2022-05-10 – ostatnia aktualizacja
Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania i masz kilka pytań? Zanim skontaktujesz się z bankiem lub pośrednikiem finansowym w sprawie kredytu, zapoznaj się z najczęściej zadawanymi pytaniami na Forum Kredytowym Kredyty Porównywarka, które dotyczą kredytów hipotecznych.
Przede wszystkim należałoby wiedzieć:
Co o to jest kredyt hipoteczny?
Jest to kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości i przeznaczony jest na konkretny cel mieszkaniowy. Może to być zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości, ale również remont lub budowa domu (remont mieszkania). Banki proponują kredyt hipoteczny na okres nawet do 35 lat. Minimalna wysokość kredytu hipotecznego to ok. 40-50 tys. zł.
Jakie warunki muszę zostać spełnione, aby wziąć kredyt hipoteczny?
Takich warunków jest… dużo. Przede wszystkim jednak:
- należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową, pozwalającą na terminowe regulowanie rat kredytowych.
- w przypadku niskiej zdolności kredytowej bank nie ustanowi dodatkowego zabezpieczenia w formie polisy na życie,
- głównym kredytobiorcą jest kredytobiorca osiągający ponad 80% dochodów uwzględnionych w kalkulacji zdolności kredytowej,
- pozytywna historia kredytowa w BIK,
- wymagany jest odpowiedni wkład własny, na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości,
- w przypadku pożyczki hipotecznej należy posiadać nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem spłaty pożyczki. Oczywiście wartość zabezpieczonej nieruchomości musi być większa od kwoty pożyczki hipotecznej.
Wkład własny nie jest wymagany w sytuacji kiedy kredyt zostanie przeznaczony np. na:
- wykup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowiących własność zakładu pracy lub będących mieniem komunalnym,
- przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo lub odrębną własność,
- spłatę kredytów, jak i innych zobowiązań zaciągniętych w bankach na finansowanie celów mieszkaniowych,
- remont domu lub mieszkania.
Kiedy wybrać kredyt hipoteczny, a kiedy pożyczkę hipoteczną?
Przede wszystkim należałoby ustalić, na co potrzebne są pieniądze. Jeżeli ma to być kupno mieszkania, budowa czy remont nieruchomości, to takie wydatki sfinansujemy kredytem hipotecznym.
Natomiast pożyczka hipoteczna może być przeznaczona na dowolny cel, zarówno mieszkaniowy (np. remont generalny), jak niemieszkaniowy (np. zakup samochodu). Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej, podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego jest hipoteka na nieruchomości.
Jakie wybrać raty: stałe czy malejące?
Raty stałe są… stałe i zmieniają się tylko wówczas, kiedy nastąpi zmiana oprocentowania kredytu. Część odsetkowa maleje, ale kapitał doliczany jest w taki sposób, aby wysokość miesięcznej raty była taka sama. Na początku spłacania kredytu większa część raty to odsetki, ale pod koniec kredytowania spłacany jest głównie kapitał.
Wysokość rat malejących maleje systematycznie wraz ze spłatą kredytu. Początkowo są wyższe od rat stałych, ale wraz z upływem czasu stają się coraz mniejsze. W każdej racie część kapitałowa jest taka sama, ale odsetki wraz ze spłatą kredytu zmniejszają się.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Jakie koszty składają się na kredyt hipoteczny? To przede wszystkim:
- koszty jednorazowe, na które składa się np. prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego, za udzielenie kredytu, za wcześniejszą spłatę kredytu, jak i opłaty za zmiany w umowie kredytowej czy z tytułu ustanowienia zabezpieczeń,
- koszty stałe to głównie odsetki (zależne od wysokości oprocentowania),
- opłaty dodatkowe niezależne od banku, np. opłaty skarbowe i sądowe.
Co to jest zabezpieczenie przejściowe?
Zabezpieczenie przejściowe, to tymczasowe zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego na rzecz banku, do momentu prawomocnego wpisu hipoteki.
Co może być tymczasowym zabezpieczeniem?
- miesięczna opłata z tytułu tymczasowego zabezpieczenia kredytu,
- podwyższenie marży banku w przypadku, kiedy nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą,
- inne zabezpieczenie zaakceptowane przez bank.
Co to jest cesja?
Jest to umowa cywilnoprawna, na mocy której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na osobę trzecią.
Co to jest cesja praw z ubezpieczenia?
Kiedy bierzemy kredyt hipoteczny, poza wykupieniem ubezpieczenia, musimy dokonać cesji – przeniesienia praw na bank. Niestety, to kredytobiorca opłaca składkę polisy, ale w przypadku, kiedy nieruchomość ulegnie zniszczeniu, to odszkodowanie otrzymuje bank.
Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Dla kredytów hipotecznych w złotówkach obowiązuje oprocentowanie najczęściej oprocentowanie zmienne, które jest oparte o stawkę rynkową WIBOR 6M plus marża banku.
WIBOR – stawka określająca wysokość oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym (stopa procentowa od środków pożyczanych między bankami).
Marża banku, która jest zyskiem banku – uzależniona między innymi od kwoty kredytu hipotecznego, stosunku do wartości nieruchomości, jak również od celu kredytowania.