Publikacja: 2020-07-15. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-18 – ostatnia aktualizacja
Zwykły konsument nie kupuje w swoim życiu droższej rzeczy niż nieruchomość. Większość konsumentów kupuje taką nieruchomość tylko raz w życiu, a zaciągnięty w tym celu kredyt hipoteczny spłaca przez kilka, kilkanaście lub nawet i kilkadziesiąt długich lat.
Musisz mieć świadomość, że podpisując z bankiem umowę kredytową na 30 lat, przez 360 miesięcy Twój budżet domowy będzie pomniejszony o stałą kwotę (przy ratach stałych).
Jeszcze raz pamiętaj o tym, że zanim złożysz swój podpis pod jakąkolwiek umową kredytową, musisz mieć świadomość, że wysokość raty będzie miała bezpośrednie przełożenie na wysokość domowego budżetu (dochodu rozporządzalnego) w bardzo długim horyzoncie czasowym.
Zanim podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny
Już wiesz, że decydując się na TEN kredyt hipoteczny w TYM banku, należy bardzo dokładnie przeanalizować warunki kredytowe oraz wszystkie obowiązki i prawa przysługujące obu stronom przyszłej transakcji.
Bank z pewnością sprawdzi Twoją zdolność kredytową oraz wiarygodność kredytową.
Proces analizy kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego trwa nawet i kilka tygodni. Do momentu podpisania umowy masz zatem bardzo dużo czasu, aby dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe. Nie bój się pytać i prosić o wyjaśnienia, jeżeli czegoś nie rozumiesz. Kredyt hipoteczny musi być dopasowany do Twoich aktualnych potrzeb i możliwości. W przyszłości, jeżeli znajdziesz lepszą ofertę kredytową, to można skorzystać z refinansowania kredytu – co to jest kredyt refinansowy, przeczytasz tutaj.
Zapamiętaj, a o czym wielu kredytobiorców zapomina: propozycja kredytu hipotecznego jest skierowana do wszystkich potencjalnych kredytobiorców, ale ostateczne warunki umowy kredytowej możesz negocjować, ponieważ każda oferta jest indywidualna.
Przed zawarciem umowy kredytowej, banki mają obowiązek wydać klientowi formularz informacyjny2, w którym znajdą się warunki udzielania kredytu. I to dotyczy KAŻDEGO kredytu (gotówkowego, konsolidacyjnego czy pożyczki gotówkowej). Przedstawione są tam wszystkie koszty (całkowite, jak i poszczególne elementy), wyliczenia rat kredytowych dla danego okresu kredytowania i rodzaje ryzyka, jakie niesie ze sobą dany kredyt.
Formularz informacyjny z całkowitym kosztem kredytu oraz z wysokością RRSO, pozwala łatwiej porównać ofertę z innymi, w innych bankach.
Zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych
W przypadku kredytów hipotecznych w przeważającej większości stosowane jest oprocentowanie zmienne i zależy od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski (NBP). Zmienne stopy procentowe są stosowane głównie w przypadku długoterminowych kredytów. Oznacza to, że w przypadku zmiany wysokości oprocentowania, zmieni się wysokość raty kredytowej.
Z czego składa się oprocentowanie? Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z dwóch części: zmiennej i stałej.
- Zmienna część oprocentowania to stawka WIBOR (ale również LIBOR lub EUROLIBOR – dotyczy to kredytów walutowych).
- Stała część oprocentowania to marża, którą każdy bank ustala autonomicznie, biorąc pod uwagę ocenę zdolności i wiarygodności kredytowej, wysokość wkładu własnego, a także warunki zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
To wysokość marży jest najbardziej istotnym składnikiem oprocentowania, ponieważ będzie miała określoną i stałą wysokość w całym okresie kredytowania. Dlatego warto (a nawet i należy) negocjować z bankiem marżę przy ustalaniu warunków kredytowania.
Koszt odsetek to nie jedyny koszt kredytu, ale często najważniejszy. Nie oznacza to, że pozostałe koszty nie mają znaczenia. Warto również poświęcić trochę czasu i sprawdzić między innymi: jaki jest koszt ustanowienia zabezpieczenia, polisy ubezpieczeniowej, jaka jest wysokość prowizji kredytowej.
Sprawdź również wysokość innych opłat pobieranych za dodatkowe czynności, np. za wydanie zaświadczenia, wcześniejszą spłatę czy podpisanie aneksu do umowy.
Więcej na temat kosztów związanych z kredytem hipotecznym znajdziesz w artykułach:
Kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową?
Obecnie kilka z banków ma w swojej ofercie kredyty o stałej stopie procentowej, co oznacza najczęściej stałą ratę przez konkretny czas zapisany w umowie.
W znowelizowanej Rekomendacji S KNF z grudnia 2019 r. znalazł się zapis mówiący o tym, że bank powinien przedstawić klientowi detalicznemu oprocentowanie kredytu hipotecznego również ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopę procentową.1 Rekomendacja powinna zostać uwzględniona przez banki nie później niż do ostatniego dnia 2020 r. (natomiast banki spółdzielcze mają czas do końca 2022 r.).
Mogłoby się wydawać, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem będzie znacznie tańszy, ale jak pokazuje praktyka, koszty takiego kredytu mogą być o wiele wyższe niż w przypadku kredytów o stopie zmiennej oprocentowania.
Wpłata własna w kredycie hipotecznym
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wszystkie banki wymagają wniesienia wpłaty własnej, czyli inaczej wkładu własnego na nabywaną lub budowaną nieruchomość. Minimalny wkład własny to 10%, ale w zdecydowanej większości banków wynosi on 20% lub więcej wartości nabywanej nieruchomości.
Im w większym stopniu finansujemy zakup konkretnej nieruchomości, tym nie tylko łatwiej dostać kredyt hipoteczny od banku, ale i na korzystniejsze warunki możemy liczyć.
Podsumowując: Wybór banku, który skredytuje w części zakup mieszkania lub domu, nie jest łatwy. I to nie wynika z liczby ofert na rynku, ale spowodowane jest czynnikami, które należy wziąć pod uwagę porównując oferty. Jest to sprawa indywidualna każdego przyszłego kredytobiorcy i jedynej, właściwej odpowiedzi nie należy szukać np. na forach kredytowych. W pierwszym kroku powinniśmy wybrać się do banku lub pośrednika finansowego, zapoznać się z propozycją lub propozycjami i uwzględniając każdy z opisanych powyżej parametrów, bardzo wnikliwie przeanalizować ofertę.
1 Rekomendacja S knf.gov.pl
1 Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (t.j.: Dz. U. z 2018 r. poz. 993, z późn. zm.)