Mieszkanie z kredytem hipotecznym. Jak kupić?

2022-03-09 – ostatnia aktualizacja

Z pewnością zakup mieszkania na kredyt hipoteczny nie należy szybkich procesów. Na każdym etapie, od wyszukania banku, aż po wypełnienie wniosku, wymagane jest dobre przygotowanie. Dokładne analizy, weryfikacje i porównania – to może zająć tygodnie.

Jeżeli nie czujesz się na siłach, aby tym wszystkim się samodzielnie zająć, to najlepszym rozwiązaniem będzie kontakt z pośrednikiem finansowym.

Przy planowaniu zakupu mieszkania, domu lub innej nieruchomości, wszystko należy zaczynać od… początku. Nie szukamy mieszkania, bo… możemy się przeliczyć.

Sprawdź jaką masz zdolność kredytową

To jedno z podstawowych zadań, które musisz wykonać na samym początku. Nie korzystaj jednak z kalkulatorów lub innych narzędzi do wyliczania zdolności kredytowej, które znajdziesz w internecie – skontaktuj się z pośrednikiem finansowym (poniżej znajduje się lista sprawdzonych podmiotów) lub z bankiem.

Korzystając z kalkulatora do wyliczania zdolności kredytowej, możesz się znacznie pomylić w jej wyliczeniu. Nie biorą one pod uwagę wszystkich czynników, a ich obliczenia są mocno szacunkowe. Banki obliczają zdolność kredytową na podstawie wielu czynników, nie tylko biorąc pod uwagę wysokość uzyskiwanych dochodów, wydatki czy wiek kredytobiorcy. Może się zatem w rzeczywistości okazać, że Twoja zdolność kredytowa jest mocno przeszacowana.

To zdolność kredytowa determinuje kwotę kredytu, jaką możesz uzyskać w banku oraz wysokość raty, którą będziesz płacić w każdym miesiącu.

Pamiętaj również, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego, jeżeli nie dysponujesz WYMAGANYM wkładem własnym. Musisz zatem zgromadzić oszczędności na poziomie min. 20% wartości nieruchomości (w niektórych bankach można również ubiegać się o kredyt z wkładem własnym 10-20%, ale od brakującej kwoty będziemy musieli zapłacić ubezpieczenie).

Przegląd ofert sprzedaży nieruchomości

Dopiero na tym etapie można zacząć szukać mieszania lub domu – wiemy na jaką nieruchomość możemy sobie pozwolić.

Sposobów na znalezienie mieszkania jest bardzo dużo: biura sprzedaży nieruchomości, ogłoszenie internetowe i prasowe, strony deweloperów oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Każdą cenę warto i można negocjować. Nie spiesz się – w wielu przypadkach, to sprzedającemu bardziej zależy na sfinalizowaniu umowy.

Jaki jest najlepszy kredyt hipoteczny?

Nie ma prostej odpowiedzi, ponieważ jeżeli weźmiemy pod uwagę kryterium, jaki jest cena, to najlepszy kredyt hipoteczny to kredyt:

• z jak najkrótszym okresem kredytowania,
• z ratami malejącymi,
• z jak najmniejsza prowizją i marżą,
• bez wymaganych ubezpieczeń.

Czy jest możliwy taki scenariusz? Raczej nie.

Im krótszy będzie okres kredytowania, to tym większa będzie rata kredytowa.

Przykładowe wyliczenia rat dla kredytu hipotecznego 250 tys zł:

• 35 lat – rata kredytowa: 1065,34 zł
• 30 lat – rata kredytowa: 1153,54 zł
• 25 lat – rata kredytowa: 1281,25 zł
• 20 lat – rata kredytowa: 1478,32 zł
• 15 lat – rata kredytowa: 1814,34 zł
• 10 lat – rata kredytowa: 2497,99 zł

Raty malejące powodują, że na samym początku raty są wyższe, ale z każdym miesiącem spłaty są one coraz mniejsze. Marżę i oprocentowanie nominalne kredytu można negocjować z bankiem, ale ubezpieczenia powiązane z kredytem są już obowiązkowe i co najwyżej, możemy samodzielnie poszukać ubezpieczyciela.

Najtańszy kredyt hipoteczny w większości przypadków nie jest w naszym zasięgu, ale oczywiście można wybrać korzystny kredyt. W tym celu należy umówić się z pośrednikiem na darmowe spotkanie, aby dokładnie przeanalizował naszą obecną, ale i przyszłą sytuację finansową, aby na tej podstawie porównać oferty kredytów hipotecznych w różnych bankach.

Dokumentacja związana z kredytem hipotecznym

Wniosek kredytowy, to nie jedyny dokument, który będziemy musieli dostarczyć do banku. Wraz z wnioskiem musi być dołączone inne niezbędne dokumenty. Musimy między innymi przygotować:

• dowód osobisty i drugi dokument tożsamości (prawo jazdy, paszport),
• zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu,
• małżeństwa posiadające rozdzielność majątkową: dokumenty potwierdzające,
• zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach,
• wyciągu z konta bankowego – przeważnie ostatnie 6 lub 12miesięcy,
• deklaracja PIT37.

Informację o wymaganych dokumentach związanych z uzyskiwanymi dochodami czy z nieruchomością udzieli nam bank lub pośrednik finansowy.

Podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej i złożenie wniosku o kredyt hipoteczny

Co to jest umowa przedwstępna? Jest to zobowiązanie się obu stron do zawarcia konkretnej umowy w przyszłości. Jej celem jest zabezpieczenie interesów obu stron: sprzedającego i kupującego.

W umowie powinna być zawarta cena sprzedaży nieruchomości, informacja o zaliczce lub zadatku.

W ostatnim kroku, kiedy mamy już zgromadzone wszystkie konieczne dokumenty możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny i czekać na decyzję.

Ile czasu ma bank na decyzję w sprawie kredytu hipotecznego?

Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym z dnia 22 lipca 2017 roku, bank musi wydać decyzję ostateczną w ciągu 21 dni od złożenia kompletnego wniosku.

Każdy z banków stara się rozpatrzyć wniosek kredytowy w jak najkrótszym możliwym terminie. Może się jednak zdarzyć, że w sytuacji gdy konkretne oferta cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, wydłużenie obsługi wniosków może się wydłużyć.

Nierzadko rozpatrywanie wniosku przedłuża się z naszej winy i jest to związane z faktem, że załączona dokumentacja jest niekompletna, nie pozwalająca ocenić zdolności kredytowej lub nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. W takich przypadkach bank skontaktuje się z nami tak szybko, jak tylko jest to możliwe.

Umowa o kredyt hipoteczny i uruchomienie kredytu

W sytuacji, kiedy bank pozytywnie rozpatrzy wniosek o kredyt hipoteczny (uff, nareszcie!), to pozostanie nam zapoznać się z jej projektem. Jak w przypadku każdej umowy: należy ją dokładnie przeczytać i wyjaśnić wszystkie wątpliwości, jeżeli coś jest niezrozumiałe.

Jeżeli podjęliśmy ostateczną decyzję na „tak”, to możemy ją podpisać, a bank uruchamia kredytu przelewając pieniądze na konto sprzedającego: dewelopera lub poprzedniego właściciela nieruchomości.