Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – rodzaje

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-29 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

Jeżeli jesteś na etapie planowania zakupu nieruchomości, to warto wiedzieć, jakie dodatkowe koszty czekają Ciebie w najbliższej perspektywie. Pamiętaj, aby dokładnie poznać zakres ubezpieczenia należy również zapoznać się w umowie z tzw. wyłączeniem odpowiedzialności, czyli zaistniałych okoliczności, w których zakład ubezpieczeń odmówi spłaty kredytu.

Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?

Kwestia obligatoryjności ubezpieczenia kredytu hipotecznego nie jest jednoznaczna sformułowana i może budzić wątpliwości wśród kredytobiorców. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (art. 9 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami¹), bank ma prawo wymagać od kredytobiorcy zawarcia lub posiadania polisy ubezpieczeniowej o kredyt hipoteczny, ewentualnie dokonania cesji, czyli przeniesienie wierzytelności z umowy na kredytodawcę.

Banki korzystają więc z takiej możliwości i dbając o swoje interesy oraz minimalizując ryzyko, często warunkują przyznanie kredytu hipotecznego od wykupienia określonych polis ubezpieczeniowych. Wynika to z faktu, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, obarczone pewnym ryzykiem zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy.

Co istotne, brak ubezpieczenia może znacząco wpłynąć na warunki kredytu. Banki często konstruują oferty w taki sposób, że rezygnacja z ubezpieczenia wiąże się z podwyższeniem kosztów kredytu, na przykład poprzez wzrost marży.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może obejmować różne aspekty, takie jak:

• ubezpieczenie na życie oraz od następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW),
• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, kiedy wkład własny jest mniejszy niż 20% wartości nieruchomości,
• ubezpieczenie pomostowe, stanowiące zabezpieczenie kredytu hipotecznego do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej.

Każdy z tych elementów ma na celu zabezpieczenie interesów zarówno banku, jak i kredytobiorcy w różnych sytuacjach życiowych.

Podstawowe metody zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego ma na celu ochronę interesów kredytodawcy (banku), zapewniając mu możliwość odzyskania pożyczonych środków w przypadku, gdy kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie.

Zabezpieczenia spłaty kredytu jakim są ubezpieczenia, najczęściej zwiększają koszty kredytu, ale jednocześnie zmniejszają np. ryzyko wyłudzeń, są motywacją dla kredytobiorcy do terminowego regulowania rat i przestrzegania zapisów umowy. Ale oczywiście można również wymienić inne rodzaje zabezpieczeń spłaty kredytu.

Istnieją dwie główne formy zabezpieczenia: osobista i rzeczowa. Oba rodzaje zabezpieczeń mogą być stosowane łącznie lub oddzielnie, co pozwala na elastyczne podejście do ochrony interesów banku.

Zabezpieczenie osobiste kredytu hipotecznego

Zabezpieczenie osobiste oznacza, że osoby, które je udzielają, odpowiadają za dług całym swoim majątkiem. Do form zabezpieczenia osobistego należą:

• poręczenie wekslowe – zabezpieczenie, w której osoba trzecia (poręczyciel) zobowiązuje się do spłaty długu w przypadku, gdy główny dłużnik tego nie uczyni,
• poręczenie według prawa cywilnego – działa na podobnej zasadzie, jednak może obejmować różne formy zabezpieczeń, takie jak umowy cywilnoprawne,
• gwarancja bankowa – zobowiązanie banku do wypłaty określonej kwoty w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy,
• przejęcie długu – nowy dłużnik staje się odpowiedzialny za spłatę zobowiązania, co wymaga zgody wierzyciela,
  cesja wierzytelności – przeniesienie praw do wierzytelności na inną osobę lub podmiot, co umożliwia jej dochodzenie roszczeń,
• przystąpienie do długu – osoba trzecia staje się dłużnikiem solidarnym, co oznacza, że wszyscy dłużnicy odpowiadają za całość zadłużenia,
• weksel in blanco – dokument, który zobowiązuje do zapłaty określonej kwoty i może być używany jako zabezpieczenie kredytu.

Zabezpieczenie rzeczowe kredytu hipotecznego

Zabezpieczenie rzeczowe dotyczy konkretnej nieruchomości, która może być przedmiotem windykacji w przypadku niewywiązywania się z umowy.

Rzeczowe formy zabezpieczenia kredytu oznaczają, że dłużnik odpowiada za długi tylko niektórymi elementami swojego majątku. Są to:

• zastaw ogólny – zabezpieczenie, które dotyczy określonej rzeczy wymienionej w umowie, niekoniecznie będącej własnością kredytobiorcy,
• zastaw rejestrowy związany jest z ruchomością, np. może to być samochód, który dłużnik może nadal używać, mimo że jest obciążony zastawem,
• kaucja – zabezpieczenie w formie określonej sumy pieniędzy lub papierów wartościowych,
• hipoteka – zabezpieczenie związane z nieruchomością,
• blokada środków na rachunku bankowym – zamrożenie pewnej kwoty, która może być wykorzystana na spłatę długu,
• przewłaszczenie na zabezpieczenie – przeniesienie praw własności rzeczy na wierzyciela,
• ubezpieczenie kredytu.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego – wpis hipoteczny

Wpis hipoteki do księgi wieczystej to kluczowy element procesu zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Jest to formalna procedura, która nadaje bankowi prawo do nieruchomości w przypadku, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań.

Hipoteka to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, które daje wierzycielowi (w tym przypadku bankowi) pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń z danej nieruchomości. Co istotne, hipoteka jest przypisana do konkretnej nieruchomości, a nie do jej właściciela. Ma to swoje konsekwencje: obciążenie hipoteczne pozostaje nawet w przypadku sprzedaży czy darowizny nieruchomości.

Proces wpisu hipoteki rozpoczyna się zazwyczaj po podpisaniu umowy kredytowej. Kredytobiorca składa wniosek do właściwego sądu rejonowego o dokonanie wpisu. Procedura ta może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu i kompletności dokumentacji.

Wyróżniamy kilka rodzajów hipotek. Najpowszechniejsza w kontekście kredytów mieszkaniowych jest hipoteka umowna, powstająca na mocy porozumienia między bankiem a kredytobiorcą. Istnieją również inne formy, takie jak hipoteka przymusowa (ustanawiana bez zgody właściciela) czy hipoteka łączna (obciążająca kilka nieruchomości).

Do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej, banki często stosują dodatkowe zabezpieczenia, takie jak ubezpieczenie pomostowe. Ma to na celu ochronę interesów banku w okresie przejściowym.

Warto pamiętać, że wpis hipoteki nie jest jednorazowym wydarzeniem. W trakcie spłaty kredytu może zaistnieć potrzeba aktualizacji wpisu, na przykład w przypadku częściowej spłaty zadłużenia czy zmiany warunków umowy kredytowej.

Jak złożyć wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych

Proces składania wniosku w Wydziale Ksiąg Wieczystych może wydawać się skomplikowany, ale przy odpowiednim przygotowaniu jest to procedura, którą każdy może przeprowadzić. Niezależnie od tego, czy chcemy uzyskać odpis księgi wieczystej, dokonać wpisu lub założyć nową księgę, istnieją określone kroki, które należy podjąć.

W przypadku wniosku o odpis księgi wieczystej, mamy kilka opcji. Możemy złożyć go:

• osobiście w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych w Warszawie (https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ksiegi-wieczyste oraz Elektroniczne Księgi Wieczyste https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do) lub
• w Ekspozyturze Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych w każdym sądzie który prowadzi księgi wieczyste w systemie elektronicznym lub
• korespondencyjnie, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych²: na urzędowym formularzu; wniosek musi być podpisany własnoręcznie; opłaconym w opłatomacie lub opłata dokonana na konto Sądu; do wniosku należy dołączyć dowód wniesienia opłaty sądowej.

Jeśli chodzi o wpis do księgi wieczystej lub jej założenie³, wniosek należy złożyć w Sądzie Rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Można to zrobić osobiście lub wysłać pocztą. Kluczowe jest, aby wniosek był złożony na oficjalnym formularzu, własnoręcznie podpisany i zawierał oryginalne dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Formularze wniosków są dostępne bezpłatnie w sądach, Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych i jej ekspozyturach, a także na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie na życie to jedno z kluczowych zabezpieczeń, które banki często wymagają przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Średni okres spłaty kredytów hipotecznych wynosi zazwyczaj od 25 do 30 lat, a zatem istnieje ryzyko, że kredytobiorcę mogą w tym czasie spotkać nieprzewidziane okoliczności, takie jak ciężka choroba czy śmierć. Dlatego cesja polisy ubezpieczenia na życie staje się istotnym elementem zabezpieczającym zarówno interesy banku, kredytobiorcę, jak i jego bliskich.

W przypadku śmierci kredytobiorcy, ubezpieczenie na życie pokrywa pozostałą część zobowiązania, co pozwala uniknąć obciążenia finansowego dla rodziny. Wysokość wypłacanej sumy zależy od wybranej opcji ubezpieczenia. Niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe oferują elastyczne rozwiązania, które mogą obniżać składki w zależności od pozostałej do spłaty kwoty, podczas gdy inne ustalają stałą wartość świadczenia.

Warto zwrócić uwagę, że ubezpieczenie na życie jest nie tylko instrumentem zabezpieczającym roszczenia banku, ale także formą ochrony dla bliskich kredytobiorcy. Przed podpisaniem umowy ubezpieczenia zaleca się dokładne zapoznanie się z warunkami polisy oraz zakresem ochrony, aby wybrać ofertę najlepiej odpowiadającą indywidualnym potrzebom.

Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie nieruchomości jest również podstawowym elementem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, chroniący zarówno interesy kredytobiorcy, jak i banku.

Podstawowym wymogiem większości banków jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa ta zabezpiecza kredytobiorcę w przypadku takich sytuacji jak pożar czy powódź, umożliwiając kontynuację spłaty rat nawet w obliczu poważnych szkód. Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości nieruchomości, co gwarantuje pełne pokrycie potencjalnych strat.

Warto rozważyć rozszerzenie polisy o dodatkowe opcje, takie jak ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej czy ochronę przed kradzieżą z włamaniem. Takie kompleksowe podejście zapewnia szerszą ochronę i może okazać się nieocenione w różnych sytuacjach życiowych.

Istotnym aspektem ubezpieczenia nieruchomości przy kredycie hipotecznym jest cesja praw z polisy na rzecz banku. Oznacza to, że w przypadku wystąpienia zdarzenia objętego ubezpieczeniem, to bank otrzyma odszkodowanie, które zostanie przeznaczone na spłatę zobowiązania kredytowego.

Oprócz standardowego ubezpieczenia nieruchomości, banki często wymagają dodatkowych form zabezpieczenia. Jedną z nich jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, szczególnie istotne w przypadku osób będących jedynymi żywicielami rodziny lub gdy suma wieku kredytobiorcy i okresu kredytowania przekracza określony próg (najczęściej 65-70 lat).

Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym

Ubezpieczenie pomostowe jest formą zabezpieczenia stosowaną przez banki w okresie pomiędzy nabyciem nieruchomości a wpisem hipoteki do księgi wieczystej. W tym czasie bank nie ma podstawowego zabezpieczenia, jakim jest właśnie obciążenie hipoteczne.

Aby zminimalizować to ryzyko, banki automatycznie podnoszą marżę kredytu, co skutkuje naliczaniem ubezpieczenia pomostowego. To zabezpieczenie obowiązuje do momentu, gdy kredytobiorca złoży odpowiednie dokumenty potwierdzające dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Czas trwania tego procesu może się różnić, często zajmując kilka miesięcy, co wpływa na całkowity koszt kredytu. Po uzyskaniu wpisu do księgi wieczystej kredytobiorca jest zwolniony z obowiązku płacenia ubezpieczenia pomostowego.

Zgodnie z nowymi regulacjami⁴, bank jest zobowiązany do zwrotu odsetek zapłaconych przez kredytobiorcę w związku z podwyższeniem oprocentowania do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki. Zwrot jest realizowany w następujących terminach:

• W ciągu 30 dni kalendarzowych od dnia otrzymania zawiadomienia o dokonaniu wpisu hipoteki na nieruchomości dla umów o kredyt hipoteczny zawartych po 17 września 2022 roku.
• W ciągu 60 dni dla umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 5 sierpnia 2022 r., jeżeli do dnia 17 września 2022 r. nie dokonano wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt hipoteczny w księdze wieczystej.

Dzięki tym regulacjom kredytobiorcy mogą odzyskać koszty związanych z ubezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to zabezpieczenie kredytu hipotecznego, które ma zastosowanie w sytuacji, gdy kredytobiorca nie jest w stanie zgromadzić zalecanego przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości⁵.

Jest to coraz częściej wykorzystywane rozwiązanie przez młodych kredytobiorców, którym trudno uzbierać tak wysoką kwotę.

Jeśli kredytobiorca nie dysponuje wymaganym 20-procentowym wkładem własnym, ale wynosi one co najmniej 10% wartości nieruchomości, a bank ma taką ofertę, to zaproponuje ubezpieczenie niskiego wkładu.

Polega ono na tym, że w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy ze spłaty zobowiązania, ubezpieczyciel pokryje różnicę pomiędzy określoną kwotą a faktycznie wniesionym wkładem własnym.

Należy pamiętać, że dołączenie takiego ubezpieczenia do umowy kredytowej wiąże się z dodatkowymi kosztami, które będą doliczane do miesięcznej raty. Objęcie kredytu hipotecznego ubezpieczeniem niskiego wkładu oznacza dla kredytobiorcy podwyższenie marży lub oprocentowania kredytu do czasu spłaty brakującego wkładu własnego.

Ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa przy kredycie hipotecznym

Ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa nie jest obowiązkowe przy kredycie hipotecznym, ale w szczególnych przypadkach, oprócz standardowych zabezpieczeń, banki mogą wymagać od kredytobiorcy wykupienia dodatkowej polisy.

Dotyczy ono sytuacji, gdy w wyniku nieszczęśliwego wypadku lub choroby kredytobiorca doznaje trwałego uszkodzenia ciała, co skutkuje całkowitą niezdolnością do pracy. W takiej sytuacji ubezpieczyciel przejmuje spłatę pozostałej części zobowiązania.

Tego typu polisa jest szczególnie zalecana osobom wykonującym zawody o podwyższonym ryzyku, np. górnicy, służby porządku publicznego, ratownicy medyczni, pracownicy przemysłu chemicznego, osoby wykonujące prace na wysokościach.

Profesje te wiążą się z większym zagrożeniem wypadkami lub utratą zdrowia, dlatego wykupienie ubezpieczenia na wypadek inwalidztwa może być przez bank wymagane.

Należy jednak pamiętać, że ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa nie jest wymagane we wszystkich przypadkach. Decyzja o jego wykupieniu powinna zależeć od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, wykonywanego zawodu oraz poziomu akceptowanego ryzyka. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować warunki polisy i skonsultować się z doradcą finansowym.

Ubezpieczenie od utraty pracy przy kredycie hipotecznym

Ubezpieczenie od utraty pracy to dodatkowe zabezpieczenie, które coraz częściej staje się wymogiem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Podpisanie umowy kredytowej i sfinansowanie zakupu nieruchomości to tylko jeden aspekt, a zapewnienie płynności finansowej jest kluczowe dla terminowej spłaty zadłużenia.

W przypadku nieprzewidzianej utraty pracy, ubezpieczenie to może okazać się nieocenioną pomocą. Polisa ta jest zazwyczaj ubezpieczeniem grupowym, które zabezpiecza kredytobiorcę w przypadku utraty źródła dochodu. Ubezpieczenie obowiązuje tylko przez określony czas – od kilku miesięcy i nie przekracza z reguły 12 miesięcy.

Aby otrzymać świadczenie, kredytobiorca musi dostarczyć dokumenty potwierdzające utratę pracy, takie jak świadectwo pracy.

Przed podpisaniem każdej umowy, również i tej, należy dokładnie zapoznać się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia, aby sprawdzić jakie są wyłączenia odpowiedzialności.

Banki mogą wymagać tego rodzaju ubezpieczenia w sytuacjach, gdy wnioskodawca jest zatrudniony na umowę na czas określony, nie posiada oszczędności lub działa na niestabilnym rynku. Choć wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ubezpieczenie od utraty pracy może zapewnić kredytobiorcy komfort psychiczny oraz czas na znalezienie nowego źródła dochodu w trudnych okolicznościach.

Dlaczego ubezpieczenie do kredytu hipotecznego jest ważne?

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego często postrzegane jest jako dodatkowy koszt, jednak jego znaczenie wykracza daleko poza zwykłe zabezpieczenie interesów banku. To narzędzie, które może okazać się nieocenione w obliczu nieprzewidzianych życiowych wyzwań.

Przede wszystkim, ubezpieczenie stanowi swego rodzaju finansową poduszkę bezpieczeństwa. W trakcie wieloletniej spłaty kredytu hipotecznego mogą pojawić się różnorodne sytuacje, które mogłyby zagrozić naszej zdolności do regulowania rat. Wyobraźmy sobie scenariusz poważnej choroby lub wypadku, który uniemożliwia nam pracę. Bez odpowiedniego ubezpieczenia, taka sytuacja mogłaby prowadzić do utraty nieruchomości. Jednak z właściwą polisą, ubezpieczyciel przejmuje na siebie ciężar spłaty, chroniąc nas przed utratą wymarzonego domu czy mieszkania.

Ponadto, ubezpieczenie kredytu hipotecznego to nie tylko ochrona nas samych, ale również naszych bliskich. W przypadku śmierci kredytobiorcy, to rodzina mogłaby zostać obciążona spłatą pozostałego zadłużenia. Odpowiednia polisa na życie powiązana z kredytem hipotecznym zapewnia, że w takiej sytuacji zobowiązanie zostanie uregulowane przez ubezpieczyciela, a najbliższa rodzina kredytobiorcy nie będzie musiała niepokoić się utratą dachu nad głową.

Choć koszty ubezpieczenia mogą wydawać się znaczące, należy je rozpatrywać w kontekście całkowitej kwoty do spłaty i potencjalnych ryzyk. W porównaniu z możliwymi konsekwencjami finansowymi w przypadku braku ubezpieczenia, regularne składki stanowią rozsądne zabezpieczenie finansowej stabilności.

Źródła i przypisy:

¹ Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19971400939.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093.
² Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (§3.1 oraz §4.1 oraz §4a ust. 1-4) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20031621571.
³ Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (art. 626 §1) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640430296.
⁴ Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220001719.
⁵ Rekomendacja S https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf.