Publikacja: 2020-06-01. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-17 – ostatnia aktualizacja
Oczywistym jest, że każdy kredyt wiąże się z opłatami. Generalnie najmniej różnych opłat jest w przypadku pożyczek gotówkowych, bo może być ona udzielona nawet za darmo. Kupując natomiast mieszkanie i korzystają z kredytu hipotecznego, opłat jest zdecydowanie najwięcej. Nie tylko bank zarobi, ale i podmioty niebankowe.
Wymagany wkład własny jest oczywiście również kosztem, ale skupimy się na pozostałych kosztach, ponieważ zagadnienie wkładu własnego, było szerzej omawiane w poniższych artykułach:
- Kredyt hipoteczny na mieszkanie dla młodych małżeństw. Kredyt 2%,
- Kredyt hipoteczny – 10% wkład własny.
Ile kosztuje kredyt hipoteczny na mieszkanie?
Dużo. Ale taka odpowiedź z pewnością nie wystarczy.
Zasadniczym kosztem kredytu hipotecznego jest oprocentowanie, które jest najczęściej zmienne (podobnie jak większość kredytów długoterminowych), składające się ze wskaźnika referencyjnego* WIBOR 6M lub 3M (6 lub 3 miesiące) oraz marży banku (która jest stała w całym okresie kredytowania).
Oprocentowanie kredytu = stała marża banku + WIBOR 6M (3M). Bank aktualizuje wówczas oprocentowanie kredytu hipotecznego co 6 miesięcy o aktualną wartość WIBOR 6M z danego dnia.
Oprocentowanie zmienne oznacza jedno: oprocentowanie kredytu hipotecznego zmieni się w przypadku zmiany stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Po każdej aktualizacji oprocentowania raty kredytu się zmieni:
- wzrośnie, jeżeli stopy zostały podniesione lub
- zmaleje w przypadku obniżki (jak to miało na przykład miejsce w kwietniu i maju 2020 roku).
Podpisując umowę, oczywiście nie wiesz, podobnie zresztą jak i bank, jak będzie kształtował się WIBOR w trakcie całego okresu kredytowania.
Marża banku, która jest jego zarobkiem, może ulec zmianie w sytuacji, kiedy skorzystasz z dodatkowych produktów lub usług (np. ubezpieczenie) określonych w umowie kredytowej.
Kredyt hipoteczny opłaty bankowe
Pozostałe opłaty związane z kredytem hipotecznym – nie każdy z tych kosztów musi wystąpić w przypadku Twojego kredytu (np. inne będą w przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu). Szacunkowe wyliczenia.
- Prowizja od wysokości udzielonego kredytu. Prowizja w promocji może wynieść 0 zł, ale i 3%, co przy kredycie hipotecznym na 250 tys. zł będzie to kwota 7500 zł. Przy odsetkach, które przyjdzie Tobie zapłacić za kredyt, to jest naprawdę niewielka (!) kwota.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – w ciągu 3 lat od podpisania umowy o kredyt hipoteczny bank ma prawo naliczyć prowizję, gdybyś zdecydował się go spłacić w całości przed terminem (nie większą jednak niż 3% spłaconej kwoty). Opłata nie może być większa niż suma odsetek spłaconych do czasu całkowitej spłaty kredytu.
Prowizja za wcześniejszą spłatę ma duże znaczenie w sytuacji, gdybyś zdecydował się w tym okresie przenieść kredyt hipoteczny do innego banku – więcej na temat kredytów refinansowych znajdziesz TUTAJ.
- Opłata za aneks do umowy kredytu – 200 zł.
- Opłata za inspekcję nieruchomości bez oceny wartości – 150 zł.
Ubezpieczenie niskiego wkładu – w sytuacji, kiedy wkład własny jest mniejszy niż 20% (ale większy lub równy 10%), bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia. Pobierane jest do czasu osiągnięcia 20%.
Zabezpieczenie tymczasowe – do czasu prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej bank podwyższa marżę kredytu hipotecznego, a obniżana jest po ustanowieniu hipoteki.
Koszty produktów dodatkowych – pod warunkiem, że zgodzimy się na dodatkową ofertę – najczęściej związane są z prowadzeniem rachunku lub z wybraniem karty kredytowej.
Kredyt hipoteczny opłaty niebankowe
Opłaty związane z księgą wieczystą:
- ustanowienie hipoteki (wpis hipoteki do księgi wieczystej) – 200 zł,
- zmiana wpisu hipoteki – 150 zł,
- wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – 100 zł.
Opłata za wycenę nieruchomości (sporządzenie operatu szacunkowego). Konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Wycena nieruchomości musi być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Nie ma oczywiście jednolitej stawki i może kosztować, np. dla mieszkania 400 zł, a dla domu jednorodzinnego 700 zł, a dla innej nieruchomości 1000 zł.
Ubezpieczenia:
- ubezpieczenie nieruchomości – koszt obowiązkowy od zdarzeń losowych. Może wynieść np. 0,0095% kwoty kredytu hipotecznego miesięcznie, co w przypadku kredytu hipotecznego na 300 tys. zł wyniesie ok. 350 zł rocznie.
- ubezpieczenie na życie – obligatoryjne lub fakultatywne. Wykupienia takiego ubezpieczenia wiąże się z cesją praw na rzecz banku. Obowiązek spłaty kredytu przejmie ubezpieczyciel, w sytuacji, kiedy ubezpieczony nie jest w stanie uregulować zobowiązania. Może wynieść np. 0,05% kwoty salda zadłużenia miesięcznie.
- ubezpieczenie od utraty pracy/dochodów – fakultatywne.
Pozostałe opłaty niebankowe – kredyt hipoteczny
- podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – 19 zł,
- taksa notarialna .
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem dla notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży. Jego wysokość maksymalną określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r.1 Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i ustalana jest indywidualnie z notariuszem. Stawki maksymalne od wartości (bez podatku VAT):
Wartość nieruchomości – maks. koszt taksy notarialnej:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Kredyt hipoteczny 200 tys. zł na 20 lat
Przykład kredytu hipotecznego na 200 tys. zł na 20 lat i niektóre z kosztów, które mogą wystąpić:
Oprocentowanie nominalne 4,62% zmienne w skali roku: stopa referencyjna WIBOR 6M 1,79% + marża 2,83%. Marża jest podwyższana o 0,05 pp. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki . Założenie: nastąpi to w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy kredytu.
Całkowita kwota do zapłaty 320 301,33 zł,
Całkowity koszt kredytu 120 301,33 zł
- odsetki 106 872,33 zł,
- ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 7 000 zł (kwota za cały okres kredytowania),
- opłata za usługę wyceny nieruchomości 420 zł,
- ubezpieczenia spłaty kredytu 3 220 zł,
- prowizja 2 000 zł,
- opłata przygotowawcza 420 zł,
- wpis do ksiąg wieczystych 200 zł,
- zaświadczenie zezwalające na wykreślenie hipoteki 50 zł,
- wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych 100 zł,
- PCC 19 zł.
Stopa referencyjna – stawka WIBOR 6M (ang. Warsaw Interbank Offered Rate), która określa koszt pozyskania pieniądza przez bank na rynku międzybankowym. Wyznaczana jako średnia arytmetyczna na podstawie kwotowań uczestników fixingu stawek referencyjnych. Stawka WIBOR jest ustalana zgodnie z Regulaminem Stawek Referencyjnych WIBID i WIBOR. Następuje to o godzinie 11:00 w dni robocze, ustalana przez administratora stawek referencyjnych, którym jest GPW Benchmark S.A. z siedzibą w Warszawie. Publikowana jest m.in. na stronie gpwbenchmark.pl.
1 Dziennik Ustaw z dnia 30 stycznia 2018 r. Poz. 272. OBWIESZCZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.