2023-04-22 – ostatnia aktualizacja
Kredyt hipoteczny, co to za kredyt?
Co to jest kredyt hipoteczny? Definicja kredytu hipotecznego odnosi się przede wszystkim do:
- formy zabezpieczenia wierzytelności bankowej – wpis do hipoteki w księdze wieczystej
nieruchomości oraz - do celu wykorzystania środków z kredytu – związany jest z finansowaniem zakupu (budowy) nieruchomości.
Podejście uzależniające ściśle skonkretyzowany cel finansowania z prawną formą zabezpieczenia spłaty, najlepiej definiuje bankowy kredyt hipoteczny o wyraźnie określonych cechach.
Należy również zaznaczyć, że kredyt hipoteczny charakteryzuje długi czas kredytowania (nawet i 35 lat), jak i wysoka kwota udzielanego finansowani.
Co to jest hipoteka?
Hipoteka jest to forma prawna zabezpieczenia w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.
Jak podaje Wikipedia jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego. Na mocy którego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. 2
Na co może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny?
Najczęściej jest to:
- zakup nieruchomości (mieszkanie, dom),
- budowę nieruchomości lub ich zabudowę w przypadku nieruchomości gruntowych,
- remont, modernizację, rozbudowę, przebudowę nieruchomości,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Główne cechy kredytu hipotecznego
Jego zasadnicze cechy uwarunkowane przez rynek i spełnia przynajmniej trzy główne warunki:
- wysoka wartość, dochodzącą do 80-90% wartości nieruchomości (pozostała część na zakup nieruchomości pochodzi z wkładu własnego)
- długi okres kredytowania, dochodzącym do 35 lat,
- niskie oprocentowaniem kredytu (zwłaszcza w porównaniu do np. pożyczek gotówkowych).
Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?
Kredyty hipoteczne można podzielić przede wszystkim na przedmiot finansowania, np.:
- zakup mieszkania – kredyt mieszkaniowy,
- budowa domu – kredyt budowlany,
- dostosowanie nieruchomości do celów mieszkaniowych – kredyt remontowy.
Istnieje jeszcze kilka kryteriów, w oparciu o które dzieli się kredyty hipoteczne. Są to przede wszystkim:
Waluta kredytu hipotecznego
Wyróżniamy przede wszystkim:
- kredyty hipoteczne złotówkowe (PLN) oraz
- indeksowane i denominowane kursem waluty obcej.
Kredyty hipoteczne walutowe są wypłacane w złotówkach, jednak wysokość i podstawę oprocentowania kredytu wyrażona jest w walucie obcej i jej cenie na rynku międzybankowym dla franków szwajcarskich czy jest to LIBOR, dla euro EURIBOR.
Przekazania środków kredytobiorcy nie następuje w walucie obcej, ale kwota kredytu przeliczana jest na złotówki po kursie kupna waluty. Rata kredytu hipotecznego walutowego spłacana jest jako równowartość raty w walucie obcej według obowiązującego aktualnie kursu sprzedaży waluty.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Na rynku kredytów hipotecznych, podobnie jak w przypadku innych kredytów, wyróżnić można dwa rodzaje oprocentowania: zmienne i stałe.
Oprocentowanie stałe, zwłaszcza kredytu hipotecznego, wydaje się dla kredytobiorcy zdecydowanie bezpieczniejsze:
- eliminuje ryzyko zmiany wysokości raty w wyniku zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp procentowych rata rośnie, a w przypadku spadku, rata spada.
W Polsce nie ma banku, który udzieliłby finansowania na 25-30 lat z oprocentowaniem stałym. W odróżnieniu jednak od innych produktów kredytowych, oferowane są kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem 5-letnim.
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego – czym jest?
Od prawie dwóch lat banki mają w swojej ofercie kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. Zostało to wymuszone przez Komisję Nadzoru Finansowego, która w 2019 roku ogłosiła Rekomendację S 3, w której zobowiązała banki do przygotowania takich ofert dla klientów.
Należy zwrócić uwagę, że stałe oprocentowanie nie obowiązuje przez cały czas trwania umowy, ale tylko przez określony czas. Najczęściej jest to 5 lat. Po upływie tego czasu klient może złożyć wniosek o kontynuowanie oprocentowania stałego lub zostanie zmienione na oprocentowanie zmienne.
Po upływie tego czasu, bank przelicza oprocentowanie według aktualnie przyjętych stawek i zostaje podpisany aneks do umowy kredytowej.
Rodzaj rat kredytowych – kredyty hipoteczne
W jakich ratach można spłacać kredyt hipoteczny? Podobnie jak w pozostałych kredytach do wyboru są
- raty malejące – zwane także równymi ratami kapitałowymi, ze względu na stałą część kapitałową w każdej racie oraz
- raty równe (annuitetowe).
W przypadku wyboru rat równych w szybszym tempie spłacany jest kapitał, natomiast wolniej odsetki od kredytu.
Wybierając raty malejące decydujemy się znacznie wyższą ratą na początku spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona z każdym miesiącem coraz mniejsza. Nie każdy z takiej metody spłaty może skorzystać: wybór jest uzależniony od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Może się okazać, że wybierając raty malejące otrzymamy znacznie mniejszy kredyt.
Każda z rat składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Rata stała składa się z mniejszej części kapitałowej na początku spłaty kredytu hipotecznego. W okresie końcowym spłaty kredytu, wysokość kapitału jest już znacznie większa. Co to oznacza? W przypadku rat stałych, zadłużenie jest na początku wyższe, a tym samym i większy jest poziom odsetek niż ma to miejsce w przypadku rat malejących.
Wysokość rat malejących, maleją w okresie kredytowania i przeważnie są wyliczane poprzez podzielenie kwoty kredytu hipotecznego przez liczbę rat. Mamy wówczas część kapitałową raty. Następnie doliczane są bieżące odsetki od wysokości kapitału pozostającej do spłaty.
Każda rata zatem ma jednakową część kapitałową i różną część odsetkową. Dlaczego początkowe raty są wysokie? Zaraz po udzieleniu kredytu hipotecznego zadłużenie będzie najwyższe, zatem i część odsetkowa będzie znacznie wyższa (w początkowym okresie praktycznie do spłaty pozostaje cały kapitał – 2000 zł z 300 tys. zł, to tylko ok. 0,7%). Jednak w miarę systematycznego spłacania i upływu czasu, kapitał pozostający do spłaty maleje, a co za tym idzie, również i podstawa do wyliczania odsetek jest mniejsza, a tym samym i część odsetkowa raty.
Kredyty hipoteczne – raty malejące czy stałe?
Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie należałoby stwierdzić, że im tańszy jest kredyt hipoteczny, tym lepiej. Z punktu widzenia łącznej kwoty odsetek do zapłaty, korzystniejsze są oczywiście raty malejące. Praktyka jest już nieco inna i zdecydowana większość osób wybiera raty stałe. Nie tylko taki wybór zwiększa zdolność kredytową klienta banku, ale i pozwala zdecydowanie łatwiej zarządzać budżetem domowy, planując np. przyszłe wydatki.
Źródła:
1 Wikiedia: https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka.
2 Najnowsze dane o sprzedaży kredytów w Polsce (Newsletter kredytowy BIK – luty 2023 r.) https://media.bik.pl/informacje-prasowe/797771/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-luty-2023-r.
3 Rekomendacje dla banków https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18.
Możliwość wzięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, banki mają już obowiązek zaprezentowania klientowi.
Po ostatnich wzrostach rat kredytowych warto jest rozważyć kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. I tak np. w Banku Millennium przez 5 lat rata kredytowa nie zmieni się, a po tym okresie można zadecydować czy wybrać oprocentowanie zmienne czy stałe na kolejne 5 lat.
Sejm przyjął kolejną ustawę Polskiego Ładu: Mieszkanie bez wkładu własnego
01.10.2021
Projekt ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym – program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – realizowany w ramach Polskiego Ładu.
Bank Gospodarstwa Krajowego będzie udzielał gwarancji do 20% kwoty kredytu, nie więcej niż 100 000 zł, przez okres co najmniej 15 lat. Po urodzeniu się 2 albo kolejnego dziecka w rodzinie, BGK spłaci część tego kredytu.
Gwarantowany będzie kredyt hipoteczny, który spełni warunki określone w ustawie i zostanie udzielony przez bank, który przystąpił do programu na podstawie umowy zawartej z BGK.
BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie:
20 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko,
60 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.
8 września Rada Ministrów przyjęła rządowy projekt ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego. Uchwalona 1 października przez Sejm ustawa trafi do Senatu. Nowe przepisy wejdą po upływie pół roku od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Wiele osób, które biorą pod uwagę kredyt hipoteczny, uwzględnia również ekonomiczny aspekt takiego rozwiązania. Jest to wieloletnie zobowiązanie, w większości przekraczające znacznie 100-200 tys. zł. To wszystko powoduje, że wiąże się to z dużym ryzykiem.
Z drugiej jednak strony jest to jedyny sposób na zakup nieruchomości, bez konieczności oszczędzania przez 20-25 lat. Ale nie ma nic za darmo: kredyt hipoteczny wiąże się z kosztami, a to oznacza, że ostatecznie należy oddać znacznie więcej niż tylko kwotę kredytu.
No, ale za wynajem również należy znacznie zapłacić, a co pokazują ostatnie wyliczenia, jest coraz drożej, a analizy pokazują jasno, że wynajem może być droższy niż sama rata kredytowa.
Dla mnie, jest to również większy komfort użytkowania nieruchomości. W końcu nie jestem uzależniony od właściciela mieszkania i mam znacznie większą swobodę działania.
Podsumowując: całkowity koszt kredytu hipotecznego nie jest niski, ale po spłaceniu zobowiązania, nieruchomość, staje się składnikiem osobistego majątku. Równocześnie należy pamiętać, że zakup domu lub mieszkania, wiele osób traktuje jako długoterminową inwestycję.
Kredyt hipoteczny to z pewnością jeden z najtańszych i najszybszych sposobów na zakup mieszkania, domu lub na budowę, a nawet i na remont nieruhomości. Ale jednocześnie należy zdawać sobie sprawę i być w pełni świadomi, że to nie tylko sam kredyt, ale i wymagany wkład własny, opłaty notarialne i sądowe. Musimy:
1. przeprowadzić kalkulację swoich miesięcznych dochodów i wydatków,
2. ustalić plan finansowy na następne lata (być może remont, urlop, itp),
3. zgromadzić oszczędności na „czarną godziną”, aby w przypadku tymczasowych kłopotów finansowych, poradzić sobie jakoś ze spłatą kredytu hipotecznego. 1200 zł – 2000 zł – średnio – to nie jest mała kwota.
Spłata kredytu hipotecznego – a wiem to z własnego doświadczenia – to znaczne obciążenie finansowe. I nie masz pojęcia co będzie za miesiąc, a tym bardziej za kilka lub kilkanaście miesięcy. A w perspektywie kilku miesięcy z pewnością szykuje się nam podwyżka stóp procentowych, co oznaczać będzie wzrost rat kredytowych. Wszystkich kredytów z oprocentowaniem zmiennym – nie tylko kredytów hipotecznych…
Już niedługo wzrosna stopy procentowe, być może w tym roku, ale z pewnością w przyszłym. Co wówczas? Jak raty zaczną mocno iść do góry, to problem będzie jak z frankowiczami. Zwłaszcza dla tych osób, które co dopiero zaczęły spłacać kredyt. A zostało jeszcze 244 rat…
Jeszcze trochę i przy tym bumie na kredyty hipoteczne, zostanie wprowadzona nowa rekomendacja KNF i się skończy eldorado.
Dużo ofert, ale i tak nie ma w czym wybierać. Co jak podniosą za miesiąc stopy procentowe? 300 tys kredytu, rata 1200 zł. A co potem? Co pół roku rata będzie mi się zwiększać o 200 lub więcej złotych? Tak wyszło z symulacji u doradcy…
Coraz więcej banków ma wkład własny na poziomie 10%. Ale zdecydowanie lepsze warunki można uzyskać, gdy wkład własny jest 20% lub więcej. Nie zapominajcie również, że nie tylko bankowi trzeba zapłacić, ale np. opłaty notarialne lub w biurze nieruchomości.