Porównanie kredytów hipotecznych. Zrób to! Wyjdzie taniej!

Kredyt hipoteczny dla wielu osób, to nie tylko jedyna możliwość, aby kupić mieszkanie lub inną nieruchomość, ale również jedna z najważniejszych decyzji finansowych podejmowanych w życiu. Z dużym prawdopodobieństwem będzie to największe zobowiązanie, którego konsekwencją będzie spłata – co miesiąc, przez wiele lat – wysokiej raty kredytowej.

Porównanie kredytów hipotecznych

Na szczęście wybór ofert kredytowych jest całkiem spory. Bank możesz wybrać samodzielnie lub z doświadczonym pośrednikiem finansowym. Niezależnie od tego, na co się zdecydujesz, to warto się do tej ważnej decyzji, odpowiednio przygotować.

Pamiętaj o tym, że z kredytem hipotecznym (ale niekoniecznie z bankiem) zwiążesz się na kilkadziesiąt lat.

Oferty kredytowe w bankach są bardzo różne, a dokonanie wyboru jest nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku innych kredytów. Nie oznacza to jednak, że nie poradzisz sobie z takim wyzwaniem!

Kredyt hipoteczny z niską ratą

Oczywiście, że wysokość raty kredytowej jest ważne. Nie oznacza to jednak wcale, że jeżeli rata będzie niska, to i kredyt będzie tani.

Wysokość raty kredytowej jest w zasadzie pochodną dwóch czynników: całkowitej kwoty do zapłaty oraz okresu kredytowania. Im dłużej zatem spłacasz zobowiązanie, tym mniejsza będzie rata, ale zwiększy się koszt kredytu. Dlaczego? Ponieważ z każdym kredytem związane są odsetki.

Przykład:

Kredyt hipoteczny 250 000 zł z oprocentowaniem 3% stałym, raty równe.

  • 10 lat: rata 2 414,02 zł, koszt odsetkowy: 39 682,23 zł,
  • 15 lat: rata 1 726,45 zł, koszt odsetkowy: 60761,74 zł,
  • 20 lat: rata 1 386,49 zł, koszt odsetkowy: 82 758,56 zł,
  • 25 lat: rata 1 185,53 zł, koszt odsetkowy: 105 658,49 zł,
  • 30 lat: rata 1 054,01 zł, koszt odsetkowy: 129 443,63 zł.

Odsetki to najbardziej istotny element kosztów kredytowych, ale nie jedyny. Poza odsetkami występuje jeszcze prowizja i wiele innych opłat, nie tylko bankowych.

Konieczne jest zatem zwrócenie uwagi na całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Całkowity koszt kredytu – koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt konsumencki. W szczególności chodzi o: odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże (jeżeli są znane kredytodawcy) oraz koszty usług dodatkowych w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu (np. koszty składek ubezpieczeniowych). Całkowity koszt kredytu nie obejmuje kosztów np. opłat notarialnych ponoszonych przez konsumenta oraz innych wymaganych, a świadczonych przez podmioty zewnętrzne, np. wycena nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na 30 lat

Już wiesz, że na łączną kwotę zapłaconych odsetek wpływa: wysokość oprocentowania oraz wysokość zaciągniętego zobowiązania i czas kredytowania.

Oczywiście, że najlepszą sytuacją jest spłacić kredyt jak najszybciej. Po prostu, zaoszczędzisz na odsetkach. Wiele osób uważa, że bezpieczniej jest wziąć kredyt hipoteczny na maksymalnie długi czas spłaty, aby płacić jak najmniejszą ratę, a że kredyt będzie droższy? No cóż, można to zaakceptować.

Sprawdźmy jednak, czy faktycznie wydłużenie czasu kredytowania przyniesie znaczące różnice w wysokości raty.

Przykład 1:

Kredyt hipoteczny 300 000 zł na 30 lat i 10 lat z oprocentowaniem 3% stałym, raty równe.

  • 30 lat: rata 1 264,81 zł, koszt odsetkowy: 155 332,36 zł,
  • 10 lat: rata 2 896,82 zł, koszt odsetkowy: 47 618,68 zł.

Faktycznie, jeżeli porównamy kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 10 lat i 30 lat, to różnica w racie jest naprawdę duża, a 1600 zł robi różnicę i to znaczną.

Przykład 2:

Kredyt hipoteczny 300 000 zł na 30 lat i 20 lat z oprocentowaniem 3% stałym, raty równe.

  • 30 lat: rata 1 264,81 zł, koszt odsetkowy: 155 332,36 zł,
  • 20 lat: rata 1 663,79 zł, koszt odsetkowy: 99 310,27 zł.

W powyższym przykładzie, wydłużenie czasu spłaty z 10 lat do 20 lat, powoduje zmniejszenie raty o ponad 1200 zł, przy wzroście kosztów odsetkowych o ponad 50 tys. zł.

Załóżmy, że Twoja zdolność kredytowa pozwala Tobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na 300 tys. zł w przedziale 20-30 lat, a górna granica (30 lat), a w związku z czym i rata kredytowa, nie wpływa w znaczący sposób na sytuację Twojego domowego budżetu. Jak będzie kształtować się rata w przedziale 20-30 lat?

  • 30 lat: rata 1 264,81 zł, koszt odsetkowy: 155 332,36 zł,
  • 29 lat: rata 1 291,78 zł, koszt odsetkowy: 149 540,11 zł,
  • 28 lat: rata 1 320,80 zł, koszt odsetkowy: 143 789,56 zł,
  • 27 lat: rata 1 352,10 zł, koszt odsetkowy: 138 080,92 zł,
  • 26 lat: rata 1 385,94 zł, koszt odsetkowy: 132 414,40 zł,
  • 25 lat: rata 1 422,63 zł, koszt odsetkowy: 126 790,18 zł,
  • 24 lata: rata 1 462,53 zł, koszt odsetkowy: 121 208,47 zł,
  • 23 lata: rata 1 506,05 zł, koszt odsetkowy: 115 669,45 zł,
  • 22 lata: rata 1 553,69 zł, koszt odsetkowy: 110 173,29 zł,
  • 21 lat: rata 1 606,03 zł, koszt odsetkowy: 104 720,18 zł,
  • 20 lat: rata 1 663,79 zł, koszt odsetkowy: 99 310,27 zł.

Jak widać z powyższego przykładu, nawet niewielkie skrócenie czasu spłaty z 30 lat do 29 lat, przyczyni się do oszczędności w wysokości ponad 6 tys. zł, a rata kredytowa nie zmieni się znaczący sposób (wzrost mniejszy niż 30 zł).

porównanie kredytów hipotecznych: rata, a koszt odsetek

Najlepszy bank kredyt hipoteczny

Najprostsza odpowiedź nasuwa się sama: tam, gdzie jest najtaniej. Ze względu jednak na fakt, że propozycje kredytowe zmieniają się w każdym miesiącu, to trudno wskazać bank, który ma najtańszy kredyt. Dzisiaj jest to bank A, a za kilka tygodni np. zmienią się warunki makroekonomiczne (jak to miało miejsce na początku 2020 r.) i sytuacja na rynku będzie diametralnie różna.

Co więcej, ostateczna oferta kredytowa jest uzależniona w głównej mierze od oceny kredytowej klienta: im jest ona lepsza, to i większe możliwości negocjacji poszczególnych elementów wpływających na koszt kredytu.

Często mówi się, że kredyty hipoteczne to najtańsze kredyty oferowane na rynku. Tak, to prawda, ale wyłącznie w ujęciu procentowym. Co to oznacza? Ze względu na charakter zabezpieczenia – jaką jest hipoteka na nieruchomości – są najniżej oprocentowane: 3-4% w skali roku, kiedy np. kredyty gotówkowe nierzadko osiągają maksymalną górną granicę oprocentowania (9,50% w skali roku –grudzień 2021 r.).

Zwróć jednak uwagę, że kredyty hipoteczne, to po pierwsze, kredyty długoterminowe, a po drugie są udzielane na znacznie większe kwoty niż pozostałe kredyty. Oznacza to, że w ujęciu sumarycznym koszt kredytowy jest bardzo wysoki, a odsetki stanowią jego największą część. To, że bank rezygnuje z prowizji, nie oznacza wcale, że jest to świetna okazja!

Prowizja od udzielanego kredytu jest najczęściej naliczana jako pewien procent wysokości udzielonego kredytu. Przy założeniu, że prowizja wynosi 5%, to od 300 tys. zł wyniesie ona 15 tys. zł – niezależnie, czy kredyt będzie spłacany przez 10 lat czy 30.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem

Zdecydowana większość udzielanych kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne, a to oznacza, że wysokość raty kredytowej zmieni się w przypadku zmian stóp procentowych.

Wysokość oprocentowanie jest sumą dwóch czynników: WIBOR oraz MARŻY banku.

WIBOR (stosowany do kredytów udzielanych w złotówkach), którego oprocentowanie ustalane jest na rynku międzybankowym, jest częścią zmienną. Na przestrzeni 10-30 lat należy liczyć się z tym, WIBOR będzie się zmieniał i może być na poziomie wyższym lub niższym, niż jest to obecnie.

WIBOR rośnieWIĘKSZA rata kredytowa.
WIBOR spadaMNIEJSZA rata kredytowa.

Na wysokość WIBOR-u nie masz oczywiście wpływu. Ale z MARŻĄ może być już nieco inaczej…

Wysokość marży, która jest stała przez cały okres kredytowania, ustala bank i w zasadzie można napisać, że jest to jego zarobek. Ponieważ jest dodawana do WIBOR-u, to im jest ona niższa, to tym niższe jest oprocentowanie kredytu – tym samym, kredyt jest tańszy.

Porównując kredyty hipoteczne porównuj wysokość marż! Jest to jeden z czynników, który można, a nawet należy negocjować! Im większym wkładem własnym dysponujesz, im lepsza jest Twoja zdolność i wiarygodność kredytowa, tym banki są bardziej skłonne do jej obniżenia.

Banki mają również oferty kredytów hipotecznych w oparciu o stałą stopę procentową. Najczęściej wygląda to w ten sposób, że przez pierwszych 5 lat bank gwarantuje stałe oprocentowanie, a po jego upływie można zadecydować, czy w kolejnych 5. kontynuujemy spłatę kredytu z oprocentowaniem stałym czy przechodzimy na zamienne.

Pozostałe koszty kredytu hipotecznego

Odsetki, chociaż są największym kosztem kredytu hipotecznego, to jednak nie są jedyne. Dodatkowymi kosztami związanymi z kredytem hipotecznym są:

  • Prowizja kredytowa,
  • Opłata za wycenę nieruchomości,
  • Ubezpieczenie pomostowe,
  • Ubezpieczenie nieruchomości.

Dodatkowo może wystąpić koszt wykupienia ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy oraz skorzystania z innych, dodatkowych produktów, np. karty kredytowej.

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Prowizja za udzielenie kredytu nie jest niczym nowym, bardzo często naliczana w przypadku kredytów i pożyczek gotówkowych.

Podobnie jest z prowizją pobieraną za udzielenie kredytu hipotecznego. Jest to opłata jednorazowa, jako pewien procent od kwoty kredytu. Może zatem wynieść 0%, 5%, ale i nawet 10%.

Prowizja może być kredytowa, co oznacza, że jeżeli kredytobiorca nie dysponuje wymaganą kwotą, to bank doliczy ją do wysokości kredytu. Oczywiście zwiększa to wysokość zadłużenia, a jednocześnie odsetki są naliczane od całkowitej kwoty.

Kredyt hipoteczny 100 tys. zł na 10 lat, oprocentowanie 4%, raty równe:

  • rata: 1 012,45 zł, koszt całkowity: 21.494,17 zł.

Kredyt hipoteczny 100 tys. zł na 10 lat, kredytowana prowizja 5%, oprocentowanie 4%, raty równe. Całkowity kredyt 105 tys. zł:

  • rata: 1.063,07 zł, koszt całkowity: 22 568,87 zł.

Kredyt hipoteczny bez prowizji? Oczywiście, że tak, ale… Sprawdź czy w ramach takiej promocji, bank nie podwyższył marży lub innej opłaty.

Opłata za wycenę nieruchomości

Bank musi być pewien, że nieruchomość zabezpieczy w wystarczający sposób udzielony kredyt. Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy nieruchomości, może być przeprowadzona przez bank lub podmiot zewnętrzny. Musi być on jednak wykonany przez rzeczoznawcę z uprawnieniami, wpisany jednocześnie na listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank.

Ile kosztuje wykonanie operatu szacunkowego? Cena operatu zależy nie tylko od rodzaju nieruchomości, ale i często od jej lokalizacji. W zależności od rodzaju nieruchomości, może ona wynieść kilkaset złotych (ok. 400 zł – 1500 zł). Opłata pobierana jest przez rzeczoznawcę lub uiszcza się ją za pośrednictwem banku.

Opłata za wycenę nieruchomości obowiązkowa

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe jest konieczne w sytuacji, kiedy nie ma jeszcze ustanowionej hipoteki na rzecz banku i daje mu gwarancję odszkodowania w przypadku braku spłaty kredytu i utraty praw do hipoteki. Ubezpieczenie pomostowe wiąże się najczęściej z czasowym podwyższeniem oprocentowania kredytu.

Wyższa rata będzie obowiązywać od momentu zawarcia umowy kredytowej, aż do czasu przekazania bankowi odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej – w zależności od miasta i sądu rejonowego – wynosi od kilku tygodni do kilku miesięcy. Przez ten czas kredytobiorca będzie płacić wyższą ratę.

Ubezpieczenie pomostowe obowiązkowe

Ubezpieczenie nieruchomości

Polisę ubezpieczeniową można kupić za pośrednictwem banku, jak i dokonać zakupu u wybranego ubezpieczyciela i dokonać następnie tzw. cesji polisy na bank.

Cesja kredytu hipotecznego – przekazanie praw z zawartej polisy ubezpieczeniowej na bank. Cesja wygasa w momencie zakończenia okres ubezpieczenia. Istotne jest zatem, aby wykupując polisę ubezpieczeniową na kolejny okres, pamiętać o przeprowadzeniu cesji.

Ubezpieczenie mieszkania czy domu ma być zabezpieczeniem nie tylko dla banku, ale chronić również kredytobiorcę. W przypadku wystąpienia szkody, która całkowicie zniszczy nieruchomość, to dzięki wykupieniu polisy, kredytobiorca nie jest zmuszony do spłacania kredytu hipotecznego. Świadczenie wypłacone z ubezpieczenia pokryje bowiem kwotę kredytu hipotecznego.

Warto wziąć pod uwagę, że ubezpieczenie nieruchomości powinno pokrywać jego rzeczywistą wartością, a nie tylko kwotę kredytu.

Ubezpieczenie nieruchomości obowiązkowe

Polisy i koszty dodatkowe

Wszystkie pozostałe koszty są z reguły… dodatkami, z których można skorzystać, ale nie trzeba. Nie są obligatoryjne.

Bank oczywiście, będzie skłonny, zaoferować Tobie produkty, których pierwotnie nie brałeś pod uwagę. Jest to naturalne, ponieważ dążyć będzie do maksymalizacji zysku. Jeżeli ich nie potrzebujesz lub nie uzyskasz konkretnych oszczędności, to należy bardzo poważnie nad takim wyborem się zastanowić.

Nie daj się wprowadzić w błąd: nie jest to kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach! Korzyści np. z obniżenia prowizji mogą zostać całkowicie zniwelowane np. podpisanie umowy o kartę kredytową czy założenie konta.

Nie zapominaj, że kosztami dodatkowymi, które będziesz musiał ponieść, są również opłaty niebankowe, takie jak: opłaty notarialne czy sądowe.

nieobowiązkowe polisy dla kredytu hipotecznego

Porównanie kredytów hipotecznych. Ostateczna oferta

Dopiero po dokładnym przeanalizowaniu ofertach kredytów hipotecznych, możesz składać wnioski do wybranych banków.

Jeżeli decyzja kredytowa będzie pozytywna, to otrzymasz z banku projekt umowy kredytowej. Zapoznaj się z nią, podobnie jak i z regulaminem, który jest najczęściej integralną jej częścią.

Nie spiesz się z podpisywaniem, tylko na spokojnie zapoznaj się z dokumentami (tzn. przeczytaj je dokładnie), a jeżeli pojawią się jakieś pytania czy wątpliwości, poproś o wyjaśnienia.

Przykład kredytu hipotecznego z uwzględnieniem poszczególnych kosztów.Kredyt hipoteczny 200 000 zł na 20 lat.

Założenia:

  • wkład własny: 20% wartości nieruchomości,
  • oprocentowanie kredytu 3,23% w skali roku,
  • do czasu ustanowienia hipoteki marża podwyższona o 1,00 p.p..

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) 3,65%.
Równa rata miesięczna: 1 132,58 zł.

Całkowity koszt kredytu 78 159,07 zł, w tym:

  • odsetki 71 820,07 zł,
  • prowizja (nie kredytowana) – 1,5% kwoty kredytu: 3 000 zł,
  • koszt ustanowienia hipoteki 200 zł,
  • podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) 19,00 zł,
  • roczne ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych 156 zł (3 120 zł za cały okres kredytowania).

Całkowita kwota do zapłaty wynosi: 271 820,07 zł.

W całkowitym koszcie kredytu nie zostały uwzględnione koszty: ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości spoza oferty banku, kosztu ubezpieczenia na życie oraz kosztu wyceny nieruchomości.

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Serwis korzysta z plików cookies. Korzystając z serwisu zgadzasz się na ich wykorzystanie. Nie gromadzi, nie przetwarza danych osobowych. Więcej
ok