Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania – jeżeli nie masz wystarczających środków finansowych, to nie pozostaje nic innego jak tylko kredyt hipoteczny (mieszkaniowy). Jakie warunki konieczne są, aby bank dała nam taki kredyt na mieszkanie?

Dla zdecydowanej większości osób, które chcą stać się posiadaczami własnego „eM„, nie ma innej możliwości, jak tylko skorzystanie z kredytu hipotecznego. Oczywiście konieczne jest posiadanie odpowiednio wysokiej zdolność kredytowej, wiarygodność kredytową i zgromadzenie wkładu własnego.

Poniżej: przegląd banków, w których o konkretny kredyt hipoteczny zapytasz oraz lista pośredników finansowych, którzy pomogą porównać oferty kredytowe (spotkania bezpłatne, niezobowiązujące i w dowolnie wybranym terminie).

Podobnie jak w przypadku innych kredytów i pożyczek, tak i kredytu hipotecznego nie powinniśmy wybierać bez zastanowienia. Jeżeli nie chcesz robić tego samodzielnie lub nie wiesz na co zwrócić uwagę, to najlepiej jest skontaktować się ze specjalistą: doświadczonym pośrednikiem finansowym.

A co zrobić, kiedy już spłacasz kredyt mieszkaniowy, ale znalazłeś np. propozycję o zdecydowanie lepszych warunkach kredytowania? Możesz się wówczas zastanowić nad kredytem refinansowym, czyli spłacić stary kredyt, nowym.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy mieszkaniowy?

Czy jest jakieś rozgraniczenie pomiędzy kredytem hipotecznym, a mieszkaniowym? Oba kredyty są utożsamiane z takim samym zobowiązaniem i nawet bankowcy nie prowadzą takiego rozgraniczenia. Zarówno kredyty mieszkaniowe, jak i kredyty hipoteczne udzielane są zabezpieczeniem na kredytowanej nieruchomości – pod zastaw hipoteki.

Oczywiście kredyt mieszkaniowy wskazuje dokładnie na co mają zostać przeznaczone pieniądze z kredytu: na zakup mieszkania. Natomiast na kredyt hipoteczny można kupić zarówno dom, garaż, jak również:

• wykupić mieszkanie komunalne,
• kupić działkę budowlaną,
• rozpocząć budowę domu,
• wyremontować nieruchomość .

Należy jednak odróżnić kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej: są to już dwa różne terminy. Pożyczka hipoteczna jest również udzielana z zabezpieczeniem hipotecznym, ale może być przeznaczona na dowolny cel, nie tylko związany z nieruchomością. Natomiast kredyt hipoteczny to kredyt celowy: pieniądze z kredytu muszą zostać wykorzystane dokładnie na cel zapisany we wniosku kredytowym.

Podstawowe cechy kredytu hipotecznego

Z pewnością jest to długotrwałe zobowiązanie, a czas spłaty może wynieść nawet 30 lat! Tak długi okres kredytowania jest ustalany ze względu na wysokość udzielanego finansowania i tylko w taki sposób można w sposób znaczący zmniejszyć wysokość raty.

Oczywiście również kredyty (pożyczki) gotówkowe mogą być długoterminowym zobowiązaniem na 7-8 lat, ale maksymalny czas kredytowania nie przekracza 10 lat.

Przeczytaj również: Jaki kredyt lepszy hipoteczny czy gotówkowy?

Wysokość udzielanych kredytów hipotecznych znacznie przewyższają kredyty gotówkowe. O ile maksymalna wartość kredytu gotówkowego to ok. 200 tys. zł, to w przypadku kredytów hipotecznych, taka wysokość nie jest nawet wartością średnią, ale znacznie poniżej.

Warunki, które należy spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny

Jakie podstawowe warunki należy spełnić, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Jeżeli zobaczysz gdziekolwiek reklamę ze sloganem: „kredyt hipoteczny dla każdego„, to nie wierz w to! Nie ma takiego kredytu! Nie tylko hipotecznego, ale żadnego innego. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu, jak i innej nieruchomości, musisz nie tylko wykazać odpowiednio wysoką zdolność kredytową, ale i wiarygodność kredytową. Negatywna ocena jednego z tych głównych czynników dyskwalifikuje Ciebie już na starcie.

Pamiętaj również, że bez obowiązkowego wkładu własnego, bank nie sfinansuje w 100% zakup mieszkania.

Co wpływa na zdolność kredytową? Można wyróżnić między innymi następujące składniki:

• udokumentowane miesięczne dochody,
• rodzaj umowy o zatrudnieniu (może to być umowa o pracę, umowa cywilnoprawna, kontrakt),
• zobowiązania miesięczne i koszty utrzymania (opłaty ponoszone na utrzymanie, ale także posiadane kredyty, karty kredytowe i limity w koncie bankowym),
• stan cywilny,
• wykształcenie,
• miejsce zamieszkania,
• ilość osób na utrzymaniu,
• wysokość kredytu hipotecznego oraz czas kredytowania oraz
• o czym wiele osób zapomina lub nie wie: wysokość wkładu własnego oraz system rat (malejące lub stałe).

Dlaczego zdolność kredytowa jest tak istotna? Na jej podstawie prognozowana jest przyszłość: czy biorąc pod uwagę OBECNE warunki będziemy mogli płacić raty kredytu hipotecznego.

Wiek kredytobiorcy w momencie spłaty kredytu ma również duże znaczenie. Im starszy jest wnioskodawca, to dla banku wzrasta ryzyko udzielenia zobowiązania. Spłacając ostatnią ratę nie powinniśmy mieć więcej niż 75 lat.

Już same wymagania dotyczące zdolności kredytowej mogą znacznie obniżyć szanse na uzyskanie kredytu. Banki najchętniej udzielą kredyt osobom, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę, najlepiej jeszcze na czas nieokreślony. Ale nie oznacza to, że osoby zatrudnione na podstawie umowy cywilnoprawnej lub prowadzące działalność gospodarczą, takiego kredytu nie otrzymają. Nie. Należy tylko poszukać i dlatego w takiej sytuacji najlepiej jest skontaktować się z pośrednikiem finansowym.

Warunek nr 2: pozytywna historia kredytowa w BIK

Każdy bank, w przypadku każdej osoby ubiegającej się o kredyt, ZAWSZE pobiera raport BIK, czyli sprawdza czy potencjalny kredytobiorca ma pozytywną historię kredytową.

W Biurze Informacji Kredytowej (BIK) znajdują się informacje na temat wszystkich Twoich obecnych i przeszłych zobowiązań kredytowych oraz sposobów ich spłacania.

Przed bankiem nic się nie ukryje (dlatego każdy wniosek kredytowy należy wypełniać zgodnie z prawdą), a w raporcie odnotowane są problemy z terminową spłatą zobowiązań, czy takie problemy miały charakter permanentny czy incydentalny. Oczywiście informacje na temat terminowych spłat kredytów również są odnotowane i to przede wszystkim jest fundamentem Twojej pozytywnej historii kredytowej.

Uwaga:

1. Coraz więcej firm pożyczkowych współpracuje z BIK, zatem jeżeli braliśmy taką niebankową pożyczkę, informacja może znaleźć się w raporcie.
2. W BIK znajdują się również informacje na temat nieudzielonych kredytów i pożyczek. Jeżeli w krótkim czasie kontaktowaliśmy się z kilkoma bankami ws kredytu, to może to mieć wpływ na decyzję kredytową banku (może zmniejszyć ocenę scoringową).

Dokumenty, które należy złożyć ubiegając się o kredyt hipoteczny

Również w przypadku kredytu hipotecznego poza dokładnie wypełnionym wnioskiem kredytowym należy przygotować odpowiednie dokumenty. Listę potrzebnych dokumentów uzyskamy w banku lub u pośrednika finansowego. Między innymi są to:

• dokumenty potwierdzające nasze dochody,
• zaświadczenie od pracodawcy z ostatnich kilku miesięcy (zależy to od banku i mogą to być zarówno ostatnie 3 miesiące, jak i 12),
• rozliczenie podatku od osób fizycznych za rok ubiegły,
• wyciąg z rachunku bankowego, na które otrzymujemy wynagrodzenie,
• umowy kredytowe i pożyczkowe wraz z harmonogramem ich spłat,
• zaświadczenie z banku o aktualnej wysokości zadłużenia,
• dokumenty związane z nabywaną nieruchomością.

Zgromadzenie niezbędnych dokumentów to nie wszystko, ponieważ pozostanie jeszcze ustanowienie hipoteki (zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego) oraz ustanowienie innych ewentualnych zabezpieczeń.

Dopiero, jeżeli zbierzemy wszystkie wymagane dokumenty i złożymy poprawnie wypełniony wniosek, bank może zacząć analizę. Może to potrwać nawet i kilka tygodni, w zależności od tego jak duże jest zainteresowanie ofertą bankową.

Wymagany wkład własny. Co zrobić kiedy jest za mały?

Czy ktoś jeszcze pamięta, że kilka lat temu banki oferowały kredyty bez wkładu własnego, a nawet i na 110% wartości nieruchomości? Te czasy już jednak odeszły, a od 2017 roku wysokość wkładu własnego wynosi 20%.

Są jednak banki, które akceptują 10% wkładu własnego, ale w takiej sytuacji musimy skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Co to oznacza? Jeżeli ubiegamy się o kredyt hipoteczny w wysokości 250 tys. złotych musimy posiadać oszczędności od 25 tys. zł (10% wkładu własnego) do 50 tys. złotych (20% wkładu własnego).

Jeżeli nie mamy wkładu własnego, to szanse na uzyskanie takiego kredytu są znacznie bardziej ograniczone, ale nie niemożliwe.

• Zabezpieczeniem może być inna nieruchomość (jej wartość musi być wyższa od brakującego wkładu własnego, niekoniecznie musi być naszą własnością – może np. należeć do naszej rodziny),
• Jeżeli chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, to można zapytać o pożyczkę u dewelopera na zakup ich nieruchomości,
• Można zapytać o pożyczkę z zakładu pracy (bardzo często są nisko oprocentowane).

Im większy mamy wkład własny, to oczywiście mniejszy kredyt hipoteczny jest potrzebny, a bank może nam zaproponować lepsze warunki kredytowania.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie dla młodych małżeństw

Młode osoby czy młode małżeństwa, które zamarzą o własnym mieszkaniu są w dość trudnej sytuacji. Obecnie nie ma programów wspierających młode osoby czy małżeństwa, dlatego takie osoby ubiegają się o kredyt hipoteczny na zasadach takich jak wszystkie inne osoby. Ale: dwie osoby mają zdecydowanie większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Banki, które chcą sprzedać kredyt, bardzo często pomagają klientowi, jeżeli jest to możliwe, w uzyskaniu odpowiedniej zdolności kredytowej. W takiej sytuacji, nie tylko młodym osobom, banki proponują dopisanie do kredytu hipotecznego osoby trzeciej. Może to być zarówno rodzic czy inny członek rodziny. Dzięki temu nie tylko zwiększamy szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, ale i zwiększamy naszą zdolność kredytową.

Tani kredyt hipoteczny, czyli jak wybrać kredyt na zakup mieszkania

Kredyt hipoteczny jest najtańszym zobowiązaniem kredytowym udzielanym przez banki… Jeżeli spojrzysz na ogólne warunki: oprocentowanie czy prowizję. Ale jeżeli spojrzysz na całkowity koszt, to jasno widać jak dużo więcej będziesz musiał oddać bankowi.

---

Kredyt hipoteczny 169 120 zł na 16 lat. RRSO 4%. Oprocentowanie stałe w skali roku 3.43% (podwyższone o 0,05 pp. do czasu wpisu hipoteki umownej). Całkowity koszt kredytu 57 694,89 zł w tym: odsetki 50 908,29 zł, prowizja 3 213,28 zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 420 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 3 134,32 zł (na cały okres kredytowania, zawarte za pośrednictwem banku), podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów, tak również i przed wyborem kredytu hipotecznego należy 1. zapoznać się z propozycjami banków, 2. porównać oferty kredytów.

Porównując kredyty hipoteczne powinniśmy zwrócić uwagę na koszt całkowity kredytu.

Elementy wpływające na koszt całkowity, to między innymi:

• oprocentowanie, na który składa się: marża banku i stawka referencyjna (zależna od wysokości stóp procentowych ustalanych przez RPP),
• prowizja za udzielenie kredytu,
• opłata za rozpatrzenie wniosku,
• wymagane ubezpieczenie kredytu,
• inne koszty kredytowe.

Pozostają jeszcze oczywiście koszty niebankowe, np. opłaty notarialne.