Jak uzyskać kredyt na mieszkanie?

Publikacja: 2022-02-21. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-18 – ostatnia aktualizacja

Udając się na rozmowę z bankiem lub pośrednikiem finansowym, warto się do niej przygotować i poznać kilka podstawowych zagadnień: co to jest zdolność i wiarygodność kredytowa, czym jest wymagany wkład własny, jakie są koszty bankowe i pozabankowe związane z kredytem hipotecznym.

Przegląd propozycji kredytów hipotecznych

Jeżeli dysponujesz odpowiednią wiedzą i wiesz, jaki kredyt hipoteczny szukasz, to możesz od razu przejść do tematu związanego z wyborem banku.

Propozycji kredytowych, które znajdziesz w bankach komercyjnych, jest kilkanaście. Jeżeli doliczymy jeszcze banki spółdzielcze i SKOK-i, to będzie ich co najmniej kilkadziesiąt. Kto miałby czas, aby je wszystkie przejrzeć? Nikt.

Warto jest zatem skupić swoją uwagę wyłącznie na kilku bankach lub skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który porówna za nas dostępne propozycje kredytowe.

Najlepszy bank i kredyt na mieszkanie

Nie ma odpowiedzi na to jaki bank ma najlepszy kredyt hipoteczny. Propozycje banków zmieniając się w czasie, zależą od warunków ekonomicznych, popytu i podaży na te produkty, jak i od indywidualnej sytuacji finansowej klientów.

Przykłady można mnożyć. Są banki, które preferuj klientów z umowami o pracę na czas nieokreślony i nie patrzą przychylnym okiem na klientów, którzy zarabiają nawet znacznie więcej od średniej krajowej, ale mają umowę cywilnoprawną.

Niższą marżę i lepsze warunki kredytowania otrzymamy w sytuacji, kiedy wkład własny wyniesie ponad 20%, ale są i takie, które ubezpieczą brakujący wkład (większy lub równy 10%), ale kredyt mieszkaniowy będzie droższy.

Raz na jakiś czas zdarzają się czasowe propozycje promocyjne, np. z obniżoną prowizją czy brakiem opłat za wycenę nieruchomości (jeżeli taką usługę proponuje bank).

Dla zwykłego Kowalskiego nie jest możliwe, aby być zawsze na bieżąco z propozycjami bankowymi i dlatego warto w takim przypadku skontaktować się ze specjalistą.

Oblicz ratę kredytu hipotecznego

Czy można obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego samodzielnie? Można ją co najwyżej oszacować.

Nawet wówczas, kiedy w wyszukiwarce GOOGLE wpiszemy hasło “ile wyniesie rata kredytu hipotecznego”, to i tak dostaniemy setki wyszukań, dziesiątki stron finansowych z porównywarkami i stronami banków z kalkulatorami. A korzystając z każdego z tych narzędzi otrzymamy różne wyniki.

Niejednokrotnie już pisaliśmy o tym, że w bankach znajdziemy wyłącznie propozycje kredytowe. Bank, dopiero po zbadaniu naszej zdolności i wiarygodności kredytowej, może przedstawić ofertę z wyliczonymi ratami. I harmonogram spłat rat będzie obowiązywał po podpisaniu umowy.

Zatem wszelkiego rodzaju kalkulatory rat kredytowych powinniśmy traktować wyłącznie jako narzędzia do szacowania wysokości zobowiązania.

Jeżeli zależy Tobie na oszacowaniu raty, to najlepszym sposobem jest skontaktowanie się z bankiem lub z doświadczonym doradcą lub pośrednikiem finansowym, np. eksperci z Expandera lub Notusa. Pomogą nie tylko w uporządkowaniu wiedzy dotyczącej kredytów hipotecznych, ale i wyliczą zdolność kredytową. Co więcej dopasują ofertę do Twojej sytuacji finansowej (m.in. biorąc pod uwagę posiadany wkład własny) i wskażą bank, w którym o kredyt na mieszkanie będzie się najkorzystniej. Oczywiście spotkanie takie jest darmowe i niezobowiązujące.

Zdolność kredytowa, a kredyt hipoteczny

Do obliczania zdolności kredytowej banki stosują specjalne algorytmy. Metodologia jej wyliczania jest podobna, ale do poszczególnych czynników, które są brane pod uwagę, są stosowane różne wagi. To dlatego w każdym z banków otrzymamy różne wyliczenia.

Zdolność kredytowa decyduje o tym czy może zostać nam przyznany kredyt na mieszkanie i w jakiej wysokości (maksymalna wysokość miesięcznej raty, a tym samym minimalny okres kredytowania).

Na zdolność kredytową składa się wiele różnych elementów, a do najważniejszych należą:

• Wysokość uzyskiwanych dochodów w ujęciu miesięcznym.
• Rodzaj umowy z pracodawcą: umowa o pracę (na czas określony lub nieokreślony), umowa cywilnoprawna, kontrakt, działalność gospodarcza.
• Wysokość miesięcznych kosztów utrzymania, opłaty oraz zobowiązania kredytowe.

Dodatkowe elementy uwzględniane przy ocenie zdolności kredytowej to m.in. wiek, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, wykonywany zawód, itd.

Kredyt hipoteczny: skąd wziąć pieniądze na wkład własny?

Ustawowa minimalna wysokość wkładu własnego w 2022 roku wynosi 20% wartości nieruchomości. Nie wynosi ona 10% jak to podają niektóre portale kredytowe!

Wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu może wynieść 90% (czyli wkład własny jest ustalony na 10%), ale tylko i wyłącznie, kiedy zostanie:

• ustalone odpowiednie ubezpieczenie, lub
• ustanowiona blokada środków na rachunku bankowym, lub
• ustanowiony zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
• przeniesiona określona kwota w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe, lub
• przeniesione środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).¹

Ustawowy wkład własny może być również zabezpieczony inną nieruchomością (własną lub osoby trzeciej). Jednak na takiej nieruchomości nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy, jak i nie może mieć ona służebności osobistej.

Pieniądze na wkład własny można zgromadzić np. na podstawie darowizny, natomiast nie mogą pochodzić z kredytu gotówkowego.

Wszystkie banki dopuszczają wkład własny większy niż 20%, dzięki czemu można uzyskać kredyt hipoteczny na atrakcyjniejszych warunkach, ale wniosek zostanie odrzucony, kiedy wkład własny będzie mniejszy od 10%.

Ile zatem może wynieść wkład własny? W przypadku kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o przykładowej wartości 300 tys. zł, wysokość wkładu własnego może wahać się od 30 tys. zł (10%) do 60 tys. zł (20%).

Nie zawsze jednak warto przeznaczać wszystkie oszczędności na wymagany wkład, ponieważ należy przewidzieć, że mogą się zdarzyć nieprzewidziane wydatki lub wzrost rat kredytowych (jeżeli jest to kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem).

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Co to jest odpowiednie ubezpieczenie, o którym mówi powyżej zacytowana Rekomendacja S?

Już wiesz, że nie jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, czyli kredytu na 100% nabywanej nieruchomości.

Jeżeli natomiast zgromadziliśmy 10% wartości nieruchomości, a bank umożliwia zaciągnięcie kredytu na takich minimalnych warunkach, to brakujące 10% do 20% zostaje ubezpieczone.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zwiększa ostateczną kwotę kredytu, jak i jego koszty, bowiem składki ubezpieczenia zostaną doliczone do marży lub opłacane osobno.

Minimalna kwota ubezpieczenia jest ustalana przez konkretny bank, dlatego ostateczny koszt polisy w dużej mierze zależy od banku, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny.

Kredyt na mieszkanie i dokumenty, które są potrzebne

Mając odpowiednią zdolność kredytową i przygotowany wkład własny, jesteśmy już kilka kroków do przodu. To w takim razie co jeszcze, oczywiście poza samym wnioskiem kredytowym, należy przygotować? Dokumenty, dokumenty i jeszcze raz dokumenty…

Lista dokumentów, bez których nie rozpocznie się procedowanie wniosku, jest znacznie dłuższa niż w przypadku np. kredytów gotówkowych.

• dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody – zaświadczenie od pracodawcy z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy,
• rozliczenie podatku od osób fizycznych za poprzedni rok,
• wyciągi z rachunków bankowych – w szczególności tych, na które wpływa wynagrodzenie,
• umowy kredytowe – limity, kredyty, pożyczki wraz z harmonogramami spłat,
• zaświadczenie z banków o aktualnej wysokości zadłużenia (niekiedy zamiast przedstawiania umów kredytowych),
• dokumentacja dotycząca nieruchomości.

Wykaz niezbędnych dokumentów otrzymasz z banku. Obawiasz się, że sobie z tym nie poradzisz? Skorzystaj wówczas z pomocy doradcy lub pośrednika.

Bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Czas liczy się od złożenia kompletu dokumentów. To wszystko sprawia, że ubieganie się o kredyt hipoteczny zabierze kilka tygodni.

Kredyt hipoteczny, a działalność gospodarczą

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, to pomimo, ze nie masz umowy o pracę, to oczywiście również możesz wnioskować o kredyt hipoteczny.

Jakie dokumenty należy przygotować do kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej?

• zaświadczenia o nadaniu numeru NIP i REGON,
• zaświadczenie o wpisie do CEIDG lub zaświadczenie z KRS,
• zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami na rzecz US i ZUS.

Każdy bank ma swoje własne wytyczne co do osób prowadzących działalność gospodarczą i ubiegających się o kredyt hipoteczny. Nie ma jednakowych wytycznych (choć oczywiście są podobne), dlatego lepiej jest sprawdzić wymagane dokumenty i formularze na stronie wybranego banku.

Kredyt hipoteczny, a emeryci i renciści

Zdecydowana większość osób, które ubiegają się o kredyt hipoteczny, to osoby pracujące, ale nie oznacza to, że emeryci lub renciści nie mogą wnioskować o kredyt hipoteczny.

Co prawda Rekomendacja 7 (Rekomendacji S) stanowi, że:

A bank może ustalić maksymalny limit wieku, jaki można osiągnąć na dzień płatności ostatniej raty, to jeżeli uzyskiwane świadczenia są odpowiednio wysokie i mogą je udokumentować, to mogą oczywiście skontaktować się z bankiem.

Należy wówczas przygotować:

• dowód otrzymania ostatniego świadczenia,
• decyzję z informacją o przyznaniu świadczenia (renciści muszą dostarczyć dokument informujący o tym, na jak długi czas została przyznana renta).

Kredyt hipoteczny. Dokumentacja w przypadku budowy domu

Dokumenty, które będziemy musieli dostarczyć rozłożą się w czasie: przed udzieleniem kredytu hipotecznego, w trakcie budowy i po zakończeniu.

• akt notarialny potwierdzający prawo własności działki, na której rozpocznie się budowa domu,
• odpis z księgi wieczystej działki (może być wygenerowany elektronicznie z eKW),
• pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności,
• wyrys i wypis z ewidencji gruntów,
• projekt budowlany,
• kosztorys i harmonogram prac według wzoru banku,
• dziennik budowy (kopia pierwszej strony plus wszystkie strony, na których znajdują się wpisy).
• umowa podwykonawcami – jeżeli korzystamy,
• umowa z deweloperem – jeżeli to on buduje,
• operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę niezależnego (pod warunkiem, że bank akceptuje taki dokument).

Kredyt mieszkaniowy. Dokumenty przy zakupie z rynku wtórnego

• dokument potwierdzający prawo sprzedającego do nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej,

• poświadczenie wniesienia wkładu własnego,
• wycena nieruchomości,
• zaświadczenie, że kupowane mieszkanie nie zalega z żadnymi opłatami na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

• umowa przedwstępna ze sprzedającym.

Kredyt mieszkaniowy. Dokumenty przy zakupie z rynku pierwotnego

• Podpisanie umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej.
• Po podpisaniu umowy z bankiem, kiedy deweloper otrzyma pierwszą transzę, konieczne będzie dopełnieniu pozostałych formalności:
• Zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości – w formie aktu notarialnego, na mocy którego własność nieruchomości zostanie przeniesiona na kupującego.
• Założenie księgi wieczystej oraz złożenie wniosku o wpis hipoteki. Może nastąpić nie wcześniej jednak niż po  podpisaniu umowy przeniesienia własności.
• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z dokonaniem cesji praw z polisy na rzecz banku. Obowiązek wymagany jest dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości.

Kredyt hipoteczny i remont mieszkania

Przeznaczenie kredytu hipotecznego wbrew powszechnemu mniemaniu jest dość szeroki i nie dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości. Kredyt hipoteczny możne być bowiem przeznaczony również na remont nieruchomości.

Warunki, które należy spełnić w tym przypadku, to oczywiście ponowne dołączenie do wniosku odpowiednich dokumentów. Jest to:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• kosztorys koniecznych prac.

Dodatkowo mogą to być również, np.:

• pozwolenie na budowę,
• projekt budowlany,
• plan zagospodarowania działki.

Jak widać opcji kredytowych w przypadku kredytów hipotecznych jest bardzo dużo. Dokumentów, zaświadczeń – jeszcze więcej.

Powyżej zostały przedstawione w pewnym skrócie warunki, które należy spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny. Nie jest to tak łatwe, jak w przypadku kredytów gotówkowych – formalności jest znacznie więcej – i można się pogubić.

Jeżeli chcemy zwiększyć naszą szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny, to konieczne jest odpowiednie przygotowanie. Jeżeli nie czujesz się na siłach, a procedura i formalności zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny, nieco Ciebie przerastają, to zawsze należy wziąć pod uwagę pomoc specjalisty, jakim może być sprawdzony ekspert finansowy z wieloletnim doświadczeniem.

---

¹ Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S.