Redakcja: Marek Kamiński. 2024-06-13 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Ten parametr w bezpośredni sposób oddziałuje na całkowity koszt zobowiązania, a co za tym idzie, na cenę kredytu. Oczywiste jest zatem, że im niższy koszt, który zapłacimy w związku z udzielonym finansowaniem, tym lepiej dla domowego budżetu.
Marża jest stałą składową oprocentowania, dlatego warto dowiedzieć się: czym jest marża bankowa, jak jest ustalana marża przy kredycie hipotecznym i gotówkowym i od czego zależy jej wysokość. Wszystko to wyjaśni Marek Kamiński, ekspert kredytowy z Kredyty Porównywarka.
Dlaczego marża kredytowa jest tak ważna dla banku?
Marża kredytowa stanowi istotny czynnik wpływający na rentowność działalności banków w zakresie udzielania kredytów. Jest to swego rodzaju narzut, dzięki któremu instytucje finansowe mogą czerpać zyski z pożyczania kapitału klientom. Właśnie dlatego marża jest tak ważna z perspektywy banku – pozwala na generowanie przychodu z samej operacji kredytowej.
Wysokość marży kredytowej jest zatem kluczowym elementem określającym opłacalność danego produktu dla banku. Im jest ona wyższa, tym większy potencjalny zysk z udzielonego kredytu.
Dlatego banki dokładnie kalkulują ten parametr, biorąc pod uwagę szereg czynników ryzyka związanych z konkretnym kredytobiorcą i produktem.
Nie można zapominać, że marża stanowi stałą składową oprocentowania kredytu przez cały okres jego obowiązywania. Dlatego, aby dokładnie wyjaśnić czym jest marża bankowa, należy również spojrzeć na oprocentowania nominalne kredytu.
Z czego składa się nominalne oprocentowania kredytu hipotecznego?
Nominalne oprocentowanie kredytu hipotecznego, czyli to, które znajdziesz w propozycjach banków, jest sumą marży bankowej oraz stopy referencyjnej. Można zatem wyrazić je za pomocą wzoru:
Nominalne oprocentowanie kredytu hipotecznego = marża bankowa + stopa referencyjna
Stopą referencyjną, która jest stosowana w odniesieniu do kredytów hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu, może być:
- WIBOR®,
- WIRON®.
Stopy referencyjne WIBOR® oraz WIRON® są administrowane przez GPW Benchmark S.A., a notowania można sprawdzić na stronie https://www.gpwbenchmark.pl/dane-opoznione.
Czym jest WIBOR® a czym jest WIRON®?
Co to jest wskaźnik WIBOR®? Jest to wskaźnik referencyjny stopy procentowej, który odzwierciedla poziom stopy procentowej, po jakiej banki mogłyby składać w innych bankach depozyty na określony termin.
Natomiast WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight –WIRON®), który jest również wskaźnikiem referencyjnym, opiera się na na warunkach rzeczywiście wykonanych depozytowych transakcji jednodniowych (overnight) zawieranych nie tylko przez podmioty bankowe.
WIRON® został wybrany przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych stopy procentowej jako alternatywny wskaźnik referencyjny stopy procentowej.
Zarówno stopa referencyjna WIBOR®, jak i WIRON określają aktualny koszt pieniądza na rynku międzybankowym. Jeszcze jaśniej można to wytłumaczyć w ten sposób, że bank, który pożycza pieniądze od innego banku, aby udzielić klientowi kredyt hipoteczny, ponosi koszt równy stopie albo WIBOR-owi lub WIRON-owi.
Stopy referencyjne stosowane przez banki w umowach o kredyty hipoteczne, to zazwyczaj WIBOR®3M i WIBOR®6M, bardzo rzadko stosowany jest w tym rodzaju kredytu WIRON®1M.
Co oznacza tajemnicze M przy liczbie 1, 3 i 6? Zastosowanie w umowie określnika M (skrót od Miesiąc) z liczbą oznacza, że oprocentowanie będzie sprawdzane – i aktualizowane, jeżeli zajdzie taka potrzeba – odpowiednio co 1 miesiąc (1M), 3 miesiące (3M) lub co 6 miesięcy (6M).
Co to jest marża kredytu?
Marża kredytu jest zyskiem banku z tytułu udzielenia kredytu lub pożyczki. Jest stałą składową oprocentowania nominalnego i wyrażona w ujęciu rocznym jako wartość procentowa.
W przypadku kredytów bankowych marża jest dodawana do zmiennej stopy bazowej, zazwyczaj stawki WIBOR. Suma tych dwóch składowych określa ostateczną wysokość oprocentowania, według którego naliczane są odsetki od pożyczonego kapitału. Co istotne, marża jest stałą opłatą obowiązującą przez cały okres kredytowania, niezależnie od wahań stopy bazowej.
Zazwyczaj przy porównywaniu ofert kredytów gotówkowych główną uwagę zwracamy na całkowite oprocentowanie, a o marżę nie pytamy. Jest to spowodowane głównie tym, że średnia wysokość kredytu gotówkowego jest prawie 16 razy mniejsza od średniej wysokości kredytu hipotecznego2, a i czas spłaty jest znacząco niższy.
W przypadku kredytów i pożyczek hipotecznych, to jednak właśnie marża jest tym czynnikiem, który w dużym stopniu wpływa na całkowity koszt zobowiązania. Dlatego tak ważne jest, aby:
- zrozumieć mechanizm jej ustalania przez bank,
- poznać dokładną wysokość marży,
- negocjować jej wysokość.
Marża kredytu hipotecznego i gotówkowego i inne koszty
Oprócz marży, na ostateczny koszt kredytu wpływają również inne opłaty, z których można wymienić:
- prowizje,
- opłaty związane z usługami dodatkowymi, np. cross-selling, czyli sprzedaż wiązana przy kredytach hipotecznych,
- ubezpieczenia.
Kluczowe jest wzięcie pod uwagę wszystkich tych składowych łącznie, aby dokonać rzetelnej oceny danego produktu kredytowego.
Każdą składową należy oczywiście przeanalizować również oddzielnie, aby sprawdzić w jaki sposób oddziałuje na cenę zobowiązania i czy ewentualnie bank jest skłonny do jej obniżenia.
Pamiętaj! Całkowity koszt zobowiązania jest uwidoczniony w całkowitym koszcie kredytu (w złotówkach) oraz RRSO (wartość procentowa).
Marża banku a oprocentowanie kredytu
Co już wiesz o oprocentowaniu nominalnym? To, że składa się z dwóch kluczowych elementów: stopy bazowej oraz marży banku.
Ta pierwsza jest zmienna i odzwierciedla aktualną sytuację gospodarczą i politykę monetarną państwa. Bardzo duży wpływ ma na nią wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP).
W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, wysokość stopy referencyjnej może wzrastać lub maleć, w zależności od decyzji RPP. Zmiana tej składowej bezpośrednio przekłada się na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych.
Marża banku pozostaje natomiast niezmienna przez cały okres kredytowania. Jest to czynnik oprocentowania, który bank może ustalać dowolnie, bowiem na wysokość stóp procentowych NBP nie ma żadnego wpływu.
Czy marża kredytowa jest taka sama w każdym z banków? Nie, jej wysokość nie jest jednakowa, a co więcej jest ustalana indywidualnie dla każdej oferty (kredyty hipoteczne, gotówkowe, konsolidacyjne) i w oparciu o szereg zmiennych, w tym ocenę kredytową klienta.
| Bank | Marża |
|---|---|
| Bank Pekao | od 1,79% |
W ofercie eko kredyty mieszkaniowe (dotyczy wniosków o kredyty mieszkaniowe z LtV do 80%, gdzie zabezpieczeniem kredytu będzie dom będący przedmiotem kredytowania). | |
| Velo Bank | 2,7% |
Marża została wyliczona na podstawie przykładu reprezentatywnego, oprocentowanie stałe. | |
| Millennium Bank | ustalana indywidualnie |
Marża może zostać obniżona o 0,5% dla klientów, którzy spełnią poniższe warunki w całym okresie kredytowania: są posiadaczami konta osobistego w Banku Millennium na które co miesiąc wpływa wynagrodzenie lub dochód netto oraz są użytkownikami karty debetowej do konta w banku i wykonają za pomocą karty transakcje na kwotę min. 500 zł miesięcznie. | |
| PKO BP | 2,31 (2,32)% |
Marża z przykładu reprezentatywnego, | |
| Alior Bank | 2,05% |
Marża z przykładu reprezentatywnego. | |
Informacje na dzień 11.06.2024 r. Powyższe informacje nie stanowią oferty w rozumieniu przepisów prawa, a ma charakter wyłącznie informacyjny. Szczegółowe warunki oferty można znaleźć na stronie wybranych banków. | |
Warto również zaznaczyć, że w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym, marża oczywiście jest stała, ale i stopa bazowa jest niezmienna w trakcie trwania umowy kredytowej. Dzięki stałej stałym oprocentowaniu kredytobiorca unika wzrostu rat, kiedy stopy są podnoszone, ale jednocześnie nie skorzysta z ewentualnych obniżek.
Co wpływa na marżę kredytu hipotecznego?
O marży kredytu hipotecznego decyduje bank. Jej wysokość zależy od wielu czynników, które instytucja finansowa bierze pod uwagę, oceniając poziom ryzyka związanego z danym kredytobiorcą i finansowaniem. Wśród najistotniejszych czynników, które mają wpływ na wysokość marży zaproponowanej bank, przez można wymienić:
- Zdolność kredytowa. W zasadzie najważniejszy element, który zadecyduje o wysokości marży, ponieważ im lepsza jest ocena i mniejsze ryzyko dla banku, tym niższą marżę może zaproponować. Dobra historia kredytowa i stabilna sytuacja finansowa zwiększają szanse na korzystniejsze warunki.
- Cel kredytowania. Ponieważ kredyty hipoteczne są zabezpieczone na nieruchomości, to banki mogą zaproponować niższe marże niż dla pożyczek gotówkowych na dowolny cel.
- Wysokość wkładu własnego (wskaźnik LtV – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Jest to element, który wpływa na ocenę zdolności kredytowej. Im jest on większy, tym lepiej, ponieważ mniejsze finansowanie jest wymagana do zrealizowania inwestycji. Jaka jest konkluzja? Zwiększenie wkładu własnego może być sposobem na zmniejszenie marży kredytu hipotecznego.
- Wysokość kredytu. Im większy kredyt, tym większe ryzyko dla banku, a to się może przełożyć na wyższą marżę.
- Relacje z bankiem. Z tym bywa różnie, bo niekoniecznie najkorzystniejsze warunki, w tym i niższą marżę, uzyskamy w naszym banku. Promocje z obniżoną marżą są proponowane często klientom nowym oraz korzystającym z pakietów usług dodatkowych.
- To właśnie cross-selling, czyli wykupienie dodatkowych produktów banku (np. ubezpieczenia, karty) często wiąże się z obniżką marży kredytowej.
- Wysokość prowizji – banki czasem oferują wyższą prowizję przy niższej marży lub odwrotnie, aby w ten sposób zbilansować koszty. Jeżeli jest proponowane wyższa prowizja, ale w zamian za to uzyskamy niższą marżę, to z dużym prawdopodobieństwem wysokość raty będzie mniejsza, podobnie jak i koszt kredytu, a to w dłuższej perspektywie jest zdecydowanie korzystniejsze. Należy oczywiście wówczas przeprowadzić odpowiednią analizę.
- Koniunktura rynkowa. Im lepsza koniunktura na rynku, im więcej kupujących na rynku nieruchomości, tym banki bardziej walczą o klienta i mogą obniżać marżę.
- Odpowiednia analiza powyższych czynników oraz dostosowanie się do aktualnych warunków rynkowych i wymogów banku, może pomóc w wynegocjowaniu korzystnej marży kredytu hipotecznego.
Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego w drodze negocjacji?
W niektórych sytuacjach istnieje możliwość obniżenia marży poprzez bezpośrednie negocjacje z bankiem. Kluczem do sukcesu jest posiadanie odpowiednich argumentów przemawiających za przyznaniem korzystniejszych warunków finansowania. Jakie to mogą być argumenty?
Jednym ze skuteczniejszych sposobów na uzyskanie niższej marży jest skorzystanie z oferty cross-sellingowej, czyli zakup dodatkowych produktów bankowych. Może to obejmować otwarcie konta osobistego, podpisanie umowy o kartę kredytową lub wykupienie ubezpieczenia. Banki często są skłonne zaoferować lepsze warunki osobom korzystającym z większej liczby ich usług.
Inną opcją jest zaproponowanie wyższej prowizji w zamian za obniżenie marży. Choć wiąże się to z większym jednorazowym wydatkiem, to w dłuższej perspektywie, a kredyt hipoteczny to przecież spłata przez kilkadziesiąt lat, może okazać się opłacalne.
Warto również wykorzystać atut wysokiej zdolności i dobrej historii kredytowej w BIK. Banki, niezależnie od tego jaki kredyt proponują, zdecydowanie chętniej współpracują z klientami z wysoką wiarygodnością i chętniej zaoferują korzystniejsze warunki. I oczywiście są bardziej otwarte na negocjacje.
Skuteczna negocjacje marży kredytu hipotecznego wymaga przygotowania solidnych argumentów oraz gotowości do kompromisu z obu stron. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie znacznych oszczędności i optymalizacja kosztów finansowania nieruchomości.
Jak sprawdzić ile wynosi marża kredytu hipotecznego?
Sprawdzić wysokość marży dla kredytu hipotecznego można, albo sprawdzając propozycję kredytu na stronie banku lub kontaktując się z nim bezpośrednio. Nie są to jednak opcje ostateczne, ale tylko propozycje, dodatkowo uzależnione od spełnienie określonych kryteriów.
Czy można samodzielnie obliczyć marżę kredyt hipotecznego lub nawet gotówkowego? Właściwie to nie ma sensu, ponieważ marża to składowa oprocentowania. Znając wysokość oprocentowania nominalnego kredytu (czyli łącznie z marżą) można obliczyć wysokość raty i kosztów odsetkowych. A obniżając lub zwiększając wysokość oprocentowania, obniżamy lub zwiększamy wysokość marży.
Na pewno można stwierdzić, że ostateczna wysokość marży zostanie potwierdzona w umowie kredytowej i będzie z pewnością pochodną oceny kredytowej przeprowadzonej przez bank.
Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego spłacając kredyt?
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o jednej możliwości obniżenia marży kredytu hipotecznego w trakcie jego spłacania. Jednym ze sposobów jest wynegocjowanie nowych warunków umowy kredytowej lub przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, czyli refinansowanie kredytu.
Duży wpływ na refinansowanie kredytu ma pojawienie się na rynku zdecydowanie korzystniejszych ofert niż ta, którą podpisaliśmy z bankiem kilka lat temu.
Decyzja powinna być podjęta dopiero po przeprowadzeniu szczegółowych wyliczeń i analizy kredytu spłacanego i aktualnie dostępnych w bankach. Uwzględnić trzeba również dodatkowe koszty, które trzeba będzie ponieść w związku z zamknięciem obecnego kredytu i zaciągnięciem nowego. W takiej analizie może pomóc sprawdzony ekspert finansowy. Gdzie go szukać? W tym miejscu można zapoznać się z propozycjami: Ekspert finansowy przy kredycie hipotecznym.
Marża kredytu w banku. Podsumowanie
Podsumowując, marża kredytu hipotecznego i gotówkowego jest stałą składową oprocentowania, stanowiącą zysk dla banku z tytułu udzielonego finansowania. Jej wysokość ma kluczowe znaczenie dla całkowitego kosztu zaciąganego zobowiązania, dlatego warto dokładnie przeanalizować ten parametr przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredytowej.
Choć z założenia marża powinna pozostawać niezmieniona przez cały okres kredytowania, w praktyce istnieją sytuacje, w których może ona ulec zmianie. Banki często uzależniają jej wysokość od spełnienia określonych warunków przez kredytobiorcę, takich jak np. utrzymanie stałych dochodów czy wykupienie dodatkowych produktów. Niespełnienie tych wymogów może skutkować podwyżką marży.
Niektóre z banków oferują możliwość obniżenia marży w trakcie spłaty kredytu, np. w przypadku udokumentowania, że nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie spełnia kryteria budownictwa ekologicznego.
Warto regularnie monitorować poziom marży w innych bankach, aby w razie zaistnienia sprzyjających okoliczności, podjąć negocjacje z bankiem w celu jej obniżenia. Odpowiednie podejście do tego kluczowego parametru może przełożyć się na znaczące oszczędności finansowe w długoterminowej perspektywie spłaty kredytu hipotecznego.
Koszt Kredytu – Pełen Przewodnik dla Świadomego Kredytobiorcy.
Co to są koszty okołokredytowe kredytów hipotecznych?
Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego.
Jak nie upaść pod ciężarem długów? Kredyty ratunkowe – ostatnia deska ratunku.
Wskaźniki referencyjne KNf: https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Wskazniki_referencyjne.
2 https://media.bik.pl/informacje-prasowe/834501/newsletter-kredytowy-bik-najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-2024-05-23.