Kredyt hipoteczny 100 tysięcy zł. Na 15 lat – rata ok. 950 zł

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-06-16 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

W artykule przyjrzymy się najważniejszym kwestiom, które dotycząca konkretnie kredytu hipotecznego na 100 tys. zł. Oszacujemy, jakie dochody są niezbędne do uzyskania takiego finansowania oraz jaką ratę należy się spodziewać przy różnych okresach kredytowania. Ponadto zaprezentujemy propozycje wiodących banków, aby umożliwić kontakt bez wychodzenia z domu.

Gdzie po kredyt hipoteczny na 100 tysięcy? Przegląd banków

Decyzji o wyborze kredytu hipotecznego, nie podejmuje się ot tak, w zaledwie kilka minut. Jest to proces długotrwały, ponieważ wymaga nie tylko zapoznania się propozycjami na rynku, ale i gruntownego przeanalizowania dostępnych ofert kredytowych.

Narzędziem ułatwiającym ten proces jest kalkulator kredytów hipotecznych – możesz z niego skorzystać i np. oszacować raty.

Poniżej znajdują się również propozycje wybranych instytucji, z którymi możesz się skontaktować, aby uzyskać informacje na temat dostępnego kredytu hipotecznego.

Nie jest to spersonalizowana oferta, ponieważ ostateczne warunki umowy zawieranej z bankiem są negocjowane indywidualnie i uwzględniają całkowitą ocenę kredytowa wnioskodawcy.

Ile wyniesie rata kredytu hipotecznego 100 tys. zł?

Przy kredycie hipotecznym na kwotę 100 tys. zł, jednym z kluczowych czynników, na które należy zwrócić uwagę, jest wysokość comiesięcznej raty. Jej wartość zależy przede wszystkim od okresu kredytowania oraz obowiązującego oprocentowania. Im dłuższy okres spłaty, tym niższa rata, jednak wiąże się to z wyższymi kosztami odsetkowymi w całym cyklu kredytowym.

W przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł i przy założeniach:

• oprocentowanie 7,70%,
• marża 1,84%,
• nieruchomość 150 tys. zł,
• LTV 67,98%.

Rata równa miesięczna kształtowałaby się następująco:

Dla okresu kredytowania wynoszącego 10 lat, rata wyniosłaby około 1200 zł miesięcznie. Całkowity koszt wyniósłby ponad 46 tys. zł.

Natomiast przy wydłużeniu okresu spłaty do 15 lat, miesięczna rata spadłaby do około 950 zł. Należy jednak pamiętać, że łączny koszt obsługi kredytu wzrósłby do blisko 73 tys. zł.

Przedstawione wyliczenia mają charakter poglądowy i mogą różnić się w zależności od indywidualnych warunków oferowanych przez bank. Dokładne wyliczenie raty jest możliwe dopiero po zapoznaniu się ze szczegółową ofertą kredytodawcy.

Dwa rodzaje rat – stałe (równe) i malejące

Wybierając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub innej nieruchomości powinniśmy zwracać uwagę nie tylko na samą ofertę kredytową, ale także na system rat. Wybór rodzaju rat ma również duże znaczenie w całościowym koszcie kredytu.

Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera system rat równych, a znacznie mniej raty malejące. Na czym to polega i jakie są korzyści jeżeli wybierzemy raty stałe lub malejące?

Jeżeli zdecydujemy się na raty równe, nasza zdolność kredytowa jest większa, a to oznacza, że możemy wnioskować o większą kwotę kredytu.

W systemie rat równych spłacamy kredyt w ratach w takiej samej wysokości przez cały czas kredytowania. W początkowym okresie spłaty, kapitał stanowi ok. 30% wysokości raty, natomiast pozostałe 70% są to odsetki. Przez pierwsze kilka lat zostanie spłacona tylko niewielka część kapitału – i to jest zasadniczy minus takiego rozwiązania. Konsekwencją jest droższy kredyt, ponieważ odsetki są naliczane od wysokiej kwoty kapitału.

Ta proporcja odwrócić się po kilku latach spłacania kredytu i dopiero pod koniec kredytowania większość kwoty raty będzie stanowił kapitał.

Decydując się na raty malejące, po pierwsze, musimy mieć większą zdolność kredytową (aby uzyskać kredyt w takiej samej wysokości, co w przypadku rat stałych), a po drugie, pierwsze raty są wysokie – maleją z upływem kolejnych lat spłaty.

Z czego to wynika? W systemie rat malejących spłacany kapitał jest rozkładany równo na poszczególne raty, a część odsetkowa jest naliczane od kapitału, który pozostał nam jeszcze do spłaty. Konsekwencją takiego rozwiązania jest to, że na początku spłacania kredytu hipotecznego odsetki będą największe, ale stopniowo wraz z każdą kolejną ratą, maleją.

Kredyt hipoteczny na 100 000 zł – jakie zarobki?

Przy każdym kredycie wymagane jest spełnienie określonych kryteriów dochodowych. Są one uwzględniane przy przeprowadzaniu oceny zdolności kredytowej. Wysokość zarobków netto jest jednym z elementów branym pod uwagę w tym procesie.

Poza zarobkami brane są również pod uwagę wysokość wydatków w gospodarstwie domowym (w także inne zobowiązania bankowe) oraz liczbę osób będących na utrzymaniu wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę określone założenia przy kredycie hipotecznym, rata dla kwoty 100 000 zł na 10 lat mogłaby oscylować w granicach 1200 zł miesięcznie, to zarobki musiałyby wynosić ok. 3200 zł dla singla i 5100 zł na rodziny z jednym dzieckiem.

Wyliczenia szacunkowe zostały poczynione poniżej dla singla oraz rodziny 2 + 1, zakładając, że:

• wartość kupowanej nieruchomości wynosi 150 tysięcy złotych,
• raty kredytu są równe,
• wnioskodawca nie posiada innych kredytów i pożyczek.

Przybliżona kwota zarobków netto wynosi:

Faktyczną zdolność kredytową i wyliczy tylko ten bank, do którego zgłosimy się z zapytaniem o kredyt.

Kredyt hipoteczny 100 tys. zł – zmienne i stałe oprocentowanie

W przypadku kredytów hipotecznych zdecydowana większość to kredyty z oprocentowaniem zmiennym. Oznacza to, że w przypadku zmiany stóp procentowych NBP, zmieni się wysokość raty kredytowej i koszt całkowity kredytu.

Z czego składa się oprocentowanie kredytów hipotecznych? Oprocentowanie nominalne kredytu składa się z dwóch elementów:

• Zmiennej części, którą może być stawka WIBOR (ale również WIRON, czy LIBOR lub EUROLIBOR – dla kredytów walutowych).
• Stałej część oprocentowania. Jest to marża kredytu, którą każdy bank ustala autonomicznie i która stanowi o jego zysku.

Wysokość marży jest najbardziej istotnym składnikiem oprocentowania, ponieważ ma stałą wysokość w całym okresie kredytowania. Dlatego warto (a nawet i należy) ją negocjować ustalając warunki kredytowania.

A czy można wziąć kredyt hipoteczny na 100 tysięcy z oprocentowaniem stałym? Tak. Obecnie wszystkie banki mają w swojej ofercie kredyty z okresowo stałą stopą procentową. Co oznacza, że przez określony czas – najczęściej przez 5 lat – oprocentowanie nie zmieni się, niezależenie od zmiany stóp procentowych.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny na 100 tysięcy złotych?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego na 100 tysięcy złotych, to łączna kwota wszystkich opłat, prowizji, odsetek, które kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciąganym kredytem.

Podstawowe koszty ponoszone przy kredycie hipotecznym można podzielić na odsetkowe, inne bankowe oraz niebankowe. Koszty odsetkowe:

• Odsetki od kredytu – wynikają z oprocentowania nominalnego kredytu i są ceną za pożyczony kapitał na określony czas.

Koszty pozostałe, to między innymi:

• Prowizja kredytowa – pobierana jednorazowo przy podpisywaniu umowy kredytowej jako opłata za wszystkie czynności związane z procesem udzielenia kredytu hipotecznego. Jest określona jako procent od wysokości wypłaconego kredytu.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – w sytuacji, kiedy wkład własny jest mniejszy od 20%, ale większy lub równy 10%.
• Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, którego celem jest określenie wartości nieruchomości.

Koszty niebankowe:

• Koszty związane z zakupem dodatkowych polis ubezpieczeniowych.
• Opłaty skarbowe, sądowe i notarialne.

Dodatkowo w trakcie spłaty kredytu hipotecznego możliwe są do ponoszenia opłaty:

• Prowizja rekompensacyjna płacona w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Jest to rekompensata utraconych przez bank w przyszłości odsetek.
• Prowizja za zmiany w umowie kredytowej (aneks do umowy) – zapisy w umowie kredytowej mogą być na wniosek stron zmienione. Nie za wszystkie zmiany musi być pobierana opłata, niektóre z nich mogą być bezpłatne.

Rodzaje zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Najczęściej stosowane rodzaje zabezpieczeń spłaty kredytu hipotecznego:

• Hipoteka – jest to to zabezpieczenie podstawowe, które polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz banku.
• Ubezpieczenie nieruchomości – w przypadku zabezpieczeń, jakim jest hipoteka czy zastaw, bank ma obowiązek (wynika to z Prawa Bankowego) zadbać o to, aby nieruchomość nie uległa zniszczeniu. Ubezpieczanie nieruchomości od zdarzeń losowych jest zatem obligatoryjne.
• Polisa na życie jako ubezpieczenie obowiązkowe lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu (cesję praw z polisy na życie). Stosowane, aby zminimalizować ryzyko utraty możliwości odzyskania należności w wyniku śmierci kredytobiorcy. Polisa na życie nie może być jedynym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Wynika to z braku możliwości dochodzenia roszczeń za życia ubezpieczonego w sytuacji, kiedy zaprzestaje on spłacać kredyt.
• Ubezpieczenie pomostowe, jako zabezpieczenie tymczasowe, stosowane jest ze względu na długi czas oczekiwania na wpis hipoteki, czyli ustanowienie głównego zabezpieczenia kredytu. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego pozwala bankowi na jego wcześniejsze uruchomienie i przestaje obowiązywać w momencie przedstawienia potwierdzenia wpisu hipoteki. Jest ono zwracane.
• Weksel jest wystawiany przez dłużnika i upoważnia bank do domagania się zapłaty wynikającej z niego należności, gdy zostaną spełnione określone przesłanki. Najczęściej stosowany jest weksel in blanco – kwota oraz pozostałe elementy nie są wpisywane od razu, ale określane w deklaracji wekslowej.
• Pozostałe zabezpieczenia akceptowane przez bank, np.: ubezpieczenia dobrowolne od ryzyka utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, zastaw na samochodzie, przewłaszczenie, poręczenia cywilne.

Kredyt hipoteczne na 100 tysięcy zł – wymagane dokumenty

Przed udzieleniem kredytu, bank będzie wymagał od nas dostarczenia różnych dokumentów i różnie to wygląda w poszczególnych bankach. Najlepszym sposobem, aby upewnić się, jakie załączniki do wniosku kredytowego należy przygotować, jest kontakt z wybranym bankiem.

Wymagane dokumenty ogólnie można podzielić na trzy kategorie:

1. Dokumenty dotyczące tożsamości. Jest to najczęściej dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem. Dowód osobisty należy również przygotować wysyłając wniosek kontaktowy w sprawie kredytu.
2. Dokumenty finansowe związane z uzyskiwanymi dochodami.
3. Dokumenty dotyczące kupowanej lub budowanej nieruchomości. Na przykład:

• prawa do własności nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przysługującym prawie własnościowym, itp.),
• dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego na zakup nieruchomości,
• umowę przedwstępną w przypadku kupna lokalu, domu,
• zgodności inwestycji z prawem (pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dziennik budowy),
• kosztów inwestycji już poniesionych (rachunki, faktury, pokwitowania zapłaty),
• kosztów inwestycji do poniesienia (kosztorys budowy, umowy z wykonawcą, deweloperem, harmonogram budowy).

Wkład własny i kredyt hipoteczny

Istotną sprawą, a którą należy uwzględnić już na samym początku rozpatrywania finansowania z banku, jest to, że uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga posiadania wkładu własnego.

Wkład własny jest to wymagany przez bank udział własny kredytobiorcy w zakupu nieruchomości, który musi on pokryć z własnych środków finansowych.

Minimalna wysokość wynosi 10% wartości nieruchomości. Standardowa wpłata rekomendowana na przez KNF, to co najmniej 20%. Tak wysoki lub wyższy wkład, pozwala na uzyskanie korzystniejszych warunków kredytowania.

Wkład własny może pochodzić z różnych źródeł, np. oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości, darowizny czy spadku, ale nie może pochodzić z pożyczki. Banki wymagają udokumentowania źródła pochodzenia tych środków.

Posiadanie wyższego wkładu własnego zwiększa zdolność kredytową i ułatwia uzyskanie kredytu na lepszych warunkach, z niższym oprocentowaniem.

Kredyt hipoteczny, a zdolność kredytowa

Bez odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej nie otrzymamy nie tylko kredytu hipotecznego, ale i każdego innego kredytu lub pożyczki. Zdolność kredytowa określa możliwość spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę na ustalonych warunkach w oparciu o jego sytuację finansową.

Do jej wyliczenia banki stosuje różne czynniki, ale do najważniejszych należą:

• Wysokość i źródła uzyskiwanych dochodów:
  • umowa o pracę – czas na jaki została podpisana, okres zatrudnienia, stanowisko itp.,
  • działalność gospodarcza – kopie zeznań rocznych, zaświadczenie o wysokości dochodu wystawione przez US,
  • emerytura – aktualny odcinek emerytury, decyzja o rewaloryzacji,
  • renta – decyzja o przyznaniu renty i odcinek renty.
• Miesięczne zobowiązania budżetu domowego z tytułu posiadanych zobowiązań (pożyczki i kredyty, limity w ROR i karty kredytowe, itp.),
• Koszty stałe – wartość, która stanowi część dochodu przeznaczanego „na życie”. Uzależnione są od liczby osób pozostających na utrzymaniu w gospodarstwie domowym, od uzyskiwanego dochodu oraz zadeklarowanych kosztów.

Rodzaj źródła dochodów determinuje zakres oraz liczbę wymaganych dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Jeżeli kredytobiorca posiada umowy o pracę lub emeryturę, to potrzebne dokumenty przeważnie ograniczają się do jednego (maksymalnie dwóch). Może to być zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów, decyzja i odcinek z emerytury, dodatkowo świadectwo pracy.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, potrzebne będą dokumenty statutowe firmy (wpis CEIDG, REGON, umowa spółki), zaświadczenia o braku zaległości wobec ZUS i US, weryfikacja dochodów.

Co zrobić, jeżeli zdolność kredytowa jest za mała, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

Co w sytuacji, kiedy okaże się, że zdolność kredytowa jest trochę niższa od wymaganej? Należy ją poprawić. Im szybciej się zorientujemy, tym więcej mamy na to czasu.

1. Najlepsza możliwość jej zwiększenia, to zwiększenie uzyskiwanych dochodów. Należy to zrobić na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku. Można poprosić o podwyżkę wynagrodzenia lub poszukać dodatkowej pracy, nawet na umowę zlecenie.
2. W poprawie zdolności zawsze pomoże spłata posiadanych zobowiązań. Różnego rodzaju raty kredytowe i pożyczkowe, limity w kartach i na ROR-ach, wysokie pakiet za telewizję kablową i liczne abonamenty skutecznie obniżają zdolność kredytową.
3. Dodatkowe składniki majątkowe, np. drugi samochód, również zmniejszają zdolność kredytową. Warto uporządkować domowe finanse i osiągnąć znaczącą nadwyżkę dochodów nad wydatkami.
4. Zwiększyć zdolność kredytową można konsolidując kredyty i zmniejszając ratę kredytową korzystając z kredytu konsolidacyjnego.
5. Poszukanie współkredytobiorcy z większymi zarobkami pozwala zwiększyć zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny, a historia kredytowa w BIK

Jest to obok zdolności kredytowej, czynnik, który wpływa na całkowitą ocenę kredytową. Wiarygodność kredytowa jest absolutnie niezbędna, aby wniosek kredytowy został zaopiniowany pozytywnie.

Historia kredytowa jest sprawdzana w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Bank w ten sposób może ocenić, jakim jesteś kredytobiorcą: wiarygodnym, czy być może miałeś już problemy z terminowym spłacaniem zobowiązań.

Pamiętaj! Kredyt hipoteczny to nie jest mały kredyt gotówkowy! Dlatego zanim skontaktujesz się z bankiem, warto jest zweryfikować dane w bazie BIK pobierając raport (płatny). Sprawdzisz w ten sposób, czy przypadkiem nie zalegasz z jakąś ratą, a o której nic nie wiesz.

Źródła:
¹ Rekomendacja S knf.gov.pl.
Publikacja „Kredyt hipoteczny 100 tysięcy zł” zawiera linki afiliacyjne do banków.