Publikacja: 2019-11-28. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-16 – ostatnia aktualizacja
Dlaczego ustanawia się zabezpieczenie kredytów hipotecznych?
W jakim celu ustanawia się takie zabezpieczenia? Zasadniczy cel jest podobny, jak w przypadku pozostałych produktów kredytowych: w sytuacji nieuregulowania zobowiązania przez kredytobiorcę w ustalonym terminie, zabezpieczenie ma zapewnić bankowi zwrot należności z tytułu udzielonego kredytu/pożyczki łącznie z odsetkami, prowizjami i pozostałymi kosztami.
Zabezpieczenia kredytów i pożyczek hipotecznych można podzielić na docelowe i przejściowe:
Zabezpieczenia docelowe kredytu hipotecznego
Zabezpieczenia tego rodzaju obowiązują przez cały okres spłaty zobowiązania hipotecznego.
Hipoteka – zabezpieczenie główne i mające najwyższe pierwszeństwo na nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu ustanowione na rzecz banku.
Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i powstaje z chwilą dokonania wpisu w IV dziale księgi wieczystej właściwej dla danej nieruchomości. Wygasa dopiero po całkowitej spłacie wierzytelności.
Cesja praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.
Jest to zabezpieczenie kredytu na wypadek szkód powstałych w następstwie różnych zdarzeń losowych. Może to być pożar, zalanie, powódź, itp.
Suma ubezpieczenia ustalana jest w oparciu o wartość nieruchomości, która jest przedmiotem zabezpieczenia (w przypadku domów mieszkalnych w oparciu o ich wartość odtworzeniową).
Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego.
Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest przez wojewodę dwa razy w roku na okres 6 miesięcy. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to przeciętny koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. [1]
Przykładowo wartość wskaźnika przeliczeniowego za okres za okres 1 kwietnia 2023 r. – 30 września 2023 r.
- województwo mazowieckie z wyłączeniem miasta stołecznego Warszawy: 5 741,57 zł,
- dla miasta stołecznego Warszawy 8 335,17 zł. [2]
Cesja praw z umowy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy na rzecz banku.
Jest to zabezpieczenie spłaty kredytu w przypadku niezdolności do pracy lub śmierci kredytobiorcy. Suma takiego ubezpieczenia jest ustalana w oparciu o kwotę kredytu i odpowiednią proporcję dochodów uwzględnionych w badaniu zdolności kredytowej.
Zabezpieczenia przejściowe w kredytach hipotecznych
Prowizja za podwyższone ryzyko (tzw. ubezpieczenie pomostowe) jest stosowane w okresie pomiędzy zawarciem umowy kredytowej a dokonaniem wpisu hipoteki na nieruchomości na rzecz banku do księgi wieczystej. Opłata pobierana jest do dnia, w którym kredytobiorca dostarczy bankowi prawomocny odpis z księgi wieczystej z wpisaną na pierwszym miejscu hipoteką.
Poręczenie cywilne do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki mającej najwyższe pierwszeństwo na rzecz banku jest stosowane do momentu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku i polega na zobowiązaniu się osoby poręczającej do spłacenia zobowiązania w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie spłaci kredytu lub pożyczki w określonym w umowie terminie.
Ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV (inaczej: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego) stosowane w przypadku kredytu hipotecznego w sytuacji kiedy wysokość przekracza ustalony przez bank graniczny wskaźnik współczynnika LTV.
Ubezpieczenie takie stosowane jest przez banki, które udzielają kredytów hipotecznych z wkładem mniejszym niż wymagane 20% wartości kupowanej nieruchomości. Wkład własny musi jednak wynieść minimum 10% wartości danej nieruchomości (LTV nie może być zatem większe niż 90%).
Ubezpieczenie to stosowane jest do czasu, kiedy LTV będzie równe lub mniejsze 80%.
Cesja praw z wkładu budowlanego jest stosowana w sytuacji nabycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości budowanej przez dewelopera.
Cesja w takim przypadku obejmuje środki wpłacone do dewelopera, jak również w przypadku prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji środki zgromadzone na tym rachunku. Zabezpieczenie wygasa w przypadku przeniesienia prawa odrębnej własności nieruchomości na kredytobiorcę lub w momencie całkowitej spłaty kredytu.
Kredytobiorca może również zaproponować bankowi inne formy zabezpieczenia spłaty zobowiązania.
Źródła:
[1] Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz. U. z 2019 r. poz. 1182.
[2] www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/.
[3] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.