Kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje, wyliczenie i oferty kredytów

kredyty hipoteczne najważniejsze informacje

Znalazłeś mieszkanie lub dom, który zamierzasz kupić? Nie masz wystarczających środków na jego zakup, to z dużym prawdopodobieństwem musisz skorzystać z kredytu hipotecznego. Taki kredyt możesz wyszukać samodzielnie lub umawiając się na spotkanie z pośrednikiem finansowym.

Poruszone tematy:

  1. Co to jest kredyt hipoteczny.
  2. Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny.
  3. Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych.
  4. Waluta kredytu hipotecznego.
  5. Oprocentowanie kredytu hipotecznego.
  6. Kredyty hipoteczne – rodzaje rat.
  7. Które raty wybrać: malejące czy stałe?
  8. KALKULACJE DLA RAT RÓWNYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat.
  9. KALKULACJE DLA RAT MALEJĄCYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat.
  10. Gdzie po kredyt hipoteczny: banki i pośrednicy finansowi.

Co to jest „kredyt hipoteczny? Hipoteka jest to forma prawna zabezpieczenia w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Jak podaje Wikipedia jest to „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego. Na mocy którego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.(źródło: https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka)

Definicja kredytu hipotecznego odnosi się przede wszystkim do formy zabezpieczenia (hipoteka na nieruchomości) jak i do celu wykorzystania, który związany jest z finansowaniem zakupu nieruchomości. Należy również zaznaczyć, że kredyt hipoteczny charakteryzuje długi czas kredytowania (nawet i 35 lat), jak i jego średnia wysoka kwota (średnia kwota kredytu hipotecznego wynosi obecnie ponad 230 tys. zł).

Na co może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny?

Najczęściej jest to:

  • zakup nieruchomości (najczęściej jest to mieszkanie lub dom),
  • budowę nieruchomości (dom),
  • remont, modernizację, rozbudowę, przebudowę nieruchomości,
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Główne cechy kredytu hipotecznego:

  • wysoka wartość, dochodzącą do 80-90% wartości nieruchomości,
  • długi okres kredytowania, dochodzącym do 35 lat,
  • ze względu na długi okres kredytowania, wysokość spłacanych rat jest stosunkowa niska w porównaniu z wartością kredytu,
  • niskie oprocentowaniem kredytu (zwłaszcza w porównaniu do np. pożyczek gotówkowych – średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi ok. 3,7%).

Z danych zebranych przez BIK w czwartym kwartale 2018 r. najwyższe kredyty mieszkaniowe udzielano w Warszawie – średnia wartość wyniosła ponad 390 tys. zł. Najniższe kredyty mieszkaniowe były w Olsztynie, ok. 260 tys. zł, w Lublinie powyżej 270 tys. zł, a w Łodzi blisko 270 tys. zł.

Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?

Kredyty hipoteczne można podzielić przede wszystkim na przedmiot finansowania: zakup mieszkania – kredyt mieszkaniowy, zakup innej nieruchomości – kredyt hipoteczny.

Istnieje jeszcze kilka kryteriów, w oparciu o które można wyodrębnić rodzaje kredytów
hipotecznych. Są to przede wszystkim:

1. Waluta kredytu hipotecznego

Wyróżnić możemy kredyty hipoteczne złotówkowe oraz indeksowane i denominowane kursem waluty obcej. Kredyty hipoteczne w walutowe są oczywiście wypłacane w złotówkach, jednak wysokość i podstawę oprocentowania kredytu wyrażona jest w walucie obcej i jej cenie na rynku międzybankowym dla franków szwajcarskich czy jest to LIBOR, dla euro EURIBOR.

Przekazania środków kredytobiorcy nie następuje w walucie obcej, ale kwota kredytu przeliczana jest na złotówki po kursie kupna waluty. Rata kredytu hipotecznego walutowego spłacana jest jako równowartość raty w walucie obcej według obowiązującego aktualnie kursu sprzedaży waluty.

Kredyty walutowe hipoteczne wciąż są w Polsce oferowane, ale tylko wyłącznie osobom, które uzyskują dochody w walucie obcej. Wiele banków wycofało ze swojej oferty kredyty hipoteczne w frankach szwajcarskich, dolarze czy w euro.

2. Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na rynku kredytów hipotecznych wyróżnić można kredyty o oprocentowaniu zmiennym i stałym. Oprocentowanie stałe, zwłaszcza kredytu hipotecznego, wydaje się dla kredytobiorcy zdecydowanie bezpieczniejsze: eliminuje ono ryzyko zmiany wysokości raty w wyniku zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp procentowych rata rośnie, a w przypadku spadku, rata spada. Jednakże w Polsce nie znajdziemy banku, który udzieliłby nam kredytu hipotecznego na 25-30 lat z oprocentowaniem stałym.

Najdrożej są oprocentowane pożyczki i kredyty gotówkowe. Nieco niżej kredyty konsolidacyjne. Znacznie niżej kredyty samochodowe.

Sprawdź również kredyty konsolidacyjne hipoteczne,

jeżeli chcesz połączyć kredyty w jeden kredyt do 200 tys. zł i na większe kwoty.

3. Rodzaj rat kredytowych – kredyty hipoteczne

W jakich ratach można spłacać kredyt hipoteczny? Podobnie jak w pozostałych kredytach do wyboru są raty malejące (zwane także równymi ratami kapitałowymi, ze względu na stałą część kapitałową w każdej racie) oraz raty równe (równe raty kapitałowo-odsetkowe czy zwane również ratami annuitetowymi).

W przypadku wyboru rat równych, w szybszym tempie spłacamy kapitał, natomiast wolniej odsetki od kredytu.

Wybierając raty malejące decydujemy się znacznie wyższą ratą na początku spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona z każdym miesiącem coraz mniejsza. Nie każdy z takiej metody spłaty może skorzystać: jest ona uzależniona od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Może się okazać, że wybierając raty malejące otrzymamy znacznie mniejszy kredyt.

Każda z rat składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Rata stała, w porównaniu do raty malejącej, składa się z mniejszej części kapitałowej na początku spłaty kredytu hipotecznego. W okresie końcowym spłaty kredytu, wysokość kapitału jest już znacznie większy. Co to oznacza? W przypadku rat stałych, zadłużenie jest na początku wyższe, a tym samym i większy jest poziom odsetek niż ma to miejsce w przypadku rat malejących.

Kredyt hipoteczny rata stała - najważniejsze informacje, wyliczenie i oferty kredytów

Wysokość rat malejących, maleją w okresie kredytowania i przeważnie są wyliczane poprzez podzielenie kwoty kredytu hipotecznego przez liczbę rat. Mamy wówczas część kapitałową raty. Następnie doliczane są bieżące odsetki od wysokości kapitału pozostającej do spłaty.

Każda rata zatem ma jednakową część kapitałową i różną część odsetkową. Dlaczego początkowe raty są wysokie? Zaraz po udzieleniu kredytu hipotecznego zadłużenie będzie najwyższe, zatem i część odsetkowa będzie znacznie wyższa (w początkowym okresie praktycznie do spłaty pozostaje cały kapitał – 2000 zł z 300 tys. zł, to tylko ok. 0,7%). Jednak w miarę systematycznego spłacania i upływu czasu, kapitał pozostający do spłaty maleje, a co za tym idzie, również i podstawa do wyliczania odsetek jest mniejsza, a tym samym i część odsetkowa raty.

Kredyt hipoteczny rata malejąca - najważniejsze informacje, wyliczenie i oferty kredytów

Kredyty hipoteczne – raty malejące czy stałe?

Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie należałoby stwierdzić, że im tańszy jest kredyt hipoteczny, tym lepiej. Z punktu widzenia łącznej kwoty odsetek do zapłaty, korzystniejsze są oczywiście raty malejące. Praktyka jest już nieco inna i zdecydowana większość osób wybiera raty stałe. Nie tylko taki wybór zwiększa zdolność kredytową klienta banku, ale i pozwala zdecydowanie łatwiej zarządzać budżetem domowy, planując np. przyszłe wydatki.

W zestawieniu poniżej przedstawiono przykładowe harmonogramy spłaty rat w systemie malejącym oraz stałym przy następujących założeniach:

  • kredyt hipoteczny 300 tys. zł,
  • spełnienie zapisów rekomendacji KNF – liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania (300 rat),
  • oprocentowanie zmienne 2,89%

Należy jednak pamiętać, że faktyczna wysokość kredytu, oferta kredytowa, a tym samym wysokość raty zależy od zdolności i wiarygodności kredytowej klienta.

KALKULACJE DLA RAT RÓWNYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat

Nr raty (rata kredytowa: część kapitałowa – część odsetkowa – wysokość raty – saldo po spłacie raty)

  1. 551 zł     1099 zł     1650 zł     299449 zł
  2. 553 zł     1097 zł     1650 zł     298896 zł
  3. 555 zł     1095 zł     1650 zł     298341 zł
  4. 557 zł     1093 zł     1650 zł     297784 zł
  5. 559 zł     1091 zł     1650 zł     297225 zł
  6. 561 zł     1089 zł     1650 zł     296664 zł
  7. 563 zł     1086 zł     1649 zł     296101 zł
  8. 565 zł     1084 zł     1649 zł     295536 zł
  9. 567 zł     1082 zł     1649 zł     294968 zł
  10. 569 zł     1080 zł     1649 zł     294399 zł
  11. 571 zł     1078 zł     1649 zł     293828 zł
  12. 574 zł     1076 zł     1650 zł     293254 zł

Pozostałe raty:

24.     599 zł     1050 zł     1649 zł     286205 zł
36.    626 zł     1024 zł     1650 zł     278841 zł
48.     654 zł     995 zł     1649 zł     271146 zł
60.     684 zł     966 zł     1650 zł     263106 zł
72.     714 zł     935 zł     1649 zł     254706 zł
84.     746 zł     903 zł     1649 zł     245928 zł
96.     780 zł     870 zł     1650 zł     236757 zł
108.     815 zł     835 zł     1650 zł     227175 zł
120.     851 zł     798 zł     1649 zł     217164 zł
132.     889 zł     760 zł     1649 zł     206703 zł
144.     929 zł     720 zł     1649 zł     195773 zł
156.     971 zł     679 zł     1650 zł     184353 zł
168.     1014 zł     635 zł     1649 zł     172421 zł
180.     1060 zł     590 zł     1650 zł     159954 zł
192.     1107 zł     542 zł     1649 zł     146927 zł
204.     1157 zł     492 zł     1649 zł     133317 zł
216.     1209 zł     441 zł     1650 zł     119096 zł
228.     1263 zł     386 zł     1649 zł     104238 zł
240.     1320 zł     330 zł     1650 zł     88713 zł
252.     1379 zł     271 zł     1650 zł     72492 zł
264.     1441 zł     209 zł     1650 zł     55543 zł
276.     1506 zł     144 zł     1650 zł     37835 zł
288.     1573 zł     77 zł     1650 zł     19332 zł
300.     1644 zł     6 zł     1650 zł     0 zł.

KALKULACJE DLA RAT MALEJĄCYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat

Nr raty (rata kredytowa: część kapitałowa – część odsetkowa – wysokość raty – saldo po spłacie raty)

  1. 1000 zł     1099 zł     2099 zł     299000 zł
  2. 1000 zł     1095 zł     2095 zł     298000 zł
  3. 1000 zł     1091 zł     2091 zł     297000 zł
  4. 1000 zł     1088 zł     2088 zł     296000 zł
  5. 1000 zł     1084 zł     2084 zł     295000 zł
  6. 1000 zł     1080 zł     2080 zł     294000 zł
  7. 1000 zł     1077 zł     2077 zł     293000 zł
  8. 1000 zł     1073 zł     2073 zł     292000 zł
  9. 1000 zł     1069 zł     2069 zł     291000 zł
  10. 1000 zł     1066 zł     2066 zł     290000 zł
  11. 1000 zł     1062 zł     2062 zł     289000 zł
  12. 1000 zł     1058 zł     2058 zł     288000 zł

Pozostałe raty:

24.     1000 zł     1014 zł    2014 zł     276000 zł
36.     1000 zł     971 zł     1971 zł     264000 zł
48.     1000 zł     927 zł    1927 zł     252000 zł
60.     1000 zł     883 zł     1883 zł     240000 zł
72.     1000 zł     839 zł    1839 zł     228000 zł
84.     1000 zł     795 zł     1795 zł     216000 zł
96.     1000 zł     751 zł    1751 zł     204000 zł
108.    1000 zł     707 zł    1707 zł     192000 zł
120.    1000 zł     663 zł    1663 zł     180000 zł
132.    1000 zł     619 zł    1619 zł     168000 zł
144.    1000 zł     575 zł    1575 zł     156000 zł
156.    1000 zł     531 zł    1531 zł     144000 zł
168.    1000 zł     487 zł    1487 zł     132000 zł
180.    1000 zł     443 zł    1443 zł     120000 zł
192.    1000 zł     399 zł    1399 zł     108000 zł
204.    1000 zł     355 zł    1355 zł     96000 zł
216.    1000 zł     311 zł    1311 zł     84000 zł
228.    1000 zł     267 zł    1267 zł     72000 zł
240.    1000 zł     223 zł   1223 zł     60000 zł
252.    1000 zł     179 zł    1179 zł     48000 zł
264.    1000 zł     136 zł    1136 zł     36000 zł
276.    1000 zł     92 zł     1092 zł     24000 zł
288.    1000 zł     48 zł    1048 zł     12000 zł
300.    1000 zł     4 zł    1004 zł     0 zł.

Kredyty hipoteczne. Gdzie po kredyt?

Wbrew pozorom sprawa wyboru banku, nie jest najłatwiejsza – przede wszystkim ze względu na duży wybór. Poniżej znajduje się zestawienie banków oraz pośredników finansowych, z którymi można się umówić w sprawie kredytu hipotecznego. Spotkania są darmowe, w dowolnym terminie – wystarczy wypełnić krótki i podstawowy formularz kontaktowy.

17 komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.