2023-08-07 – ostatnia aktualizacja
Kupno własnego mieszkania to jedno z najważniejszych życiowych decyzji dla wielu osób. Ponieważ mało kto dysponuje oszczędnościami w wysokości kilkuset tysięcy złotych, musi zdecydować się na zakup mieszkania z kredytu hipotecznego.
Określenie własnych potrzeb i możliwości finansowych
Pierwszym i najważniejszym elementem początkowej analizy, jest dokonanie audytu naszego budżetu. Musimy wziąć pod uwagę uzyskiwane dochody, wydatki miesięczne oraz posiadane oszczędności. To pomoże nam określić, ile możemy maksymalnie przeznaczyć na raty kredytu mieszkaniowego, nie narażając naszych finansów na ryzyko utraty płynności.
Jeżeli mamy już wybrane mieszkanie lub oszacowaną wysokość jaką maksymalnie możemy zapłacić, to w następnym kroku powinniśmy skontaktować się z bankiem lub pośrednikiem, aby oszacować naszą zdolność kredytową.
Tylko na tej podstawie można dokonać wyliczeń co do wielkości kredytu mieszkaniowego, jaki możemy pozyskać. Pod uwagę należy wziąć nie tylko cenę mieszkania, ale i wkład własny, który jest wymagany przez banki. Dodatkowo wystąpią również koszty związane z zakupem, takie jak podatki, prowizje czy opłaty sądowe i notarialne.
Analiza ofert banków i kredytów mieszkaniowych
Warto zapoznać się z ofertami różnych banków, aby poznać dostępne opcje kredytów mieszkaniowych. Możemy skorzystać z internetowych porównywarek, aby oszacować raty.
Ich zadaniem jest oszacowanie rat i umożliwienie wysłania zapytania do wybranego banku.
Porównywarka kredytów hipotecznych powinna być traktowana jako dodatkowe źródło informacji przy dokonywaniu przeglądów banków.
Inną możliwością jest skontaktowanie się w sprawie kredytu mieszkaniowego z pośrednikiem finansowym. Specjalista, który ma szeroką wiedzę w tym temacie, z pewnością pomoże w wyszukaniu banku. Uwzględniając nasze potrzeby, oczekiwania i głównie możliwości finansowe, przeanalizuje dostępne propozycje.
Kredyt mieszkaniowy i podstawowe koszty kredytowe
Jednym z najważniejszych czynników, na które warto zwrócić uwagę, jest oprocentowanie nominalne kredytu.
Im niższe oprocentowanie, tym niższe będą nasze miesięczne raty i ogólny koszt kredytu. Banki mogą zaproponować oprocentowanie stałe okresowe (minimum 5 lat) lub zmienne. Wysokość tego drugiego może się zmieniać wraz z rynkowymi stawkami procentowymi.
Okres spłaty kredytu mieszkaniowego może wynosić nawet kilkadziesiąt lat (25-30 lat). A to oznacza, że im dłużej takie zobowiązanie jest spłacane, to i większy koszt odsetkowy zostanie naliczony.
Istotne jest jednak to, aby wybrać czas spłaty, który jest dla nas komfortowy i pozwoli płacić raty bez nadmiernego obciążania domowego budżetu. Krótszy okres kredytowania oznacza niższy całkowity koszt kredytu, ale większe raty.
Dodatkowym kosztem, który zostanie poniesiony w związku z kredytem mieszkaniowym, to prowizja oraz ubezpieczenia, np. ubezpieczenie pomostowe.
Podstawy do wyliczenia koszów różnią się między bankami, ale ich wysokość całkowita jest uzależniona od wysokości kredytu i czasu spłaty. Decydując się na kredyt mieszkaniowy, należy je dokładnie przeanalizować i wziąć pod uwagę przy porównywaniu ofert.
Koszty pozabankowe zakupu mieszkania
Jest to jeden z niewielu kredytów bankowych, z którym związany jest cały szereg opłat dodatkowych niebankowych. Nie są one uwzględniane w koszcie kredytowym.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony, kiedy przedmiotem umowy są rzeczy lub prawa majątkowe. Wynosi 2% od wartości nieruchomości – płatny na rynku wtórnym.
- Prowizja dla agencji nieruchomości. Ok. 1-3% wartości nieruchomości.
- Koszty notarialne i sądowe (np. wpis hipoteki do Księgi Wieczystej). Kredyt hipoteczny opłata notarialna
- Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
- Ubezpieczenia, których nie pobiera bank.
Czy biorąc kredyt na mieszkanie trzeba mieć wkład własny?
W 2023 roku aby otrzymać kredyt mieszkaniowy należy dysponować wkładem własnym, który pokrywa co najmniej 20% wartości mieszkania. Jeżeli bank zgodzi się, to może to być również 10% wartości nieruchomości. Jest to tzw. kredyt mieszkaniowy z niskim wkładem własnym.
UNWW wiąże się najczęściej z koniecznością wykupienia ubezpieczenia oferowanego przez kredytujący bank i wiąże się z podwyższenie marży o 0,15 – 0,25 p.p (0,15% – 0,25%).
Posiadany wkład własny ma duży wpływ na cenę kredytu mieszkaniowego i jest brany przy ocenie zdolności kredytowej. Im większy udział własny, tym tańszy kredyt, ponieważ niższe będzie oprocentowanie i prowizje banku.
Najmniej korzystne warunki kredytowe uzyskają kredytobiorcy z minimalny wkładem na poziomie 10 procent. Im większy wkład, tym warunki oferty będą znacznie lepsze, bowiem bank ponosi mniejsze ryzyko związane z udzieleniem finansowania.
Ocena zdolności kredytowej
Przed podjęciem decyzji o wyborze kredytu mieszkaniowego, bank przeprowadzi ocenę naszej zdolności kredytowej. Będzie brał pod uwagę nasze dochody, wydatki, historię kredytową oraz nasze zobowiązania finansowe. Warto przygotować niezbędne dokumenty, takie jak zaświadczenia o zarobkach, PIT-y czy umowy o pracę.
O zdolność kredytową należy zadbać znacznie wcześniej, a nie kilka dni przed złożeniem wniosku. Jeżeli chcesz sprawdzić jaką masz zdolność kredytową i czy jest wystarczająca, aby uzyskać kredyt mieszkaniowy, skontaktuj się z bankiem.
Co zrobić, kiedy zdolność kredytowa jest za mała, aby uzyskać kredyt mieszkaniowy?
Co w sytuacji, kiedy okaże się, że zdolność kredytowa jest znacząco lub tylko trochę niższa od zakładanej? Należy ją poprawić. Im szybciej się zorientujemy, tym więcej mamy czasu na jej poprawienie.
1. Najlepsza możliwość jej zwiększenia, to zwiększenie uzyskiwanych dochodów. Należy to zrobić na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku. Można poprosić o podwyżkę wynagrodzenia lub poszukać dodatkowej pracy, nawet na umowę zlecenie.
2. W poprawie zdolności zawsze pomoże spłata posiadanych zobowiązań. Różnego rodzaju raty kredytowe i pożyczkowe, limity w kartach i na ROR-ach również!, wysokie pakiet za telewizję kablową i liczne abonamenty skutecznie obniżają zdolność kredytową.
3. Dodatkowe składniki majątkowe, np. drugi samochód, również zmniejszają zdolność kredytową. Warto uporządkować domowe finanse i osiągnąć znaczącą nadwyżkę dochodów nad wydatkami.
Historia kredytowa w BIK i kredyt mieszkaniowy
Jest to obok zdolności kredytowej, czynnik, który wpływa na całkowitą ocenę kredytową. Wiarygodność kredytowa jest absolutnie niezbędna, aby wniosek kredytowy został zaopiniowany pozytywnie.
Historia kredytowa jest sprawdzana w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Bank w ten sposób może ocenić, jakim jesteś kredytobiorcą. Rzetelnym, czy być może miałeś już problemy z terminowym spłacaniem zobowiązań.
To nie jest mały kredyt gotówkowy! Dlatego zanim skontaktujesz się z bankiem, warto jest zweryfikować dane w bazie BIK. Sprawdzisz, czy przypadkiem nie zalegasz z jakąś ratę, a o której nic nie wiesz. Dowiesz się jaką masz aktualnie ocenę scoringową (od 0 do 100 pkt).
Kredyt mieszkaniowy. Formalności i dokumentacja
Przed udzieleniem kredytu, bank będzie wymagał od nas dostarczenia różnych dokumentów i informacji.
W różnych bankach, różnie to wygląda. Najlepszym sposobem, aby upewnić się, jakie załączniki do wniosku kredytowego należy przygotować, jest kontakt z konkretnym bankiem.
Wymagana dokumenty, ogólnie można podzielić na trzy kategorie:
- Dokumenty dotyczące tożsamości – dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem. Przyda się również, jeżeli wysłaliśmy wniosek kontaktowy w sprawie kredytu.
- Dokumenty finansowe związane z uzyskiwanymi dochodami.
- Dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości. Na przykład:
- aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego na zakup nieruchomości,
- umowę przedwstępną w przypadku kupna lokalu, domu,
- w przypadku budowy kosztorys, harmonogram prac, pozwolenie na budowę, projekt techniczny, umowę z inwestorem, wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę.
Przeznaczenie kredytu hipotecznego
Kredyt mieszkaniowy jest tylko wycinkiem z ogólnej definicji kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny obejmuje szersze spektrum kredytowania nieruchomości. Może być przeznaczony między innymi na:
- zakup, budowę, nadbudowę domu czy lokalu mieszkalnego przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych potrzeby mieszkaniowych,
- remont domu albo lokalu,
- nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego,
- inne cele związane z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, w szczególności na pokrycie kosztów partycypacji w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego, spłatę kredytu mieszkaniowego.
Podsumowanie
Wybór kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania to ważna decyzja. Z pewnością będzie ona miała znaczący wpływ na nasze finanse w bardzo długim terminie.
Przed podjęciem decyzji, warto dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i możliwości finansowe. Przeanalizować budżet, zgromadzić i przeliczyć wkład własny i określić wielkości kredytu mieszkaniowego.
Następnie, przeglądając oferty banków, skupmy się na oprocentowaniu, okresie spłaty oraz dodatkowych kosztach. Im niższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty, tym korzystniejsza oferta. Dodatkowe koszty, takie jak prowizje czy ubezpieczenia, również mają wpływ na całkowity koszt kredytu.
Elastyczność kredytu jest kolejnym ważnym czynnikiem. Sprawdźmy, czy mamy możliwość wcześniejszej spłaty lub restrukturyzacji kredytu, co może pomóc w dostosowaniu go do naszych potrzeb w przyszłości.
Podsumowując, wybór kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania wymaga starannej analizy. Jeżeli nie potrafisz tego zrobić samodzielnie, skontaktuj się z ekspertem finansowym.
Pamiętaj, że dobrze podjęta decyzja, pomoże Tobie osiągnąć Twój cel mieszkaniowy i zapewnić stabilność finansową w przyszłości.
Tylko pośrednik. Jak kupowałem mieszkanie 2 lata termu, to nie miałem pojęcia co wybrać i jak to zrobić, aby wybrać korzystniej. Umówiłem się z pośrednikiem finasowym w Policach i naprawdę uzyskałem informacje, porównanie i szeroką pomoc. Mogą z całą stanowczością taką pomoc polecić.