2024-03-16 – ostatnia aktualizacja
Jaki bank, jaki kredyt mieszkaniowy?
Podjęcie odpowiedniej decyzji dotyczącej wyboru kredytu mieszkaniowego nie jest łatwe, zwłaszcza, jeżeli robimy to samodzielnie. Czynników, które należy wziąć pod uwagę jest bardzo dużo i to nie tylko dotyczących samego kredytu, ale również (a może i przede wszystkim) dotyczących naszej obecnej i przyszłej sytuacji finansowej.
Proces kredytowy (wbrew opiniom) nie jest, aż tak skomplikowany, ale dosyć długi (w porównaniu np. do kredytu gotówkowego) i wymaga przygotowania wielu dokumentów i zaświadczeń.
Jeżeli Twoja wiedza dotycząca produktu finansowego jest niewystarczająca, to najlepiej umówić się na spotkanie z ekspertem. Poniżej znajduje się lista podmiotów, zarówno banków, jak i pośredników finansowych, którzy mogą nam pomóc w wyborze kredytu na zakup mieszkania.
Czy samodzielnie znajdę najlepszy kredyt mieszkaniowy?
Jest to możliwe, pod warunkiem, że mamy odpowiednią wiedzę i czas, które są potrzebne do porównań i analiz kredytowych. Na pewno nie ma jednego banku, który oferuje najlepszy kredyt mieszkaniowy dla wszystkich. Nawet wówczas, kiedy korzystamy z tzw. rankingów kredytów mieszkaniowych.
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, a oferta jest i musi być dostosowana do indywidualnej osoby.
Zdolność kredytowa jest głównym kryterium decydującym o maksymalnej wysokości kredytu mieszkaniowego. Im lepszą ocenę uzyskasz, to i na lepszą ofertę kredytową możesz liczyć, a tym samym taki kredyt mieszkaniowy może być tańszy.
Kredyt mieszkaniowy i zdolność kredytowa
Na ocenę zdolności kredytowej wpływa wiele czynników, z których można wymienić między innymi:
- uzyskiwane dochody,
- rodzaj umowy o pracę,
- wydatki, obciążenia obecne, jak i przyszłe
- spłacane kredyty (w tym również: limity na kartach kredytowych, debetowych,
- wiek,
- wykonywany zawód,
- miejsce pracy.
Decyzja o kredycie mieszkaniowym nie powinna być podejmowana nagle, miesiąc przed złożeniem wniosku kredytowego. Do takiego zobowiązania należy przygotować się znacznie wcześniej.
Nie tylko należy zgromadzić odpowiednio wysoki wkład własny, ale i poprawić zdolność kredytową oraz zweryfikować dane w BIK.
Konieczne będzie oczywiście również przygotowanie niezbędnych dokumentów i zaświadczeń, o których zostaniesz poinformowany przez bank lub pośrednika finansowego.
Proces analizy kredytowej w przypadku poprawnie złożonego wniosku kredytowego wraz ze wszystkimi dokumentami potrawa pewnie ponad 2 tygodnie, ale daje to Tobie dodatkowy czas na przeanalizowanie możliwości i wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości.
Jak zwiększyć zdolność dla kredytu mieszkaniowego?
1. Wydłużając czas spłaty zobowiązania. Dłuższy okres kredytowania, to większa zdolność kredytowa, ponieważ rata kredytowa jest mniejsza.
2. Wybór rat stałych (o których przeczytasz poniżej) w przeciwieństwie do rat malejący umożliwi zwiększenie maksymalnej kwoty kredytu mieszkaniowego.
3. Inną opcją, zresztą dość często praktykowaną, jest wzięcie kredytu mieszkaniowego razem z innym członkiem rodziny, który uzyskuje stałe dochody.
4. Zamknięcie zobowiązań kredytowych, a zwłaszcza limitów w kontach i kartach, nawet wówczas, kiedy z nich nie korzystamy. Zrezygnuje z „nadprogramowych” abonamentów, usług streamingowych i innych możliwych kosztów stałych.
5. Zwiększ uzyskiwane dochody. Najlepiej, aby umowa o dodatkową pracę została podpisana minimum trzy miesiące przed złożeniem wniosku kredytowego.
Ile kosztuje kredyt mieszkaniowy?
Ile kosztuje kredyt mieszkaniowy? Lakonicznie można napisać: dużo.
- Kredyt mieszkaniowy 289 406 zł na 324 rat równych, to koszt całkowity ok. 483 770 zł.
- Kredyt mieszkaniowy 340 569 zł na 360 ratach równych, to koszt całkowity ok. 645 640 zł.
- Kredyt mieszkaniowy 300 126 zł na 300 ratach równych, to koszt całkowity ok. 471 274 zł.
Powyższe przykłady są wzięte „z życia”, ale nie prezentują szczegółowych informacji. Mają tylko zobrazować jak dużo należy oddać ponad pożyczony kapitał.
Jakie koszty w zasadniczy sposób wpływają na cenę kredytu mieszkaniowego? Główne są to:
- oprocentowanie,
- marża (stała w całym okresie kredytowani)
- ubezpieczenia,
- prowizja,
- koszty pozostałe, np. wycena nieruchomości, opłaty notarialne, itp.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych składa się z części stałej i zmiennej. Zmienną częścią jest WIBOR (jeżeli dotyczy kredytów mieszkaniowych w PLN), LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (kredyty w euro). Natomiast część stała, to marża, będąca zyskiem banku i wpływa w zasadniczy sposób na wysokość raty.
Nie zapominajmy, że zmiana oprocentowania kredytu wpływa na wysokość rat kredytowych. Obecnie stopy procentowe są na bardzo wysokim poziomie. Na przykład w 2020 r. stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc., a obecnie jest to prawie… sześćdziesiąt razy więcej – 5,75 proc.
Zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych, to kredyty długoterminowe i oprocentowanie oparte jest na zmiennej stopie procentowej. Jakie mogą być konsekwencje zmian stóp procentowych? W przypadku, kiedy stopy procentowe wzrosną, to wyrosną również raty kredytu (sytuacja jest odwrotna w przypadku spadku oprocentowania).
Wymagany wkład własny dla kredytów mieszkaniowych, to 20% wartości mieszkania
Wymagany wkład własny (Co oznacza wkład własny przy kredycie hipotecznym), od 2017 roku jest na poziomie 20%. Oznacza to, że:
- jeżeli chcemy kupić mieszkanie, to musimy zaoszczędzić co najmniej 20% jego wartości,
- bank sfinansuje maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości.
A co jeżeli brakuje pieniędzy i nie mamy tyle oszczędności? Sfinalizować wkład własnz z kredytu gotówkowego? Nie może pochodzić z takiego źródła.
Musimy takie oszczędności zebrać osobiście lub szukać banku, który zaakceptuje niższy minimum 10% wkład. Jest to możliwe, bo są takie propozycje, ale będzie konieczne wykupienie dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.
Wiąże się to oczywiście z droższym kredytem (i większą ratą), bo bank podwyższy marżę kredytu mieszkaniowego (o ok. 0,2-0,3 punktu procentowego) do momentu, kiedy saldo nie spadnie poniżej 80% wartości mieszkania.
Wybór rat kredytowych wpływa na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego
Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje rat kredytowych:
- stałe – od początku do końca spłaty zobowiązania, raty mają taką samą wysokość,
- malejące – zmniejszają się wraz ze spadkiem wysokości kredytu pozostałego do spłacenia.
Decydując się na raty malejące należy pamiętać, że największe obciążenia z tytułu obsługi kredytu mieszkaniowego będą w początkowym okresie spłaty kredytu. Od pierwszej raty spłacamy całe odsetki i część kapitału. Z każda kolejną zapłaconą ratą zmniejsza się kapitał, maleją miesięczne odsetki i kolejne raty są coraz niższe.
Która metoda spłaty będzie korzystniejsza? Z punktu widzenia całkowitej kwoty odsetek do zapłaty, to zdecydowanie lepszym rozwiązaniem są raty malejące, ale w praktyce większość kredytobiorców wybiera raty stałe. Są bardziej przyjazne i pozwalają łatwiej zarządzać finansami.
Dodatkowo należy wziąć pod uwagę, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej. Przy takiej samej zdolności kredytowej wybierając kredyt mieszkaniowy z ratami malejącymi otrzymamy mniejsze finansowanie lub musielibyśmy wydłużyć czas spłaty.
Ile zajmuje rozpatrzenie wniosku kredytowego o przyznanie kredytu mieszkaniowego?
1. Etap rozpatrywania wniosku o kredyt mieszkaniowy. Tutaj nie ma kilku etapów: zasadniczą częścią jest poprawne wypełnienie wniosku kredytowego oraz skompletowanie wszystkich wymaganych dokumentów, zarówno dotyczących nieruchomości, jak i zarobków.
2. Procedura przyznawania kredytu mieszkaniowego zależy już od banku. Na czas oczekiwania na decyzję wpływa przede wszystkim zainteresowanie danym kredytem. Bank ma 21 dni na decyzję kredytową od momentu złożenia wniosku (możesz również wyrazić zgodę na wcześniejsze doręczenie decyzji).
Decyzja kredytowa 21 dni roboczych czy kalendarzowych? Przyjmuje się, że są to 21 dni robocze.
Decyzja kredytowa jest bardzo istotnym elementem, ponieważ stanowi ofertę. Należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią, ponieważ wszystkie przedstawione warunki znajdą się w umowie o kredyt mieszkaniowy.
Czy kredyt mieszkaniowy można spłacić szybciej?
Tak. Wcześniejsza całkowita lub częściowa spłata kredytu mieszkaniowego jest możliwa w każdym momencie. Umowa może jednak przewidywać rekompensatę w przypadku wcześniejszej spłaty kredytów o stałej stopie oprocentowania – w okresie obowiązywania stałej stopy, oraz gdy spłacamy kredyt mieszkaniowy oprocentowany zmienną stopą przed upływem 36 miesięcy (3 lata).
W przypadku kredytu mieszkaniowego o zmiennej stopie maksymalna rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Dodatkowo nie może przekraczać 3% spłacanej kwoty (lub krótszym – jeżeli do końca okresu kredytowania pozostał mniej niż rok).
Zarówno w przypadku kredytów o zmiennej, jak i o stałej stopie oprocentowania, rekompensata nie może przewyższać kosztów banku bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.
Kiedy planujesz wcześniejszą spłatę, warto wybrać ten bank, który taką opcję oferuje za darmo lub zapytać u pośrednika finansowego.