2022-03-09 – ostatnia aktualizacja
Kredyt hipoteczny 100 wartości nieruchomości? Nie jest to możliwe. Konieczne jest posiadanie wkładu własnego, ale i to nie oznacza, że bank rozpatrzy pozytywnie Twój wniosek kredytowy.
Jeszcze parę lat temu nie było najmniejszego problemu, aby znaleźć oferty kredytów hipotecznych na 100%, a nawet i na 110% kupowanej nieruchomości! Kto myślał wówczas o oszczędnościach? Obecnie wkład własny na poziomie 10% to rzadkość, a 20% to standard.
Wkład własny – udział klienta banku w finansowaniu kredytowanej nieruchomości. Odwrotnością wkładu własnego jest wskaźnik LtV (ang. loan to value) wyrażający stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Jeżeli wkład własny jest ustalony na 10%, to LTV wynosi 90%. Im wyższy jest zatem wkład własny, tym niższy będzie wskaźnik LTV.
Dawno, dawno temu… Kredyt hipoteczny w Millennium Bank
Obecnie wygląda to w następujący sposób. Na przykładzie Millennium Bank.
Kilka lat temu, w maju 2014 roku, bank finansował 95% wartości nieruchomości:
A rok wcześniej, było to 100% wartości nieruchomości!
Tak było kiedyś, a obecnie wymagany wkład własny jest rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego.
Rekomendacja 10 KNF:
W przypadku ekspozycji kredytowej związanej z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego. […] Powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu. W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie wypłacanych w transzach, może być wnoszony proporcjonalnie w odniesieniu do kwoty wypłaconych transz.1
Wkład własny to nie tylko gotówka!
Już wiesz, że z kredytu hipotecznego nie można skorzystać w sytuacji braku wkładu własnego. Ale co poza oszczędnościami może być formą zabezpieczenia? W żadnym przypadku wkład własny nie może pochodzić z kredytu, pożyczki czy dotacji.
Należy jednak pamiętać, że każdy z banków prowadzi własną politykę kredytową, co oznacza nie tylko, że wysokość wkładu własnego będzie różny, ale i forma podlegająca akceptacji.
Jeżeli zgromadziłeś 10% wymaganego wkładu własnego (a tyle np. wystarczy w Millennium Bank), to pozostała kwota do brakujących 20% musi zostać ubezpieczona – jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu. Ubezpieczenie jest stosowane do czasu, gdy LTV będzie równe lub mniejsze 80%.
Wkładem własnym przy kredycie hipotecznym może być m.in.:
- Nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana, na której docelowo znajdować się ma kredytowana nieruchomość. Bank musi dokonać weryfikacji czy nieruchomość gruntowa nie jest obciążona hipoteką. W sytuacji, gdy bank ustali, że jest ona obciążona hipoteką, ocenia w jakiej części wartość tej nieruchomości może zostać uznana jako wkład własny.2
- Programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa, np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze.3
- Koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów, np. udokumentowany zakup materiałów czy koszt wykonanych usług.
- Zabezpieczenie hipoteczne innej nieruchomości. Osoby, które posiadają dom, mieszkanie czy inną nieruchomość, mogą na nich ustanowić hipotekę na rzecz banku. Nie może ona jednak zabezpieczać innego zobowiązania, ani posiadać służebności osobistej.
- Oszczędności zebrane na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego. Nie wiąże się to z koniecznością ich wypłaty, bowiem bank zabezpiecza środki do wymaganej kwoty.
Otrzymanie kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości jest niemożliwe. Wymagany wkład własny, w zależności od banku, kształtuje się na poziomie 10-40% (więcej na ten temat tutaj). Jednocześnie jest kilka rozwiązań, pozwalających zgromadzić odpowiedni wkład, nie tylko w gotówce. Najpopularniejszą formą jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego lub zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości.
A ja jeszcze pamiętam kredyt hipoteczny na 110% wartości mieszkania! 10% z 300000 zł to 30 tys zł na wyposażenie było 🙂
Teraz nie tylko, że nie można uzyskać kredytu na 100% wartości mieszkania, ale i za jakiś czas banki będą wymagać 30% wkładu własnego. Jest marzec 2022, to być może już w maju kredyty hipoteczne z 10 procentowym wkładem będą już marzeniem i żadnego takiego banku nie znajdziemy.