Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-26 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Każda z tych opcji niesie ze sobą unikalne korzyści i potencjalne wyzwania, które mogą znacząco wpłynąć na sytuację finansową kredytobiorcy w perspektywie wielu lat. Zrozumienie różnic między nimi, a także umiejętność oceny, która opcja lepiej pasuje do indywidualnej sytuacji, staje się kluczowa dla podejmowania świadomych decyzji finansowych.
W poniższym artykule zagłębimy się w szczegóły dotyczące kredytów z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym (hipotecznych). Przyjrzymy się nie tylko ich charakterystyce, ale także przeanalizujemy, jak wybór jednej z tych opcji może wpłynąć na wysokość rat, możliwości wcześniejszej spłaty, czy zamianę jednego oprocentowania na drugie w dłuższej perspektywie.
Podstawowe różnice w oprocentowaniu kredytów hipotecznych (mieszkaniowych):
| Kredyt hipoteczny - zmienna stopa oprocentowania | Kredyt hipoteczny - okresowo stała stopa oprocentowania |
|---|---|
| Wysokość rat kredytu podlegają wpływom stóp procentowych, które są odzwierciedlane przez odpowiednie wskaźniki referencyjne. Na te z kolei znaczący wpływ wywiera polityka monetarna NBP, która jest kształtowana w odpowiedzi na bieżącą sytuację gospodarczą, w tym poziom inflacji i tempo wzrostu ekonomicznego. W rezultacie, warunki, na jakich zaciągnięto kredyt, mogą ulegać licznym modyfikacjom w trakcie obowiązywania umowy. Te zmiany oddziałują na kwotę miesięcznych rat. | Kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu charakteryzują się niezmienną wysokością rat przez ustalony okres, który w Polsce musi wynosić co najmniej 5 lat. Ta forma kredytowania uniezależnia wysokość spłat od wahań rynkowych stóp procentowych, oferując kredytobiorcom stabilność finansową w określonym czasie. Koszt takiego kredytu (wyższe oprocentowanie) jest zazwyczaj wyższy w porównaniu do kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Ta różnica wynika z konieczności zabezpieczenia się banku przed potencjalnymi stratami związanymi z ryzykiem zmiany stóp procentowych na rynku. |
| Fluktuacje rynkowych stóp procentowych, które są odzwierciedlane przez odpowiednie wskaźniki referencyjne, mają bezpośredni i znaczący wpływ na wysokość rat kredytowych. Gdy stopy procentowe na rynku rosną, pociąga to za sobą wzrost wysokości rat. Z drugiej strony, gdy stopy procentowe spadają, prowadzi to do obniżenia rat kredytowych. | Kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu chronią przed zmianami stóp procentowych. Raty kredytu nie zmienią się w przypadku, gdy stopy procentowe są podnoszone. Kredytobiorca jednak nie skorzysta z ewentualnych obniżek rat, jeśli w czasie obowiązywania stałego oprocentowania nastąpi spadek rynkowych stóp procentowych. |
| Banki mogą zastrzec sobie prawo do pobierania opłaty za wcześniejszą całościową lub częściową spłatę kredytu hipotecznego (mieszkaniowego. Taka rekompensata jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w ciągu trzech lat od daty zawarcia umowy kredytowej. | Banki mają prawo ustalić rekompensatę za przedterminową spłatę kredytu w okresie obowiązywania ustalonego oprocentowania. |
Co to znaczy oprocentowanie zmienne?
Cechą charakterystyczną oprocentowania zmiennego jest powiązanie jego wysokości ze zmianą stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP. Co oznacza to w praktyce?
Wysokość oprocentowania kredytu nie jest stała, lecz podlega okresowym modyfikacjom. Zmiany te są zazwyczaj rezultatem decyzji podejmowanych przez RPP NBP, która, reagując na bieżącą sytuację gospodarczą, może podnosić lub obniżać stopy procentowe. W konsekwencji, rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym może wzrosnąć lub zmaleć, co bezpośrednio wpływa na wysokość odsetek od spłacanego kredytu.
Ten typ oprocentowania jest szczególnie popularny w przypadku zobowiązań długoterminowych, takich jak kredyty hipoteczne oraz długoterminowe kredyty gotówkowe (5-10 letnie).
Wynika to przede wszystkim z faktu, że dłuższa perspektywa spłaty wiąże się z większym prawdopodobieństwem zmian głównych stóp procentowych. Rzadziej stosuje się je w przypadku krótkoterminowych pożyczek i kredytów.
Warto podkreślić, że wybór kredytu z oprocentowaniem zmiennym wymaga od kredytobiorcy stałego monitorowania sytuacji rynkowej oraz gotowości do reagowania w sytuacji zmian w wysokości rat. Jednocześnie, ten rodzaj oprocentowania może być atrakcyjny dla osób liczących na spadek stóp procentowych w przyszłości, co mogłoby przełożyć się na obniżenie kosztów kredytu.
Co składa się na oprocentowanie zmienne?
Oprocentowanie zmienne opiera się na dwóch kluczowych komponentach. Pierwszym składnikiem oprocentowania zmiennego jest marża banku.
Jest to element stały, który ustalany jest indywidualnie przez bank dla każdego kredytobiorcy. Marża odzwierciedla ocenę ryzyka kredytowego, uwzględniając takie czynniki jak zdolność kredytowa klienta, rodzaj i wartość zabezpieczenia, czy długość okresu kredytowania.
Warto podkreślić, że choć marża pozostaje STAŁA przez cały okres trwania umowy, jej wysokość może być przedmiotem negocjacji na etapie zawierania umowy kredytowej.
Drugim, równie istotnym elementem jest ZMIENNA stopa procentowa. To właśnie ten składnik nadaje oprocentowaniu jego dynamiczny charakter. W zależności od waluty kredytu, stosuje się różne wskaźniki referencyjne1:
- WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) lub WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) dla kredytów w złotówkach,
- EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) dla kredytów w euro,
- LIBOR (London Interbank Offered Rate) dla kredytów w innych głównych walutach, takich jak dolar amerykański, frank szwajcarski czy funt brytyjski.
Każdy z tych wskaźników odzwierciedla koszt finansowania na rynku międzybankowym dla danej waluty i okresu. Na przykład, WIBOR 3M wskazuje oprocentowanie trzymiesięcznych pożyczek między bankami w Polsce. Wartości te są regularnie aktualizowane, reagując na zmiany w polityce monetarnej i ogólnej sytuacji gospodarczej.
Łączne oprocentowanie kredytu jest zatem sumą stałej marży banku i zmiennego wskaźnika referencyjnego. Ta konstrukcja sprawia, że koszt kredytu może się zmieniać w czasie – rosnąć, gdy stopy procentowe idą w górę, lub maleć, gdy spadają. Dla kredytobiorcy oznacza to konieczność przygotowania się na potencjalne wahania wysokości rat.
Warto zaznaczyć, że choć oprocentowanie zmienne niesie ze sobą pewne ryzyko, może również oferować korzyści. W okresach spadku stóp procentowych kredytobiorcy mogą cieszyć się niższymi ratami, co nie byłoby możliwe przy oprocentowaniu stałym. Jednocześnie, wymaga to od nich większej świadomości finansowej i umiejętności adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych.
Co to jest ryzyko zmiennej stopy procentowej?
W przypadku kredytów ze zmienną stopą oprocentowania, w oczywisty sposób pojawia się ryzyko zmiany wysokości oprocentowania kredytu. W takim przypadku rata kredytu będzie się zmieniać (podobnie zresztą, jak i całkowity koszt kredytu) przy każdorazowej aktualizacji wskaźnika referencyjnego.
Wzrost wskaźnika referencyjnego powoduje wzrost rat kredytu i całkowitego kosztu kredytu.
Spadek wskaźnika referencyjnego to zmniejszenie raty i całkowitego kosztu kredytu.
Brak zmiany wskaźnika referencyjnego, oznacza, że rata kredytu będzie na niezmienionym poziomie w kolejnym okresie obowiązywania wskaźnika referencyjnego.
Co to jest oprocentowanie stałe kredytu?
Oprocentowanie stałe wprowadza element przewidywalności i stabilności do świata kredytów bankowych. W przeciwieństwie do oprocentowania zmiennego, charakteryzuje się ono utrzymaniem niezmiennej stopy procentowej przez z góry określony okres. Ta cecha sprawia, że oprocentowanie stałe staje się atrakcyjną opcją dla osób ceniących sobie bezpieczeństwo finansowe i przewidywalność.
Istotą tego rozwiązania jest wyłącznie mechanizmy uzależnienia wysokości rat kredytu od zmiany stóp procentowych.
Co to jest oprocentowanie okresowo stałe kredytu hipotecznego?
W Polsce, w odpowiedzi na zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), banki zostały zobligowane do oferowania kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat.
Jest to kompromis między pełnym oprocentowaniem stałym a zmiennym, dający kredytobiorcom pewien okres stabilności, jednocześnie umożliwiając bankom elastyczność w dłuższej perspektywie.
Po upływie tego pięcioletniego okresu, w przypadku kredytów długoterminowych, bank przedstawia klientowi propozycję nowych warunków oprocentowania stałego. Jest to kluczowy moment dla kredytobiorcy, który musi podjąć decyzję: czy zaakceptować nowe warunki i kontynuować kredyt ze stałym oprocentowaniem (z nowym oprocentowaniem), czy też przejść na oprocentowanie zmienne. Wybór ten powinien być podyktowany zarówno aktualną sytuacją rynkową, jak i indywidualnymi preferencjami oraz możliwościami finansowymi kredytobiorcy.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem – korzyści
Kredyt ze stałym oprocentowaniem oferuje jedną istotną korzyść, która wpływa na komfort finansowy kredytobiorcy. Najważniejszą zaletą jest niewątpliwie przewidywalność obciążeń finansowych. Kredytobiorcy zyskują pewność co do wysokości rat przez cały okres obowiązywania stałej stopy procentowej, co umożliwia precyzyjne planowanie budżetu domowego.
W okresie rosnącej inflacji i związanych z nią podwyżek stóp procentowych, kredyt ze stałym oprocentowaniem stanowi pewnego rodzaju „tarczę ochronną”. Podczas gdy posiadacze kredytów o zmiennym oprocentowaniu mogą doświadczać znaczących wzrostów rat, kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym pozostają bezpieczni od tych fluktuacji.
Świadomość, że rata kredytu pozostanie niezmienna przez określony czas, może znacząco obniżyć poziom stresu związanego z zarządzaniem finansami osobistymi.
Stałe raty ułatwiają długoterminowe planowanie finansowe. Kredytobiorca może z większą precyzją przewidzieć swoje przyszłe wydatki, znając ratę kredytową, a to już umożliwia efektywniejsze oszczędzanie i ewentualne inwestowanie nadwyżek finansowych.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem jest również łatwiejszy do zrozumienia dla przeciętnego konsumenta. Brak skomplikowanych formuł obliczeniowych i zmiennych wskaźników sprawia, że warunki kredytu są bardziej przejrzyste.
Należy jednak pamiętać, że wybór stałego oprocentowania wiąże się również z pewnymi ograniczeniami. Kredytobiorca musi mieć świadomość, że w przypadku spadku stóp procentowych na rynku, nie skorzysta z potencjalnego obniżenia rat. Jednocześnie kredyty ze stałym oprocentowaniem są najczęściej wyżej oprocentowanie niż takie same kredyty z oprocentowaniem zmiennym.
Wszystkie te niuanse sprawiają, że decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania powinna być poprzedzona dokładną analizą biorąc pod uwagę czas kredytowania oraz prognozy ekonomiczne.
Ryzyko okresowej stałej stopy procentowej
W przypadku kredytów (hipotecznych) z okresowo stałą stopą oprocentowania występuje ryzyko, że:
Ale za to wysokość raty kapitałowo-odsetkowej nie zmienia się, bo nie jest uzależniona od zmiany oprocentowania referencyjnego.
Do okresowo stałej stopy oprocentowania kredytobiorca nie jest „przypisany na stałe”. Oznacza to, że po upływie określonego czasu w umowie, np. 5 lat, można złożyć wniosek o ustalenie nowej, również okresowo stałej stopy oprocentowania na kolejny okres kredytowania lub z niej zrezygnować.
Zmiana okresowej stałej stopy procentowej na zmienną
Jak dokonać zmiany z okresowo stałej stopy procentowej na zmienną?
- Należy złożyć wniosek nie później niż 30 dni przed końcem bieżącego okresu obowiązywania okresowo stałej stopy oprocentowania.
- Wniosek można złożyć tylko wtedy, kiedy bank w ofercie daje taką możliwość. Z pewnością jednak, z pewnym wyprzedzeniem przed zakończeniem obowiązywania okresowo stałej stopy, poinformuje Ciebie o dostępnej nowej ofercie.
- Po uzgodnieniu nowej (ponownie) okresowo stałej stopy oprocentowania na kolejny czas, zostanie podpisany aneks do umowy.
Nie ma obowiązku rzecz jasna, aby zgodzić się na propozycję okresowo stałego oprocentowania. Jeżeli zgoda nie zostanie wyrażona, to kredyt hipoteczny będzie oprocentowany według zmienne oprocentowania.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – oprocentowanie stałe i zmienne
W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, regulacje prawne dają bankom możliwość pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę, ale tylko w ograniczonym zakresie. Prawo zezwala na takie opłaty jedynie w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy kredytowej. Co więcej, wysokość tej prowizji jest ograniczona do maksymalnie 3% spłacanej kwoty. Po upływie tego okresu, kredytobiorca może dokonać wcześniejszej spłaty bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Ta regulacja daje kredytobiorcom większą swobodę w zarządzaniu swoim zadłużeniem w dłuższej perspektywie.
Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. W takim przypadku banki mają prawo naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres, w którym obowiązuje stała stopa procentowa. Takie podejście wynika z faktu, że bank, ustalając stałe oprocentowanie, przyjmuje pewne założenia co do długości trwania umowy i związanych z tym przychodów.
Warto jednak podkreślić, że mimo tych prawnych możliwości, wiele banków decyduje się na bardziej elastyczne podejście. Często oferują one swoim klientom opcję bezkosztowej nadpłaty lub nawet całkowitej spłaty kredytu przed terminem, niezależnie od rodzaju oprocentowania. Jest to element konkurencyjności na rynku kredytów hipotecznych i sposób na budowanie długotrwałych, pozytywnych relacji z klientami.
Zdolność kredytowa a oprocentowanie stałe i zmienne
Zdolność kredytowa to kluczowy czynnik, który banki biorą pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt hipoteczny. Jest to miara możliwości finansowych potencjalnego kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w ustalonym czasie. Proces oceny zdolności kredytowej różni się w zależności od rodzaju oprocentowania kredytu, co ma istotny wpływ na dostępność i warunki oferowanych produktów finansowych.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) wydał szczegółowe wytyczne w tej kwestii, kierując je do zarządów banków i dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych2.
Zgodnie z Rekomendacją S, banki są zobowiązane do uwzględnienia w swojej ocenie zdolności kredytowej potencjalnego wzrostu stóp procentowych. Minimalna zmiana, którą należy brać pod uwagę, wynosi 2,5 punktu procentowego. Jest to jednak tylko wartość wyjściowa, którą banki powinny regularnie weryfikować i dostosowywać do aktualnych warunków rynkowych oraz specyfiki oferowanych produktów kredytowych.
Co istotne, poziom tego bufora bezpieczeństwa powinien być zróżnicowany w zależności od rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego.
Dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej minimalny bufor wynosi właśnie 2,5 punktu procentowego. Natomiast w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, UKNF zaleca stosowanie wyższego poziomu bufora w wysokości 5 punktów procentowych.
Takie zróżnicowane podejście do oceny zdolności kredytowej ma na celu lepsze dopasowanie oferty kredytowej do rzeczywistych możliwości finansowych potencjalnych kredytobiorców. Jednocześnie ma ono chronić zarówno banki, jak i klientów przed ryzykiem nadmiernego zadłużenia w przypadku wzrostu stóp procentowych.
Dla osób rozważających zaciągnięcie kredytu hipotecznego oznacza to, że ich zdolność kredytowa może być oceniana różnie w zależności od wybranego rodzaju oprocentowania. Kredyty o zmiennym oprocentowaniu mogą wiązać się z bardziej rygorystyczną oceną zdolności kredytowej ze względu na wyższy bufor bezpieczeństwa. Z kolei kredyty o stałym oprocentowaniu przez cały okres kredytowania mogą być łatwiej dostępne, gdyż nie wymagają uwzględnienia dodatkowego bufora.
Warto jednak zauważyć, że banki nie zawsze ściśle trzymają się tych zaleceń. Instytucje finansowe często opracowują własne modele oceny ryzyka, które pozwalają im na bardziej elastyczne podejście do analizy zdolności kredytowej. Dzięki temu mogą one uwzględnić szerszy zakres czynników, takich jak stabilność zatrudnienia, historia kredytowa czy perspektywy wzrostu dochodów kredytobiorcy.
Ta różnorodność w podejściu do oceny zdolności kredytowej sprawia, że potencjalni kredytobiorcy mogą napotkać znaczące różnice w ofertach różnych banków. To, co w jednym banku może być uznane za niewystarczającą zdolność kredytową, w innym może zostać zaakceptowane. Dlatego też kluczowe jest, aby osoby zainteresowane kredytem hipotecznym nie ograniczały się do oferty jednego banku, ale porównywały propozycje różnych instytucji.
Wskaźnik referencyjny WIBOR równy lub mniejszy od zera
Co w sytuacji, kiedy wskaźnik referencyjny WIBOR przyjmie wartość zero? Oprocentowanie kredytu w tym przypadku (w okresie, kiedy wskaźnik ten będzie obowiązywał) będzie równe wysokości marży.
Co w sytuacji, kiedy wskaźnik referencyjny WIBOR przyjmie wartość ujemną? Czy to oznacza jeszcze tańszy kredyt?! Nie. Nawet jeżeli suma marży i wskaźnika referencyjnego będzie niższa od marży, to i tak w tym okresie oprocentowanie będzie równe wysokości marży banku.
Kto ustala wskaźnik referencyjny WIBOR?
Wskaźnik referencyjny WIBOR jest ustalany przez tzw. Administratora wskaźnika referencyjnego – podmiot sprawujący kontrolę nad jego opracowywaniem (GPW Benchmark S.A.) oraz na podstawie Regulaminu stawek referencyjnych WIBID i WIBOR.
Jeżeli spłacasz kredyt hipoteczny z WIBOR 6M, to wówczas wskaźnik referencyjny Twojego kredytu będzie się zmieniać co 6 miesięcy. Analogicznie, kiedy to jest 3M lub 12 M.
Zmiana zależy od zmiany wskaźnika WIBOR w dniu miesiąca, w którym podpisana została umowa o kredyt. Wówczas wskaźnik referencyjny przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca, poprzedzającego miesiąc zmiany oprocentowania.
Od czego zależy WIBOR?
Wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR nie zależy tylko od jednego czynników, ale co najmniej kilku. Są to m.in.:
- inflacja,
- wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP,
- podaż pieniądza,
- sytuacja gospodarcza,
- wysokości PKB,
- polityka pieniężna kraju,
- czynniki zewnętrzne.
Szczegółowe informacje na temat wskaźnika referencyjnego WIBOR są dostępne na stronie internetowej GPW Benchmark.
Źródła:
1 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819
Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
2 Stanowisko UKNF w sprawie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_ws_oceny_zdolnosci_kredytowej_81068.pdf.