Kredyt mieszkaniowy co trzeba wiedzieć

kredyt mieszkaniowy banki co należy wiedzieć o kredycie

Każdy z nas, bez względu na to, czy szuka kredytu mieszkaniowego czy gotówkowego , powinien mieć pełną i rzetelną informację o plusach i minusach takiego rozwiązania. Tylko dokładna analiza pozwala na podjęcie świadomej decyzji i podpisaniu umowy.

Dlatego już na samym początku należy uświadomić, że jeżeli nasza wiedza dotycząca konkretnego produktu finansowego jest niewystarczająca, to najlepiej jest umówić się na spotkane z ekspertem. Poniżej znajduje się lista podmiotów, zarówno banków, jak i pośredników finansowych, którzy mogą nam pomóc w wyborze kredytu na zakup mieszkania.

kredyt mieszkaniowy co trzeba wiedzieć

Podjęcie odpowiedniej decyzji dotyczącej wyboru kredytu mieszkaniowego nie jest łatwe, zwłaszcza, jeżeli robimy to samodzielnie. Czynników, które należy wziąć pod uwagę podejmując decyzję jest bardzo dużo i to nie tylko dotyczących samego kredytu, ale również (a może i przede wszystkim) dotyczących naszej obecnej i przyszłej sytuacji finansowej.

Proces kredytowy (wbrew opiniom) nie jest skomplikowany, ale dosyć długi (w porównaniu np. do kredytu gotówkowego) i wymaga przygotowania wielu dokumentów i zaświadczeń.

Kredyt mieszkaniowy (hipoteczny) może zostać udzielony wyłącznie przez bank lub SKOK, w walucie, w której zarabiasz lub posiadasz w niej większość środków finansowych.

Czy samodzielnie znajdę najlepszy kredyt mieszkaniowy?

Jest to możliwe, pod warunkiem, że mamy odpowiednią wiedzę i czas, aby dokonać właściwych porównań i analiz kredytowych. Z pewnością jednak, nie ma jednego banku, który oferuje najlepszy kredyt mieszkaniowy dla wszystkich. Nawet wówczas, kiedy korzystamy z tzw. rankingów kredytów mieszkaniowych.

Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, a oferta jest dostosowana do indywidualnego przypadku – podobnie jak wyliczenia zdolności kredytowej.

To właśnie zdolność kredytowa jest głównym kryterium decydującym o wysokości kredytu mieszkaniowego, i jednocześnie decyduje o ofercie kredytowej banku. Im lepszą ocenę zdolności kredytowej, to na lepszą ofertę kredytową możemy liczyć, a tym samym taki kredyt mieszkaniowy może być tańszy.

Czym jest zdolność kredytowa? Jest to nasza zdolność do spłaty zobowiązani wraz z odsetkami (i innymi kosztami) w terminie ustalonym przez bank.

Na ocenę zdolności kredytowej wpływa wiele czynników, z których można wymienić między innymi:

  • uzyskiwane dochody,
  • rodzaj umowy o pracę,
  • wydatki, obciążenia obecne, jak i przyszłe
  • spłacane kredyty (w tym również: limity na kartach kredytowych, debetowych,
  • wiek,
  • wykonywany zawód,
  • miejsce pracy.

O kredycie mieszkaniowym nie powinniśmy myśleć na miesiąc przed złożeniem wniosku kredytowego. Do takiego zobowiązani należy przygotować się znacznie wcześniej. Należy bowiem zgromadzić odpowiednio wysoki wkład własny i poprawić zdolność kredytową. Jeżeli jest to możliwe, powinniśmy zamknąć zbędne karty kredytowe, spłacić w całości lub częściowo posiadane kredyty i pożyczki. Pamiętajmy również, że dobra historia w BIK ma kluczowe znaczenie przy ocenie wiarygodności kredytowej.

Bank również przychylniej patrzy na dłuższy okres kredytowania, wybór rat stałych (o których przeczytasz poniżej) – to wszystko poprawia zdolność kredytową.

Inną opcją, zresztą dość często praktykowaną, a pozwalającą na zwiększenie zdolności jest wzięcie kredytu mieszkaniowego razem z innym członkiem rodziny, który uzyskuje stałe dochody.

Konieczne będzie oczywiście również przygotowanie niezbędnych dokumentów i zaświadczeń, o których zostaniemy poinformowani przez bank lub pośrednika finansowego.

Proces analizy kredytowej w przypadku poprawnie złożonego wniosku kredytowego wraz ze wszystkimi dokumentami potrawa pewnie ponad 2 tygodnie, ale daje to nam dodatkowy czas na przeanalizowanie naszych możliwości i wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości.

Ile kosztuje kredyt mieszkaniowy?

Ile kosztuje kredyt mieszkaniowy? Lakonicznie można napisać: dużo.

  • Kredyt mieszkaniowy 240 tys. zł na 30 lat, to koszt całkowity ok. 180 tys. zł.
  • Kredyt mieszkaniowy na 370 tys. zł na 25 lat – całkowity koszt ok. 230 tys. zł.
  • Kredyt mieszkaniowy 90 000 zł na 22 lata – koszt całkowity 55 000 zł.

Powyższe przykłady są wzięte „z życia”.

Jakie koszty w zasadniczy sposób wpływają na cenę kredytu mieszkaniowego? Główne są to:

  • oprocentowanie,
  • marża (stała w całym okresie kredytowani)
  • ubezpieczenia,
  • prowizja,
  • koszty pozostałe, np. wycena nieruchomości, opłaty notarialne, itp.

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych składa się z części stałej i zmiennej. Zmienną częścią jest WIBOR (jeżeli dotyczy kredytów mieszkaniowych w złotówkach), LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (kredyty w euro). Natomiast część stała, to marża, będąca zyskiem banku i wpływa w zasadniczy sposób na wysokość raty.

Nie zapominajmy, że zmiana oprocentowania kredytu wpływa na wysokość rat kredytowych. Obecnie stopy procentowe są na niskim poziomie. Na przykład w 2012 r. stopa referencyjna wynosiła 4,75%, a obecnie jest to tylko 1,5%. Zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych, to kredyty długoterminowe i oprocentowanie oparte jest na zmiennej stopie procentowej. Jakie mogą być konsekwencje zmian stóp procentowych? W przypadku, kiedy stopy procentowe wzrosną, to wyrosną również raty kredytu (sytuacja jest odwrotna w przypadku spadku oprocentowania).

Jeżeli spojrzymy na kredyt mieszkaniowy 300 tys. zł na 30 lat, to rata kredytowa wynosi obecnie około 1400 zł. W sytuacji, gdyby stopy procentowe urosły do poziomu notowanego parę lat temu (co wcale nie jest niemożliwe za kilka lat), to wysokość raty mogłaby podskoczyć nawet do 2 000 zł!

Kredyt o stałej stopie oprocentowania przez cały okres kredytowania w pełni zabezpiecza przed ryzykiem zmiany oprocentowania.

Stopy procentowe nie będą na takim samym poziomie przez wiele lat. Co więcej: w perspektywie kilku następnych lat, poziom stóp procentowych z pewnością wzrośnie, a tym samym wzrosną również raty kredytów (koszt kredytu), co może stanowić znaczne obciążenie domowego budżetu. Warto to wziąć pod uwagę i o tym pamiętać.

Wymagany wkład własny dla kredytów mieszkaniowych, to 20% wartości mieszkania

Wymagany wkład własny, od 2017 roku jest na poziomie 20%. Oznacza to, że:

  • jeżeli chcemy kupić mieszkanie, to musimy zaoszczędzić co najmniej 20% jego wartości,
  • bank sfinansuje maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości.

A co jeżeli brakuje pieniędzy i nie mamy tyle oszczędności? Wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki gotówkowej. Musimy takie oszczędności zebrać osobiście lub szukać banku, który zaakceptuje niższy, 10% wkład własny. Jest to możliwe, bo są takie propozycje, ale będzie konieczne wykupienie dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Wiąże się to oczywiście z droższym kredytem (i większą ratą), bo bank podwyższy marżę kredytu mieszkaniowego (o ok. 0,2-0,3 punktu procentowego) do momentu, kiedy saldo nie spadnie poniżej 80% wartości mieszkania.

Wybór rat kredytowych wpływa na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje rat kredytowych:

  • stałe – od początku do końca spłaty zobowiązania, raty mają taką samą wysokość;
  • malejące – zmniejszają się wraz ze spadkiem wysokości kredytu pozostałego do spłacenia.

Decydując się na raty malejące należy pamiętać, że największe obciążenia z tytułu obsługi kredytu mieszkaniowego będą w początkowym okresie spłaty kredytu. Od pierwszej raty spłacamy całe odsetki i część kapitału. Z każda kolejną zapłaconą ratą zmniejsza się kapitał, maleją miesięczne odsetki i kolejne raty są coraz niższe.

Która metoda spłaty będzie korzystniejsza? Z punktu widzenia całkowitej kwoty odsetek do zapłaty, to zdecydowanie lepszym rozwiązaniem są raty malejące, ale w praktyce większość kredytobiorców wybiera raty stałe. Są bardziej „przyjazne” i pozwalają łatwiej zarządzać finansami.

Dodatkowo należy wziąć pod uwagę, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej. Przy takiej samej zdolności kredytowej wybierając kredyt mieszkaniowy z ratami malejącymi otrzymamy mniejszy kredyt lub musielibyśmy wydłużyć czas jego spłaty.

Czy kredyt mieszkaniowy można spłacić szybciej?

Tak. Wcześniejsza całkowita lub częściowa spłata kredytu mieszkaniowego jest możliwa w każdym momencie. Umowa może jednak przewidywać rekompensatę w przypadku wcześniejszej spłaty kredytów o stałej stopie oprocentowania – w okresie obowiązywania stałej stopy, oraz gdy spłacamy kredyt mieszkaniowy oprocentowany zmienną stopą przed upływem 36 miesięcy (3 lata).

W przypadku kredytu mieszkaniowego o zmiennej stopie maksymalna rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Dodatkowo nie może przekraczać 3% spłacanej kwoty (lub krótszym – jeżeli do końca okresu kredytowania pozostał mniej niż rok).

Zarówno w przypadku kredytów o zmiennej, jak i o stałej stopie oprocentowania, rekompensata nie może przewyższać kosztów banku bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

W przypadku kiedy planujemy wcześniejszą spłatę, warto wybrać ten bank, który taką opcję oferuje za darmo lub zapytać u pośrednika finansowego.

Ile zajmuje rozpatrzenie wniosku kredytowego o przyznanie kredytu mieszkaniowego?

1. Etap rozpatrywania wniosku o kredyt mieszkaniowy. Tutaj nie ma kilku etapów: zasadniczą częścią jest poprawne wypełnienie wniosku kredytowego oraz skompletowanie wszystkich wymaganych dokumentów, zarówno dotyczących nieruchomości, jak i zarobków.

2. Procedura przyznawania kredytu mieszkaniowego zależy już od banku. Na czas oczekiwania na decyzję wpływa przede wszystkim zainteresowanie danym kredytem. Bank ma 21 dni na decyzję kredytową od momentu złożenia wniosku (możesz również wyrazić zgodę na wcześniejsze doręczenie decyzji).

Decyzja kredytowa 21 dni roboczych czy kalendarzowych? Przyjmuje się, że są to 21 dni robocze.

Decyzja kredytowa jest bardzo istotnym elementem, ponieważ stanowi ofertę. Należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią, ponieważ wszystkie przedstawione warunki znajdą się w umowie o kredyt mieszkaniowy.

Mieszkanie na kredyt gotówkowy: o tym czy można kupić mieszkanie na kredyt gotówkowy i kiedy to można zrobić, przeczytasz TUTAJ.