Kredyt hipoteczny na mieszkanie

12 marca, 2020

Kredyt hipoteczny na mieszkanie? Jeżeli zamierzasz w najbliższym czasie kupić mieszkanie i szukasz odpowiedniego kredytu, to w serwisie znajdziesz najnowsze propozycje. Zarówno dostępne w bankach, jak i u pośredników finansowych.

O kredyt hipoteczny na mieszkanie powinniśmy zapytać zanim wybierzemy mieszkanie, które chcielibyśmy kupić. Może okazać się bowiem, że nasza zdolność kredytowa jest znacznie poniżej naszych oczekiwań lub nie dysponujemy odpowiednim wkładem własnym.

Kalkulatory zdolności kredytowej nie wyliczają naszej zdolności, ale jedynie szacują jej wysokość i to w dużym przybliżeniu.

Kredyt hipoteczny pochodzi od słowa „hipoteka” i jest to zabezpieczenie prawne w postaci roszczenia wierzyciela wpisanego do działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to jeden z wielu celów, na które może zostać przeznaczony. To także między innymi:

  • budowa nieruchomości,
  • remont, modernizacja i rozbudowę nieruchomości,
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Forma zabezpieczenia zobowiązania (jedna z najlepszych dostępnych na rynku) wpływa na cenę kredytu oraz pozwala maksymalnie wydłużyć czas jego spłaty.

W jakim banku kredyt hipoteczny na mieszkanie

Wyszukanie odpowiedniego banku, w którym ostatecznie złożymy wniosek kredytowy, zajmie trochę czasu. Zwłaszcza, jeżeli podejmiemy takie działania samodzielnie. Można również skontaktować się z pośrednikiem (darmowe spotkanie), który wspólnie z nami przeanalizuje nasze potrzeby, zbada zdolność kredytową i pomoże wyszukać odpowiednią ofertę.

Odpowiedni wybór banku jest i kredytu jest sprawą kluczową, bowiem takie zobowiązanie przyjdzie nam regulować przez kilka, kilkanaście, a nawet i kilkadziesiąt lat. Ofert kredytowych jest całkiem sporo, ale i tak różnią się one zasadniczo pod wieloma względami:

  • maksymalną możliwą kwotą finansowania – różna zdolność kredytowa wyliczona przez banki,
  • maksymalnym okresem kredytowania – 30 lub 35 lat,
  • oprocentowaniem kredytu i wysokością marży.

Wysokość spłacanych rat kapitałowych wraz z odsetkami zależą od oferty kredytowej, ale i czasu kredytowania, kal i wyboru systemu spłacanych rat (malejące lub stałe). Rata kredytowa może stanowić nawet 1,5% wartości udzielonego kredytu. Na przykład kredyt hipoteczny na mieszkanie w wysokości 250 tys. zł na 30 lat, to rata kredytowa wyniesie ok. 1200 zł.

Podstawowe parametry kredytów hipotecznych: oprocentowanie, prowizja, ubezpieczenie i koszty dodatkowe.

Ze względu na rodzaj waluty, wyróżniamy:

  • kredyty hipoteczne w walucie krajowej, czyli w złotówkach oraz
  • indeksowane i denominowane kursem waluty obcej.

W Polsce praktycznie nie można uzyskać kredytu hipotecznego w walucie obcej, poza kilkoma wyjątkami, i skierowany jest głównie do tych osób, które zarabiają w walutach obcych.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych i rata kredytowa

Oprocentowania nominalne kredytu hipotecznego jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu. Oprocentowanie wyrażane jest w stosunku rocznym i na podstawie jego wysokości obliczane są odsetki od pozostającego
do spłacenia kapitału.

Rozróżnia się kredyty o oprocentowaniu stałym i zmiennym.

  • oprocentowanie stałe, które obecnie jest bardzo rzadko stosowane (ale wkrótce ma to się zmienić), jest bezpieczniejsze dla kredytobiorcy, ponieważ eliminuje ryzyko zmiany wysokości raty w przypadku podniesienia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ale z drugiej strony, obniżka stóp procentowych nie wpłynie na obniżenie wysokości raty.
  • oprocentowanie zmienne zależy od zmian stóp procentowych. W przypadku wzrostu stóp rata kredytowa wzrośnie, a przy obniżce rata kredytowa maleje.

Stopa procentowa rynku międzybankowego (WIBOR dla kredytu w złotówkach) jest bazą do ustalania przez banki ceny kredytu hipotecznego. Następnie bank dolicza do tego poziomu swoją marżę. Łącznie te dwie wielkości składają się na oprocentowanie kredytu.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów, również i tutaj możemy wyróżnić podział rat na malejące i równe (zwane również annuitetowymi).

Wybór rat równych oznacza, że szybciej spłacany jest kapitał, a wolniej odsetki. Natomiast raty malejące wiążą się początkowo z wysoką ratą, która z każdym miesiącem maleje, aby po mniej więcej połowie czasu spłaty osiągać wartości mniejsze niż rata stała (przy takiej samej wysokości kredytu i liczbie rat). Ze względu jednak na to, że rata kredytowa jest w początkowym okresie znacznie większa od rat stałych jej wybór jest uzależniony od naszej zdolności kredytowej.

Która metoda spłaty jest korzystniejsza? Z punktu widzenia całkowitego kosztu kredytowego, to korzystniejsze będą raty malejące – zapłacimy mniej odsetek. W praktyce jednak większość osób wybiera raty stałe – pozwalają łatwiej zarządzać domowym budżetem.

Prowizja kredytowa i opłaty dodatkowe

Prowizja bankowe mają najczęściej charakter procentowy i zazwyczaj pobierane są jednorazowo, bądź bank dolicza je do kwoty kredytu. Jeżeli zostaną one doliczone do kredytu, to zwiększa się kwota od której będą naliczane odsetki.

Najczęściej bank pobiera prowizję za uruchomienia kredytu, jego przedterminową spłatę, przewalutowanie oraz od wydania promesy kredytowej.

Opłaty są natomiast wyrażone kwotowo i mogą stanowić dochód banku lub innych podmiotów. Wliczone są tu zarówno opłaty pobierane przez bank, jak i opłaty niebankowe. M.in. mogą to być opłaty związane z:

  • wyceną nieruchomości (tzw. operat szacunkowy),
  • zabezpieczeniem pomostowym – ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu wierzytelności w księdze wieczystej,
  • wpisem hipoteki do księgi wieczystej,
  • ubezpieczeniem nieruchomości od zdarzeń losowych, od ryzyka utraty pracy,
  • ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Dodatkowo należy pamiętać, że proces zakupu mieszkania będzie wiązać się z opłatą notarialną czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Wkład własny na mieszkanie

Do końca 2014 r. kredyt hipoteczny na mieszkanie, bez wkładu własnego, był w stałej ofercie banków. Co więcej, klienci banków, mogli szukać wsparcia finansowego nawet i w wysokości odpowiadającej 110% wartości nabywanego mieszkania.

Jednakże Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) zmieniła wszystko i wraz z jej wejściem w życie, banki działające na rynku polskim i oferujące kredyty hipoteczne muszą respektować warunek wniesienia przez potencjalnego kredytobiorcę minimalnego wkładu własnego. Dodatkowo musi zostać uwzględniony maksymalny wiek kredytobiorcy.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kredytobiorcy zobowiązani są do wnoszenia 20% wkładu własnego wartości kupowanej nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli mieszkanie kosztuje 200 tys. zł, to musimy mieć zaoszczędzone 40 tys. zł, a kredyt jaki możemy uzyskać wynosi 160 tys. zł.

Wkład własny nie musi zostać przekazany w formie gotówki i banki mogą zaakceptować inny rodzaj zabezpieczenia, np.: poniesione koszty nabycia mieszkania, zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości (będącej własnością kredytobiorcy i nie jest kredytowana), działka pod zabudowę domu czy zabezpieczenie środków zgromadzonych na Indywidualnych Rachunkach Emerytalnych.

Niektóre z banków oferują również kredyty hipoteczne bez wymaganego 20% wkładu własnego. Jeżeli wkład własny wynosi minimum 10%, to bank będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia brakującej kwotę do wymaganych 20%. Jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Przykładowe koszty dla kredytu hipotecznego

Jak prezentuje się rozkład kosztów w kredycie hipotecznym zostało zaprezentowane poniżej na przykładzie kredytu hipotecznego BNP Paribas:

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu zabezpieczonego hipoteką wynosi 3,70%.

Założenia:

  • okres obowiązywania umowy 300 miesięcy,
  • całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 260 tys. zł,
  • wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu 330 tys. zł,
  • oprocentowanie zmienne 3,50% w skali roku. Składa się na nie stopa referencyjna WIBOR 3M 1,70% wg stanu na dzień 12.12.2019 r. oraz marża 1,80%,
  • marża jest podwyższana o 1,50 p.p. do czasu uprawo­mocnienia się wpisu hipoteki. Zakładając, że nastąpi to w terminie 5 miesięcy od zawarcia umowy kredytu.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego 154 188,36 zł, w tym:
  • prowizja za udziele­nie kredytu 0,00 zł,
  • opłaty PCC 19,00 zł,
  • opłata za oszacowanie wartości nieruchomości 300 zł,
  • koszt podwyższenia marży do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej 1 619,52 zł,
  • opłata za prowadzenie rachunku osobistego „Konto Otwarte na Ciebie” wraz z kartą debetową „Karta Otwarta na Świat” w wysokości 3 000 zł,
  • koszt ubezpieczenia na życie  18 499,08 zł,
  • odsetki 130 750,76 zł.
Całkowita kwota do zapłaty 414 188,36 zł

300 miesięcznych rat po 1 519,93 zł (w pierwszych 5 miesiącach do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki). Po prawo­mocnym wpisie hipoteki rata zostaje obniżona do 1 304,31 zł.

Kalkulacja została dokonana na dzień 12 grudnia 2019 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Propozycja skierowana jest do klientów, którzy posiadają albo założą w Banku rachunek osobisty „Konto Otwarte na Ciebie” wraz z kartą debetową. Dodatkowym warunkiem jest zapewnienia wpływu na konto środków z tytułu osiąganych dochodów przez posiadacza/współposiadaczy tego rachunku będącego / będących kredytobiorcą / (współ)kredytobiorcą, w wysokości min. 2.500 zł miesięcznie, w całym okresie kredytowania.

Kredyt hipoteczny jest dostępny również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych, jednakże na innych warunkach cenowych.

Źródło: bnpparibas.pl/klienci-indywidualni/kredyty/kredyt-hipoteczny-z-niska-marza

kredyt hipoteczny na mieszkanie

O konsolidacji kredytów, również tych bez prowizji, przeczytasz TUTAJ.

Aktualizacja 4czerwiec 2020 r. Ze względu na obecną sytuację w kraju, czas oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej znacznie się wydłużył. Obecnie wynosi to, w zależności od banku, miesiąc, a nawet i dwa. Dodatkowo dochodzi jeszcze czas na podpisanie umowy kredytowej, a to sprawia, że od złożenia wniosku do momentu wypłacenia kredytu może minąć nawet 3 miesiące.