Publikacja: 2022-06-04. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-18 – ostatnia aktualizacja
Uzyskanie kredytu hipotecznego to częsty krok w realizacji marzeń o własnym mieszkaniu lub domu. Jednak wiele osób zadaje sobie pytanie, czy posiadanie gotówkowego kredytu może wpłynąć na możliwość otrzymania kredytu hipotecznego? W tym artykule przyjrzymy się krótko kilku czynnikom, które wpływają na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Ocena kredytowa wniosku o kredyt hipoteczny
Najważniejsza kwestia to oczywiście zdolność kredytowa. Każdy spłacany kredyt, w tym również oczywiście kredyt gotówkowy, jak i limity w kartach i na rachunkach ROR (nawet wówczas, kiedy nie są w 100% wykorzystane) wpływają i zmniejszają zdolność kredytową.
Należy również zdawać sobie sprawę, że o im większy kredyt hipoteczny zamierzamy się ubiegać, tym większa musi być zdolność kredytowa. Jej wysokość uzależniona jest od uzyskiwanych dochodów (oraz ich źródeł) oraz wydatków (media, abonamenty, aktualnie spłacane zobowiązania i poręczenia kredytów, itp.) w gospodarstwie domowym.
Dodatkowym czynnikiem, równie istotnym jak zdolność kredytowa, który brany jest do całościowej oceny kredytowej, jest historia kredytowa w BIK.
Z pewnością o tym wiesz, co to jest Biuro Informacji Kredytowej, ponieważ wcześniej zaciągałeś kredyt lub pożyczkę gotówkową. Dla tych co jednak nie wiedzą, krótkie przypomnienie.
W sytuacji, kiedy tylko jeden z tych czynników oceny kredytowej będzie negatywny, to niestety, każdy wniosek o kredyt zostanie odrzucony.
Czy można mieć kredyt hipoteczny i gotówkowy?
Można, to oczywiste. Posiadane zobowiązanie hipoteczne nie wyklucza możliwości wnioskowania o kredyt gotówkowy. I również i w drugą stronę: spłacane na bieżące kredyty i pożyczki gotówkowe, kredyty samochodowe czy limity kredytowe nie są przeszkodą w uzyskania kredytu hipotecznego. Można spłacać różne zobowiązania, w różnych konfiguracjach i w różnych bankach.
Ważniejszą kwestią jest to, czy posiadamy odpowiednią zdolność kredytową. W przypadku kredytu hipotecznego, kiedy raty kredytowe nierzadko wynoszą ponad 1000 zł miesięcznie, wymagana jest zdolność na wysokim poziomie. Każde dodatkowe zobowiązanie lub to, które jest aktualne spłacane, w naturalny sposób zdolność kredytową obniża. Tyn samym, im więcej zobowiązań kredytowych spłacamy (im większa jest miesięczna suma rat kredytowych z tytułu spłacanych zadłużeń), tym nie tylko, że zdolność kredytowa ulega zmniejszeniu, ale i trudniej nam będzie otrzymać kredyt hipoteczny lub jakikolwiek inny.
Przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego i ocenie zdolności kredytowej, bank bierze pod uwagę również inne czynniki, ale najważniejszym – poza wydatkami w gospodarstwie domowym – są uzyskiwane miesięczne zarobki kredytobiorcy lub kredytobiorców.
Czym się różni kredyt hipoteczny od kredytu gotówkowego?
Kredyt hipoteczny może zostać przeznaczony na cel związany z zakupem, budową lub remontem nieruchomości, aby dostosować ją do celów mieszkaniowych. Natomiast kredyt gotówkowy (a właściwie pożyczka gotówkowa) przeznaczona na cel dowolny.
Oznacza to, że kredyt gotówkowy można również przeznaczyć na zakup nieruchomości! Maksymalna kwota możliwa jest bardzo wysoka, bo sięga nawet i 250 000 zł. Tylko czas maksymalny kredytowania jest znacznie niższy niż dla kredytów hipotecznych i nie przekracza 10 lat.
Czy dostanę kredyt hipoteczny?
Jest wiele różnych czynników, które wpływają na wydanie ostatecznej decyzji kredytowej przez bank. Zdolność kredytowa i wiarygodność kredytowa wpływają w zasadniczy sposób na ostateczną ocenę kredytową.
Przygotowując się do wzięcia kredytu hipotecznego, jednym z podstawowych elementów takich przygotowań, jest oszacowanie wysokości raty kredytu. Od jej wysokości bowiem zależy, jakie mieszkanie lub dom będziemy mogli zakupić.
W marcu 2022 r. Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendacje1, zgodnie z którymi:
- banki wyliczając zdolność kredytową powinny uwzględniać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co jest spowodowane między innymi rosnącą inflacją.
- środki finansowe przeznaczane w każdym miesiącu na raty i inne zobowiązania finansowe nie powinny przekraczać 40% dochodów dla osób o niższych zarobkach i 50% przy wyższym dochodach.
- przy szacowaniu zdolności kredytowej, banki powinny przyjmować oprocentowanie powiększone o 5 pkt. proc. (przed wydaniem rekomendacji było to 2,5 pkt. proc.).
Ocena kredytowa przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny
Zanim jednak zdecydujesz się na wzięcie kredyt hipotecznego, warto przeprowadź odpowiednią symulację rat i zobaczyć jak będzie bilansował się domowy budżet – nawet z przeszacowaniem wydatków. Oszacować raty kredytowe można na 3 sposoby: ze szczegółowym kalkulatorem kredytów hipotecznych, kontaktując się bezpośrednio z bankiem lub pośrednikiem finansowym.
Kolejnym, bardzo ważnym elementem oceny kredytowej, od której również – i to w dużym stopniu – zależy to, czy otrzymamy kredyt hipoteczny jest wiarygodność kredytowa.
Każdorazowo, kiedy sięgamy po kredyt lub pożyczkę w banku, pobiera on raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK). Zawiera on informacje o naszych bieżących i poprzednich zobowiązaniach kredytowych oraz o terminowości spłat.
Na koniec warto wspomnieć, że wiek kredytobiorcy ma także wpływ na zdolność kredytową i ocenę wniosku kredytowego. Optymalny wiek dla kredytobiorcy ubiegającego się o kredyt hipoteczny to maksymalnie 35 lat. Dlaczego właśnie 35 lat, a nie np. 45? Z jednego powodu: kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty maksymalnie na 35 lat i w momencie, kiedy płacimy ostatnią ratę kredytową, nie powinniśmy mieć więcej niż 70-75 lat.
Warto dodać, że im później decydujemy się na kredyt hipoteczny, to tym nasza zdolność kredytowa się zmniejsza, ponieważ jest wyliczana dla krótszego czasu spłaty.
Jak sprawdzić czy dostanę kredyt hipoteczny?
Wysokość miesięcznych dochodów (mogą to być różne źródła) to jeden z najistotniejszych warunków, aby dostać kredyt hipoteczny. Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny? Nie ma jednej odpowiedzi.
W przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł wymagane miesięczne zarobki są mniejsze niż dla kredytu na 500 tys. zł. Im krótszy jest czas kredytowania, tym większa musi być zdolność kredytowa. Są banki, które akceptują wyłącznie umowę o pracę, a są i takie, które uwzględniają umowy cywilnoprawne.
Minimalny wkład własny to 20 proc., ale można wnioskować w kilku bankach o kredyt z wkładem własnym na poziomie 10 proc. (brakująca część do 10 proc. musi zostać ubezpieczona).
Mamy do wyboru kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym, ale i są również z pięcioletnim oprocentowaniem stałym.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się czy masz szanse na kredyt, jakie inne warunki należy spełnić, aby wniosek o kredyt hipoteczny został pozytywnie rozpatrzony, to najlepiej jest skontaktować się w tej sprawie z bankiem lub sprawdzonym ekspertem finansowym.
Podsumowanie
Posiadanie gotówkowego kredytu może wpływać na zdolność uzyskania kredytu hipotecznego, ale nie oznacza automatycznie odrzucenia wniosku.
Banki dokładnie analizują zdolność kredytową wnioskodawcy, biorąc pod uwagę wiele istotnych czynników. Najlepiej skonsultować się z bankiem lub dobrym i sprawdzonym pośrednikiem finansowym, aby uzyskać dokładne informacje na temat takiego kredytu. Przeanalizuje on wówczas naszą sytuację finansową i możliwości uzyskania potrzebnego kredytu hipotecznego.
1 7 marca 2022 r.: Stanowisko UKNF skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych w sprawie działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_do_bankow_ws_ryzyka_kredytowego.pdf.