Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

21 maja, 2020

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego, czyli krótko o tym, że oprocentowanie i prowizja, nie są jedynymi kosztami, których można się spodziewać. Przeczytaj o kosztach bankowych i niebankowych, które należy ponieść ubiegając się o kredyt na zakup mieszkania lub domu.

Kredyty hipoteczne są zobowiązaniami długoterminowymi, nierzadko zaciąganymi na 20 czy nawet i na 30 lat. Jest to z pewnością najpoważniejszy wybór produktu finansowego dotyczący wielu konsumentów.

Rata kredytowa, niezależenie od wysokości kredytu, i tak będzie dużym obciążeniem dla finansów domowych. Ważne jest zatem, aby nie tylko zapoznać się pobieżnie z propozycjami banków, ale i konieczne jest porównanie kredytów z uwzględnieniem ceny i Twojej obecnej sytuacji finansowej.

Oczywiście takie porównanie możesz zrobić samodzielnie lub korzystając z wiedzy i doświadczenia eksperta finansowego.

Wracając jednak do kosztów kredytu hipotecznego. Podstawowymi kosztami, z którymi się spotkasz są:

  • oprocentowanie,
  • prowizja bankowa,
  • ubezpieczenia,
  • koszt wyceny.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – suma dwóch składników

Oprocentowanie kredyt hipotecznego, to zasadniczy koszt kredytowy. Składa się z dwóch części:

  • stopy referencyjnej – jest to część zmienna oprocentowania. Dla kredytów złotówkowych wyrażona jest w stopie WIBOR.
  • marży banku – część stała oprocentowania, czyli krótko mówiąc jest to zysk banku.

Od ich wysokości zależy wysokość raty kredytowej, którą przyjdzie Tobie płacić w każdym miesiącu.

Stopa referencyjna jest najważniejszą stopą procentową NBP. Jest ona minimalną rentownością 7-dniowych bonów pieniężnych emitowanych przez bank centralny. NBP wykorzystuje bony do prowadzenia operacji na rynku międzybankowym. Operacje te wpływają na poziom oprocentowania depozytów na rynku międzybankowym, o porównywalnym terminie zapadalności.

Stopa referencyjna wpływa na poziom stopy WIBOR, będącej oprocentowaniem, po jakim banki deklarują udzielanie pożyczek innym bankom. Jest to zatem cena pieniądza na rynku polskim. Określa średni koszt pieniądza w danym dniu na dany okres.

Większość banków przyjmuje trzymiesięczne stawki (WIBOR 3M) lub sześciomiesięczne (WIBOR 6M). Stopa procentowa rynku międzybankowego jest podstawą do ustalania przez banki ceny kredytu hipotecznego. Następnie do tak określonego poziomu bank dolicza swoją marżę. I te dwie wielkości składają się łącznie na oprocentowanie kredytu. Jest ono wyrażone w skali roku, a odsetki są obliczane od pozostającego do spłacenia kapitału.

Prowizja bankowa od wysokości udzielonego kredytu

Drugim rodzajem kosztów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego są różnego prowizje bankowe, mające charakter procentowy. Najczęściej są pobierane jednorazowo lub doliczane do kwoty kredytu). Jeżeli prowizja jest kredytowana to od zwiększonej o prowizję kwoty kredytu będą naliczane odsetki.

Najczęściej pobierane są przez bank następujące prowizje:

  • od wysokości udzielonego kredytu,
  • od uruchomienia kredytu,
  • za przedterminową spłatę kredytu,
  • za przewalutowanie kredytu,
  • od wydania promesy kredytowej.

Wysokość prowizji w bankach waha się od 0% do 5% wysokości kredytu.

koszty kredytu hipotecznego 200 tys zł wkład własny 20 procent

Różnego rodzaju ubezpieczenia kredytu

Ubezpieczeń może być tak samo dużo, jak i różnego rodzaju prowizji. Najczęściej spotkamy się z:

  • ubezpieczeniem pomostowym,
  • ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego,
  • ubezpieczeniem nieruchomości,
  • ubezpieczeniami dodatkowymi – nieobowiązkowe.

Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem kredytu hipotecznego w towarzystwie ubezpieczeniowym do czasu wpisu wierzytelności w księdze wieczystej. Uwzględniane jest w racie i wpływa na podwyższenie marży o ok. 0,5-1,5%.

Czas, który jest potrzebny do dokonania wpisu do hipoteki zależy przede wszystkim od ilości złożonych wniosków w Sądzie Rejonowym i może potrwać nawet i kilka tygodni, a nawet i miesięcy.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego spotyka się w przypadku kredytów hipotecznych z wkładem własnym poniżej 20% (ale równym lub większym niż 10%). Brakujący wkład podlega wówczas ubezpieczeniu i jest doliczone do raty poprzez podwyżkę marży. Przeczytaj również: co może być wkładem własnym, jeżeli nie posiadasz oszczędności na koncie.

Ubezpieczenie nieruchomości, to kolejne obowiązkowe ubezpieczenie, które będziesz musiał ponieść w związku z kredytowaniem nieruchomości.

Korzystając z ubezpieczeń dobrowolnych należy pamiętać, że zwiększają koszt kredytu. Ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia i sprawdzić zakres oraz warunki ubezpieczenia. Warto również wziąć pod uwagę, że pomimo tego, że koszt dodatkowych ubezpieczeń z pewnością nie jest najniższy, ale należałoby spojrzeć na nie jako na produkty mające chronić nas samych.

Po raz kolejny należy podkreślić, że jest to wysokie zobowiązanie spłacane przez wiele lat. W tym czasie mogą się wydarzyć wiele sytuacji życiowych, mające wpływa na spłatę kredytu. W nieoczekiwanej sytuacji, konkretna polisa może pomóc nam w regulowaniu zobowiązania.

Jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego?

W tym przypadku należy wyróżnić opłaty stanowiące dochód banku lub innych podmiotów. Mogą one wystąpić, ale nie muszą – zależą od konkretnej oferty kredytowej banku.

  • opłata za rozpatrzenie wniosku, niezależnie od podjętej decyzji o udzieleniu kredytu,
  • opłata za zmianę harmonogramu spłat kredytu na wniosek kredytobiorcy,
  • opłata za inspekcję na placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu hipotecznego,
  • wycena nieruchomości (wykonanie tzw. operatu szacunkowego),
  • wpis hipoteki do księgi wieczystej,
  • opłaty notarialne,
  • podatek od czynności cywilno-prawnych.

Jak widać z powyższego zestawienia, elementy, które wpływają na cenę kredytu mogą przyprawiać o ból głowy. Sama decyzja o zaciągnięciu kredytu powinna zostać dokładnie przemyślana, a analiza kredytowa powinna być przeprowadzona ze specjalistą, który ma dobre rozeznanie na rynku produktów hipotecznych.

Przykład kredytu hipotecznego 200 tys. zł na 25 lat

Kredyt hipoteczne na zakup mieszkania – 200 tys. zł 25 lat (300 miesięcy).

  • Wkład własny 20% wartości nieruchomości – nie wystąpi zatem ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
  • Oprocentowanie nominalne kredytu: 3,57 % w skali roku (stopa zmienna WIBOR 3M: 1,17 % + marża banku 2,40%.

Całkowity koszt kredytu 107 151,05 zł, w tym:

  • odsetki: 102 732,05 zł,
  • prowizja (nie kredytowana) za przyznanie kredytu: 4 tys. zł,
  • ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych: 1 850 zł,
  • wycena nieruchomości zleconej przez bank 420 zł,
  • opłata przygotowawcza : 200 zł,
  • koszt ustanowienia hipoteki: 200 zł,
  • podatek od czynności cywilno-prawnych (PCP): 19 zł.

A ile wyniesie rata kredytu hipotecznego na 500 000 zł w zależności od czasu kredytowania, sprawdzisz TUTAJ.