Umowa o kredyt hipoteczny, zapisy na które trzeba uważać

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-09-21 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

Zanim jednak złożysz ostatni podpis na dokumentach, dokładnie zapoznaj się z treścią umowy o kredyt hipoteczny. Pamiętaj, że jako konsument, masz prawo do pełnej informacji o oferowanym produkcie. Jeżeli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, to na przygotowanym i przekazanym projekcie umowy, podkreśl niezrozumiałe fragmenty i poproś o ich precyzyjne wyjaśnienie na kolejnym spotkaniu.

Poniżej znajdziesz kilka najważniejszych zapisów, na które należy zwrócić szczególną uwagę, a z których wynikają obowiązki wobec kredytodawcy.

Na początku jednak przeczytaj, o ile nie wiesz co to jest umowa o kredyt hipoteczny.

Co to jest umowa o kredyt hipoteczny?

Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:

• pożyczki,
• kredytu w rozumieniu art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
• o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego,
• o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia,
• o kredyt odnawialny – o ile spełnia warunki określone w ust. 1.

Koszt całkowity kredytu hipotecznego

W umowie kredytowej powinny znajdować się precyzyjne zapisy dotyczące kosztów kredytowych, które pobiera bank.

Na całkowity koszt zobowiązania wpływa przede wszystkim oprocentowanie nominalne kredytu (składające się z WIBOR-u oraz marży banku) oraz prowizja.

Dodatkowo dochodzą różnego rodzaju ubezpieczenia, np. nieruchomości, pomostowe, czy niskiego wkładu, jak również i wycena nieruchomości, jeżeli bank świadczy takie usługi.

Koszty stałe i zmienne w umowie kredytowej

Zwłaszcza w przypadku umów o kredyt hipoteczny występują koszty i ekstra opłaty. Należy je dokładnie sprawdzić, podobnie jak i wszystkie produkty dodatkowe, które zostały doliczone do zobowiązania.

W ramach cross-sellingu (sprzedaży wiązanej) umowy mają znacznie atrakcyjniejsze oprocentowanie niż dla oferty standardowej. Wiąże się to jednak z koniecznością zakupienia dodatkowych produktów bankowych. Należy na to zwrócić w szczególną uwagę.

Z jednej strony otrzymamy np. niższą marżę kredytową, ale z drugiej strony dojdą koszty dodatkowe. Bez kalkulatora w tym przypadku się nie obejdzie. Wyłącznie analiza kosztów pozwala ocenić czy na tym zyskamy czy stracimy.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Jeżeli w przyszłości sytuacja finansowa pozwoli na wcześniejszą spłatę kredytu niż to przewiduje umowa, to taką ewentualność można rozważyć ze względu na zmniejszenie kosztu całkowitego finansowania.

W umowie o kredyt powinien wówczas znajdować się zapis, który taką możliwość opisuje. Zasady na jakich można częściowo lub w całości spłacić wcześniej kredyt regulują odpowiednie przepisy.

Szczególnie istotne są informacje dotyczące opłat pobieranych przez bank za wcześniejszą spłatę zobowiązania. W umowie o kredyt hipoteczny powinny się znaleźć punkty dotyczące opłat:

• którymi może zostać obciążony kredytobiorca,
• od czego są one uzależnione,
• w jaki sposób zostaję one wyliczone,
• i ich maksymalnej kwoty.

Istotną informacją jest to, że kredytobiorca nie zostanie obarczony dodatkowymi opłatami za przedterminową spłatę, jeżeli kredyt hipoteczny został zaciągnięty po 21 lipca 2017 r. i jednocześnie minęły 3 lata od jego uruchomienia. Warunek dotyczy wyłącznie umów o kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową. Przy stałym oprocentowaniem bank może wymagać opłaty za wcześniejszą spłatę.

Zapis o wypowiedzeniu umowy kredytowej

Każda umowę kredytową można wypowiedzieć i to dotyczy obu stron – zarówno banku, jak i kredytobiorcy.

Bank najczęściej decyduje się na wypowiedzenie umowy, jeżeli środki z kredytu nie zostały przeznaczone na cel zapisany w umowie lub kiedy kredytobiorca przestaje płacić raty bądź z nimi zalega.

Bank może wypowiedzieć umowę także w innych sytuacjach, ale powinny być one dokładnie sprecyzowane.

Kredytobiorca ma prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni od momentu jej podpisania (gwarantuje to Umowa o kredycie konsumenckim ²). Pozostałe ewentualne okoliczności również muszą się znaleźć w zapisach umowy.

Zgoda banku na zaciągnięcie innych zobowiązań kredytowych

Kredyty hipoteczne, to w przeważającej liczbie zobowiązania długoterminowe na wysokie kwoty i tym samym z ratą, która w znacznym stopniu obciąża domowe finanse. W związku z czym może wystąpić sytuacja, że w umowie kredytowej pojawi się zapis dotyczący uzyskania zgody kredytodawcy na zaciągnięcie kolejnego zobowiązania, np. pożyczki na urządzenie mieszkania.

Oznacza to, że każdorazowo, kiedy będziemy w sytuacji skorzystania z pożyczki bankowej, konieczne będzie uzyskanie zgody banku.

Nie jest to powszechnie stosowane, ale ma to chronić przede wszystkim kredytobiorcę. Nadmierne zadłużanie się grozić może niebezpieczeństwem utraty płynności finansowej.

Wymóg zgłaszania modernizacji nieruchomości

Dotyczy, to przede wszystkim zgłaszania poważnych prac remontowych lub/i budowlanych prowadzonych w domu (a nie w mieszkaniu).

W umowie kredytowej może znaleźć się punkt, na podstawie którego, bank zobowiąże Ciebie do zgłaszania podejmowanych prac modernizacyjnych, a które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.

Wycena nieruchomości, koszt jednorazowy po stronie kredytobiorcy

Do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne jest dokonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to koszt, który pokrywa kredytobiorca. Jest to opłata jednorazowa!

Niedozwolona jest klauzula przewidującą obowiązek dostarczania co jakiś czas na żądane banku, aktualnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę i pokrycia kosztów jej sporządzenia przez kredytobiorcę.

Tego rodzaju regulacja narusza ekonomiczne interesy klienta banku.³

Informacje o sytuacji finansowej

Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana w momencie składania wniosku o kredyt hipoteczny. Jej założeniem jest sprawdzenie, czy kredytobiorca przy otrzymywanych dochodach i ponoszonych wydatkach w gospodarstwie domowym, będzie w stanie spłacać zobowiązanie na określonych warunkach.

Ze względu jednak na to, że kredyt hipoteczny spłaca się nie przez 5 lat, ale bardzo często przez 25 lat, to w umowach kredytowych znajduje się zapis, który zobowiązuje kredytobiorcę do cyklicznego przedstawienia własnej sytuacji finansowej.

Co zrobić po podpisaniu umowy kredytu hipotecznego?

Podpisany dokument, jakim jest umowa o kredyt hipoteczny, staje się wiążący dla obu stron. Bank udostępnić klientowi środki finansowe na konkretny cel związany z nieruchomością, a kredytobiorca spłaca pożyczony kapitał na zasadach określonych w umowie.

Źródła:

¹ Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819.
² Ustawa o kredycie konsumenckim https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20111260715/U/D20110715Lj.pdf.
³ Uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content.pdffile/$002fneurocourt$002fpublished$002f15$002f450000$002f0003003$002fACa$002f2012$002f001521$002f154500000003003_VI_ACa_001521_2012_Uz_2013-11-20_001-publ.xml?t:ac=$N/154500000003003_VI_ACa_001521_2012_Uz_2013-11-20_001.