2023-11-17 – ostatnia aktualizacja
Wybierając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub innej nieruchomości powinniśmy zwracać uwagę nie tylko na samą ofertę kredytową, ale także na system rat. Wybór rodzaju rat ma również duże znaczenie w całościowym koszcie kredytu.
Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera system rat równych, a znacznie mniej już raty malejące. Na czym to polega i jakie są korzyści jeżeli wybierzemy raty stałe lub malejące? Wybór rat kredytowych dotyczy wszystkich kredytów i pożyczek, nie tylko kredytów hipotecznych.
Kredyt hipoteczny: raty równe (stałe) – plusy i minusy
Jeżeli zdecydujemy się na raty równe, nasza zdolność kredytowa jest większa, a to oznacza, że możemy wnioskować o większą kwotę kredytu. Jednocześnie rata będzie mniejsza w początkowym okresie spłaty, niż rata malejąca.
A gdzie po kredyt hipoteczny 800 tys zł. Rata 3 508,05 zł. Oprocentowanie 3,5%
W systemie rat równych spłacamy kredyt w ratach w takiej samej wysokości przez cały czas kredytowania. W początkowym okresie spłaty, kapitał stanowi ok. 30% wysokości raty, natomiast pozostałe 70% są to odsetki. Przez pierwsze kilka lat zostanie spłacona tylko niewielka część kapitału – i to jest zasadniczy minus takiego rozwiązania. Konsekwencją jest droższy kredyt, ponieważ odsetki są naliczane od wysokiej kwoty kapitału.
Ta proporcja odwrócić się po kilku latach spłacania kredytu i dopiero pod koniec kredytowania większość kwoty raty będzie stanowił kapitał.
Przykładowy harmonogram spłat kredytu hipotecznego 260 tys. zł na 20 lat raty stałe.
Nr raty kredytowej (wybrane okresy). Cześć kapitałowa. Cześć odsetkowa. Wysokość raty. Saldo po spłacie raty.
- 1 miesiąc 676 zł – 957 zł 1633 zł 259 324 zł,
- 2 miesiące 679 zł – 954 zł 1633 zł 258 645 zł,
- 12 (1 rok) 704 zł – 929 zł 1633 zł 251 717 zł,
- 24 (2 lata) 736 zł – 897 zł 1633 zł 243 060 zł,
- 60 (5 lat) 840 zł – 793 zł 1633 zł 214 680 zł,
- 120 (10 lat) 1047 zł – 586 zł 1633 zł 158 189 zł,
- 180 (15 lat) 1305 zł – 328 zł 1633 zł 87 773 zł,
- 192 (16 lat) 1364 zł – 269 zł 1633 zł 71 731 zł,
- 228 (19 lat) 1557 zł – 76 zł 1633 zł 19 135 zł,
- 240 (20 lat) 1627 zł – 6 zł 1633 zł 0 zł.
Kredyt hipoteczny: raty malejące – plusy i minusy
Decydując się na raty malejące, po pierwsze, musimy mieć większą zdolność kredytową (aby uzyskać kredyt w takiej samej wysokości, co w przypadku rat stałych), a po drugie, pierwsze raty są wysokie – maleją z upływem kolejnych lat spłaty.
Z czego to wynika? W systemie rat malejących spłacany kapitał jest rozkładany równo na poszczególne raty, a część odsetkowa jest naliczane od kapitału, który pozostał nam jeszcze do spłaty. Konsekwencją takiego rozwiązania jest to, że na początku spłacania kredytu hipotecznego odsetki będą największe, ale stopniowo wraz z każdą kolejną ratą, maleją.
Przykładowy harmonogram spłat kredytu hipotecznego 260 tys. zł na 20 lat raty malejące.
Nr raty kredytowej (wybrane okresy). Cześć kapitałowa. Cześć odsetkowa. Wysokość raty. Saldo po spłacie raty.
- 1 miesiąc 1083 zł – 957 zł 2040 zł 258 917 zł,
- 2 miesiące 1083 zł – 953 zł 2036 zł 257 833 zł,
- 12 (1 rok) 1083 zł – 913 zł 1996 zł 247 000 zł,
- 24 (2 lata) 1083 zł – 865 zł 1948 zł 234 000 zł,
- 60 (5 lat) 1083 zł – 721 zł 1804 zł 195 000 zł,
- 120 (10 lat) 1083 zł – 482 zł 1565 zł 130 000 zł,
- 180 (15 lat) 1083 zł – 243 zł 1326 zł 65 000 zł,
- 192 (16 lat) 1083 zł – 195 zł 1278 zł 52 000 zł,
- 228 (19 lat) 1083 zł – 52 zł 1135 zł 13 000 zł,
- 240 (20 lat) 1083 zł – 4 zł 1087 zł 0 zł.
Jakie raty wybrać? Malejące czy stałe?
Z pewnością wybór nie będzie najłatwiejszy, ponieważ i raty malejące, i stałe mają swoje plusy, jak i minusy. To co w takim razie wziąć pod uwagę przy ich wyborze?
Kluczowy jest koszt całkowity kredytu. Odsetki dla kredytu spłacanego w ratach równych dla całego okresu kredytowania są wyższe niż w przypadku odsetek dla takiego samego kredytu spłacanego w ratach malejących.
Raty równe powodują, że mamy większą swobodę w planowaniu i dysponowaniu budżetem domowym (ze względu na to, że są one przez początkowy czas spłaty niższe od rat malejących).
Raty malejące będą mniejsze od rat stałych dopiero po pewnym czasie od początku spłaty spłaty zobowiązania. W przypadku innych wartości (wysokość i okres kredytowania), moment, kiedy rata malejąca będzie mniejsza od raty stałej może ulec wydłużeniu lub skróceniu.
Rozmawiając w banku z doradcą kredytowym, należałoby również zapytać się, czy w przypadku posiadania wolnych środków finansowych możemy dokonać nadpłaty kredytu i w ten sposób zmniejszyć kapitał, który pozostaje do spłaty.
Wybór systemu płatności rat zależy od kilku czynników. Powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytania:
- Jaką mamy zdolność kredytową i czy jest ona równa czy większa niż kwota kredytu hipotecznego, o który będziemy wnioskowa?
- Co jest ważniejsze: całkowity koszt kredytu czy niska rata?
- Czy w przyszłości zamierzamy refinansować kredyt (zamienić bank, w którym będziemy spłacać kredyt hipoteczny)?
- Czy wolne środki pieniężne będziemy inwestować, oszczędzać czy może nadpłacać kredyt?
Kredyt hipoteczny na wiele lat zmieni nasz domowy budżet. Konieczne jest, aby uwzględnić perspektywę czasu, bowiem w każdym miesiącu, przez wiele lat, nasze domowe finanse będą pomniejszane o ratę kredytu hipotecznego.
Jeżeli znalezienie właściwej odpowiedzi będzie zbyt trudne, to najlepiej umówić się na spotkanie w banku (lub z pośrednikiem finansowym) i skonsultować wybór z doradcą kredytowym lub finansowym.
Więcej informacji na temat kredytu hipotecznego w Banku Pekao znajdziesz TUTAJ.