Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku

2024-03-26 – ostatnia aktualizacja

Jeżeli stopy procentowe wzrosły i pozostają na wysokim poziomie, to sprawia to, że znacząca część kredytobiorców może odczuwać skutki wzrostu rat kredytów hipotecznych. Czy jest jakiś sposób, aby sobie z taką sytuacją poradzić? Tak, można wziąć pod uwagę refinansowanie kredytu.
przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku
Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. Źródło: kredytyporownywarka.pl


Refinansowanie kredytu hipotecznego pozwala między innymi na obniżenie wysokości comiesięcznych rat lub nawet osiągnięcia oszczędności na spłacie zobowiązani. Istotne jest jednak znalezienia banku, który mógłby zaoferować lepsze warunki.

Zastanówmy się krótko nad tym, czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego (mieszkaniowego)?

Przeniesienie kredytu hipotecznego

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, polega na spłacie dotychczasowego zobowiązania kredytowego przez inny bank przy pomocy nowego finansowania.

Po zamknięciu starej umowy kredytowej, kredytobiorca podpisuje nową umowę o kredyt hipoteczny z nowym bankiem. Warunki spłaty będą inne i dotyczyć to może zarówno wysokości oprocentowania (marży kredytu), jak i prowizji, i czasu spłaty.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest potocznym sformułowaniem. W istocie jest to refinansowanie kredytu hipotecznego. Niekiedy można spotkać się z nazwą kredyt refinansowy w odniesieniu do nowego kredytu hipotecznego.

Kredyt refinansowy nie jest kredytem konsolidacyjnym, ponieważ z konsolidacją kredytów mamy do czynienia w momencie spłaty przynajmniej dwóch zobowiązań.

Pamiętaj, że przenosząc kredyt hipoteczny musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami. Najczęściej będą to koszty jednorazowe, które jednak należy ponieść przed uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Przeniesienie kredytu – czy to się opłaca?

Ile może kosztować refinansowanie kredytu hipotecznego? To jest dobre i zasadne pytanie w kontekście każdego kredytu.

Zanim zostanie podjęta ostateczna decyzja kredytowa o przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku, istotne jest:

  • upewnienie się czy to rozwiązanie jest najlepsze z najlepszych, uwzględniając indywidualną sytuację,
  • zapoznanie się z propozycjami w bankach i ich porównanie,
  • analiza kosztów kredytowych.

Alternatywą dla kredytu refinansowego jest renegocjowanie warunków umowy kredytowej z obecnym kredytodawcą i podpisanie aneksu do umowy. Można wówczas np. zmienić oprocentowanie kredytu na stałe, wydłużyć czas spłaty i zmniejszyć ratę.

Bank musi jednak wyrazić zgodę na zmianę warunków kredytowania.

Jednym z czynników, które w dużej mierze zadecydują o tym, czy możliwe jest przeprowadzenie refinansowanie kredytu, to ocena kredytowa.

W czasie spłaty kredytu hipotecznego, zdolność kredytowa mogła się pogorszyć, np. wskutek zaciągnięcia nowego kredytu lub pożyczki. Również nieterminowe spłacanie rat lub jeszcze gorsza sytuacja: dopisanie do jednego z rejestrów dłużników, skutkować będzie w najlepszym przypadku uzyskaniem mniej atrakcyjnych warunków, a w najgorszym odmową refinansowania zobowiązania.

Podobnie jak w przypadku kredytu konsolidacyjnego, wysokość kredytu refinansowego jest sumą rat pozostających do spłat. Pieniądze nie zostają wypłacone na konto kredytobiorcy, tylko zostają przekazane bezpośrednio na konto banku, w którym zamykana jest umowa kredytowa.

Co z zabezpieczeniem nowego kredytu hipotecznego? Forma zabezpieczenia kredytu refinansowego nie zmienia się i pozostaje nadal hipoteka na tej nieruchomości. Stary bank zostaje wykreślonym, a wpisany nowy wierzyciel.

Analizując warunki oferty kredytu refinansowego, należy zwrócić uwagę na:

  • wysokość nowej raty,
  • liczbę miesięcznych rat, czyli czas kredytowania,
  • rodzaj rat, które mogą być stałe lub malejące (bardzo rzadko rosnące),
  • możliwość zmiany liczby kredytobiorców,
  • wszystkie jednorazowe koszty przy przenoszeniu kredytu,
  • koszt całkowity zobowiązania.

Dodatkowe jednorazowe koszty refinansowania kredytu hipotecznego mogą wynosić nawet 500-1500 zł. Ale to nie są wszystkie, bo przecież wystąpi jeszcze ubezpieczenie pomostowe (podlegające zwrotowi), majątkowe i na życie oraz oczywiście koszty związane z wcześniejszą spłatę obecnego kredytu hipotecznego.

Koszty przy przenoszeniu kredytu hipotecznego

Tak w zasadzie, nie ma jednych wspólnych wartości opłat dodatkowych dla wszystkich banków. Są one naliczane w różnej wysokości w zależności od banku i warunków, które zostały przez niego określone. Przeniesienie kredytu hipotecznego może się wiązać z następującymi kosztami:

  1. Koszt operatu rzeczoznawcy.
  2. Koszty oświadczenia właścicieli nieruchomości i wpisu do księgi.
  3. Koszty ubezpieczenia.
  4. Prowizja za nadpłatę kredytu.
  5. Koszty wystawienia salda obecnego (refinansowanego, zamykanego) kredytu.
  6. Koszty zaświadczenia o spłacie kredytu.

Praktycznie ze wszystkimi powyższymi kosztami spotkałeś się już przy zaciąganiu obecnie spłacanego kredytu hipotecznego.

Koszt operatu rzeczoznawcy. Operat szacunkowy

Operat rzeczoznawcy, nazywany operatem szacunkowym, to nic innego jak wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Specjalizuje się on w wycenie nieruchomości, czyli wartości budynków, mieszkań, lokali, ale i również i działek budowlanych.

Po wykonaniu operatu szacunkowego właściciel danej nieruchomości otrzymuje od rzeczoznawcy oficjalny dokument, który potwierdza jej wartość.

Można sobie zadać pytanie, czy mając poprzednią wycenę nieruchomości, bo przecież była konieczna przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, można się nią posłużyć przy przenoszeniu kredytu?

Wszystko zależy od czasu, jaki minął od jego wystawienia. Należy jednak założyć, że będzie wymagany nowy operat, ze względu na to, że nieruchomość od tego czasu mogła stracić lub zyskać na wartości.

Jaki jest koszt operatu szacunkowego? Wycena uzależniona jest od wielkości obiektu. Najmniej zapłacimy za zwykle mieszkanie, a najdrożej przy wycenie budynków rolnych. Koszt wyceny, to zakres od 300 zł do ponad 1000 zł.

Koszty oświadczenia właścicieli nieruchomości i wpisu do księgi

W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego mamy do czynienia z przeniesieniem hipoteki z jednego wierzyciela (banku) na innego.

W związku z czym wymagane jest oświadczenie właścicieli nieruchomości w formie dokumentu, na którym zainteresowani ustanawiają hipotekę na rzecz kredytodawcy.

Jest ono składane w formie aktu notarialnego u notariusz w dwóch egzemplarzach. Jaki jest koszt oświadczenia właścicieli nieruchomości i wpisu do księgi? Koszty notarialne to ok. 80 zł oraz 200 zł za potwierdzenie wniesienia opłaty za wniosek o wpisanie hipoteki nieruchomości do księgi wieczystej.

Koszty ubezpieczenia na życie i majątkowego

Zawarcie umowy ubezpieczenia na życie, majątkowego, jak i również ubezpieczenia samego kredytu hipotecznego jest wymagane przez większość banków.

Przy pierwszym kredycie hipotecznym nie zawsze zachodzi obowiązek wykupienia wszystkich polis ubezpieczeniowych. Przy kredycie refinansowym, bank może tego wymagać.

Jaki jest koszt wykupienia ubezpieczenia przy kredycie refinansowym? Koszt polisy zależy od wielu różnych czynników, np.:

  • wartość nieruchomości,
  • liczba osób ubezpieczonych,
  • wiek kredytobiorcy,
  • stan zdrowia.

Średnio to może być 60-100 zł miesięcznie doliczane do miesięcznej raty kredytu.

A co z ubezpieczeniem pomostowym? Jest to zabezpieczenie banku ustanowione przed dokonaniem wpisu hipoteki do księgi wieczystej, w czasie, kiedy nowy kredytobiorca jest już zobowiązany do spłaty refinansowego zobowiązania. Bank jest wówczas chroniony na wypadek braku spłaty kredytu, w momencie, kiedy zabezpieczenia w postaci nieruchomości jeszcze nie jest ustanowione.

W 2022 roku weszły w życie zmiany w przepisach o kredycie hipotecznym, które zobowiązują banki do zwrotu pobranych opłat, które kredytobiorca poniósł w okresie oczekiwania na wpis hipoteki 1.

Ubezpieczenie pomostowe wynosi od około 0,05%-2,5%, w zależności od banku. Podnosi w oczywisty sposób wysokość raty, ale po zakończeniu okresu jego obowiązywania jest zwracane.

Sprawdź, czy zwrot kosztów związanych z ubezpieczeniem pomostowym wymaga złożenia odpowiedniego wniosku.

Prowizja za nadpłatę kredytu hipotecznego

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego może być pobrana przez bank, ale nie musi.

Prowizja za nadpłatę kredytu, wynika z tego, że spłata kredytu hipotecznego następuje przed końcem trwania umowy. Wcześniejsza spłata zobowiązania hipotecznego niekoniecznie musi być korzystna z punktu widzenia banku, ponieważ pozbawia kredytodawcę części zarobku z naliczonych odsetek. Jeżeli wcześniejsza spłata następuje po kilku lub kilkunastu latach, to kolokwialnie mówiąc: „bank już swoje zarobił”. Ale jeżeli następuje to szybciej, to można się takiej prowizji spodziewać.

Część banków jednak takiej prowizji nie pobiera. Należy sprawdzić zapisy umowy o kredyt hipoteczny.

W przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, bank nie może pobierać prowizji po 3 latach terminowego spłacania rat. Jeżeli jest to kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową, to już prowizję może pobrać. Podobnie jak w przypadku kredytobiorców spłacających raty nieregularnie lub mających kredyt z oprocentowaniem zmiennym krócej niż 3 lata.

Ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, o ile jest przez bank pobierana? Prowizja może wynosić maksymalnie 3% całkowitej kwoty kredytu. Przy najwyższej stawce 3-procentowej, dla kredytu hipotecznego na 300 tysięcy zł, wysokość prowizji wynosiłaby 9000 zł.

Koszty wystawienia salda obecnego kredytu

Bank może wymagać również opłaty za wystawienie dokumentu potwierdzającego lub wskazującego saldo kredytu hipotecznego.

Na szczęście nie jest to wysoka kwota i wynosi około 30 złotych, a poza tym, większość banków wystawia go za darmo.

Potwierdzenie sala jest pobierana w banku, z którego jest przenoszony kredyt hipoteczny.

Koszty zaświadczenia o spłacie kredytu

Zaświadczenie o spłacie zobowiązania z poprzedniego banku, to końcowy etap refinansowania zadłużenia.

Etapy refinansowania kredytu hipotecznego:

  • zapoznanie się z propozycjami banków,
  • wybranie nowego banku, do którego nastąpi przeniesienie kredytu hipotecznego,
  • podpisaniu umowy kredytowej,
  • uruchomieniu procedury zamykania starego kredytu hipotecznego.

Dokument potwierdzający spłatę zobowiązania jest pobierany od poprzedniego kredytobiorcy. Ile kosztuje zaświadczenie o spłacie kredytu? Opłaty za wydanie takiego dokumentu wahają się od 50 do 200 zł, ale może być i tak, że bank nie pobiera opłaty.

Przeniesienie kredytu hipotecznego z ekspertem finansowym

Jeżeli samodzielnie wybrałeś bieżący kredyt hipoteczny, to z dużym prawdopodobieństwem wyszukasz również nowy kredyt hipoteczny, który pozwoli zrefinansować stare zadłużenie.

Dla osób nieobeznanych w tym temacie, liczba elementów, które muszą być wzięte pod uwagę i dodatkowo porównanie ofert, może zniechęcać do zainteresowania się tematem. Nawet wówczas, kiedy realnie może zaoszczędzić na spłacie lub uzyskać mniejszą ratę. Czy można sobie z tym poradzić? Oczywiście, że tak!

W kwestii dotyczącej refinansowania warto sięgnąć pod pomoc dobrego eksperta finansowego, który pomoże w porównaniu banków, dopasowaniu oferty do potrzeb, oczekiwań i zdolności kredytowej.

Można się umówić na bezpłatną i niezobowiązującą rozmowę w wygodnym terminie.


Źródła: [1] https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/tanszy-kredyt-hipoteczny–ustawa-przygotowana-w-ministerstwie-sprawiedliwosci-podpisana-przez-prezydenta-rp.

Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok