Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? Bez i Z wkładem własnym

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-10-01 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? Zakup własnego mieszkania to jeden z najważniejszych kroków w życiu wielu osób, często wymagający znaczącego wsparcia finansowego w postaci kredytu hipotecznego. Proces uzyskania kredytu, choć może wydawać się skomplikowany, jest dostępny dla wielu potencjalnych nabywców nieruchomości.

ilustracja do wpisu: Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? — Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? Źródło: kredytyporownywarka.pl

Spis treści

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, w przeciwieństwie do kredytów gotówkowych, wymaga bardziej złożonej procedury. Wynika to z wysokości kwoty, długoterminowego charakteru zobowiązania oraz specyficznej formy zabezpieczenia, jaką jest hipoteka na nieruchomości. Te czynniki sprawiają, że czas rozpatrywania wniosku jest dłuższy, a formalności bardziej rozbudowane niż w przypadku standardowych kredytów konsumenckich.

Przed rozpoczęciem procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny, warto zapoznać się z kluczowymi pojęciami i aspektami tego rodzaju finansowania. Zrozumienie takich kwestii jak zdolność kredytowa, wiarygodność finansowa czy wymagany wkład własny, pozwoli lepiej przygotować się do rozmów z przedstawicielami banków lub pośrednikami finansowymi.

Istotne jest również uświadomienie sobie, że poza kosztami bezpośrednio związanymi z kredytem, takimi jak odsetki czy prowizje bankowe, występują również dodatkowe wydatki. Mogą to być opłaty notarialne, koszty wyceny nieruchomości czy ubezpieczenia. Całościowe spojrzenie na te aspekty pozwoli realnie ocenić możliwości finansowe i podjąć świadomą decyzję o zaciągnięciu zobowiązania.

W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej procesowi uzyskiwania kredytu na zakup mieszkania, analizując najważniejsze i podstawowe etapy i wymagania stawiane przez banki.

Przegląd propozycji kredytów hipotecznych

Jeżeli dysponujesz odpowiednią wiedzą i wiesz, jaki kredyt hipoteczny szukasz, to możesz od razu przejść do tematu związanego z wyborem banku.

Propozycji kredytowych, które znajdziesz w bankach komercyjnych, jest kilkanaście. Jeżeli doliczymy jeszcze banki spółdzielcze i SKOK-i, to będzie ich co najmniej kilkadziesiąt. Kto miałby czas, aby je wszystkie przejrzeć? Nikt.

Warto jest zatem skupić swoją uwagę wyłącznie na kilku bankach lub skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który porówna za nas dostępne propozycje kredytowe.

Najlepszy bank i kredyt na mieszkanie

Nie ma odpowiedzi na to jaki bank ma najlepszy kredyt hipoteczny. Propozycje banków zmieniając się w czasie, zależą od warunków ekonomicznych, popytu i podaży na te produkty, jak i od indywidualnej sytuacji finansowej klientów.

Przykłady można mnożyć. Są banki, które preferuj klientów z umowami o pracę na czas nieokreślony i nie patrzą przychylnym okiem na klientów, którzy zarabiają nawet znacznie więcej od średniej krajowej, ale mają umowę cywilnoprawną.

Niższą marżę i lepsze warunki kredytowania otrzymamy w sytuacji, kiedy wkład własny wyniesie ponad 20%, ale są i takie, które ubezpieczą brakujący wkład (większy lub równy 10%), ale kredyt mieszkaniowy będzie droższy.

W każdym banku otrzymamy lepszą ofertę, jeżeli mamy wysoką ocenę kredytową, na którą składa się zdolność i wiarygodność kredytowa.

Raz na jakiś czas zdarzają się czasowe propozycje promocyjne, np. z obniżoną prowizją czy brakiem opłat za wycenę nieruchomości (jeżeli taką usługę proponuje bank).

Dla zwykłego Kowalskiego nie jest możliwe, aby być zawsze na bieżąco z propozycjami bankowymi i dlatego warto w takim przypadku skontaktować się ze specjalistą.

Kredyt hipoteczny: skąd wziąć pieniądze na wkład własny?

Rekomendowana minimalna wysokość wkładu własnego w 2024 roku wynosi 20% wartości nieruchomości.

Wkład własny – udział klienta w finansowaniu kredytowanej nieruchomości.

Wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu może wynieść 90% (czyli wkład własny jest ustalony na 10%), ale tylko i wyłącznie, kiedy zostanie:

ustalone odpowiednie ubezpieczenie lub
ustanowiona blokada środków na rachunku bankowym lub
ustanowiony zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
przeniesiona określona kwota w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe¹ lub
przeniesione środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)².

Ustawowy wkład własny może być również zabezpieczony inną nieruchomością (własną lub osoby trzeciej). Jednak na takiej nieruchomości nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy, jak i nie może mieć ona służebności osobistej.

Pieniądze na wkład własny można zgromadzić np. na podstawie darowizny, natomiast nie mogą pochodzić z kredytu gotówkowego.

Wszystkie banki dopuszczają wkład własny większy niż 20%, dzięki czemu można uzyskać kredyt hipoteczny na atrakcyjniejszych warunkach, ale wniosek zostanie odrzucony, kiedy wkład własny będzie mniejszy od 10%.

Ile zatem może wynieść wkład własny? W przypadku kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o przykładowej wartości 300 tys. zł, wysokość wymaganego wkładu własnego może wahać się od 30 000 zł (10%) do 60 000 zł (20%).

Im wyższy jest wkład własny, to nie tylko lepsze warunki kredytowania, ale i mniejsza kwota kredytu oraz całkowity koszt kredytowy.

Nie zawsze jednak warto przeznaczać wszystkie oszczędności na wymagany wkład, ponieważ należy przewidzieć, że mogą się zdarzyć nieprzewidziane wydatki lub wzrost rat kredytowych (jeżeli jest to kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem).

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Co to jest odpowiednie ubezpieczenie, o którym mówi powyżej zacytowana Rekomendacja S?

Już wiesz, że nie jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, czyli kredytu na 100% nabywanej nieruchomości.

Jeżeli natomiast zgromadziliśmy 10% wartości nieruchomości, a bank umożliwia zaciągnięcie kredytu na takich minimalnych warunkach, to brakujące 10% do 20% zostaje ubezpieczone.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zwiększa ostateczną kwotę kredytu, jak i jego koszty, bowiem składki ubezpieczenia zostaną doliczone do marży lub opłacane osobno.

Minimalna kwota ubezpieczenia jest ustalana przez konkretny bank, dlatego ostateczny koszt polisy w dużej mierze zależy od banku, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zabezpiecza interesy banku, a nie kredytobiorcy.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Zakup mieszkania bez wkładu własnego jest możliwe dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ta inicjatywa, znana również jako rodzinny kredyt mieszkaniowy, otwiera drzwi do własnego mieszkania osobom, które mają stabilne dochody, ale brakuje im oszczędności na wymagany wkład w zakup nieruchomości.

Program ten nie jest przeznaczony dla gospodarstw o niskich dochodach, lecz dla tych osób, którzy są w stanie spłacać zobowiązanie (mają odpowiednią zdolność kredytową), mimo braku zgromadzonych funduszy na wkład własny.

Aby skorzystać z tej możliwości, należy spełnić kilka warunków. Kluczowe jest, by kredytobiorca i jego domownicy nie posiadali innego mieszkania, z wyjątkiem rodzin z co najmniej dwójką dzieci. W takich przypadkach dopuszcza się posiadanie jednego dodatkowego lokum o określonej powierzchni, zależnej od liczby potomstwa.

Proces ubiegania się o taki kredyt jest zbliżony do standardowej procedury hipotecznej, z tą różnicą, że wymagane jest dostarczenie oświadczeń potwierdzających uprawnienie do udziału w programie. Dodatkową korzyścią jest możliwość uzyskania wsparcia w spłacie kredytu przy powiększeniu rodziny o kolejne dziecko.

Oblicz ratę kredytu hipotecznego

Czy można obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego samodzielnie? Można ją co najwyżej oszacować.

Nawet wówczas, kiedy w wyszukiwarce GOOGLE wpiszemy hasło “ile wyniesie rata kredytu hipotecznego”, to i tak dostaniemy setki wyników, dziesiątki stron finansowych z porównywarkami i stronami banków z kalkulatorami. A korzystając z każdego z tych narzędzi otrzymamy różne obliczenia.

Rata kredytowa będzie zależeć od wielu różnych czynników, nie tylko od samej oferty banku, ale i od wysokości wniesionego wkładu własnego, wybranych rat – malejących lub stałych, skorzystania z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez bank.

Niejednokrotnie już pisaliśmy o tym, że w bankach znajdziemy wyłącznie propozycje kredytowe. Bank, dopiero po zbadaniu naszej zdolności i wiarygodności kredytowej, może przedstawić ofertę z wyliczonymi ratami. I harmonogram spłat rat będzie obowiązywał po podpisaniu umowy.

Zatem wszelkiego rodzaju kalkulatory rat kredytowych powinniśmy traktować wyłącznie jako narzędzia do szacowania wysokości zobowiązania.

Jeżeli zależy Tobie na wyliczeniu raty, to najlepszym sposobem jest skontaktowanie się z bankiem lub z doświadczonym doradcą lub pośrednikiem finansowym, np. eksperci z Expandera. Pomogą nie tylko w uporządkowaniu wiedzy dotyczącej kredytów hipotecznych, ale i wyliczą zdolność kredytową. Co więcej dopasują ofertę do Twojej sytuacji finansowej (m.in. biorąc pod uwagę posiadany wkład własny) i wskażą bank, w którym o kredyt na mieszkanie będzie się najkorzystniej. Oczywiście spotkanie takie jest darmowe i niezobowiązujące.

Zdolność kredytowa, a kredyt hipoteczny

Do obliczania zdolności kredytowej banki stosują specjalne algorytmy. Metodologia jej wyliczania jest podobna, ale do poszczególnych czynników, które są brane pod uwagę, są stosowane różne wagi. To dlatego w każdym z banków otrzymamy różne wyliczenia.

Jeżeli korzystasz z kalkulatorów zdolności kredytowej, podobnie jak w przypadku kalkulatorów rat, musisz zaakceptować, że są to wyliczenia szacunkowe.

Zdolność kredytowa decyduje o tym czy może zostać nam przyznany kredyt na mieszkanie i w jakiej wysokości (maksymalna wysokość miesięcznej raty, a tym samym minimalny okres kredytowania).

Na zdolność kredytową składa się wiele różnych elementów, a do najważniejszych należą:

Wysokość uzyskiwanych dochodów w ujęciu miesięcznym.
Rodzaj umowy z pracodawcą: umowa o pracę (na czas określony lub nieokreślony), umowa cywilnoprawna, kontrakt, działalność gospodarcza.
Wysokość miesięcznych kosztów utrzymania, opłaty oraz zobowiązania kredytowe.

Dodatkowe elementy uwzględniane przy ocenie zdolności kredytowej to m.in. wiek, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, wykonywany zawód, itd.

Kredyt na mieszkanie i dokumenty, które są potrzebne

Mając odpowiednią zdolność kredytową i przygotowany wkład własny, jesteśmy już kilka kroków do przodu. To w takim razie co jeszcze, oczywiście poza samym wnioskiem kredytowym, należy przygotować? Dokumenty, dokumenty i jeszcze raz dokumenty…

Lista dokumentów, bez których nie rozpocznie się procedowanie wniosku, jest znacznie dłuższa niż w przypadku np. kredytów gotówkowych.

dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody – zaświadczenie od pracodawcy z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy,
rozliczenie podatku od osób fizycznych za poprzedni rok,
wyciągi z rachunków bankowych – w szczególności tych, na które wpływa wynagrodzenie,
umowy kredytowe – limity, kredyty, pożyczki wraz z harmonogramami spłat,
zaświadczenie z banków o aktualnej wysokości zadłużenia (niekiedy zamiast przedstawiania umów kredytowych),
dokumentacja dotycząca nieruchomości.

Wykaz niezbędnych dokumentów otrzymasz z banku. Obawiasz się, że sobie z tym nie poradzisz? Skorzystaj wówczas z pomocy doradcy lub pośrednika.

Bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Czas liczy się od złożenia kompletu dokumentów. To wszystko sprawia, że ubieganie się o kredyt hipoteczny zabierze kilka tygodni.

Inne źródła dochodu, np.:

dochody z tytułu umowy najmu – umowa z aneksami,
dochody z tytułu dywidend – zaświadczenia, które potwierdzą ich wysokość,
zaświadczenie lub oświadczenie o innych dochodach.

Kredyt hipoteczny, a działalność gospodarczą

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, to pomimo, ze nie masz umowy o pracę, to oczywiście również możesz wnioskować o kredyt hipoteczny.

Jakie dokumenty należy przygotować do kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej?

zaświadczenia o nadaniu numeru NIP i REGON,
zaświadczenie o wpisie do CEIDG lub zaświadczenie z KRS,
zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami na rzecz US i ZUS.

Każdy bank ma swoje własne wytyczne co do osób prowadzących działalność gospodarczą i ubiegających się o kredyt hipoteczny. Nie ma jednakowych (choć oczywiście są podobne), dlatego lepiej jest sprawdzić wymagane dokumenty i formularze na stronie wybranego banku.

Kredyt hipoteczny, a emeryci i renciści

Zdecydowana większość osób, które ubiegają się o kredyt hipoteczny, to osoby pracujące, ale nie oznacza to, że emeryci lub renciści nie mogą wnioskować o kredyt hipoteczny.

Co prawda Rekomendacja 7 (Rekomendacji S) stanowi, że:

bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat. W przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat⁴.

A bank może ustalić maksymalny limit wieku, jaki można osiągnąć na dzień płatności ostatniej raty, to jeżeli uzyskiwane świadczenia są odpowiednio wysokie i mogą je udokumentować, to mogą oczywiście skontaktować się z bankiem.

Należy wówczas przygotować:

dowód otrzymania ostatniego świadczenia,
decyzję z informacją o przyznaniu świadczenia (renciści muszą dostarczyć dokument informujący o tym, na jak długi czas została przyznana renta).

Kredyt hipoteczny. Dokumentacja w przypadku budowy domu

Dokumenty, które będziemy musieli dostarczyć rozłożą się w czasie: przed udzieleniem kredytu hipotecznego, w trakcie budowy i po zakończeniu.

akt notarialny potwierdzający prawo własności działki, na której rozpocznie się budowa domu,
odpis z księgi wieczystej działki (może być wygenerowany elektronicznie z eKW),
pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności,
wyrys i wypis z ewidencji gruntów,
projekt budowlany,
kosztorys i harmonogram prac według wzoru banku,
dziennik budowy (kopia pierwszej strony plus wszystkie strony, na których znajdują się wpisy).
umowa podwykonawcami – jeżeli korzystamy,
umowa z deweloperem – jeżeli to on buduje,
operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę niezależnego (pod warunkiem, że bank akceptuje taki dokument).

Kredyt mieszkaniowy. Dokumenty przy zakupie z rynku wtórnego

dokument potwierdzający prawo sprzedającego do nieruchomości,
odpis z księgi wieczystej,

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej. Możesz zweryfikować bezpłatnie przez internet, kto jest właścicielem, czy np. nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub czy sprzedający nie zawarł już przypadkiem innej umowy przedwstępnej.

poświadczenie wniesienia wkładu własnego,
wycena nieruchomości,
zaświadczenie, że kupowane mieszkanie nie zalega z żadnymi opłatami na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Możesz udać również do Urzędu Miasta lub Gminy i potwierdzić stan zameldowania.

umowa przedwstępna ze sprzedającym.

Umowa przedwstępna nie jest przeniesienie praw własności, ale zobowiązaniem, że do przeniesienia nastąpi. Dokument można sporządzić u notariusza (większa waga prawna), ale może być również zawarta na piśmie.

Kredyt mieszkaniowy. Dokumenty przy zakupie z rynku pierwotnego

Podpisanie umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej.
Po podpisaniu umowy z bankiem, kiedy deweloper otrzyma pierwszą transzę, konieczne będzie dopełnieniu pozostałych formalności:
Zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości – w formie aktu notarialnego, na mocy którego własność nieruchomości zostanie przeniesiona na kupującego.
Założenie księgi wieczystej oraz złożenie wniosku o wpis hipoteki. Może nastąpić nie wcześniej jednak niż po podpisaniu umowy przeniesienia własności.
Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z dokonaniem cesji praw z polisy na rzecz banku. Obowiązek wymagany jest dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości.

Kredyt hipoteczny i remont mieszkania

Przeznaczenie kredytu hipotecznego wbrew powszechnemu mniemaniu jest dość szeroki i nie dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości. Kredyt hipoteczny możne być bowiem przeznaczony również na remont nieruchomości.

Warunki, które należy spełnić w tym przypadku, to oczywiście ponowne dołączenie do wniosku odpowiednich dokumentów. Jest to:

odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
kosztorys koniecznych prac.

Dodatkowo mogą to być również, np.:

pozwolenie na budowę,
projekt budowlany,
plan zagospodarowania działki.

Jak widać opcji kredytowych w przypadku kredytów hipotecznych jest bardzo dużo. Dokumentów, zaświadczeń – jeszcze więcej.

Powyżej zostały przedstawione w pewnym skrócie warunki, które należy spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny. Nie jest to tak łatwe, jak w przypadku kredytów gotówkowych – formalności jest znacznie więcej – i można się pogubić.

Jeżeli chcemy zwiększyć naszą szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny, to konieczne jest odpowiednie przygotowanie. Jeżeli nie czujesz się na siłach, a procedura i formalności zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny, nieco Ciebie przerastają, to zawsze należy wziąć pod uwagę pomoc specjalisty, jakim może być sprawdzony ekspert finansowy z wieloletnim doświadczeniem.

Źródła i przypisy:
¹ Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19971400939.
^2,4 Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S.
³ Podstawa prawna Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% Dz.U. z 2023 r. poz. 859 i 1114 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210002133.
Publikacja „Jak uzyskać kredyt na mieszkanie?” zawiera linki afiliacyjne do banków.