowy, ale znalazłeś np. propozycję o zdecydowanie lepszych warunkach kredytowania? Możesz się wówczas zastanowić nad kredytem refinansowym, czyli przeniesieniem kredytu mieszkaniowego do innego banku. W skrócie polega to na spłaceniu starego kredytu, zaciągając nowy.

Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy

Kredyt mieszkaniowy może zostać przeznaczony na zakup mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego.

Przeznaczenie kredytu hipotecznego:

• na budowę, dokończenie budowy, wykończenie i wyposażenie, remont, nadbudowę, rozbudowę nieruchomości. Może to być mieszkanie, dom, dom jednorodzinny, garaż, domu na działce rekreacyjnej.
• nabycie nieruchomości – podobnie jak wyżej.
• zakup, zagospodarowanie działki rekreacyjnej.
• przebudowę pomieszczeń lub budynków niemieszkalnych na cele mieszkalne.
• nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej.
• zmianę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• zmianę spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo odrębnej własności.

Z pewnością przedstawiciel banku lub pośrednik finansowy podpowie czy nasz cel kredytowy, może zostać sfinansowany z tego kredytu.

Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy?

Wysokość dochodu rozporządzalnego decyduje o możliwości zakupienia konkretnej nieruchomości. Im cena nieruchomości jest większa i im większy kredyt potrzebujemy, tym oczywiście większe zarobki są wymagane. Dodatkowo banki uwzględniają rodzaj umowy o pracę i miejsce zatrudnienia.

Jeżeli twoje dochody nie są wystarczające, aby uzyskać kredyt w określonej wysokości, to bank może zaproponować mniejszy kredyt.

Najprostszym sposobem, aby sprawdzić na jak duży kredyt na mieszkanie możesz liczyć jest skontaktowanie się z bankiem. Można to również zrobić orientacyjnie, czyli pomnożyć miesięczny dochód x 80.

Bardzo często, aby uzyskać większą zdolność kredytową, o kredyt hipoteczny ubiegamy się z drugą osobą, np. z małżonkiem lub innym członkiem rodziny.

Osoby w związku małżeńskim, zwłaszcza, jeżeli nie mają jeszcze dzieci, mają lepszą zdolność kredytową niż single – koszty utrzymania są mniejsze, ponieważ dzielone są na dwoje.

Warunki, które należy spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny

Podobnie jak w przypadku każdego kredytu bankowego konieczne jest posiadanie zdolności i wiarygodności kredytowej. Dodatkowo wymagany jest wkład własny na poziomie 10-20% wartości kupowanej nieruchomości.

Kredyt zabezpieczony na hipotece spłaca się najczęściej kilkanaście, jeżeli nie kilkadziesiąt lat, a średnie kredytowanie przekracza 200-300 tys. zł. Dlatego każdy bank musi obowiązkowo sprawdzić czy wysokość dochodów jest wystarczająca, aby poradzić sobie z jego spłatą. Na zdolność kredytową wpływają również nasze wydatki związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego oraz wszystkie aktualne kredyty i pożyczki.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Co wpływa na zdolność kredytową? Można wyróżnić między innymi następujące składniki:

• udokumentowane miesięczne dochody,
• rodzaj umowy o zatrudnieniu (może to być umowa o pracę, umowa cywilnoprawna, kontrakt),
• zobowiązania miesięczne i koszty utrzymania (opłaty ponoszone na utrzymanie, ale także posiadane kredyty, karty kredytowe i limity w koncie bankowym),
• stan cywilny,
• wykształcenie,
• miejsce zamieszkania,
• ilość osób na utrzymaniu,
• wysokość kredytu hipotecznego oraz czas kredytowania oraz
• o czym wiele osób zapomina lub nie wie: wysokość wkładu własnego oraz system rat (malejące lub stałe).

Dlaczego zdolność kredytowa jest tak istotna? Na jej podstawie prognozowana jest przyszłość: czy biorąc pod uwagę OBECNE warunki będziemy mogli płacić raty kredytu hipotecznego.

Wiek kredytobiorcy w momencie spłaty kredytu ma również duże znaczenie. Im starszy jest wnioskodawca, to dla banku wzrasta ryzyko udzielenia zobowiązania. Spłacając ostatnią ratę nie powinniśmy mieć więcej niż 75 lat.

Już same wymagania dotyczące zdolności kredytowej mogą znacznie obniżyć szanse na uzyskanie kredytu. Banki najchętniej udzielą kredyt osobom, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę, najlepiej jeszcze na czas nieokreślony. Ale nie oznacza to, że osoby zatrudnione na podstawie umowy cywilnoprawnej lub prowadzące działalność gospodarczą, takiego kredytu nie otrzymają. Nie. Należy tylko poszukać i dlatego w takiej sytuacji najlepiej jest skontaktować się z pośrednikiem finansowym.

Dochód rozporządzalny

Miesięczne dochody mają bardzo duży wpływ na wysokość możliwego do uzyskania kredytu hipotecznego. Odejmując od dochodów koszty utrzymania gospodarstwa, otrzymujemy wysokość dochodu rozporządzalnego. Ma on duży wpływ na wysokość raty przy kredycie, a tym samym na wysokość finansowania.

Dochód rozporządzalny, a tym samym i zdolność kredytową można poprawić (zwiększyć) zamykając niektóre lub wszystkie zobowiązania albo konsolidując kredyty i pożyczki i obniżając ratę: Jak skonsolidować kredyty i zmniejszyć liczbę kredytów i zmniejszyć ratę.

Rodzaj umowy o pracę oraz staż pracy oczywiście również mają wpływ na ocenę zdolności kredytowej. Najlepsza możliwa sytuacja, to umowa o pracę na czas nieokreślony. Jednak szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego jest również możliwe w przypadku innych umów, o ile są akceptowane przez bank.

Wiarygodność kredytowa

Każdy bank, w przypadku każdej osoby ubiegającej się o kredyt, ZAWSZE pobiera raport BIK, czyli sprawdza czy potencjalny kredytobiorca ma pozytywną historię kredytową.

W Biurze Informacji Kredytowej (BIK) znajdują się informacje na temat wszystkich Twoich obecnych i przeszłych zobowiązań kredytowych oraz sposobów ich spłacania.

Przed bankiem nic się nie ukryje, dlatego każdy wniosek kredytowy należy wypełniać zgodnie z prawdą. W raporcie odnotowane są problemy z terminową spłatą zobowiązań, czy takie problemy miały charakter permanentny czy incydentalny. Oczywiście informacje na temat terminowych spłat kredytów również są odnotowane i to przede wszystkim jest fundamentem Twojej pozytywnej historii kredytowej.

Wymagany wkład własny w przypadku kredytów hipotecznych

Do końca 2014 r. kredyt hipoteczny na mieszkanie, bez wkładu własnego, był w stałej ofercie banków. Co więcej, klienci banków, mogli szukać wsparcia finansowego nawet i w wysokości odpowiadającej 110% wartości nabywanego mieszkania.

Jednakże Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) zmieniła wszystko i wraz z jej wejściem w życie, banki działające na rynku polskim i oferujące kredyty hipoteczne muszą respektować warunek wniesienia przez potencjalnego kredytobiorcę minimalnego wkładu własnego. Dodatkowo musi zostać uwzględniony maksymalny wiek kredytobiorcy.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kredytobiorcy zobowiązani są do wnoszenia 20% wkładu własnego wartości kupowanej nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli mieszkanie kosztuje 200 tys. zł, to musimy mieć zaoszczędzone 40 tys. zł, a kredyt jaki możemy uzyskać wynosi 160 tys. zł.

Wkład własny nie musi zostać przekazany w formie gotówki i banki mogą zaakceptować inny rodzaj zabezpieczenia, np.: poniesione koszty nabycia mieszkania, zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości (będącej własnością kredytobiorcy i nie jest kredytowana), działka pod zabudowę domu czy zabezpieczenie środków zgromadzonych na Indywidualnych Rachunkach Emerytalnych.

Jeżeli nie mamy wkładu własnego, to szanse na uzyskanie takiego kredytu są znacznie bardziej ograniczone, ale nie niemożliwe.

• Zabezpieczeniem może być inna nieruchomość. Jej wartość musi być wyższa od brakującego wkładu własnego, niekoniecznie musi być naszą własnością – może np. należeć do naszej rodziny.
• Jeżeli chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, to można zapytać o pożyczkę u dewelopera na zakup ich nieruchomości.
• Można zapytać o pożyczkę z zakładu pracy (bardzo często są nisko oprocentowane).

Im większy mamy wkład własny, to oczywiście mniejszy kredyt hipoteczny jest potrzebny, a bank może nam zaproponować lepsze warunki kredytowania.

Niektóre z banków oferują również kredyty hipoteczne bez wymaganego 20% wkładu własnego. Jeżeli wkład własny wynosi minimum 10%, to bank będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia brakującej kwotę do wymaganych 20%. Jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty są potrzebne?

Niektóre wymagane dokumenty dla kredytu hipotecznego:

• dowód osobisty oraz drugi dokument tożsamości ze zdjęciem,
• zaświadczenia o rodzaju zatrudnienia oraz wysokości dochodów,
• czasami: wyciągi z banków potwierdzające otrzymywane wynagrodzenie,
• umowa przedwstępna ze sprzedającym nieruchomość,
• odpis z księgi wieczystej,
• potwierdzenie aktu własności w przypadku rynku wtórnego,
• w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą: zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu składek i podatków, zaświadczenia o nadaniu nr REGON i NIP, wyciąg z rachunku firmowego.

Kontaktując się z bankiem lub pośrednikiem finansowym, dowiemy się dokładnie jaki dokumenty należy przygotować.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych i rata kredytowa

Oprocentowania nominalne kredytu hipotecznego jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu. Oprocentowanie wyrażane jest w stosunku rocznym i na podstawie jego wysokości obliczane są odsetki od pozostającego
do spłacenia kapitału.

Rozróżnia się kredyty o oprocentowaniu stałym i zmiennym.

• oprocentowanie stałe (okresowo stałe), które jest bezpieczniejsze dla kredytobiorcy, ponieważ eliminuje ryzyko zmiany wysokości raty w przypadku podniesienia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ale z drugiej strony, obniżka stóp procentowych nie wpłynie na obniżenie wysokości raty.
• oprocentowanie zmienne zależy od zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp rata kredytowa wzrośnie, a przy obniżce rata kredytowa maleje.

Stopa procentowa rynku międzybankowego (WIBOR dla kredytu w złotówkach) jest bazą do ustalania przez banki ceny kredytu hipotecznego. Następnie bank dolicza do tego poziomu swoją marżę. Łącznie te dwie wielkości składają się na oprocentowanie kredytu.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów, również i tutaj możemy wyróżnić podział rat na malejące i równe (zwane również annuitetowymi).

Wybór rat równych oznacza, że szybciej spłacany jest kapitał, a wolniej odsetki. Natomiast raty malejące wiążą się początkowo z wysoką ratą, która z każdym miesiącem maleje, aby po mniej więcej połowie czasu spłaty osiągać wartości mniejsze niż rata stała (przy takiej samej wysokości kredytu i liczbie rat). Ze względu jednak na to, że rata kredytowa jest w początkowym okresie znacznie większa od rat stałych jej wybór jest uzależniony od naszej zdolności kredytowej.

Która metoda spłaty jest korzystniejsza? Z punktu widzenia całkowitego kosztu kredytowego, to korzystniejsze będą raty malejące – zapłacimy mniej odsetek. W praktyce jednak większość osób wybiera raty stałe – pozwalają łatwiej zarządzać domowym budżetem.

Prowizja kredytowa i opłaty dodatkowe

Prowizja bankowe mają najczęściej charakter procentowy i zazwyczaj pobierane są jednorazowo, bądź bank dolicza je do kwoty kredytu. Jeżeli zostaną one doliczone do kredytu, to zwiększa się kwota od której będą naliczane odsetki.

Najczęściej bank pobiera prowizję za uruchomienia kredytu, jego przedterminową spłatę, przewalutowanie oraz od wydania promesy kredytowej.

Opłaty są natomiast wyrażone kwotowo i mogą stanowić dochód banku lub innych podmiotów. Wliczone są tu zarówno opłaty pobierane przez bank, jak i opłaty niebankowe. M.in. mogą to być opłaty związane z:

• wyceną nieruchomości (tzw. operat szacunkowy),
• zabezpieczeniem pomostowym – ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu wierzytelności w księdze wieczystej,
• wpisem hipoteki do księgi wieczystej,
• ubezpieczeniem nieruchomości od zdarzeń losowych, od ryzyka utraty pracy,
• ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Dodatkowo należy pamiętać, że proces zakupu mieszkania będzie wiązać się z opłatą notarialną czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Kredyt hipoteczny? Zanim wybierzesz – porównaj

Podobnie jak w przypadku innych kredytów, tak również i przed wyborem kredytu hipotecznego należy 1. zapoznać się z propozycjami banków, 2. porównać oferty kredytów.

Porównując kredyty hipoteczne powinniśmy zwrócić uwagę na dodatkowe koszty kredytu hipotecznego.

Elementy wpływające na koszt całkowity, to między innymi:

• oprocentowanie, na który składa się: marża banku i stawka referencyjna (zależna od wysokości stóp procentowych ustalanych przez RPP),
• prowizja za udzielenie kredytu,
• opłata za rozpatrzenie wniosku,
• wymagane ubezpieczenie kredytu,
• inne koszty kredytowe.

Pozostają jeszcze oczywiście koszty niebankowe, np. opłata notarialna czy sądowa.

Źródła:
¹ Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego https://www.knf.gov.pl.
² https://media.bik.pl.