Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-24 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Podstawowe postanowienia ustawy o kredycie hipotecznym
Ustawa ma na celu regulację zasad i trybu zawierania umów o kredyt hipoteczny, a także nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Ustawa definiuje kluczowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym, takie jak: kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego, agent, konsument, RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), etc.
Przepisy ustawy mają zastosowanie do umów o kredyt hipoteczny, które są zawierane z konsumentami przez kredytodawców mających siedzibę w Polsce, a także pośredników kredytu hipotecznego i agentów działających na terenie Polski.
Warunki zawierania umów o kredyt hipoteczny
Kredytodawca ma obowiązek dostarczyć konsumentowi szczegółowe informacje na temat oferowanego kredytu hipotecznego, w tym: warunki finansowe, wysokość rat, całkowity koszt kredytu, RRSO oraz skutki niewywiązywania się z umowy.
Reklamy dotyczące kredytów hipotecznych muszą być czytelne, a przypisy widoczne. Jeżeli reklama będzie np. informowała o oprocentowaniu kredytu, to musi być zaznaczone czy jest to stałe, czy zmienne. Ponadto w reklamie znajdziemy informacje dotychczas prezentowane, takie jak: całkowita kwota kredytu, całkowity koszt kredytu RRSO, czas obowiązywania umowy, wysokość rat. Jeżeli reklama nie będzie zawierała informacji o kosztach związanych z kredytem, to musi się znaleźć informacja o wysokości jego RRSO. Powyższe informacje muszą być przedstawione na na reprezentatywnym przykładzie i zgodnie z ustawą „tak samo widocznie, czytelnie i słyszalnie, jak pozostałe informacje dotyczące kosztów kredytu„. W przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą oprocentowania, musi zostać umieszczona informacja o ryzyku jej zmiany.
Bank ma obowiązek oceny zdolności kredytowej na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych (np. BIK) lub z baz wewnętrznych kredytodawcy. Umowa może zostać zawarta wyłącznie wówczas, kiedy wynik oceny kredytowej będzie pozytywny.
Przed zawarciem umowy kredytowej, klient musi otrzymać formularz informacyjny, zarówno od kredytodawcy, jak i pośrednika, czy agenta. Formularz informacyjny pozwala porównać kilka ofert kredytowych, bowiem zawiera informacje m.in. o całkowitej kwocie kredytu, koszcie kredytu, zasadach spłaty, czy o stopie oprocentowania. Warunki zawarte w formularzu obowiązują przez 14 dni.
Pośrednicy i agenci doradzający konsumentowi muszą przedstawić co najmniej 3 oferty umów o kredyty hipoteczne.
Prawa i obowiązki stron umowy kredytu hipotecznego
Konsumentowi przysługuje prawo odstąpienie od umowy o kredyt hipoteczny w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy.
Wystarczy wysłać list polecony przed upływem terminu. Kredytobiorca ponosi wówczas tylko koszty odsetek za okres, w którym to bank wypłacił kredyt do momentu jego zwrotu.
Całkowita lub częściowa wcześniejsza spłata kredytu będzie możliwa w każdym momencie. Umowa może jednak przewidywać rekompensatę w przypadku wcześniejszej spłaty kredytów o stałej stopie oprocentowania – w okresie obowiązywania stałej stopy, oraz w przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej przed upływem 3 lat. Maksymalna prowizja w przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym nie może być wyższa niż odsetki, które zostałyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Prowizja nie może również przekraczać 3 proc. spłacanej kwoty. Prowizja za wcześniejszą spłatę nie może przekraczać kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.
Kredytodawca może zmienić warunki umowy kredytu hipotecznego jedynie za zgodą konsumenta, chyba że umowa przewiduje możliwość jednostronnej zmiany warunków w określonych sytuacjach. Wszelkie zmiany muszą być komunikowane konsumentowi z odpowiednim wyprzedzeniem.
Ochrona konsumentów i sankcje
Ustawa wprowadza mechanizmy ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami kredytodawców. Konsumenci mają prawo do składania reklamacji i skarg na działania kredytodawców do odpowiednich organów nadzoru.
Kredytodawcy, którzy naruszają przepisy ustawy, mogą podlegać sankcjom administracyjnym i finansowym. Organy nadzoru mają prawo do nakładania kar oraz do podejmowania działań mających na celu ochronę interesów konsumentów.
Ustawa określa termin wejścia w życie jej przepisów oraz przewiduje okresy przejściowe dla dostosowania działalności kredytodawców do nowych wymogów. Przepisy mają na celu zapewnienie płynnego przejścia do nowych regulacji oraz ochronę praw nabytych przez konsumentów na podstawie dotychczasowych umów kredytowych.
Brak spłaty kredytu hipotecznego
W przypadku opóźnienia spłaty raty kredytowej, bank wyznaczy dodatkowy termin, który nie będzie krótszy niż 14 dni roboczych. Bank poinformuje również o możliwości restrukturyzacji zadłużenia.
Jeżeli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać rat, bank zaproponuje restrukturyzację zadłużenia. Bank będzie mógł:
- czasowo zawiesić spłatę,
- obniżyć wysokość rat,
- wydłużyć okres kredytowania,
- zaproponować inne rozwiązanie.
W przypadku odrzucenia przez bank wniosku restrukturyzacyjnego lub zakończy się ona niepowodzeniem, to wówczas bank umożliwi sprzedaż nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.
Sprzedaż wiązana z kredytem hipotecznym
Ustawa zakazuje sprzedaży wiązanej. Nie można już uzależniać zawarcia umowy od wykupienia określonych produktów. Wyjątkiem jest bezpłatne konto bankowe, służące do spłaty rat kredytu. Możliwa jest natomiast sprzedaż łączona, polegająca na zaoferowaniu innych produktów, jednak bez obowiązku ich wykupywania.
Rejestr pośredników kredytu hipotecznego i konsumenckiego
Został wprowadzony rejestr pośredników kredytu hipotecznego i konsumenckiego prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) oraz transparentność zasad wynagrodzenia doradców i pośredników kredytowych.
Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu i agentami wprowadziła jednocześnie zmiany do ustawy o kredycie konsumenckim dotyczące reklamy kredytu konsumenckiego. W reklamach zawierających dane dotyczące kosztów kredytu, obowiązkowe informacje muszą być przedstawione tak samo widocznie, czytelnie i słyszalnie jak pozostałe informacje dotyczące kosztów kredytu. Jeżeli będzie np. eksponowane oprocentowanie 0%, to równie czytelnie musi być podana informacja o RRSO kredytu.
Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami i agentami – podsumowanie
Ustawa o kredycie hipotecznym kompleksowo reguluje zasady udzielania kredytów hipotecznych, wprowadzając liczne mechanizmy ochrony konsumentów oraz obowiązki dla kredytodawców. Jej celem jest zapewnienie przejrzystości, uczciwości oraz stabilności rynku kredytów hipotecznych, co ma przyczynić się do większej ochrony interesów konsumentów i poprawy funkcjonowania rynku finansowego.
Źródło: Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819.