Co to jest kredyt hipoteczny i w jakim banku wziąć kredyt?

2022-03-09 – ostatnia aktualizacja

Co to jest kredyt hipoteczny i w jakim banku wziąć taki kredyt na zakup mieszkania lub domu?

Kredyt hipoteczny udzielany jest przez banki (oraz SKOK-i), najczęściej na budowę domu bądź zakup mieszkania, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Jest to przeważnie długoterminowy kredyt – udzielany nawet i na 20-30 lat – i jednocześnie celowy, co oznacza, że musi zostać wykorzystany w 100% na cel, który został zapisany w umowie.

co to jest i w jakim banku wziąć kredyt hipoteczny

Z produktami hipotecznymi, takimi jak kredyty:

hipoteczne (budowlane, mieszkaniowe),
konsolidacyjno-hipoteczne – zaciągany na skonsolidowanie wybranych zadłużeń w jeden kredyt,
refinansowe – na spłatę starego kredytu hipotecznego nowym, najczęściej zaciąganym w innym banku.

oraz z pożyczkami hipotecznymi (która może być zaciągnięta na dowolny cel, niekoniecznie związany z zakupem nieruchomości), związane jest zawsze pojęcie hipoteki.

Hipoteka jest prawem na nieruchomości (dom, mieszkanie, działka, inne) i gwarancją dla spłaty zaciągniętego zobowiązania. Zastaw na nieruchomości wygasa w chwili spłaty kredytu lub pożyczki hipotecznej.

Informacja dotycząca faktu, że nieruchomość stanowi gwarancję dla kredytu, jest zawierana w księdze wieczystej nieruchomości, prowadzonym przez właściwy sąd rejonowy i widnieje tam, aż do czasu spłaty kredytu.

Księga wieczysta – dokument określający stan prawny nieruchomości.

Podział kredytów hipotecznych w praktyce

Biorąc pod uwagę walutę kredytu hipotecznego, jego oprocentowanie, sposób spłacania oraz cele kredytowania, można wydzielić następujące rodzaje kredytu hipotecznych:

Kredyt hipoteczny walutowy lub złotówkowy – banki dają możliwość zaciągania kredytów w złotówkach lub w innej walucie obcej (najczęściej jest to euro lub frank szwajcarski).

kredyt hipoteczny walutowy lub złotówkowy wykres

W Rekomendacja T (nr 19) wydanej przez KNF, zawarto zalecenie, aby bank w pierwszej kolejności oferował kredyty w walucie w jakiej klient uzyskuje dochód. Bank nie powinien rekomendować lub promować oferty kredytu w walucie obcej lub indeksowanego do waluty obcej, z wyjątkiem sytuacji, w której klient uzyskuje dochód w walucie w jakiej oferowany jest kredyt.¹ W praktyce kredyty walutowe stanowią obecnie niewielki procent wszystkich udzielanych kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych, to kredyty z oprocentowaniem zmiennym. Konsekwencją wyboru stałej stopy oprocentowania jest to, iż nie ulegnie ona zmianie podczas całego okresu kredytowania – niezależnie od zmian wysokości stóp procentowych dokonywanych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP i rynkowych stóp oprocentowania.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem jest sytuacją przeciwną i wysokość oprocentowania zmienia się wraz ze zmianą wysokości stóp procentowych.

Warto nadmienić, że jeżeli coraz trudniej jest Tobie spłacać kredyty i pożyczki ze względu na wysokie raty, to warto byłoby wziąć pod uwagę możliwość ich skonsolidowania. Wydłużenie czasu spłaty nowego kredytu, to mniejsza rata kredytowa (ale większy łączny koszt odsetkowy i większe całkowite zadłużenie).

Więcej na temat kredytów konsolidacyjnych znajdziesz w poradniku: „Kredyt konsolidacyjny: banki, kredyty. Poradnik kredytowy„.

Kredyt hipoteczny z ratami równymi lub malejącymi. Wybór spłat rat malejących oznacza, że w początkowym okresie (kilku lat – w zależności od całego okresu kredytowanie) raty są zdecydowanie wyższe, jednak znacznie maleją wraz z upływem czasu spłaty.

kredyt hipoteczny raty stałe i malejące wykres

Ze względu na cel kredytowania, potocznie kredyt hipoteczny nazywa się:

kredytem mieszkaniowym – na zakup mieszkania,
kredytem budowlanym – na budowę domu,
i tradycyjnie hipotecznym na zakup innych nieruchomości, np. gruntu, garażu, działki budowlanej, itp.

W jakim banku wziąć kredyt hipoteczny?

Przed podjęciem decyzji o wyborze banku, to warto nie tylko zapoznać się z ofertami, ale i umówić się na spotkanie (w banku lub u pośrednika finansowego), aby dokładnie zapoznać się z ofertą i ewentualnie porównać ją z innymi dostępnymi w pozostałych bankach.

Najważniejszy element kredytu hipotecznego? To z pewnością wysokość oprocentowania kredytu plus dodana do niego marża bankowa, która jest niezmienna przez CAŁY okres kredytowania i jest zyskiem banku.

kredyt hipoteczny całkowity koszt odsetki

Na koszt kredytu wpływa również wartość prowizji (jest wyrażana w procentach), jaką bank może pobrać od kwoty udzielonego kredytu oraz wszelkiego rodzaju ubezpieczenia kredytu.

Rodzaje ubezpieczeń kredytów hipotecznych:

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (cesja praw z umowy na rzecz banku).
Ubezpieczenie na życie (cesja praw z umowy na rzecz banku).
Ubezpieczenia spłaty kredytu – ryzyka obejmujące utratę pracy, ciężkie zachorowania, skutki NW.
Ubezpieczenie pomostowe stosowane do momentu, aż sąd wpisze hipotekę do księgi wieczystej nieruchomości.
Ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV – ubezpieczenia niskiego wkładu.

Najistotniejsze informacje dotyczące oferty kredytowej znajdą się w formularzu informacyjnym. Zawarte są w nim najważniejsze parametry dotyczące kredytu, pozwalające porównać koszty i warunki z zaproponowanymi przez inne banki.

Oczywiście zapoznanie się z propozycją banku, przygotowanie wstępnych założeń oferty nie generuje powstania zobowiązania. Można zatem zaakceptować ją i kontynuować dalej proces kredytowy lub odrzucić i szukać innego banku.

Co prawda kredyt hipoteczny jest produktem bardziej skomplikowanym niż np. kredyt gotówkowy, ale wstępne formalności są podobne, stosowane przy innych kredytach.

Należy zatem złożyć wniosek kredytowy wraz z wymaganymi załącznikami. Jakie będą potrzebne? O wszystkich wymaganych przez bank dokumentach poinformuje Ciebie pracownik banku lub wybrany pośrednik kredytowy.

Nie obejdzie się oczywiście bez sprawdzania zdolności kredytowej (kwota, jaka może zostać przeznaczona na spłatę kredytu) oraz historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej.

Rekomendacja T zakłada, że w celu zaciągnięcia kredytu obowiązkowo trzeba przedłożyć bankowi zaświadczenie o zarobkach, a kwota całkowitego obciążenia kredytem nie będzie mogła przekroczyć 50% uzyskiwanych dochodów.¹

Wszystkie koszty kredytu hipotecznego

Już wiesz, że największym kosztem kredytowym będą odsetki. Ich wysokość jest wypadkową:

oprocentowania kredytu,
wysokości kredytu,
okresu kredytowania.

Pozostałe związane są z prowizją, wszelkimi możliwymi ubezpieczeniami oraz z kosztem ustanowienia hipoteki, ustanowienia księgi wieczystej i kosztami notarialnymi.

Formalności, którą charakteryzują kredyty hipoteczne, to założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości (jeżeli jej nie posiada). Znajdzie się tam zapis o zajęciu hipoteki przez bank do czasu spłaty zobowiązania.

Więcej w temacie kosztów związanych z kredytem hipotecznym znajduje się w artykułach:

Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny

Oczywiście o tym nikomu nie trzeba przypominać, ale warto wspomnieć, że przed ostatecznym podpisaniem jakiejkolwiek umowy, należy ją dokładnie przeczytać. Banki z niezwykłą starannością podchodzą do zapisów w umowach kredytowych, zabezpieczając przede wszystkim swoje interesy, dlatego sprawdź czy wszystkie zapisy są nie tylko zrozumiałe, ale i zgodne ze wcześniejszymi ustaleniami.

kredyt hipoteczny rekomendacja S nr 25

Nie bój się prosić o wyjaśnienie tych punktów, które są niejasne lub niezrozumiałe.

Dodatkowo Rekomendacja ostrożnościowa T również jasno precyzuje, że przekazywane informacje dotyczące kredytów walutowych, powinny być zrozumiałe, jednoznaczne i czytelne.

kredyt hipoteczny rekomendacja T nr 19

Masz prawo poprosić bank o udostępnienie projektu umowy w czasie odpowiednio długim do zapoznania się z jej treścią.

Spłacasz kredyt hipoteczny, ale raty kredytowe są zbyt duże?

Co zrobić, kiedy już spłacasz kredyt hipoteczny, ale pojawiły się trudności z regulowaniem rat kredytowych? W przypadku zaistnienia trudności ze spłatą zadłużenia należy niezwłocznie skontaktować się z bankiem, aby nie tylko wyjaśnić sytuację, ale i poszukać najlepszego rozwiązania.

Sposób wyjścia z takiej sytuacji, zależy od indywidualnego przypadku. Najczęściej podejmuje się działania polegające na:

zmianie ustalonego dnia płatności raty, tak aby była dopasowana do dnia otrzymywania wynagrodzenia,
zmianie systemu płatności rat z malejących na równe,
wydłużeniu czasu spłaty,
zawieszeniu spłaty rat na umówiony okres – tzw. „wakacje kredytowe” lub prolongata w spłacie,
przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku na bardziej korzystnych warunkach, tzw. refinansowanie kredytu hipotecznego (nie jest to konsolidacja hipoteczna!).

Zmiana warunków umowy kredytowej wiąże się z podpisaniem aneksu do umowy kredytowej i bardzo często z dodatkową opłatą. Absolutnie nie warto zwlekać z podjęciem odpowiednich działań, bo zwlekanie tylko doprowadzi do znaczniej gorszych konsekwencji finansowych.

¹ Rekomendacja T knf.gov.pl
² Rekomendacja S knf.gov.pl