Czym jest wskaźnik LtV przy kredycie hipotecznym? Co ma wspólnego z wkładem własnym?

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-06-11 – ostatnia aktualizacja

Co to jest wskaźnik LtV? Jest to wskaźnik, który określa relację wysokości zaciąganego kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). Jest to jeden z kluczowych elementów, na który zwracają uwagę banki podczas rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny i odgrywa istotną rolę w określaniu warunków finansowania udzielonego przez każdy z banków.
tytuł artykułu: czym jest wskaźnik LtV przy kredycie hipotecznym zobrazowany dwoma domami
Czym jest wskaźnik LtV przy kredycie hipotecznym? Co ma wspólnego z wkładem własnym? Źródło: kredytyporownywarka.pl


Wskaźnik LtV ściśle wiąże się z wymaganym wkładem własnym i ma bezpośredni wpływ na dostępność i koszty kredytu hipotecznego.

Zrozumienie istoty wskaźnika LtV oraz jego znaczenia w procesie finansowania jest kluczowe dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym. Decyzja o wysokości wkładu własnego bezpośrednio przekłada się na wartość tego wskaźnika, a co za tym idzie – na atrakcyjność oferty kredytowej przedstawionej przez bank. Dlatego warto dokładnie poznać mechanizm działania LtV oraz jego powiązania z wymaganiami dotyczącymi kapitału własnego.

Właściwa interpretacja wskaźnika LtV pozwala na odpowiednie przygotowanie się do procesu kredytowego i podjęcie optymalnych decyzji finansowych. Dzięki temu można uzyskać korzystniejsze warunki kredytowania, a to w końcu przekłada się na mniejszy całkowity koszt kredytu. Zapoznanie się z tematem LtV jest więc niezbędne dla świadomych i przygotowanych kredytobiorców.


Czym jest wskaźnik LtV kredytu hipotecznego?

Wskaźnik LtV (Loan-to-Value) odgrywa kluczową rolę w procesie kredytowania hipotecznego. Jest to parametr określający relację pomiędzy kwotą udzielanego kredytu hipotecznego a wartością nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Innymi słowy, wskazuje, jaki procent wartości nieruchomości jest finansowany ze środków kredytowych.

Wskaźnik jest bardzo ważny dla banków, eksponowany jest obok wszystkich innych parametrów ofertach kierowanych do klientów.

LtV wskazuje, ile pieniędzy bank może Tobie pożyczyć w stosunku do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem udzielonego finansowania.

Co wpływa na wysokość LtV?

Wysokość wskaźnika LtV zależy od dwóch głównych czynników:

  1. Wartości nieruchomości. Im wyższa jest wycena nieruchomości, tym przy tej samej kwocie kredytu wskaźnik LtV będzie niższy.
  2. Kwoty kredytu. Im większa kwota kredytu hipotecznego, tym wyższy poziom LtV.

Zwróć uwagę, że zamierzając kupić nieruchomość z kredytu hipotecznego, to na wysokość finansowania ma wpływ również wysokość zgromadzonego wkładu własnego. Jest on zatem pośrednio również obliczany ze wskaźnika LtV.


Jak interpretować wysokość wskaźnika LtV?

Interpretacja wskaźnika LtV różni się w zależności od perspektywy banku lub kredytobiorcy:
LtV z perspektywy banku:

  • Niższy poziom LtV oznacza mniejsze ryzyko kredytowe, ponieważ w przypadku braku spłaty kredytu, bank ma większe szanse na odzyskanie należności z zabezpieczenia hipotecznego.
  • Im wyższy LtV, tym większe ryzyko.

LtV z perspektywy kredytobiorcy:

  • Niższy LtV oznacza, że większą część wartości nieruchomości pokrywa własny wkład finansowy, co z jednej strony zmniejsza koszty odsetkowe, ale z drugiej strony wymaga większych środków własnych.
  • Wyższy LtV umożliwia zakup nieruchomości przy mniejszym wkładzie własnym, ale wiąże się z wyższymi kosztami kredytu i zwiększonym ryzykiem dla banku. To najczęściej oznacza mniej korzystne warunkami kredytowania.
niski poziom LtV, a wkład własny
Relacja: niski poziom LtV kredytu hipotecznego, a wkład własny. Źródło: kredytyporownywarka.pl
wysoki poziom LtV, a wkład własny
Relacja: wysoki poziom LtV kredytu hipotecznego, a wkład własny. Źródło: kredytyporownywarka.pl

Warto pamiętać, że banki często ustalają maksymalne dopuszczalne poziomy LtV dla różnych typów nieruchomości i rodzajów kredytów. Aktualnie, dla standardowego kredytu hipotecznego wymagany jest poziom LtV nie przekraczający 80%. W szczególnych okolicznościach może wynosić 90%, ale nie może być większy1.


Dlaczego banki stosują wskaźnik LtV?

Banki przywiązują znacznie do wskaźnika LtV (Loan-to-Value) ze względu na jego istotną rolę w ocenie ryzyka kredytowego związanego z finansowaniem z zabezpieczeniem hipotecznym. Stosowanie tego parametru pozwala bankom na odpowiednie zarządzanie ryzykiem.

Podstawowym powodem, dla którego banki wykorzystują wskaźnik LtV, jest możliwość oszacowania potencjalnych strat w sytuacji, gdyby kredytobiorca zaprzestał spłaty zobowiązania. W takim przypadku bank musi liczyć się z koniecznością przejęcia i sprzedaży nieruchomości. Niski poziom LtV, to zdecydowanie większe szanse na odzyskanie pełnej kwoty wymaganej należności.

Im wyższy będzie wskaźnik LtV tym bank finansuje większą część inwestycji w nieruchomość, co wiąże się ze wzrostem ryzyka takiego finansowania. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zjawisk rynkowych, takich jak spadek cen nieruchomości lub kryzys gospodarczy, wartość zabezpieczenia może okazać się niewystarczająca do pokrycia pozostałego zadłużenia. Dlatego banki starają się ograniczać maksymalny akceptowany poziom LtV, aby zminimalizować to ryzyko.

Ponadto, wskaźnik LtV odgrywa istotną rolę w długoterminowej perspektywie kredytów hipotecznych, które są spłacane nawet przez 30 lat. W tak długim horyzoncie czasowym trudno jest precyzyjnie przewidzieć zmiany na rynku nieruchomości i ich wpływ na wartość zabezpieczenia.

Banki wykorzystują wskaźnik LtV jako narzędzie do oceny i ograniczania ryzyka kredytowego związanego z finansowaniem hipotecznym.

Wskaźnik LtV w praktyce

Aby w pełni zrozumieć znaczenie wskaźnika LtV (Loan-to-Value) w procesie kredytowania hipotecznego, warto rozważyć go na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że planujesz zakup nieruchomości o wartości 400 000 zł. Bank oferuje dwie opcje kredytowe:

Kredyt z LtV na poziomie 90%:

  • Kwota kredytu: 360 000 zł (90% wartości nieruchomości),
  • Wymagany wkład własny: 40 000 zł (10% wartości nieruchomości).

Kredyt z LtV na poziomie 60%:

    • Kwota kredytu: 240 000 zł (60% wartości nieruchomości),
    • Wymagany wkład własny: 160 000 zł (40% wartości nieruchomości).

W przypadku kredytu hipotecznego z wysokim LtV na poziomie 90%, bank finansuje znaczną część wartości nieruchomości. Zatem nawet niewielki spadek wartości danej nieruchomości może spowodować, że w sytuacji braku spłaty kredytu, bank nie odzyska pełnej kwoty należności ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego ta opcja jest postrzegana jako bardziej ryzykowna dla banku.

Z kolei kredyt hipoteczny z niższym LtV na poziomie 60%, wiąże się z mniejszym ryzykiem dla banku. Dzięki wyższemu wkładowi własnemu, nawet w przypadku znacznego spadku wartości nieruchomości, istnieje większe prawdopodobieństwo, że bank odzyska całość lub większość swojej należności ze sprzedaży zabezpieczenia.


Jak obliczyć wysokość wskaźnika LtV?

Obliczenie wartości wskaźnika LtV (Loan-to-Value) nie jest skomplikowane i każdy potencjalny kredytobiorca może to zrobić samodzielnie. Wystarczy zwykły kalkulator w komputerze i dwie podstawowe dane dotyczące:

  • nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
  • kwoty wnioskowanego kredytu hipotecznego.
Aby obliczyć LtV, należy podzielić kwotę wnioskowanego kredytu przez wartość nieruchomości:
LtV = (Kwota kredytu) / (Wartość nieruchomości).

Skorzystajmy z przykładu:

  • wartość nieruchomości: 500 000 zł,
  • wnioskowana kwota kredytu: 400 000 zł.

Obliczenie LtV: LtV = (400 000 zł) / (500 000 zł) = 0,8 (lub 80%). Oznacza to, że 80% wartości nieruchomości zostanie sfinansowane z kredytu.

Warto pamiętać, że na ostateczną wartość LtV wpływają także wkład własny kredytobiorcy.

Gdyby np. wkład własny wynosił 100 000 zł, a całkowita cena nabycia nieruchomości (tj. kwota kredytu + wkład własny) wynosiła 600 000 zł, wówczas LtV wyniósłby:

  1. LtV = (600 000 zł – 100 000 zł) / 600 000 zł = 0,833 (lub 83,33%).
  2. Wkład własny = 16,67%.
Banki często ustalają maksymalne dopuszczalne poziomy LtV, np. 80-90%, powyżej których nie udzielają kredytów hipotecznych. Dlatego ważne jest, aby przed aplikowaniem o kredyt przeanalizować swoją sytuację i oszacować, jaki będzie przedział LtV w Twoim przypadku.

Wskaźniki LtV a wkład własny

Wskaźnik LtV i wysokość wkładu własnego są ze sobą ściśle powiązane i odgrywają kluczową rolę w procesie ubiegania się o kredyt. Im wyższy wkład własny, tym niższy poziom LtV, co z kolei przekłada się na korzystniejsze warunki finansowania oferowane przez banki.

Niska wartość wskaźnika LtV, oznaczająca wysoki wkład własny kredytobiorcy, jest postrzegana przez banki jako mniejsze ryzyko kredytowe. W takiej sytuacji skłonne są one zaproponować kredytobiorcy lepsze warunki finansowania, takie jak niższa marża lub/i prowizja. Wynika to z faktu, że w przypadku problemów ze spłatą, bank ma większe szanse na odzyskanie swoich należności ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Z drugiej strony, wysoki poziom LtV, a co za tym idzie – niski wkład własny, jest postrzegany jako sytuacja bardziej ryzykowna. W takich przypadkach sytuacja jest odwrotna: banki oferują mniej atrakcyjne warunki kredytowania zakupu mieszania lub domu. Wiąże się to wyższym oprocentowaniem kredytu, większą prowizją oraz koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Warto również pamiętać, że maksymalne dopuszczalne poziomy LtV są regulowane nie tylko przez wewnętrzne zasady banków, ale także przez organy nadzorcze, takie jak Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Rekomendacje KNF, np. Rekomendacja S, narzucają wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego, a co za tym idzie – maksymalnego poziomu LtV.

Aktualnie, standardem rynkowym jest wymaganie LtV na poziomie maksymalnie 80%, co oznacza minimum 20% wkładu własnego. Wyjątkowo, przy dodatkowym ubezpieczeniu ryzyka wysokiego LtV (ryzyka niskiego wkładu własnego) banki mogą zaoferować wyższy poziom finansowania, sięgający nawet 90% wartości nieruchomości. Oczywiście oznacza to jednocześnie większy koszt całkowity kredytu.


Wskaźnik LtV a przepisy prawa

Regulacje prawne dotyczące wskaźnika LtV (Loan-to-Value) w sektorze bankowym są ściśle powiązane z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Ten dokument odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu polityki kredytowej banków, ze szczególnym uwzględnieniem kredytów hipotecznych i wymagań dotyczących wkładu własnego.

Niewiele osób jeszcze pamięta, że przed wejściem w życie Rekomendacji S, banki w Polsce oferowały kredyty hipoteczne z LtV na poziomie 100% i wyższym, co oznaczało możliwość finansowania całej wartości nieruchomości bez wymogu wniesienia wkładu własnego.

Sytuacja ta uległa zmianie w wyniku kryzysu finansowego z 2009 roku, który zmusił organy nadzoru do zaostrzenia kryteriów kredytowania.

W 2013 roku KNF wydała Rekomendację S, której głównym celem było ograniczenie ryzyka w sektorze bankowym. Dokument ten nałożył na banki obowiązek wymagania od kredytobiorców wniesienia wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Poziom obowiązkowego wkładu własnego był z każdym rokiem podnoszony, aż osiągnął aktualnie obowiązujący poziom 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

W przypadku kredytów z opcją „klucz za dług”, wymagania były jeszcze wyższe – wkład własny musiał stanowić co najmniej 30% wartości nieruchomości. Oznaczało to, że maksymalny poziom LtV wynosił 70%.

Od momentu wprowadzenia, Rekomendacja S była kilkukrotnie zmieniana, pojawiły się nowe rekomendacje, aby jak najlepiej dostosować kryteria udzielania kredytów hipotecznych do zmieniających się warunków rynkowych.


Wskaźnik LtV w Rekomendacji S KNF

Rekomendacja S podkreśla znaczenie wskaźnika LtV, wyrażającego stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia. Jest to kluczowy wskaźnik stosowany przez banki przy ocenie ryzyka kredytów zabezpieczonych hipotecznie.

Dokument zaleca, aby banki określiły wewnętrzne wymogi dotyczące maksymalnego poziomu LtV dla różnych rodzajów finansowanych nieruchomości, takich jak mieszkalne, rolne, komercyjne itp. [3.1.10.e]

Niski poziom LtV, oznaczający wyższy wkład własny kredytobiorcy, zmniejsza ryzyko dla banku i zwiększa szanse na otrzymanie finansowania. Z drugiej strony, wysoki LtV zwiększa ekspozycję banku na ryzyko.

W przypadku indywidualnie istotnych ekspozycji kredytowych (z wyłączeniem detalicznych), struktura i sposób uruchamiania transz powinna umożliwiać bankowi kontrolę m.in. wniesienia środków własnych (wkładu własnego) przez kredytobiorcę, co bezpośrednio przekłada się na poziom LtV. [2.6.11]

Ponadto, Rekomendacja A zaleca, aby banki unikały nadmiernie wydłużonych terminów spłaty wynikających z niskiej rentowności ekspozycji, co może prowadzić do wysokiego poziomu LtV i zwiększonego ryzyka. [2.6.12.d]

Ogólnie, wskaźnik LtV jest traktowany jako jeden z kluczowych czynników ryzyka w procesie oceny i monitorowania ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Niski LtV jest pożądany, podczas gdy wysoki poziom tego wskaźnika wymaga szczególnej uwagi i kontroli ryzyka przez bank.

FAQ – wskaźnik Loan to Value

Wskaźnik Loan to Value (LtV) odgrywa kluczową rolę w procesie kredytowania nieruchomości. Określa on stosunek kwoty pożyczki do wartości zabezpieczenia, które najczęściej stanowi nieruchomość. Dzięki niemu instytucje finansowe mogą ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu hipotecznego. Im niższy jest wskaźnik LtV, tym mniejsze jest ryzyko dla kredytodawcy, ponieważ w przypadku problemów ze spłatą, wartość nieruchomości z większym prawdopodobieństwem pokryje pozostałą kwotę zadłużenia.

Poznanie tego wskaźnika pomaga zarówno kredytodawcom, jak i kredytobiorcom podjąć świadomą decyzję finansową. Poniżej znajdują się odpowiedzi na najczęściej zadawane pytanie dotyczące LtV i kredytu hipotecznego.


Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe zaciągane w celu zakupu lub budowy nieruchomości. Zabezpieczeniem dla banku jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania. Kredyty hipoteczne charakteryzują się relatywnie długim okresem spłaty, zazwyczaj od 20 do 35 lat. Oprocentowanie w przypadku kredytów hipotecznych jest zwykle niższe niż w przypadku innych form kredytowania.

O kredycie hipotecznym więcej informacji znajdziesz w artykule: Praktyczny poradnik o kredytach hipotecznych.

Co to jest wkład własny dla kredytu hipotecznego?

Wkład własny to środki finansowe, które kredytobiorca musi wpłacić z własnych zasobów na pokrycie części wartości nieruchomości. Jest to wymagane przez banki, aby ograniczyć ryzyko kredytowe. Wysokość wymaganego wkładu własnego jest określana jako odsetek wartości nieruchomości. W Polsce standardem jest 20% wkładu własnego. Wyższy wkład własny oznacza niższy poziom wskaźnika LtV i często korzystniejsze warunki kredytowania.


Co to jest wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości to oszacowana przez bank lub niezależnego rzeczoznawcę cena rynkowa nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie hipoteczne kredytu. Wycena wartości nieruchomości, czyli tzw. operat szacunkowy, jest kluczowym elementem procesu kredytowego, ponieważ determinuje maksymalną kwotę, jaką bank może przyznać na jej zakup. Wartość nieruchomości jest również podstawą do obliczenia wskaźnika LtV.


Co to jest zabezpieczenie hipoteczne?

Zabezpieczenie hipoteczne to nieruchomość, na której bank ustanawia hipotekę w celu zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu hipotecznego. W przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z zabezpieczenia hipotecznego, czyli przejąć i następnie sprzedać nieruchomość, aby odzyskać należne środki.


Co to jest ryzyko kredytowe dla kredytu hipotecznego?

Ryzyko kredytowe w przypadku kredytu hipotecznego odnosi się do potencjalnej sytuacji, w której kredytobiorca nie będzie w stanie spłacić zobowiązania zgodnie z warunkami umowy. Wiąże się to z zagrożeniem dla banku, który może nie odzyskać pełnej kwoty udzielonego finansowania. Ryzyko kredytowe jest ściśle związane z wskaźnikiem LtV – im wyższy LtV, tym większe ryzyko dla banku w przypadku problemów ze spłatą kredytu. Dlatego instytucje finansowe dążą do ograniczania ryzyka kredytowego poprzez ustanawianie limitów LtV oraz wymaganie wkładów własnych.


Czym jest kalkulator LtV?

Kalkulator LtV to roste narzędzie umożliwiająca obliczenie wskaźnika Loan-to-Value (LtV) dla danego kredytu hipotecznego. Użytkownik wprowadza kwotę wnioskowanego kredytu oraz przewidywaną lub faktyczną wartość nieruchomości, a kalkulator automatycznie oblicza poziom LtV jako stosunek tych dwóch wartości. Kalkulatory LtV są pomocne dla potencjalnych kredytobiorców w oszacowaniu, jaki będzie poziom LtV w ich przypadku oraz jakich warunków finansowania mogą się spodziewać.


Jak można samemu obliczyć wskaźnik LtV?

Aby samodzielnie obliczyć wskaźnik Loan-to-Value (LtV), należy: otworzyć kalkulator w komputerze, wpisać kwotę wnioskowanego kredytu hipotecznego i podzielić przez wartość nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Aby uzyskać wynik w procentach, należy pomnożyć go przez 100. Przykładowo, jeśli planujesz zakup nieruchomości wartej 400 000 zł i wnioskujesz o kredyt w kwocie 320 000 zł, to LtV wyniesie: 320 000 zł / 400 000 zł = 0,8 czyli 80%. Warto pamiętać, że ostateczna wartość LtV może się nieco różnić od obliczeń własnych, ponieważ banki często stosują własną metodologię wyceny nieruchomości.


Jakie jest znaczenie wskaźnika LtV przy kredycie hipotecznym?

Wskaźnik Loan-to-Value (LtV) odgrywa kluczową rolę w procesie kredytowania hipotecznego, ponieważ odzwierciedla ryzyko kredytowe ponoszone przez bank. Im wyższy LtV, tym większa część wartości nieruchomości jest finansowana przez bank, co zwiększa ryzyko w przypadku problemów ze spłatą kredytu. Dlatego banki często ustalają maksymalne dopuszczalne poziomy LtV i oferują korzystniejsze warunki kredytowania dla niższych wartości tego wskaźnika. LtV ma bezpośredni wpływ na decyzję kredytową, oprocentowanie, wymagany wkład własny oraz dodatkowe zabezpieczenia.


Jaki jest maksymalny poziom LtV?

W Polsce maksymalny dopuszczalny poziom wskaźnika Loan-to-Value (LtV) przy standardowym kredycie hipotecznym wynosi 90%. Oznacza to, że bank może sfinansować maksymalnie 90% wartości nieruchomości, wymagając jednocześnie minimalnego wkładu własnego w wysokości 10%. Limity LtV wynikają z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego i mają na celu ograniczenie ryzyka kredytowego w sektorze bankowym. Należy jednak pamiętać, że indywidualne banki mogą stosować dodatkowo bardziej restrykcyjne ograniczenia dotyczące maksymalnego poziomu LtV.


Co to jest kredyt z ubezpieczeniem LtV?

Kredyt z ubezpieczeniem LtV to specjalna oferta niektórych banków, która umożliwia uzyskanie finansowania z wyższym niż standardowy poziomem wskaźnika Loan-to-Value, np. 90% lub więcej. Aby zminimalizować podwyższone ryzyko kredytowe, bank wymaga w takim przypadku dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Polisa ta chroni bank przed stratami w sytuacji, gdy wartość nieruchomości okaże się niewystarczająca na pokrycie należności.


Ile wynosi LtV przy wkładzie własnym 10 procent?

Przy wkładzie własnym 10 procent LtV wynosi 90%.


Ile wynosi LtV przy wkładzie własnym 20 procent?

Przy wkładzie własnym 10 procent LtV wynosi 80%.


Ile wynosi LtV przy wkładzie własnym 50 procent?

Przy wkładzie własnym 10 procent LtV wynosi 50%.


Ile wynosi LtV przy wkładzie własnym 60 procent?

Przy wkładzie własnym 10 procent LtV wynosi 40%.


Ile wynosi LtV przy wkładzie własnym 90 procent?

Przy wkładzie własnym 10 procent LtV wynosi 10%.


1 O wskaźniku Ltv i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego m.in. w tym zakresie, można znaleźć w materiale KNF „Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie”: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_18-01-2011_25296_2_25296.pdf.

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Scroll to Top
Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok