Kredyt hipoteczny i raty kredytowe. Jakie wybrać?

raty równw malwejące kredyt hipoteczny

Wybierając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub innej nieruchomości powinniśmy zwracać uwagę nie tylko na samą ofertę kredytową, ale także na system rat. Wybór rodzaju rat ma również duże znaczenie w całościowym koszcie kredytu.

Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera system rat równych, a znacznie mniej już raty malejące. Na czym to polega i jakie są korzyści jeżeli wybierzemy raty stałe lub malejące? Wybór rat kredytowych dotyczy wszystkich kredytów i pożyczek, nie tylko kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny: raty równe (stałe) – plusy i minusy

Jeżeli zdecydujemy się na raty równe, nasza zdolność kredytowa jest większa, a to oznacza, że możemy wnioskować o większą kwotę kredytu. Jednocześnie rata będzie mniejsza w początkowym okresie spłaty, niż rata malejąca.

A gdzie po kredyt hipoteczny 800 tys zł. Rata 3 508,05 zł. Oprocentowanie 3,5%

W systemie rat równych spłacamy kredyt w ratach w takiej samej wysokości przez cały czas kredytowania. W początkowym okresie spłaty, kapitał stanowi ok. 30% wysokości raty, natomiast pozostałe 70% są to odsetki. Przez pierwsze kilka lat zostanie spłacona tylko niewielka część kapitału – i to jest zasadniczy minus takiego rozwiązania. Konsekwencją jest droższy kredyt, ponieważ odsetki są naliczane od wysokiej kwoty kapitału.

Ta proporcja odwrócić się po kilku latach spłacania kredytu i dopiero pod koniec kredytowania większość kwoty raty będzie stanowił kapitał.

Przykładowy harmonogram spłat kredytu hipotecznego 260 tys. zł na 20 lat raty stałe.

Nr raty kredytowej (wybrane okresy). Cześć kapitałowa. Cześć odsetkowa. Wysokość raty. Saldo po spłacie raty.


  • 1 miesiąc        676 zł957 zł     1633 zł     259 324 zł,
  • 2 miesiące      679 zł954 zł     1633 zł     258 645 zł,
  • 12 (1 rok)        704 zł 929 zł     1633 zł     251 717 zł,
  • 24 (2 lata)        736 zł897 zł     1633 zł     243 060 zł,
  • 60 (5 lat)          840 zł793 zł     1633 zł     214 680 zł,
  • 120 (10 lat)    1047 zł586 zł     1633 zł     158 189 zł,
  • 180 (15 lat)    1305 zł 328 zł     1633 zł       87 773 zł,
  • 192 (16 lat)    1364 zł269 zł     1633 zł       71 731 zł,
  • 228 (19 lat)    1557 zł –   76 zł     1633 zł       19 135 zł,
  • 240 (20 lat)    1627 zł –     6 zł     1633 zł                0 zł.

Kredyt hipoteczny: raty malejące – plusy i minusy

Decydując się na raty malejące, po pierwsze, musimy mieć większą zdolność kredytową (aby uzyskać kredyt w takiej samej wysokości, co w przypadku rat stałych), a po drugie, pierwsze raty są wysokie – maleją z upływem kolejnych lat spłaty.

Banki do wyznaczania zdolności kredytowej przyjmują najwyższą ratę z harmonogramu.

Z czego to wynika? W systemie rat malejących spłacany kapitał jest rozkładany równo na poszczególne raty, a część odsetkowa jest naliczane od kapitału, który pozostał nam jeszcze do spłaty. Konsekwencją takiego rozwiązania jest to, że na początku spłacania kredytu hipotecznego odsetki będą największe, ale stopniowo wraz z każdą kolejną ratą, maleją.

Przykładowy harmonogram spłat kredytu hipotecznego 260 tys. zł na 20 lat raty malejące.

Nr raty kredytowej (wybrane okresy). Cześć kapitałowa. Cześć odsetkowa. Wysokość raty. Saldo po spłacie raty.


  • 1 miesiąc        1083 zł957 zł     2040 zł      258 917 zł,
  • 2 miesiące      1083 zł953 zł     2036 zł      257 833 zł,
  • 12 (1 rok)        1083 zł 913 zł     1996 zł      247 000 zł,
  • 24 (2 lata)       1083 zł865 zł     1948 zł      234 000 zł,
  • 60 (5 lat)         1083 zł721 zł     1804 zł      195 000 zł,
  • 120 (10 lat)     1083 zł482 zł     1565 zł      130 000 zł,
  • 180 (15 lat)     1083 zł243 zł     1326 zł        65 000 zł,
  • 192 (16 lat)     1083 zł195 zł     1278 zł        52 000 zł,
  • 228 (19 lat)     1083 zł –   52 zł     1135 zł        13 000 zł,
  • 240 (20 lat)     1083 zł –     4 zł     1087 zł                 0 zł.

Jakie raty wybrać? Malejące czy stałe?

Z pewnością wybór nie będzie najłatwiejszy, ponieważ i raty malejące, i stałe mają swoje plusy, jak i minusy. To co w takim razie wziąć pod uwagę przy ich wyborze?

Kluczowy jest koszt całkowity kredytu. Odsetki dla kredytu spłacanego w ratach równych dla całego okresu kredytowania są wyższe niż w przypadku odsetek dla takiego samego kredytu spłacanego w ratach malejących.

Decydując się na raty stałe, należy wziąć również pod uwagę, że w początkowym okresie tylko mała cześć kapitału jest spłacana. Oznacza to, że jeżeli po kilku latach będziemy chcieli refinansować kredyt (przenieść kredyt do innego banku), to okaże się, że kwota kapitału niewiele się zmniejszyła w stosunku do wysokości zaciągniętego kredytu, a tym samym i niewiele zyskamy na nowym kredycie. Zapłaciliśmy dużo odsetek, a kapitał jest wciąż na podobnym poziomie.

Raty równe powodują, że mamy większą swobodę w planowaniu i dysponowaniu budżetem domowym (ze względu na to, że są one przez początkowy czas spłaty niższe od rat malejących).

Różnice w ratach równych i malejących: kredyt hipoteczny 260000 zł 20 lat

raty równe malejące kredyt hipoteczny 260000 zł 20 lat

Jak widać z powyższego wykresu (na przykładzie kredytu hipotecznego 260 tys. zł na 20 lat) raty malejące będą mniejsze od rat stałych, po upływie ok. 10 lat spłaty zobowiązania. W przypadku innych wartości (wysokość i okres kredytowania), moment, kiedy rata malejąca będzie mniejsza od raty stałej może ulec wydłużeniu lub skróceniu.

Rozmawiając w banku z doradcą kredytowym, należałoby również zapytać się, czy w przypadku posiadania wolnych środków finansowych możemy dokonać nadpłaty kredytu i w ten sposób zmniejszyć kapitał, który pozostaje do spłaty.

Wybór systemu płatności rat zależy od kilku czynników. Powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytania:

  • Jaką mamy zdolność kredytową i czy jest ona równa czy większa niż kwota kredytu hipotecznego, o który będziemy wnioskowa?
  • Co jest ważniejsze: całkowity koszt kredytu czy niska rata?
  • Czy w przyszłości zamierzamy refinansować kredyt (zamienić bank, w którym będziemy spłacać kredyt hipoteczny)?
  • Czy wolne środki pieniężne będziemy inwestować, oszczędzać czy może nadpłacać kredyt?

Kredyt hipoteczny na wiele lat zmieni nasz domowy budżet. Konieczne jest, aby uwzględnić perspektywę czasu, bowiem w każdym miesiącu, przez wiele lat, nasze domowe finanse będą pomniejszane o ratę kredytu hipotecznego.

Jeżeli znalezienie właściwej odpowiedzi będzie zbyt trudne, to najlepiej umówić się na spotkanie w banku (lub z pośrednikiem finansowym) i skonsultować wybór z doradcą kredytowym lub finansowym.

Więcej informacji na temat kredytu hipotecznego w Banku Pekao znajdziesz TUTAJ.

Kredyt hipoteczny i raty kredytowe jakie wybrać