Najlepszy kredyt hipoteczny? Jak wybrać?

2023-04-08 – ostatnia aktualizacja

Najlepszy kredyt hipoteczny? Jak wybrać odpowiedni, aby za kilka miesięcy nie żałować? Nie jest to tak proste zadanie, jak w przypadku kredytów gotówkowych. Jednocześnie należy zaznaczyć, że większego zobowiązania – z dużym prawdopodobieństwem – nie zaciągniesz przez najbliższe kilkanaście lat. Na co zatem musisz KONIECZNIE zwrócić uwagę?

Jeżeli nie masz żadnej wiedzy na temat tego produktu, a chcesz samodzielnie dokonać wyboru, to absolutnie musisz ją uzupełnić. Inną opcją, i wcale nie dla leniwych (!), jest umówienie się na spotkanie z dobry pośrednikiem finansowym, który pomoże Tobie w dokonaniu wyboru.

Na końcu artykułu znajdziesz propozycje banków i sprawdzonych i wiarygodnych pośredników kredytowych.

Proces wyboru banku jest czasochłonny, ale w zasadzie jest to już element końcowy. Co prawda wybór ofert jest duży (a nawet i bardzo duży), a ich porównanie zajmie sporo czasu, to znając najważniejsze elementy wpływające na koszt kredytu, można łatwiej sobie z tym poradzić. Zanim to jednak zrobisz, należałoby odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań.

Co ma być celem kredytu hipotecznego?

Cel kredytu hipotecznego, czyli na co mają zostać przeznaczone środki finansowe. Opcji może być bardzo dużo, począwszy od zakupu garażu, poprzez zakup mieszkania, aż po budowę domu.

Przeznaczenie kredytu hipotecznego:

1. zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego lub z rynku wtórnego.
2. zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego od spółdzielni mieszkaniowej z rynku wtórnego.
3. przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w prawo własności.
4. zakup nieruchomości mieszkalnej wraz z jej wykończeniem (lub remontem).
5. zakup (lub wykup nieruchomości) od miasta, gminy, spółdzielni mieszkaniowej.
6. nabycie lokalu mieszkalnego (lub domku jednorodzinnego) na drodze licytacji komorniczej.
7. wykup mieszkania zakładowego.
8. budowa (lub rozbudowa, dokończenie budowy) domu jednorodzinnego.
9. zakup działki budowlanej.
10. zakup działki rekreacyjnej (np. dodatkowo z domkiem letniskowym).
11. adaptacja pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkalne.
12. partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez TBS.
13. zakup garażu (lub miejsca garażowego, postojowego).
14. remont lub modernizacja nieruchomości mieszkalnej.
15. nabycie udziału w nieruchomości mieszkalnej z ustanowieniem hipoteki na całej nieruchomości.
16. inne cele związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.

W jakiej wysokości kredyt hipoteczny chcesz uzyskać?

Jednym z częściej popełnianych błędów przez przyszłych kredytobiorców hipotecznych, jest wyszukanie nieruchomości, którą chcieliby nabyć, bez znajomości swojej zdolności kredytowej. Posiłkowanie się kalkulatorami do jej wyliczenia, często prowadzi do wielu nieporozumień i nieprawidłowych wyliczeń. Kalkulatory zdolności kredytowej są narzędziami, które tylko szacują jej wysokość, a wyniki nierzadko bardzo mocno różnią się od tych, które zostaną wyliczone przez banki.

Jeżeli chcesz poznać dokładnie swoją zdolność kredytową i dowiedzieć się na jaką nieruchomość Ciebie stać, to skontaktuj się z bankiem. Dopiero w kolejnym etapie będziesz mógł bardziej sprecyzować swoje plany, ustalić kwotę, do wysokości której poszukasz mieszkania czy kwestię budowy domu.

Pamiętaj również o tym, że bez posiadanych odpowiednio wysokich oszczędności, planu zakupu nieruchomości nie zrealizujesz. To nie tylko wymagany wkład własny, ale i dodatkowe opłaty niebankowe.

Konieczny wymagany wkład własnym

Co to jest wkład własny? Jest to odpowiednio wysoki udział kredytobiorcy w finansowanej przez bank inwestycji w nieruchomość. Minimalny wkład wymagany przez banki to 20% wartości nabywanej nieruchomości. Oznacza to, że nie znajdziesz oferty kredytowej, która w pełni pokrywałaby wartość nieruchomości (kredyt hipoteczny na 100% nieruchomości). Wszystkie banki wymagają wniesienia wkładu własnego, a wnika to z Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.

Im większy udział własny w kredycie hipotecznym, to nie tylko większa liczba ofert kredytowych, ale i lepsze warunki kredytowe zaproponowane przez bank.

Wkładem własnym mogą być np. oszczędności w gotówce lub na rachunkach bankowych, nie może on jednak pochodzić z pożyczki lub kredytu.

Niektóre banki zgadzają się udzielić kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym, ale brakujące 10% musi zostać najczęściej ubezpieczone – jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Czas spłaty kredytu hipotecznego

Okres spłaty kredytu będzie liczony od wieku najstarszego kredytobiorcy, a czas spłaty wpływa bezpośrednio na wysokość raty – im dłuższy czas kredytowania, tym oczywiście mniejsza rata.

Maksymalny okres kredytowania zależy zatem od wieku kredytobiorcy, ale jest jednocześnie indywidualnie ustalany przez bank.

Według Rekomendacji S KNF maksymalny okres kredytowania wynosi 35 lat, jednak nie zaleca udzielania kredytów hipotecznych na dłuższy czas niż 25 lat.

Nie tylko rata kredytowa

Przeglądając propozycje najlepszych kredytów hipotecznych nie powinniśmy skupiać się wyłącznie na wysokości raty. Oczywiście jest to niezmierny ważny aspekt, ale jest on w szczególności najczęściej eksponowany w kalkulatorach kredytowych i różnego rodzaju rankingach kredytowych, mający na celu zachęcenie do wyboru konkretnego banku.

Niska rata kredytowa nie oznacza wcale, że dany kredyt hipoteczny jest najtańszy – nie musi uwzględniać wszystkich elementów kosztowych. Przypomnijmy jednocześnie, że dłuższy czas regulowania zadłużenia (i tak jest w przypadku każdego kredytu), to mniejsza rata kredytowa, ale jednocześnie rosną koszty odsetkowe.

Jak sprawdzić cenę kredytu hipotecznego? Należy zapoznać się z Całkowitym Kosztem Kredytu oraz wskaźnikiem RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Oba parametry pomagają porównać kilka ofert kredytowych i wybrać tańszą.

W całkowitym koszcie zsumowane są wszystkie koszty, które poniesiesz na rzecz banku. Najczęściej zaliczane są:

• odsetki – ich wysokość zależy od oprocentowania nominalnego, wysokości kredytu, czasu kredytowania i rodzaju rat,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• obligatoryjne ubezpieczenia,
• wszystkie dodatkowe koszty związane z uruchomieniem finansowania.

Do kosztów całkowitych nie zaliczają się opłaty notarialne czy koszt wyceny nieruchomości (jeżeli bank nie świadczy takiej usługi).

Składowe kosztów całkowitych kredytu hipotecznego

Elementy, które w znacznym stopniu wpływ na decyzję przy wyborze oferty kredytu hipotecznego:

• Wysokość oprocentowania nominalnego. Jest sumą WIBOR-u (część zmienna) i marży ustalonej przez bank (część stała).
• Marża. Najprościej ujmując tę kwestię, jest to zarobek banku.
• Prowizja za udzielony kredyt. Opłata jednorazowa, które wynosi zazwyczaj od 0% do 4%.
• Ubezpieczenia obowiązkowe. Jedna z opcji dodatkowego zabezpieczenia. Wyróżnić można ubezpieczanie nieruchomości, niskiego wkładu własnego i pomostowe. Dodatkowo bank może zaproponować ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie od utraty pracy.

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że na całkowity koszt kredytu wpływa również wybór rodzaju rat: równe lub malejące. Najczęściej wybierane są raty równe (stałe), ponieważ nie zmieniają się w okresie spłaty zobowiązania (jeżeli nie nastąpi zmiana stawki WIBOR).

Raty malejące charakteryzuje się tym, że wraz z upływem okresu kredytowania maleją, oznacza to, że na początku raty są najwyższe, a coraz mniejsze, im bliżej jest do końca spłaty zobowiązania.

Tańszą opcją są raty malejące (mniejszy koszt odsetkowy), ale wymagają większej zdolności kredytowej. Raty stałe pozwalają lepiej zaplanować przyszłe wydatki, a jednocześnie zwiększają zdolność kredytową.

W banku czy u pośrednika? Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Czy już wiesz, w jakim banku zapytasz o kredyt hipoteczny? Zdecydowana większość wskazałaby swój bank, jako pierwszy wybór, mając nadzieję, że skoro bank prowadzi ich rachunek osobisty, to zaproponuje najlepsze warunki. Niestety często sytuacja jest odwrotna, a banki z tego korzystają, bo po co to zmieniać, jeżeli można zarobić?

Warto jednak podjąć ten wysiłek i skontaktować się z innym bankiem, który może zaoferować Tobie znaczne lepsze warunki. Ostatecznie chodzi jednak tutaj o TWOJE pieniądze.

Warto przeanalizować każdą z możliwych opcji, skontaktować się z pośrednikiem finansowym (świadczone usługi są darmowe i nie zobowiązujące), zapytać w różnych bankach, aby być pewnym, że dokonujesz właściwego wyboru.

Banki – pośrednicy finansowi – kredyty hipoteczne