Kredyt hipoteczny – słownik kredytowy

2022-03-09 – ostatnia aktualizacja

Przygotowujesz się do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania? Poniżej znajduje się objaśnienie kluczowych terminów i zagadnień związanych z kredytami hipotecznymi.

Co to jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego jest to suma wszystkich kosztów zawierająca:

• odsetki,
• prowizję,
• ubezpieczenia,
• inne opłaty, które zostaną poniesione przez kredytobiorcę w związku z otrzymanym kredytem.

Przykład kredytu hipotecznego 236 tys. zł na 25 lat:

• odsetki 126 946 zł,
• prowizja 4030 zł,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych zawarte za pośrednictwem banku 6800 zł,
• inne opłaty: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400 zł, ubezpieczenia spłaty kredytu 14 633 zł.

Kredyt hipoteczny — dokumentacja kredytowa

Kredyt hipoteczny wymaga znacznie więcej dokumentów niż np. kredyt gotówkowy. Zanim jednak taki kredyt otrzymasz, bank sprawdzi źródła dochodów, umowę o pracę, czy posiadasz minimalny wkład własny i czy transakcja ma miejsce i jest przeprowadzana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Kosztorys

Kosztorys w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny jest osobną częścią umowy i stanowi jego załącznik. Nie może być on w trakcie budowy zmieniany.

Co to oznacza, że nie można go zmienić? Podczas jego tworzenia należy realnie oszacować koszty robót. W przypadku, kiedy kwota kredytu nie pokryje kosztu budowy nieruchomości, a kredytobiorca przedstawi potwierdzenie posiadania niezbędnych środków w celu uzupełnienia tego braku, to wówczas bank może zażądać naprzemiennego finansowania.

Naprzemienne finansowanie – po uruchomieniu transzy kredytu hipotecznego powinna być zainwestowana część własnych środków finansowych, aby została uruchomiona następna część kredytu.

Dokumenty w zależności od przedmiotu kredytowania

Dokumenty, które należy przygotować w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny zależą od rodzaju inwestycji. Konieczne będzie przedstawienie następujących dokumentów:

• potwierdzających prawo własności nieruchomości. Może to być odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o przysługującym prawie własnościowym, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, itp.
• związane z transakcją nabycia. Może to być akt notarialny, umowa przedwstępna.
• potwierdzających zgodność inwestycji z prawem: pozwolenie na budowę, na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dziennik budowy.
• potwierdzających koszt inwestycji, który został już poniesiony: rachunki, faktury, pokwitowania zapłaty.
• potwierdzających koszt inwestycji koniecznych do poniesienia: kosztorys, harmonogram budowy, umowy z wykonawcą lub deweloperem.

Raty kredytowe – kredyt hipoteczny

Kredyty hipoteczne, podobnie jak i inne kredyty, mogą być spłacane w ratach stałych, malejących lub równych. Więcej na temat rat kredytowych dotyczących kredytów hipotecznych, przeczytasz TUTAJ.

• raty annuitetowe (stałe) – łączna wysokość jest stała. W poszczególnych ratach zmienia się wysokość kapitału i odsetek.
• raty malejące – wysokość kapitału w ratach jest stała, natomiast zmniejszają się odsetki w związku ze zmniejszaniem się wysokości kredytu. Wszystko to powoduje, że rata, z każdym miesiącem jest mniejsza.
• raty rosnące – raty na początku spłaty kredytu są najmniejsze i stopniowo rosną. Taki system rat jest bardzo rzadko stosowany.

Kredyt hipoteczny – wymagany wkład własny

Jeżeli nie posiadamy wkładu własnego, to absolutnie nie masz szans, aby otrzymać kredyt na zakup mieszkania lub domu. Czym jest wkład własny? Są to posiadane środki finansowe możliwe do sfinansowania części inwestycji. Minimalny poziom wkładu własnego wynosi minimum 20% wartości nieruchomości. Im większa jest kwota wkładu własnego, tym większa wiarygodność finansowa klienta.

Jako wkład własny przyjmowane są:

• środki już poniesione, np. zadatek, cena zakupu działki, potwierdzenia zakupu materiałów budowlanych),
• środki w gotówce możliwe do zainwestowania,
• majątek przeznaczony do sprzedaży,
• możliwe jest także udokumentowanie poniesionego wkładu własnego poprzez określenie jego wysokości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby banku,

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Niektóre banki zgadzają się na udzielenie kredytu hipotecznego w sytuacji, kiedy nie mamy wymaganych 20% wkładu własnego, ale musi to być minimum 10%. W takiej sytuacji wymagane jest jego ubezpieczenie co zwiększa koszt kredytu i wysokość miesięcznej raty kredytowej.

Kredyt hipoteczny — źródła dochodów

Liczba wymaganych dokumentów zależy od rodzaju źródła dochodów. Na przykład w przypadku umowy o pracę czy emerytury, to nie więcej niż dwa dokumenty: zaświadczenie o wysokości dochodów, decyzja i odcinek z emerytury, ewentualnie świadectwo pracy.

W przypadku działalności gospodarczej, konieczne będzie już przedstawienie m.in. dokumentów o wpisie do ewidencji, REGON, umowa spółki, zaświadczeń o braku zaległości wobec ZUS i Urzędu Skarbowego, weryfikacja dochodów.

Najlepiej jest skontaktować się z bankiem lub pośrednikiem finansowym, który pomoże we wszystkich sprawach związanych ze złożeniem wniosku kredytowego i skompletowania niezbędnych dokumentów.

Marża kredytowa i oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego

Marża jest to składowa części oprocentowania kredytu udzielanego przez bank. Inaczej rzecz ujmując, marża to zarobek banku.

Oprocentowanie jest to cena, jaką należy zapłacić bankowi za pożyczony kapitał. Od wysokości oprocentowanie zależy wysokość odsetek od udzielonego kredytu.

• Oprocentowanie stałe – przez cały okres kredytowania nie ulegnie ono zmianie. W przypadku kredytów długoterminowych, takich jak kredyty hipoteczne, oprocentowanie stałe jest rzadko stosowane.
• Oprocentowanie zmienne – podawane jest w określonej wysokości na dzień zawierania umowy kredytowej wraz ze sposobem jego zmiany.