Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-21 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Kredyt mieszkaniowy to produkt kredytowy oferowany przez banki (SKOK-i również), które umożliwia zakup nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Może być wykorzystany do nabycia gotowego lokalu od poprzedniego właściciela, zakupu nowego mieszkania od dewelopera, a nawet sfinansowania inwestycji będącej jeszcze w fazie realizacji. Niezależnie od wybranej opcji, kluczowym elementem procesu jest posiadanie odpowiedniego wkładu własnego, odpowiednio wysokiej zdolności kredytowe i wiarygodności kredytowej.
Zrozumienie specyfiki kredytu mieszkaniowego, który jest rodzajem kredytu hipotecznego, oraz procedur z nim związanych, jest niezbędne dla każdego, kto rozważa tę formę finansowania.
Poniżej przyjrzymy się bliżej najważniejszym aspektom kredytu mieszkaniowego, aby pomóc potencjalnym kredytobiorcom w podjęciu świadomej i odpowiedzialnej decyzji finansowej.
Kredyt mieszkaniowy – od czego zacząć?
Rozpoczęcie procedury ubiegania się o kredyt mieszkaniowy wymaga starannego przygotowania. Niezależnie od typu nieruchomości, którą planujemy nabyć, warto podjąć następujące kroki:
- Ocena zdolności kredytowej. Pierwszym i kluczowym etapem jest rzetelna ocena własnej zdolności kredytowej. To pozwoli nam określić, jaką kwotę kredytu jesteśmy w stanie uzyskać i jakie miesięczne raty będziemy mogli spłacać bez nadmiernego obciążenia budżetu domowego. Warto skorzystać z kalkulatorów dostępnych online lub zdecydowanie lepszym pomysłem jest skontaktowanie się z dobrym pośrednikiem finansowym.
- Analiza budżetu. Należy dokładnie przeanalizować swoje przychody i wydatki (W podobny sposób banki analizują zdolność kredytową), uwzględniając nie tylko bieżące koszty, ale także potencjalne przyszłe wydatki związane z nową nieruchomością. Pamiętajmy, że oprócz rat kredytu, czekają nas koszty wyposażenia, ewentualnego remontu czy bieżącego utrzymania nieruchomości.
- Przygotowanie wkładu własnego Podstawowy element w procesie ubiegania się o kredyt mieszkaniowy to wkład własny. Standardowo banki wymagają minimum 10-20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego. Warto wiedzieć, że nie musi to być wyłącznie gotówka – może to być również inna nieruchomość lub środki zgromadzone na koncie oszczędnościowym.
Dopiero po przeprowadzeniu tych kroków, można zbadać rynek nieruchomości i zapoznać się z ofertami. Znając swoje możliwości finansowe łatwiej jest, a przede wszystkim realistycznie, zrealizować plany zakupu mieszkania.
Konieczne jest oczywiście porównanie ofert banków w segmencie kredytów mieszkaniowych. Jeden bank, zwłaszcza ten, w którym masz konto bankowe, z reguły nie wystarcza, aby stwierdzić, że jest to korzystny kredyt na zakup mieszkania.
Jeżeli już banki zostały wybrane, to należy zgromadzić niezbędne dokumentów i mając wymagany komplet można złożyć wnioski kredytowe.
Kredyt mieszkaniowy i zdolność kredytowa
Czym jest zdolność kredytowa? Jest to zdolność do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami (i innymi kosztami) w terminie ustalonym przez bank. Na ocenę zdolności kredytowej wpływa wiele czynników, z których można wymienić między innymi:
- uzyskiwane dochody,
- rodzaj umowy o pracę,
- wydatki, obciążenia obecne, jak i przyszłe
- spłacane kredyty (w tym również: limity na kartach kredytowych, debetowych,
- wiek,
- wykonywany zawód,
- miejsce pracy.
Decyzja o kredycie mieszkaniowym nie powinna być podejmowana nagle, miesiąc przed złożeniem wniosku kredytowego. Do takiego zobowiązania należy przygotować się znacznie wcześniej.
Jak zwiększyć zdolność dla kredytu mieszkaniowego?
- Wydłużając czas spłaty zobowiązania. Dłuższy, a może i maksymalny okres kredytowania dla kredytu hipotecznego, to większa zdolność kredytowa, ponieważ rata kredytowa jest mniejsza.
- Wybór rat stałych (o których przeczytasz poniżej) w przeciwieństwie do rat malejący umożliwi zwiększenie maksymalnej kwoty kredytu mieszkaniowego.
- Inną opcją, zresztą dość często praktykowaną, jest wzięcie kredytu mieszkaniowego razem z innym członkiem rodziny, który uzyskuje stałe dochody.
- Zamknięcie zobowiązań kredytowych, a zwłaszcza limitów w kontach i kartach, nawet wówczas, kiedy z nich nie korzystamy lub przeprowadzenie konsolidacji kredytów (7 zalet z przeprowadzenia konsolidacji kredytowej). Zrezygnuje z „nadprogramowych” abonamentów, usług streamingowych i innych możliwych kosztów stałych.
- Zwiększ uzyskiwane dochody. Najlepiej, aby umowa o dodatkową pracę została podpisana minimum trzy miesiące przed złożeniem wniosku kredytowego.
Kalkulator kredytu mieszkaniowego
Kalkulator kredytu mieszkaniowego to niezwykle przydatne narzędzie dla osób rozważających zaciągnięcie zobowiązania na zakup nieruchomości. Pozwala on na szybkie i wygodne oszacowanie potencjalnych kosztów kredytu oraz porównanie ofert różnych banków, bez konieczności udania się do każdej z nich osobna.
Aby skorzystać z kalkulatora, wystarczy wprowadzić kilka kluczowych parametrów:
- Wartość nieruchomości.
- Kwota wnioskowanego kredytu.
- Preferowany okres spłaty.
- Rodzaj rat (równe lub malejące).
Po wprowadzeniu tych danych, kalkulator przedstawi zestawienie ofert kredytów mieszkaniowych dostępnych na rynku. Wyniki zazwyczaj zawierają informacje o szacowanej wysokości miesięcznej raty.
O czym należy pamiętać korzystając z kalkulatora to to, że uzyskane wyniki mają charakter wyłącznie orientacyjny. Ostateczne warunki kredytu są zawsze ustalane indywidualnie przez bank, na podstawie szczegółowej analizy oceny kredytowej. Mogą one różnić się od wstępnych szacunków, szczególnie w przypadku osób o nietypowej sytuacji finansowej lub zatrudnieniu.
Mimo to, kalkulator kredytu mieszkaniowego pozostaje cennym narzędziem w procesie planowania zakupu nieruchomości.
Pozwala on na:
- Wstępne określenie budżetu i możliwości finansowych.
- Porównanie ofert różnych banków bez wizyty w placówkach bankowych.
- Analizę wpływu różnych parametrów, np. okresu spłaty czy wysokości kredytu.
- Lepsze przygotowanie do rozmów z doradcami kredytowymi.
Kredyty mieszkaniowe – od czego zależy rata?
Rozważając decyzję o kredycie mieszkaniowym, istotne jest zrozumienie również tych czynników, które wpływają na wysokość miesięcznej raty:
- oprocentowanie roczne nominalne kredytu,
- wysokość kredytu hipotecznego,
- czas kredytowania,
- rodzaj rat.
Większość obecnie oferowanych kredytów hipotecznych bazuje na zmiennej stopie procentowej. Co to oznacza? Wysokość raty (oraz jednocześnie kosztów całkowitych) może się zmienić w czasie trwania umowy kredytowej. Rata kredytowa może zatem w tym czasie wzrosnąć – jeżeli zostaną podniesione stopy procentowe przez Radę Polityki Pieniężnej, ale i mogą spaść, jeżeli stopy zostaną obniżone.
Oprocentowanie nominalne kredytów hipotecznych składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej stawka WIBOR, odzwierciedlająca aktualne stopy procentowe. Alternatywą dla oprocentowania zmiennego są kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem (z reguły to 5 lat).
W oczywisty sposób na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wysokość finansowania. Im jest to większy kredyt hipoteczny, tym i rata będzie większa. Natomiast wydłużenie czasu spłaty spowoduje zmniejszenie wysokości miesięcznego zobowiązania, ale przy jednoczesnym zwiększeniu kosztów odsetkowych.
Warto również pamiętać, że spłata kredytu hipotecznego, podobnie jak każdego innego kredytu, może odbywać się w systemie rat równych i malejących. Najczęściej wybierane są raty równe – stałe przez cały okres kredytowania. Natomiast raty malejące są początkowo wyższe od rat równych, ale zmniejszają się z każdym miesiącem. Ich wybór pozwala na uzyskanie mniejszych kosztów odsetkowych (kredyt jest tańszy), ale wymaga posiadania większej zdolności kredytowej.
Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera
Przed podjęciem decyzji o nabyciu mieszkania w trakcie budowy, kluczowe jest dokładne zbadanie wiarygodności dewelopera oraz charakterystyki projektu. Należy przeanalizować dostarczone przez sprzedawcę dokumenty i sprawdzić:
- kondycję finansową dewelopera,
- jego doświadczenie – to, co już zrealizował,
- jakie jest otoczenie inwestycji,
- wyznaczony termin zakończenia obecnej inwestycji,
- termin, w jakim zostanie przekazane prawo własności.
Jeżeli decyzja została podjęta, to można zacząć przegląd propozycje kredytów hipotecznych i negocjować warunki umowy deweloperskiej.
Kolejnym krokiem będzie podpisanie kontraktu oraz zebranie wszystkich dokumentów wymaganych przez banki. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosków o kredyt hipoteczny do banków, oczekiwanie na decyzje i ostateczny wybór kredytodawcy.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie w budowie od dewelopera. Warunki
W ramach podpisywanej umowy kredytowej zostaną określone terminy wypłaty kolejnych transz kredytu hipotecznego oraz jednocześnie warunki, które umożliwią bankowi realizację transakcji.
Charakterystyczną cechą kredytu na zakup mieszkania w trakcie budowy jest stopniowa wypłata środków. Przy czym pierwsze wpłaty dokonywane są z własnych środków, a kolejne z transz finansowanych przez bank. Bardzo ważne jest monitorowanie terminów i dostarczenie wymaganych dokumentów, które pozwolą na dokonanie kolejnych wypłat.
Po ukończeniu budowy nieruchomości i jej oddaniu do użytkowania, można nareszcie przystąpić do podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. W sądzie jest ustanawiana jest hipoteka na rzecz banku, a następnie powiadomienie banku o dokonaniu wpisu zabezpieczenia (co umożliwia zakończenie opłacania ubezpieczenia pomostowego i jego zwrot).
Kredyt na mieszkanie na rynku wtórnym
Poszukując mieszkania na rynku wtórnym, koniecznie należy upewnić się co do tego, że nieruchomość, którą chcemy kupić, ma uregulowaną sytuację prawną. Jest to istotne, szczególnie jeżeli nieruchomość posiada księgę wieczystą, a którą należy dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji o zakupie.
Może się zdarzyć sytuacja, że w księdze zapisana jest hipoteka na rzecz innego banku, co wpłynie na kolejne etapy transakcji. W takiej sytuacji warto skonsultować się z doradcą bankowym lub pośrednikiem finansowym.
Kiedy już mamy pewność co do naszej zdolności kredytowej i możliwości sfinansowania z kredytu hipotecznego danego mieszkania, to wówczas jest czas na zawarcie umowy przedwstępnej z aktualnym właścicielem.
Umowa ta określa m.in. wysokość zaliczki lub zadatku czy ustala termin sfinalizowania transakcji.
Czas pomiędzy zarezerwowaniem mieszkania a podpisaniem aktu notarialnego powinien być na tyle długi, aby wybrać bank i kredyt hipoteczny, zgromadzić wymagane dokumenty (a to może trochę potrwać) i ostatecznie podpisać umowę o kredyt hipoteczny na mieszkanie.
Wycena nieruchomości przy kredycie mieszkaniowym
W interesie kredytodawcy finansującego zakup mieszkania, jest oszacowanie jego wartości, które będzie stanowić zabezpieczenie mieszkania. W większości przypadków dokonywana jest obowiązkowa wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i przekazywany jest oficjalny dokument, tzw. operat szacunkowy. Niektóre instytucje bankowe mogą przeprowadzić wycenę samodzielnie, ale koszty takiego działania zazwyczaj pokrywa kredytobiorca.
Ale to nie koniec kosztów pozabankowych (pozakredytowych). Po zatwierdzeniu umowy kredytowej, należy udać się do notariusza w celu sfinalizowania transakcji, a to kosztuje, podobnie jak i opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Równocześnie, w akcie notarialnym ustanawiana jest hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Po dokonaniu zmian własnościowych, należy skontaktować się z bankiem i złożyć wniosek o wypłatę kredytu hipotecznego. Środków z kredytu zazwyczaj przelewane są jednorazowo na rachunek sprzedawcy.
Wkład własny przy kredycie mieszkaniowym
Wymagany wkład własny od 2017 roku jest na poziomie 20%. Oznacza to, że:
- jeżeli chcemy kupić mieszkanie, to musimy zaoszczędzić co najmniej 20% jego wartości,
- bank sfinansuje maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości.
A co jeżeli brakuje pieniędzy i nie mamy tyle oszczędności? Sfinalizować wkład własny z kredytu gotówkowego? Nie może pochodzić z takiego źródła.
Musimy takie oszczędności zebrać osobiście lub szukać banku, który zaakceptuje niższy – minimum 10%, ale nie mniejszy. Jest to możliwe, bo są takie propozycje, ale będzie konieczne wykupienie ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.
Wiąże się to oczywiście z droższym kredytem (i większą ratą), bo bank podwyższy marżę kredytu mieszkaniowego (o ok. 0,2-0,3 punktu procentowego) do momentu, kiedy saldo nie spadnie poniżej 80% wartości mieszkania.
Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt na mieszkanie?
Rozważając kredyt na zakup mieszkania, ważne jest zrozumienie, że co prawda jest on tańszy niż inne rodzaje zobowiązań, np. w porównaniu do kredytu gotówkowego, ale koszt całkowity będzie bardzo wysoki.
Mając bowiem na uwadze tańszy kredyt, mamy na myśli niższe oprocentowanie nominalne oraz RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania).
Jednakże, zaciągając kredyt mieszkaniowy, należy zawsze pamiętać, że jest to zobowiązanie długoletnie, w związku z czym całkowity koszt zobowiązania będzie bardzo duży.
Wybór kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania to ważna decyzja. Z pewnością będzie ona miała znaczący wpływ na nasze finanse w bardzo długim terminie.
Przed podjęciem decyzji, warto dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i możliwości finansowe. Przeanalizować budżet, zgromadzić i przeliczyć wkład własny i określić wielkości kredytu mieszkaniowego.
Następnie, przeglądając oferty banków, skupmy się na oprocentowaniu, okresie spłaty oraz dodatkowych kosztach. Im niższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty, tym korzystniejsza oferta. Dodatkowe koszty, takie jak prowizje czy ubezpieczenia, również mają wpływ na całkowity koszt kredytu.
Elastyczność kredytu jest kolejnym ważnym czynnikiem. Sprawdźmy, czy mamy możliwość wcześniejszej spłaty lub restrukturyzacji kredytu, co może pomóc w dostosowaniu go do naszych potrzeb w przyszłości.
Podsumowując, wybór kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania wymaga starannej analizy. Jeżeli nie potrafisz tego zrobić samodzielnie, skontaktuj się z ekspertem finansowym.
Publikacja „Kredyt mieszkaniowy co trzeba wiedzieć?” zawiera linki afiliacyjne do banków.