Zabezpieczenie kredytów i pożyczek hipotecznych

kredyty hipoteczne rodzaje zabezpieczeń

Zabezpieczenia tego rodzaju polegają na zabezpieczeniu zobowiązań zaciągniętych przez kredytobiorcę lub pożyczkobiorcę wobec banku.

W jakim celu ustanawia się takie zabezpieczenia? Zasadniczy cel jest podobny, jak w przypadku pozostałych produktów kredytowych: w sytuacji nieuregulowania zobowiązania przez kredytobiorcę w ustalonym terminie, zabezpieczenie ma zapewnić bankowi zwrot należności z tytułu udzielonego kredytu/pożyczki łącznie z odsetkami, prowizjami i pozostałymi kosztami.

Sprawdź również: Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych według celów finansowania.

Zabezpieczenia kredytów i pożyczek hipotecznych można podzielić na docelowe i przejściowe:

Zabezpieczenia docelowe – obowiązują przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego

Hipoteka – zabezpieczenie główne i mające najwyższe pierwszeństwo na nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia spłaty zobowiązania ustanowione na rzecz banku.

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i powstaje z chwilą dokonania wpisu w IV dziale księgi wieczystej właściwej dla danej nieruchomości. Wygasa dopiero po całkowitej spłacie wierzytelności.

Co oznacza wpis do księgi wieczystej? Taki wpis hipoteczny na rzecz banku oznacza, że w przypadku zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę, bank ma prawo zaspokoić swoją wierzytelność poprzez sprzedaż „zastawionej” nieruchomości.

Cesja praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.

Jest to zabezpieczenie kredytu na wypadek szkód powstałych w następstwie różnych zdarzeń losowych. Może to być pożar, zalanie, powódź, itp.

Suma ubezpieczenia ustalana jest w oparciu o wartość nieruchomości, która jest przedmiotem zabezpieczenia (w przypadku domów mieszkalnych w oparciu o ich wartość odtworzeniową).

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego.

Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest przez wojewodę dwa razy w roku na okres 6 miesięcy. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to przeciętny koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.[1]

Przykładowo wartość wskaźnika przeliczeniowego za okres 01.04.-30.09.2019 r. dla województwa mazowieckiego z wyłączeniem miasta stołecznego Warszawy 3 804,38 zł, dla miasta stołecznego Warszawy 6 031,58 zł. [2]

Cesja praw z umowy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy na rzecz banku.

Jest to zabezpieczenie spłaty kredytu w przypadku niezdolności do pracy lub śmierci kredytobiorcy. Suma takiego ubezpieczenia jest ustalana w oparciu o kwotę kredytu i odpowiednią proporcję dochodów uwzględnionych w badaniu zdolności kredytowej.

Zabezpieczenia przejściowe w kredytach hipotecznych

Prowizja za podwyższone ryzyko (tzw. ubezpieczenie pomostowe) jest stosowane w okresie pomiędzy zawarciem umowy kredytowej a dokonaniem wpisu hipoteki na nieruchomości na rzecz banku do księgi wieczystej. Opłata pobierana jest do dnia, w którym kredytobiorca dostarczy bankowi prawomocny odpis z księgi wieczystej z wpisaną na pierwszym miejscu hipoteką.

Poręczenie cywilne do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki mającej najwyższe pierwszeństwo na rzecz banku jest stosowane do momentu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku i polega na zobowiązaniu się osoby poręczającej do spłacenia zobowiązania w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie spłaci kredytu lub pożyczki w określonym w umowie terminie.

Ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV (inaczej: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego) stosowane w przypadku kredytu hipotecznego w sytuacji kiedy wysokość przekracza ustalony przez bank graniczny wskaźnik współczynnika LTV.

Ubezpieczenie takie stosowane jest przez banki, które udzielają kredytów hipotecznych z wkładem mniejszym niż wymagane 20% wartości kupowanej nieruchomości. Wkład własny musi jednak wynieść minimum 10% wartości danej nieruchomości (LTV nie może być zatem większe niż 90%).

Ubezpieczenie to stosowane jest do czasu, kiedy LTV będzie równe lub mniejsze 80%.

Cesja praw z wkładu budowlanego jest stosowana w sytuacji nabycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości budowanej przez dewelopera.

Cesja w takim przypadku obejmuje środki wpłacone do dewelopera, jak również w przypadku prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji środki zgromadzone na tym rachunku. Zabezpieczenie wygasa w przypadku przeniesienia prawa odrębnej własności nieruchomości na kredytobiorcę lub w momencie całkowitej spłaty kredytu.

Rachunek powierniczy jest to rachunek bankowy służący do wszelkich rozliczeń między kupującym nieruchomość a deweloperem. Na ten rachunek trafiają pieniądze klienta, jeżeli zdecyduje się na zakup mieszkania u dewelopera, jeszcze na etapie budowy. Informację o takim rachunku powierniczym dla konkretnej inwestycji znajduje się w przygotowywanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym.[3]

Kredytobiorca może również zaproponować bankowi inne formy zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

zabezpieczenie kredytów i pożyczek hipotecznych

Źródła:

[1] Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz. U. z 2019 r. poz. 1182
[2] www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/
[3] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego