Znalazłeś mieszkanie lub dom, który zamierzasz kupić? Nie masz wystarczających środków na jego zakup, to z dużym prawdopodobieństwem musisz skorzystać z kredytu hipotecznego. Taki kredyt możesz wyszukać samodzielnie lub umawiając się na spotkanie z pośrednikiem finansowym.
Poruszone tematy:
- Co to jest kredyt hipoteczny.
- Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny.
- Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych.
- Waluta kredytu hipotecznego.
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego.
- Kredyty hipoteczne – rodzaje rat.
- Które raty wybrać: malejące czy stałe?
- KALKULACJE DLA RAT RÓWNYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat.
- KALKULACJE DLA RAT MALEJĄCYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat.
- Gdzie po kredyt hipoteczny: banki i pośrednicy finansowi.
Co to jest „kredyt hipoteczny? Hipoteka jest to forma prawna zabezpieczenia w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.
Jak podaje Wikipedia jest to „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego. Na mocy którego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.” (źródło: https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka)
Definicja kredytu hipotecznego odnosi się przede wszystkim do formy zabezpieczenia (hipoteka na nieruchomości) jak i do celu wykorzystania, który związany jest z finansowaniem zakupu nieruchomości. Należy również zaznaczyć, że kredyt hipoteczny charakteryzuje długi czas kredytowania (nawet i 35 lat), jak i jego średnia wysoka kwota (średnia kwota kredytu hipotecznego wynosi obecnie ponad 230 tys. zł).
Na co może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny?
Najczęściej jest to:
- zakup nieruchomości (najczęściej jest to mieszkanie lub dom),
- budowę nieruchomości (dom),
- remont, modernizację, rozbudowę, przebudowę nieruchomości,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Główne cechy kredytu hipotecznego:
- wysoka wartość, dochodzącą do 80-90% wartości nieruchomości,
- długi okres kredytowania, dochodzącym do 35 lat,
- ze względu na długi okres kredytowania, wysokość spłacanych rat jest stosunkowa niska w porównaniu z wartością kredytu,
- niskie oprocentowaniem kredytu (zwłaszcza w porównaniu do np. pożyczek gotówkowych).
Z danych zebranych przez BIK w czwartym kwartale 2018 r. najwyższe kredyty mieszkaniowe udzielano w Warszawie – średnia wartość wyniosła ponad 390 tys. zł. Najniższe kredyty mieszkaniowe były w Olsztynie, ok. 260 tys. zł, w Lublinie powyżej 270 tys. zł, a w Łodzi blisko 270 tys. zł.
Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?
Kredyty hipoteczne można podzielić przede wszystkim na przedmiot finansowania: zakup mieszkania – kredyt mieszkaniowy, zakup innej nieruchomości – kredyt hipoteczny.
Istnieje jeszcze kilka kryteriów, w oparciu o które można wyodrębnić rodzaje kredytów
hipotecznych. Są to przede wszystkim:
1. Waluta kredytu hipotecznego
Wyróżnić możemy kredyty hipoteczne złotówkowe oraz indeksowane i denominowane kursem waluty obcej. Kredyty hipoteczne w walutowe są oczywiście wypłacane w złotówkach, jednak wysokość i podstawę oprocentowania kredytu wyrażona jest w walucie obcej i jej cenie na rynku międzybankowym dla franków szwajcarskich czy jest to LIBOR, dla euro EURIBOR.
Przekazania środków kredytobiorcy nie następuje w walucie obcej, ale kwota kredytu przeliczana jest na złotówki po kursie kupna waluty. Rata kredytu hipotecznego walutowego spłacana jest jako równowartość raty w walucie obcej według obowiązującego aktualnie kursu sprzedaży waluty.
Kredyty walutowe hipoteczne wciąż są w Polsce oferowane, ale tylko wyłącznie osobom, które uzyskują dochody w walucie obcej. Wiele banków wycofało ze swojej oferty kredyty hipoteczne w frankach szwajcarskich, dolarze czy w euro.
2. Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Na rynku kredytów hipotecznych wyróżnić można kredyty o oprocentowaniu zmiennym i stałym. Oprocentowanie stałe, zwłaszcza kredytu hipotecznego, wydaje się dla kredytobiorcy zdecydowanie bezpieczniejsze: eliminuje ono ryzyko zmiany wysokości raty w wyniku zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp procentowych rata rośnie, a w przypadku spadku, rata spada. Jednakże w Polsce nie znajdziemy banku, który udzieliłby nam kredytu hipotecznego na 25-30 lat z oprocentowaniem stałym.
Najdrożej są oprocentowane pożyczki i kredyty gotówkowe. Nieco niżej kredyty konsolidacyjne. Znacznie niżej kredyty samochodowe.
Sprawdź również kredyty konsolidacyjne hipoteczne,
jeżeli chcesz połączyć kredyty w jeden kredyt do 200 tys. zł i na większe kwoty.
3. Rodzaj rat kredytowych – kredyty hipoteczne
W jakich ratach można spłacać kredyt hipoteczny? Podobnie jak w pozostałych kredytach do wyboru są raty malejące (zwane także równymi ratami kapitałowymi, ze względu na stałą część kapitałową w każdej racie) oraz raty równe (równe raty kapitałowo-odsetkowe czy zwane również ratami annuitetowymi).
W przypadku wyboru rat równych, w szybszym tempie spłacamy kapitał, natomiast wolniej odsetki od kredytu.
Wybierając raty malejące decydujemy się znacznie wyższą ratą na początku spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona z każdym miesiącem coraz mniejsza. Nie każdy z takiej metody spłaty może skorzystać: jest ona uzależniona od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Może się okazać, że wybierając raty malejące otrzymamy znacznie mniejszy kredyt.
Każda z rat składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Rata stała, w porównaniu do raty malejącej, składa się z mniejszej części kapitałowej na początku spłaty kredytu hipotecznego. W okresie końcowym spłaty kredytu, wysokość kapitału jest już znacznie większy. Co to oznacza? W przypadku rat stałych, zadłużenie jest na początku wyższe, a tym samym i większy jest poziom odsetek niż ma to miejsce w przypadku rat malejących.
Wysokość rat malejących, maleją w okresie kredytowania i przeważnie są wyliczane poprzez podzielenie kwoty kredytu hipotecznego przez liczbę rat. Mamy wówczas część kapitałową raty. Następnie doliczane są bieżące odsetki od wysokości kapitału pozostającej do spłaty.
Każda rata zatem ma jednakową część kapitałową i różną część odsetkową. Dlaczego początkowe raty są wysokie? Zaraz po udzieleniu kredytu hipotecznego zadłużenie będzie najwyższe, zatem i część odsetkowa będzie znacznie wyższa (w początkowym okresie praktycznie do spłaty pozostaje cały kapitał – 2000 zł z 300 tys. zł, to tylko ok. 0,7%). Jednak w miarę systematycznego spłacania i upływu czasu, kapitał pozostający do spłaty maleje, a co za tym idzie, również i podstawa do wyliczania odsetek jest mniejsza, a tym samym i część odsetkowa raty.
Kredyty hipoteczne – raty malejące czy stałe?
Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie należałoby stwierdzić, że im tańszy jest kredyt hipoteczny, tym lepiej. Z punktu widzenia łącznej kwoty odsetek do zapłaty, korzystniejsze są oczywiście raty malejące. Praktyka jest już nieco inna i zdecydowana większość osób wybiera raty stałe. Nie tylko taki wybór zwiększa zdolność kredytową klienta banku, ale i pozwala zdecydowanie łatwiej zarządzać budżetem domowy, planując np. przyszłe wydatki.
W zestawieniu poniżej przedstawiono przykładowe harmonogramy spłaty rat w systemie malejącym oraz stałym przy następujących założeniach:
- kredyt hipoteczny 300 tys. zł,
- spełnienie zapisów rekomendacji KNF – liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania (300 rat),
- oprocentowanie zmienne 2,89%
Należy jednak pamiętać, że faktyczna wysokość kredytu, oferta kredytowa, a tym samym wysokość raty zależy od zdolności i wiarygodności kredytowej klienta.
KALKULACJE DLA RAT RÓWNYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat
Nr raty (rata kredytowa: część kapitałowa – część odsetkowa – wysokość raty – saldo po spłacie raty)
- 551 zł 1099 zł 1650 zł 299449 zł
- 553 zł 1097 zł 1650 zł 298896 zł
- 555 zł 1095 zł 1650 zł 298341 zł
- 557 zł 1093 zł 1650 zł 297784 zł
- 559 zł 1091 zł 1650 zł 297225 zł
- 561 zł 1089 zł 1650 zł 296664 zł
- 563 zł 1086 zł 1649 zł 296101 zł
- 565 zł 1084 zł 1649 zł 295536 zł
- 567 zł 1082 zł 1649 zł 294968 zł
- 569 zł 1080 zł 1649 zł 294399 zł
- 571 zł 1078 zł 1649 zł 293828 zł
- 574 zł 1076 zł 1650 zł 293254 zł
Pozostałe raty:
24. 599 zł 1050 zł 1649 zł 286205 zł
36. 626 zł 1024 zł 1650 zł 278841 zł
48. 654 zł 995 zł 1649 zł 271146 zł
60. 684 zł 966 zł 1650 zł 263106 zł
72. 714 zł 935 zł 1649 zł 254706 zł
84. 746 zł 903 zł 1649 zł 245928 zł
96. 780 zł 870 zł 1650 zł 236757 zł
108. 815 zł 835 zł 1650 zł 227175 zł
120. 851 zł 798 zł 1649 zł 217164 zł
132. 889 zł 760 zł 1649 zł 206703 zł
144. 929 zł 720 zł 1649 zł 195773 zł
156. 971 zł 679 zł 1650 zł 184353 zł
168. 1014 zł 635 zł 1649 zł 172421 zł
180. 1060 zł 590 zł 1650 zł 159954 zł
192. 1107 zł 542 zł 1649 zł 146927 zł
204. 1157 zł 492 zł 1649 zł 133317 zł
216. 1209 zł 441 zł 1650 zł 119096 zł
228. 1263 zł 386 zł 1649 zł 104238 zł
240. 1320 zł 330 zł 1650 zł 88713 zł
252. 1379 zł 271 zł 1650 zł 72492 zł
264. 1441 zł 209 zł 1650 zł 55543 zł
276. 1506 zł 144 zł 1650 zł 37835 zł
288. 1573 zł 77 zł 1650 zł 19332 zł
300. 1644 zł 6 zł 1650 zł 0 zł.
KALKULACJE DLA RAT MALEJĄCYCH kredyt hipoteczny 300 tys. zł na 25 lat
Nr raty (rata kredytowa: część kapitałowa – część odsetkowa – wysokość raty – saldo po spłacie raty)
- 1000 zł 1099 zł 2099 zł 299000 zł
- 1000 zł 1095 zł 2095 zł 298000 zł
- 1000 zł 1091 zł 2091 zł 297000 zł
- 1000 zł 1088 zł 2088 zł 296000 zł
- 1000 zł 1084 zł 2084 zł 295000 zł
- 1000 zł 1080 zł 2080 zł 294000 zł
- 1000 zł 1077 zł 2077 zł 293000 zł
- 1000 zł 1073 zł 2073 zł 292000 zł
- 1000 zł 1069 zł 2069 zł 291000 zł
- 1000 zł 1066 zł 2066 zł 290000 zł
- 1000 zł 1062 zł 2062 zł 289000 zł
- 1000 zł 1058 zł 2058 zł 288000 zł
Pozostałe raty:
24. 1000 zł 1014 zł 2014 zł 276000 zł
36. 1000 zł 971 zł 1971 zł 264000 zł
48. 1000 zł 927 zł 1927 zł 252000 zł
60. 1000 zł 883 zł 1883 zł 240000 zł
72. 1000 zł 839 zł 1839 zł 228000 zł
84. 1000 zł 795 zł 1795 zł 216000 zł
96. 1000 zł 751 zł 1751 zł 204000 zł
108. 1000 zł 707 zł 1707 zł 192000 zł
120. 1000 zł 663 zł 1663 zł 180000 zł
132. 1000 zł 619 zł 1619 zł 168000 zł
144. 1000 zł 575 zł 1575 zł 156000 zł
156. 1000 zł 531 zł 1531 zł 144000 zł
168. 1000 zł 487 zł 1487 zł 132000 zł
180. 1000 zł 443 zł 1443 zł 120000 zł
192. 1000 zł 399 zł 1399 zł 108000 zł
204. 1000 zł 355 zł 1355 zł 96000 zł
216. 1000 zł 311 zł 1311 zł 84000 zł
228. 1000 zł 267 zł 1267 zł 72000 zł
240. 1000 zł 223 zł 1223 zł 60000 zł
252. 1000 zł 179 zł 1179 zł 48000 zł
264. 1000 zł 136 zł 1136 zł 36000 zł
276. 1000 zł 92 zł 1092 zł 24000 zł
288. 1000 zł 48 zł 1048 zł 12000 zł
300. 1000 zł 4 zł 1004 zł 0 zł.
Kredyty hipoteczne. Gdzie po kredyt?
Wbrew pozorom sprawa wyboru banku, nie jest najłatwiejsza – przede wszystkim ze względu na duży wybór. Poniżej znajduje się zestawienie banków oraz pośredników finansowych, z którymi można się umówić w sprawie kredytu hipotecznego. Spotkania są darmowe, w dowolnym terminie – wystarczy wypełnić krótki i podstawowy formularz kontaktowy.
Możliwość wzięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, banki mają już obowiązek zaprezentowania klientowi.
Po ostatnich wzrostach rat kredytowych warto jest rozważyć kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. I tak np. w Banku Millennium przez 5 lat rata kredytowa nie zmieni się, a po tym okresie można zadecydować czy wybrać oprocentowanie zmienne czy stałe na kolejne 5 lat.