2024-03-17 – ostatnia aktualizacja
Z pewnością wybierając odpowiedni kredyt mieszkaniowy, konieczne jest zwrócenie uwagi na kilka parametrów kredytu. Spośród nich należy wymienić oprocentowanie nominalne kredytu, system rat, prowizję bankową oraz wysokość wymaganego wkładu własnego.
Najtańszy kredyt mieszkaniowy, to wcale nie ten kredyt, który ma najmniejsze oprocentowanie nominalne, ale rzeczywiste, czyli RRSO. Na wysokość Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (skrót RRSO) wpływa nie tylko oprocentowanie nominalne, ale również prowizja oraz inne dodatkowe opłaty, które poniesiemy w związku z udzieleniem kredytu przez bank. I na ten czynnik należy w szczególności zwrócić uwagę.
Oprocentowania kredytu mieszkaniowego
Zanim zaczniemy przeglądać oferty kredytowe banków pod względem oprocentowania nominalnego, warto wiedzieć co wpływa na jego wysokość. Oprocentowanie składa się z dwóch parametrów:
- stawki WIBOR 3M. Jest to stopa procentowa po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze, a jej wysokość uzależniona jest od referencyjnej stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej.
- marży ustalanej przez bank.
Marża jest czynnikiem stałym i nie zmienia się w czasie trwania umowy kredytowej (co nie oznacza, że nie można podpisać aneksu do umowy i zmienić jej wysokość), natomiast stawka WIBOR ulega zmianom. Czy już wiesz na co należy zwrócić uwagę? Tak, na wysokość marży. Jak wybrać dobry kredyt mieszkaniowy, to tylko z niską marżą. Niższa marża, to niższa rata.
System rat w spłacie kredytu mieszkaniowego
Rata kredytowa (każda, nie tylko w przypadku kredytów hipotecznych) składa się z raty kapitałowej (spłacany kapitał, czyli zadłużenie) oraz raty odsetkowej (odsetki od kredytu). W przypadku rat równych, w początkowym okresie spłaty, udział części kapitałowej w racie jest niższy, bowiem spłacamy przede wszystkim odsetki (kapitał jest stosunkowo niewielki). Z każdą kolejną ratą, część odsetkowa będzie maleć, a część kapitałowa rosnąć, aż w końcu rata składać się będzie przede wszystkim z części kapitałowej.
W przypadku rat malejących, na ratę składa się część kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki. Odsetki malejąc z każdą ratą, ponieważ maleje kapitał (zobowiązanie) do spłaty.
Który system rat jest lepszy? Raty stałe czy malejące? W przypadku rat malejących zapłacimy więcej odsetek. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę fakt, że na początku spłaty zobowiązania, raty będą wyższe. To jaki jest sens decydowania się na raty malejące, jeżeli w ogólnym rozrachunku kredyt będzie droższy? Jeżeli decydujemy się na kredyt mieszkaniowy na 20 lub 30 lat, mając czterdzieści lat, to końcówka spłaty przypada wówczas, kiedy jesteśmy już na emeryturze. A świadczenia z tytułu emerytury będą z pewnością mniejsze niż dotychczasowa pensja. I tym samym raty z każdym miesiącem zbliżającym nas do spłaty kredytu, będą mniejszym obciążeniem dla finansów domowych.
Wkład własny a kredyt mieszkaniowy
Bez wkładu własnego, ani rusz. Nie ma co liczyć na to, że otrzymamy kredyt mieszkaniowy. I nie jest on wcale mały, bo obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów zakupu mieszkania. Im wyższy wkład własny, tym oczywiście mniejsze koszty kredytu. No dobrze, a jeżeli mamy mniejszy, niż wymagane 20 proc.? Wkład własny może zostać obniżony do 10 proc. Ale w takim przypadku bank z pewnością będzie wymagał od nas, niestety, dodatkowego zabezpieczenia.
Jak wybrać dobry kredyt mieszkaniowy, czyli wybieramy bank
Przede wszystkim nie ma co „łapać pierwszej lepszej okazji”. Konieczne jest porównanie kredytów hipotecznych, które możemy zrobić samodzielnie (już wiemy na co zwrócić uwagę). Można także umówić się na spotkanie z doradcą kredytowym lub finansowym.
Po zbadaniu naszej zdolności kredytowej przez bank, otrzymamy formularz informacyjnych. To w nim znajdą się najważniejsze informacje dotyczące kredytu, a nie w folderach reklamowych. Każdy bank przygotowuje taką informację indywidualnie dopasowaną do naszej sytuacji finansowej.
Dodatkowo, w przypadku pośredników finansowych, w formularzu informacyjnym znajdzie się zapis o wysokości prowizji dla pośrednika, w przypadku udzielenia kredytu. Ale nie bój się! To nie Ty tę prowizję zapłacisz! Wynagrodzenie wypłaci bank.
Pośrednik kredytowy wykonuje bardzo dużą pracę dla nas i dla banku. To nie tylko porównanie kredytów, ale także szereg innych czynności. Pośrednik pomaga skompletować potrzebną dokumentację, bada wstępną zdolność kredytową i pośredniczy w zawieraniu umowy. Tak naprawdę prowadzi swojego klienta od początku, aż do końca.
Na koniec pozostaje jeszcze odpowiedź na pytanie, czy w przypadku wyboru kredytu mieszkaniowego w konkretnym banku, jesteśmy zobligowani do skorzystania z innych produktów bankowych. Na przykład konieczność założenia konta bankowego lub wyboru karty kredytowej? Innymi słowy: czy bank może nam odmówić przyznania kredytu, jeżeli nie skorzystamy z konkretnego dodatkowego produktu? Nie.
Obecnie sprzedaż wiązana (tzw. cross-selling) jest w takim przypadku zabroniona. Banki posiadają w swojej ofercie kredyty mieszkaniowe bez dodatkowych produktów. Oczywiście z produktów dodatkowych możemy skorzystać, bo sprzedaż łączona nie jest zakazana, ale nie ma to wpływu na decyzję kredytową.
„Jak wybrać dobry kredyt mieszkaniowy„, to kolejny z artykułów poruszający kwestię związaną z kredytami mieszkaniowymi.