Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-19 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

Jednak czy zdajesz sobie sprawę, że poza oczywistymi kosztami odsetkowymi, istnieje szereg dodatkowych opłat i prowizji, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt kredytu?

W gąszczu bankowych produktów i skomplikowanych umów łatwo przeoczyć istotne szczegóły.

Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku wyliczenia Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) czy Całkowity Koszt Kredytu. To one informują o rzeczywistych obciążeniach finansowych, jakie czekają kredytobiorcę.

Ale nie są to jedyne koszty związane z finansowaniem, ponieważ występują np. koszty wyceny nieruchomości, ubezpieczenia oraz opłaty sądowe i notarialne. Każdy z tych elementów dokłada swoją cegiełkę do całkowitej kwoty finansowania.

W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej dodatkowym kosztom kredytu hipotecznego, które często umykają uwadze potencjalnych kredytobiorców.

Jakie są podstawowe koszty kredytu hipotecznego?

Wracając jednak do kosztów kredytu hipotecznego. Podstawowymi kosztami, z którymi się spotkasz są:

• oprocentowanie,
• prowizja bankowa,
• ubezpieczenia,
• koszt wyceny.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – suma dwóch składników

Oprocentowanie kredyt hipotecznego, to zasadniczy koszt kredytowy. Składa się z dwóch części:

• stopy referencyjnej – jest to część zmienna oprocentowania. Dla kredytów złotówkowych wyrażona jest w stopie WIBOR.
• marży banku – część stała oprocentowania, czyli krótko mówiąc jest to zysk banku.

Od ich wysokości zależy wysokość raty kredytowej, którą przyjdzie Tobie płacić w każdym miesiącu.

Stopa referencyjna jest najważniejszą stopą procentową NBP. Jest ona minimalną rentownością 7-dniowych bonów pieniężnych emitowanych przez bank centralny. NBP wykorzystuje bony do prowadzenia operacji na rynku międzybankowym. Operacje te wpływają na poziom oprocentowania depozytów na rynku międzybankowym, o porównywalnym terminie zapadalności.

Stopa referencyjna wpływa na poziom stopy WIBOR, będącej oprocentowaniem, po jakim banki deklarują udzielanie pożyczek innym bankom. Jest to zatem cena pieniądza na rynku polskim. Określa średni koszt pieniądza w danym dniu na dany okres.

Większość banków przyjmuje trzymiesięczne stawki (WIBOR 3M) lub sześciomiesięczne (WIBOR 6M).

Prowizja bankowa od wysokości udzielonego kredytu

Drugim rodzajem kosztów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego są różnego prowizje bankowe, mające charakter procentowy. Najczęściej są pobierane jednorazowo lub doliczane do kwoty kredytu). Jeżeli prowizja jest kredytowana to od zwiększonej o prowizję kwoty kredytu będą naliczane odsetki.

Najczęściej pobierane są przez bank następujące prowizje:

• od wysokości udzielonego kredytu,
• od uruchomienia kredytu,
• za przedterminową spłatę kredytu,
• za przewalutowanie kredytu,
• od wydania promesy kredytowej.

Wysokość prowizji w bankach waha się od 0% do nawet 15% wysokości kredytu.

Ubezpieczeń może być tak samo dużo, jak i różnego rodzaju prowizji. Najczęściej spotkamy się z:

• ubezpieczeniem pomostowym,
• ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego,
• ubezpieczeniem nieruchomości,
• ubezpieczeniami dodatkowymi – nieobowiązkowe.

Kredyt hipoteczny – ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem kredytu hipotecznego w towarzystwie ubezpieczeniowym do czasu wpisu wierzytelności w księdze wieczystej. Uwzględniane jest w racie i wpływa na podwyższenie marży o ok. 0,5-1,5%.

Czas, który jest potrzebny do dokonania wpisu do hipoteki zależy przede wszystkim od ilości złożonych wniosków w Sądzie Rejonowym i może potrwać nawet i kilka tygodni, a nawet i miesięcy.

Kredyt hipoteczny – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego spotyka się w przypadku kredytów hipotecznych z wkładem własnym poniżej 20% (ale równym lub większym niż 10%). Brakujący wkład podlega wówczas ubezpieczeniu i jest doliczone do raty poprzez podwyżkę marży.

Kredyt hipoteczny – ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości, to kolejne obowiązkowe ubezpieczenie, które będziesz musiał ponieść w związku z kredytowaniem nieruchomości.

Korzystając z ubezpieczeń dobrowolnych należy pamiętać, że zwiększają koszt kredytu. Ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia i sprawdzić zakres oraz warunki ubezpieczenia. Warto również wziąć pod uwagę, że pomimo tego, że koszt dodatkowych ubezpieczeń z pewnością nie jest najniższy, ale należałoby spojrzeć na nie jako na produkty mające chronić nas samych.

Po raz kolejny należy podkreślić, że jest to wysokie zobowiązanie spłacane przez wiele lat. W tym czasie mogą się wydarzyć wiele sytuacji życiowych, mające wpływa na spłatę kredytu. W nieoczekiwanej sytuacji, konkretna polisa może pomóc nam w regulowaniu zobowiązania.

Jakie są dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym?

W tym przypadku należy wyróżnić opłaty stanowiące dochód banku lub innych podmiotów. Mogą one wystąpić, ale nie muszą – zależą od konkretnej oferty kredytowej banku.

• opłata za rozpatrzenie wniosku, niezależnie od podjętej decyzji o udzieleniu kredytu,
• opłata za zmianę harmonogramu spłat kredytu na wniosek kredytobiorcy,
• opłata za inspekcję na placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu hipotecznego,
• wycena nieruchomości (wykonanie tzw. operatu szacunkowego),
• wpis hipoteki do księgi wieczystej,
• opłaty notarialne,
• podatek od czynności cywilno-prawnych.

Jak widać z powyższego zestawienia, elementy, które wpływają na cenę kredytu mogą przyprawiać o ból głowy. Sama decyzja o zaciągnięciu kredytu powinna zostać dokładnie przemyślana, a analiza kredytowa powinna być przeprowadzona ze specjalistą, który ma dobre rozeznanie na rynku produktów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny – koszty sądowe

Kluczowym elementem tych kosztów jest opłata za wpis do księgi wieczystej. To nie tylko formalność, ale krok prawny, potwierdzający nasze prawo własności do kredytowanej nieruchomości. Wysokość tej opłaty może wahać się w przedziale od 200 do 300 złotych, co na tle całego kredytu może wydawać się kwotą niewielką, jednak wciąż jest to wydatek, który należy uwzględnić w budżecie.

Co istotne, w niektórych sytuacjach może zajść potrzeba założenia zupełnie nowej księgi wieczystej. Taki scenariusz generuje dodatkowe koszty, których wysokość może się różnić w zależności od specyfiki danej sprawy i lokalizacji nieruchomości. Warto zaznaczyć, że opłaty sądowe mogą nieznacznie się różnić w zależności od regionu Polski, w którym dokonujemy transakcji.

Kredyt hipoteczny – opłata notarialna

Opłata notarialna przy kredycie hipotecznym związana jest z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości. Ten dokument ma kluczowe znaczenie prawne, potwierdzając przeniesienie własności i zabezpieczając interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Co istotne, wysokość tej opłaty nie jest stała i może wahać się w szerokim przedziale – od kilkuset złotych w przypadku mniej wartościowych nieruchomości, aż do kilku tysięcy złotych przy transakcjach dotyczących droższych obiektów. Kwota ta jest bezpośrednio powiązana z wartością nabywanej nieruchomości, co oznacza, że im droższa nieruchomość, tym wyższa opłata notarialna.

Warto pamiętać, że opłata ta obejmuje nie tylko samo sporządzenie aktu, ale również szereg czynności prawnych wykonywanych przez notariusza. Obejmują one m.in. weryfikację stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie odpowiedniej dokumentacji czy dokonanie stosownych wpisów w księgach wieczystych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podczas procesu zakupu nieruchomości, szczególnie w kontekście kredytu hipotecznego, jednym z istotnych jest podatek od czynności cywilnoprawnych, powszechnie znany jako PCC.

PCC to obowiązkowa danina, którą należy uiścić przy zakupie nieruchomości od osoby fizycznej. Obecnie stawka tego podatku wynosi 2% wartości transakcji, co w przypadku droższych nieruchomości może stanowić pokaźną sumę. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania o wartości 500 000 złotych, PCC wyniesie 10 000 złotych.

Warto podkreślić, że PCC jest podatkiem, którego nie można uniknąć ani negocjować jego wysokości. Jest to stała składowa procesu zakupu nieruchomości od osoby fizycznej, którą należy uwzględnić w kalkulacjach finansowych już na etapie planowania inwestycji.

Opłata za promesę bankową

Promesa bankowa jest dokumentem, w którym bank zobowiązuje się do udzielenia kredytu na określonych warunkach. Daje ona pewność, zarówno kredytobiorcy, jak i sprzedającemu nieruchomość, że transakcja dojdzie do skutku.

Koszt promesy bankowej nie jest jednolity dla wszystkich banków. Najczęściej jest to opłata stała, niezależną od kwoty kredytu, ale może to być również procent wartości wnioskowanego kredytu.

Warto zaznaczyć, że mimo różnic w podejściu poszczególnych banków, opłata za promesę zazwyczaj nie przekracza 500 złotych. To może wydawać się niewielką kwotą w kontekście całego kredytu hipotecznego, jednak w połączeniu z innymi dodatkowymi kosztami, stanowić będzie zauważalne obciążenie dla budżetu kredytobiorcy.

Opłata za wycenę nieruchomości

W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, wycena nieruchomości – operat szacunkowy stanowi dodatkowy koszt dla potencjalnego kredytobiorcy. Jest to procedura, której nie można pominąć, gdyż stanowi ona fundament dla decyzji kredytowej banku.

Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest oszacowanie wartości nieruchomości, biorąc pod uwagę szereg czynników. Jego praca ma kluczowe znaczenie zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy, ponieważ pozwala ustalić realną wartość zabezpieczenia kredytu.

Koszt wyceny nie jest stały i może się znacząco różnić w zależności od kilku czynników. Przede wszystkim, wpływ na cenę ma rodzaj wycenianej nieruchomości. Inne nakłady pracy wymagane są przy wycenie małego mieszkania w bloku, a inne przy ocenie wartości domu jednorodzinnego z działką czy nieruchomości komercyjnej.

Zakres pracy biegłego to kolejny czynnik wpływający na koszt wyceny. Niektóre nieruchomości wymagają bardziej szczegółowej analizy, na przykład ze względu na nietypową konstrukcję, historyczny charakter budynku czy specyficzne przeznaczenie.

Lokalizacja nieruchomości również odgrywa istotną rolę w kształtowaniu ceny wyceny. W dużych miastach ceny usług rzeczoznawców są wyższe niż w mniejszych miejscowościach. Na cenę wpływają standardowe stawki za usługi rzeczoznawcze w danym regionie. Te mogą się różnić w zależności od lokalnego rynku i dostępności specjalistów.

Źródła:
¹ Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 28 września 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20220002245/T/D20222245L.pdf.
Publikacja „Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego” zawiera linki afiliacyjne do banków i pośrednika finansowego.