Redakcja: Marek Kamiński. 2024-08-13 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Obecnie, w 2024 roku, sytuacja na rynku kredytów hipotecznych uległa zauważalnej poprawie. Stabilne stopy procentowe, zwiększona dostępność i łatwiejsze procedury uzyskiwania tradycyjnego finansowania na zakup nieruchomości mogą sugerować, że czas, kiedy można było wziąć pod uwagę wykorzystanie kredytu gotówkowego do celów mieszkaniowych dobiegł już końca. Czy jednak rzeczywiście tak jest?
Niniejszy artykuł ma na celu zgłębienie tej intrygującej kwestii. Zastanowimy się, czy i w jakich sytuacjach kredyt gotówkowy może nadal stanowić atrakcyjną alternatywę dla tradycyjnego kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny, a kredyt gotówkowy
Kredyty hipoteczne i gotówkowe stanowią dwa odmienne, lecz istotne narzędzia umożliwiające realizację różnorodnych celów. Choć oba produkty oferowane są przez instytucje bankowe oraz Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe (SKOK-i), ich charakterystyka i przeznaczenie znacząco się różnią.
Kredyt gotówkowy wyróżnia się swoją wszechstronnością. Jest to forma finansowania, która nie nakłada ograniczeń co do sposobu wykorzystania pozyskanych środków. Oznacza to, że zaciągając taki kredyt, mamy pełną swobodę w dysponowaniu otrzymanymi pieniędzmi. Bank nie ingeruje w decyzje kredytobiorcy dotyczące celu wydatkowania funduszy, co czyni ten rodzaj kredytu wyjątkowo elastycznym narzędziem finansowym.
Z kolei kredyt hipoteczny reprezentuje kategorię kredytów celowych, gdzie przeznaczenie środków jest ściśle określone. Zazwyczaj służy on finansowaniu inwestycji mieszkaniowych – od zakupu nieruchomości, przez jej remont, aż po rozbudowę. Kluczowym elementem odróżniającym kredyt hipoteczny jest forma jego zabezpieczenia. Ustanawiana jest hipoteka na finansowanej nieruchomości, co stanowi gwarancję dla banku w przypadku ewentualnych problemów ze spłatą.
Hipoteka, będąc ograniczonym prawem rzeczowym wpisanym do księgi wieczystej, daje instytucji finansującej silną pozycję. W sytuacji, gdy kredytobiorca przestaje regulować zobowiązania, bank dysponuje narzędziami prawnymi umożliwiającymi odzyskanie należności, włącznie z możliwością przeprowadzenia licytacji komorniczej nieruchomości.
Ta forma zabezpieczenia, postrzegana przez banki jako szczególnie pewna, przekłada się na korzystniejsze warunki finansowania oferowane w ramach kredytów hipotecznych.
- Niższe oprocentowanie,
- Dłuższy okres spłaty,
- Wyższe kwoty finansowania.
To typowe korzyści wynikające z zastosowania hipoteki jako zabezpieczenia.
Wybór między kredytem hipotecznym a gotówkowym zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, celu inwestycji oraz preferencji dotyczących warunków spłaty. Kredyt gotówkowy może okazać się atrakcyjny dla osób ceniących szybkość procesu i brak ograniczeń w wykorzystaniu środków, podczas gdy kredyt hipoteczny będzie preferowanym rozwiązaniem dla planujących długoterminowe inwestycje w nieruchomości, gotowych skorzystać z bardziej korzystnych warunków finansowania w zamian za ustanowienie zabezpieczenia na kredytowanej nieruchomości.
Definicja kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny został zdefiniowany między innymi w Ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami1.
Artykuł 3 tejże Ustawy stanowi, że w ramach umowy o kredyt hipoteczny:
- kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub
- daje mu przyrzeczenie udzielenia takiego kredytu,
Którego spłata jest zabezpieczona hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.
Kredyt hipoteczny może być przeznaczony np. na nabycie:
- lub utrzymanie prawa własności lokalu, budynku lub gruntu,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- udziałów w powyższych prawach.
W zależności od celu przeznaczenia, z kredytu hipotecznego można wydzielić kredyty mieszkaniowe, budowlane czy remontowe. Niemniej jednak wyczerpują one definicję kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny i gotówkowy – cel finansowania
Z definicji kredytu gotówkowego i hipotecznego jasno wynikają różnice związane z celem finansowania. O ile kredyt gotówkowy można przeznaczyć dowolnie, tylko z pewnymi ograniczeniami, to w przypadku kredytu hipotecznego takiej dowolności już nie mamy.
Kredyt hipoteczny musi zostać przeznaczony wyłącznie na cele związane z zakupem lub budową nieruchomości lub ewentualnie z jej modernizacją. Przykładowo może to być:
- Zakup mieszkania, domu z rynku pierwotnego albo wtórnego.
- Zakup działki budowlanej lub rekreacyjnej.
- Kupno domku letniskowego, garażu, miejsca parkingowego.
- Budowa domu, mieszkania, garażu.
- Remont, modernizacja, wykończenie nieruchomości.
- Wykupienie nieruchomości od gminy, spółdzielni mieszkaniowej.
Kredyt hipoteczny i gotówkowy – wysokość kredytu
Wysokość kredytu hipotecznego może być znacząco wyższa od kredytu gotówkowego. Wartość kredytu zabezpieczonego na hipotece nieruchomości jest ograniczona do wyceny nieruchomości oraz zdolności kredytowej kredytobiorcy.
Minimalna kwota kredytu hipotecznego to ok. 40-50 tys. zł, w zależności od wybranego banku. Natomiast maksymalna wysokość kredytu gotówkowego jest ustalona w Ustawie o kredycie konsumenckim i nie przekracza kwoty 255 550 zł2.
Wyjątek: jeżeli kredyt gotówkowy jest przeznaczony na remont domu lub mieszkania, to w takiej sytuacji kredyt może być większy.
Kredyt hipoteczny i gotówkowy – okres kredytowania
Zdecydowanie dłuższy czas spłaty zobowiązania jest dla kredytu hipotecznego. Teoretycznie kredyt hipoteczny można dostać na 35 lat. Jednak KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) zarekomendowała bankom, aby nie udzielały kredytów na okres dłuższy niż 25 lat3.
Jednak średnia kwota kredytu gotówkowego (ok. 24 tys. zł4) jest znacząco mniejsza niż kredytu hipotecznego. Przy takiej kwocie finansowania, nie ma sensu nadmiernie wydłużać czasu spłaty. Zresztą banki również w tym zakresie mogą ustalać limity czasu spłaty, np. 5 lat dla kredytów do 25 tys. zł.
Procedura uzyskania kredytu hipotecznego i gotówkowego
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest znacznie dłuższe niż dla kredytu gotówkowego. Wymaga od wnioskodawcy złożenie szeregu dokumentów:
- tożsamościowe – dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem,
- finansowe, np. zaświadczenie o zarobkach,
- dotyczące kupowanej nieruchomości, np. umowa przedwstępna.
Bank zgodnie z prawem, ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, liczonego od momentu złożenia wniosku z kompletem wymaganych dokumentów.
W przypadku kredytów gotówkowych środki finansowe można otrzymać nawet w tym samym dniu, co złożony wniosek. W ofercie banków znajdziemy również kredyty gotówkowe online, na zaświadczenie i oświadczenie.
Niezależnie o jaki kredyt się ubiegamy i o jaką kwotę bank zbada zdolność i wiarygodność kredytową.
Czy można zaciągnąć kredyt gotówkowy na mieszkanie?
Wykorzystanie kredytu gotówkowego do sfinansowania zakupu mieszkania teoretycznie i w praktyce jest możliwe. Elastyczność tego rodzaju kredytu pozwala na dowolne dysponowanie pozyskanymi środkami, co obejmuje również inwestycje w nieruchomości. Jednakże, w praktyce, taka opcja niesie ze sobą szereg ograniczeń i wyzwań, które mogą znacząco utrudnić realizację marzenia o własnym lokum.
Przede wszystkim, kredyt gotówkowy charakteryzuje się limitami kwotowymi. Zgodnie ze wspomnianą już ustawą o kredycie konsumenckim, maksymalna kwota takiego kredytu wynosi 255 550 zł, choć wiele instytucji finansowych ustala niższe pułapy, często nie przekraczające 200 000 zł. W obliczu obecnych cen na rynku nieruchomości, nawet w mniejszych miejscowościach, taka suma może okazać się niewystarczająca do sfinansowania zakupu mieszkania.
Kolejnym istotnym czynnikiem jest okres spłaty. Maksymalny okres kredytowania kredytu gotówkowego wynosi 120 miesięcy, czyli 10 lat. To stosunkowo krótki czas w porównaniu z kredytem hipotecznym, który może być rozłożony nawet na 35 lat. Krótszy okres spłaty przekłada się na wyższe miesięczne raty, co może stanowić znaczne obciążenie dla budżetu domowego.
Zdolność kredytowa przy kredycie gotówkowym jest oceniana bardziej rygorystycznie niż w przypadku kredytu hipotecznego. Brak zabezpieczenia w postaci hipoteki sprawia, że banki postrzegają taki kredyt jako bardziej ryzykowny. W konsekwencji, i oprocentowanie nominalne jest wyższe, ale i uzyskanie wysokiej kwoty wymaga wykazania się znacznymi dochodami.
Warto zauważyć, że kredyt hipoteczny oferuje znacznie wyższe kwoty finansowania – nawet powyżej miliona złotych dla osób z odpowiednią zdolnością kredytową. Dodatkowo, dłuższy okres spłaty umożliwia lepsze dostosowanie wysokości rat do możliwości finansowych kredytobiorcy.
Choć kredyt gotówkowy nie wymaga wkładu własnego, co może wydawać się atrakcyjne, w rzeczywistości zakup nieruchomości bez angażowania własnych środków jest niezwykle trudny. Wyższe oprocentowanie kredytu gotówkowego w połączeniu z krótszym okresem spłaty skutkuje wysokimi ratami, które mogą przekraczać możliwości finansowe wielu potencjalnych nabywców.
Zalety kredytu gotówkowego na mieszkanie
Kupno mieszkania na kredyt gotówkowy ma kilka podstawowych zalet:
- Możliwość natychmiastowego nabycia mieszkania. Kredyt gotówkowy umożliwia nam spełnienie marzenia o własnym mieszkaniu bez konieczności odkładania dużej sumy pieniędzy przez długi czas. Nie jest konieczne również dysponowanie wkładem własnym. Wkład własny dla kredytu hipotecznego, w zależności od banku, wynosi 10-20 procent wartości nieruchomości. Czy można sfinansować go z kredytu gotówkowego? Kredyt hipoteczny i wkład własny na kredyt gotówkowy.
- Dzięki wybraniu kredytu gotówkowego, formalności zostaną załatwione znacznie szybciej, a nieruchomość nie będzie obciążona na hipotece.
- Niewielka brakująca kwota. Jeżeli posiadamy większość środków na zakup mieszkania i brakuje nam kilkadziesiąt tysięcy złotych, ewentualnie chcielibyśmy przeznaczyć część kredytu na jego wykończenie czy remont. Można wówczas rozważyć wzięcie kredytu gotówkowego.
- Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Jeżeli zakup mieszkania jest traktowany jako inwestycja, to daje nam to możliwość zdywersyfikowania inwestycji. Posiadanie nieruchomości i zarabianie na niej, np. poprzez wynajem, może być długoterminowym źródłem dochodu.
- Możliwość korzystania z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt gotówkowy w dobrej lokalizacji, istnieje szansa, że nastąpi wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Jeśli rynek nieruchomości znajduje się trendzie wzrostowym, to w perspektywie kilku lat możemy zyskać na sprzedaży nieruchomości.
Wady kredytu gotówkowego na mieszkanie
Nie ma róży bez kolców, jak mawia znane powiedzenie. Zakup mieszkania na kredyt gotówkowy ma również swoje wady.
- Koszty związane z kredytem. Kredyt gotówkowy wiąże się z dodatkowymi kosztami pozyskania kapitału:
- odsetki,
- prowizja,
- inne opłaty,
- ubezpieczenie.
- Obecnie oprocentowanie kredytów gotówkowych jest na dość wysokim poziomie (w granicach 9,99%-15%), co będzie generować wysokie koszty odsetkowe.
- Maksymalna kwota kredytu oraz czas kredytowania. Maksymalna kwota kredytu gotówkowego, który można otrzymać w banku, to ok. 250 tys. zł z maksymalnym czasem spłaty wynoszącym 10 lat. Rata kredytowa nie będzie zatem najmniejsza.
- Ryzyko zadłużenia. Decyzja o zakupie mieszkania na kredyt gotówkowy wiąże się z ryzykiem nadmiernego wzrostu zadłużenia. Nie jest to niewielki kredyt. Jeśli nie będziemy w stanie regularnie spłacać rat kredytowych, nasza sytuacja finansowa może się znacząco pogorszyć. Przed podjęciem decyzji o nowym zobowiązaniu, warto dokładnie przeanalizować możliwości finansowe i być świadomym ryzyka.
| Zalety kredytu gotówkowego na mieszkanie | Wady kredytu gotówkowego na mieszkanie |
|---|---|
| nie jest potrzebny wkład własny, | krótszy okres spłaty – do 10 lat, |
| do rozważenia, kiedy brakuje do zakupu nieruchomości (stosunkowo) niewielkiej kwoty, | maksymalna wartość kredytu ograniczona ustawowo, |
| można go uzyskać szybciej i łatwiej, | wyższe oprocentowanie nominalne, |
| mniejszy zakres formalności - zredukowane do minimum, | wyższy koszt finansowania w porównaniu do takiego samego kredytu. |
| pieniądze z kredytu można przeznaczyć dowolnie, | |
| możliwość zakupu nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. |
Porady przed decyzją o zakupie mieszkania na kredyt gotówkowy
Oto kilka porad, które warto wziąć pod uwagę podczas zakupu mieszkania na kredyt gotówkowy.
Przygotuj się finansowo do transakcji. Przed złożeniem wniosku o kredyt gotówkowy, zadbaj o swoją sytuację finansową. Sprawdź swój dochód – musimy być odpowiednio wysoki i stabilny. Przeanalizuj koszty utrzymania oraz aktualne zobowiązania finansowe. Upewnij się, że jesteś w stanie spłacać raty kredytu bez zbytniego obciążenia budżetu domowego.
Zbadaj swoją zdolność kredytową. Przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku kredytowego, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową. Można to zrobić w każdym banku, z którym skontaktujesz się w sprawie finansowania.
Banki dokonują oceny zdolności kredytowej na podstawie takich czynników, jak: uzyskiwany dochód, wydatki, inne zobowiązania. Im lepsza ocena kredytowa (zdolność kredytowa plus wiarygodność kredytowa), tym większe szanse na otrzymanie korzystnych warunków kredytowania
Porównaj oferty banków. Zanim zdecydujesz się na konkretne rozwiązanie, nie tylko zapoznaj się z propozycjami, ale i przeanalizuj oferty z różnych banków. Warto to zrobić, ponieważ oprocentowanie nominalne, prowizje i inne koszty związane z kredytem, różnią się w poszczególnych instytucjach.
Wybierz ofertę, która najbardziej odpowiada Twoim potrzebom i możliwościom finansowym.
Zaplanuj rezerwę finansową (poduszkę bezpieczeństwa). Oprócz raty kredytu, musisz uwzględnić również inne koszty związane z posiadaniem nieruchomości i jej użytkowaniem.
Ważne jest, aby mieć rezerwę finansową na nieprzewidziane wydatki, aby nie znaleźć się w trudnej sytuacji finansowej.
Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy na mieszkanie – porównanie kosztów
Analiza finansowa przy wyborze sposobu finansowania zakupu mieszkania stanowi kluczowy element procesu decyzyjnego. Zestawienie kosztów kredytu hipotecznego z kredytem gotówkowym pozwala na głębsze zrozumienie implikacji ekonomicznych każdej z opcji. Aby rzetelnie ocenić opłacalność obu rozwiązań, warto przyjrzeć się konkretnym przykładom bazującym na aktualnych ofertach rynkowych.
W celu zapewnienia miarodajnego porównania, skupimy się na scenariuszu, w którym rozpatrujemy najmniejszą możliwą kwotę kredytu hipotecznego oraz analogiczną sumę w przypadku kredytu gotówkowego. Dodatkowo, dla zachowania porównywalności, przyjmiemy krótki, pięcioletni okres kredytowania dla obu produktów.
| Kredyt gotówkowy | Kredyt hipoteczny | |
|---|---|---|
| Kwota kredytu | 50 000 zł | 50 000 zł |
| Okres spłaty | 60 miesięcy | 60 miesięcy |
| RSO | 8,72% | 11% |
| Rata równa | 1 049,90 zł | 1 087,12 zł |
| Całkowity koszt, w tym: | 12 137,18 zł | 15 227,27 zł |
| odsetki | 11 868,18 zł | 15 227,27 zł |
| prowizja | 0 zł | 0 zł |
| PCC | 19 zł | - |
| opłata za sporządzenie wniosku o wpis hipoteki | 50 zł | - |
| opłata za wycenę | 200 zł | - |
Nawet przy tak niskim poziomie finansowania, powyższe zestawienie wskazuje na ekonomiczną przewagę kredytu hipotecznego. Zasadniczo niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz dłuższy możliwy okres spłaty przekładają się na niższe miesięczne obciążenie budżetu domowego. Jednakże, należy pamiętać, że kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowymi formalnościami i wymogami, takimi jak wkład własny, ustanowienie hipoteki oraz kosztami dodatkowymi.
Źródła:
1 Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819.
2 Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20111260715.
3 Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf.
4 https://media.bik.pl/informacje-prasowe/836468/bik-najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-maj-2024-r?_gl=1*k2u9ns*_up*MQ..*_ga*NjI2NzY3NjA3LjE3MjM0NDM3NDg.*_ga_9FVPZTN50Q*MTcyMzQ0Mzc0OC4xLjEuMTcyMzQ0Mzc1Ny4wLjAuMA..&gclid=Cj0KCQjwwuG1BhCnARIsAFWBUC2sbg9qs2zfd4hf1ERFXaZO2h56LXqyDqwILGY6tZpl3fRDfTlDTnYaAvS1EALw_wcB&gclsrc=aw.ds
Publikacja Zakup mieszkania na kredyt gotówkowy? – zawiera linki afiliacyjne do banków.