Jak sprawdzić zdolność kredytową kredyt hipoteczny?

2024-03-17 – ostatnia aktualizacja

Jeżeli interesuje Ciebie oszacowanie wstępne zdolności kredytowej, jak również chcesz uzyskać więcej informacji na temat kredytu hipotecznego, możesz się skontaktować z poniższymi bankami lub pośrednikami finansowymi.

Kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa

Zanim bank podejmie decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego, rzetelnie i kompleksowo dokona oceny zdolności kredytowej oraz sprawdzi wiarygodność kredytową. Zdolność kredytowa jest dokonywana na podstawie przedstawionych źródeł dochodów, kosztów utrzymania czy obecnie regulowanych zobowiązań finansowych z uwzględnieniem okresu kredytowania.

Kredyty hipoteczne są nierzadko udzielana na lat 25 i więcej, przy czyn należy pamiętać, że Rekomendacja S KNF, rekomenduje, że jeżeli przewidywany okres spłaty kredytu hipotecznego jest dłuższy niż 25 lat, to bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres wynoszący maksymalnie lat 25. Jednocześnie przy ustalaniu długości okresu kredytowania, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy kredytowej. Bank zwraca szczególną uwagę na ten czas, w którym należy oczekiwać, że osiągniemy wiek emerytalny.¹

Każdy z banków, a nie kalkulator zdolności kredytowej, dokonuje w pełni obiektywnej oceny zdolności kredytowej pod względem ilościowym i jakościowym. Ocena dokonywa jest na podstawie przedstawionych źródeł spłaty, kosztów utrzymania typowych dla danego kredytobiorcy.

W przypadku klientów detalicznych są to wszystkie zobowiązania kredytowe i pozostałe zobowiązania finansowe, z których nie może się wycofać – wynikające m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny. W szczególności:

• należnych podatków, opłat i składek,
• zasądzonych alimentów,
• wypłacanych rent.¹

Bank zweryfikuje, czy informacje są autentyczne, kompletne oraz zgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa – analiza ilościowa

W analizie ilościowej przy ocenie zdolności kredytowej brane są pod uwagę:

• dochody (rozporządzalne) i wydatki wszystkich wnioskodawców i poręczycieli na wniosku kredytowym.

Bank uwzględnia w analizie ilościowej dochody, które charakteryzują się stabilnością w całym okresie spłaty kredytu. Jeżeli natomiast osiągane dochody są nieregularne, to ustalenie okresu kredytowania uwzględnia:

• indywidualną ocenę poziomu i stabilności osiąganych dochodów,
• ich cykliczność (jeżeli występuje).

W sytuacji, kiedy uzyskiwane dochody są nieregularne bądź niestabilne, to ocena zdolności kredytowej powinna ocenić możliwości regularnej spłaty kredytu. Jeżeli ocena będzie pozytywna, to wówczas bank może udzielić kredytowania.

W analizie ilościowej bank uwzględnia ryzyko zmniejszenia się dochodu rozporządzalnego (np. na skutek spadku wynagrodzenia lub wzrostu wydatków stałych) i jego wpływ na zdolność kredytową.

Ponieważ zdecydowana większość udzielanych kredytów hipotecznych, to kredyty ze zmienną stopą procentową, bank uwzględnia ryzyko jej zmiany i wpływ na zdolność kredytową kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa – wydatki

W ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę wszystkie typowe wydatki kredytobiorcy i analizując je uwzględnia kwoty, które odpowiadają ich rzeczywistemu poziomowi (czyt.: „nie upiększaj” ich wysokości – niedopuszczalne jest zaniżanie kosztów utrzymania).

Brane jest pod uwagę:

• liczba osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy,
• status mieszkaniowy,
• miejsce zamieszkania.

Deklarowany poziom wydatków jest weryfikowany przez bank i opiera się na obiektywnych danych dotyczących kosztów utrzymania i wydatków gospodarstw domowych. Nie powinny być one zatem niższe, niż wynikające z niezależnych i obiektywnych analiz w zakresie poziomu wydatków gospodarstw domowych.

Ustalając minimalne koszty utrzymania, banki wykorzystują zarówno dane własne, niezależnych instytucji i ośrodków badawczych.

Rekomendacja S jasno stwierdza, że koszt utrzymania gospodarstwa domowego nie powinien być niższy od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, w tym m.in. wyniki badań budżetów gospodarstw domowych opracowywane przez GUS.¹

Kredyt hipoteczny. Brak zdolności kredytowej

Kredytu hipotecznego nie otrzymają osoby, które po opłaceniu miesięcznej raty, pozostałaby na przeżycie kwota (przypadająca na każdą osobę w gospodarstwie domowym) niższa niż wynosi minimum socjalne wyliczane przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych.

Dodatkowo zdolność kredytową obniżają wszystkie wydatki gospodarstwa domowego oraz inne zobowiązania kredytowe, np. pożyczki gotówkowe czy limity na rachunkach ROR czy na kartach kredytowych (nawet wówczas, kiedy są nie wykorzystane).

Kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa – analiza jakościowa

Analiza jakościowa, to obok analizy ilościowej, kolejny element badania zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Jest to m.in.:

Analiza cech osobowych, np.:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób pozostających na utrzymaniu,
• wykształcenie,
• staż pracy,
• wykonywany zawód,
• zajmowane stanowisko.

Analiza historii współpracy z bankiem, np.:

• historia operacji na rachunku,
• terminowość spłat dotychczasowych zobowiązań,
• korzystanie z innych produktów banku.

Analiza historii kredytowej w oparciu o informacje dostępne w bazach danych oraz w bazach danych gospodarczych:

• BIK,
• BIG,
• inne.

Jak sprawdzić zdolność kredytową kredyt hipoteczny. Na koniec

Podsumowując: Jak sprawdzić zdolność kredytową kredyt hipoteczny. Pojęcie zdolności kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego jest bardzo szerokie, ponieważ nie tylko, że banki uwzględniają bardzo dużo czynników, ale i każdy z nich wylicza ją w nieco inny sposób. Jedne elementy mogą mieć większą wagę w banku A, a inne mniejszą w banku B, co powoduje, że wyniki wyliczeń zdolności kredytowej mogą się znacznie różnić.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową? Przede wszystkim nie należy korzystać z kalkulatorów zdolności kredytowej, ponieważ dają różne – często nie odpowiadające rzeczywistości – wyniki. Dla banku najistotniejszy jest tzw. scoring kredytowy – ocena końcowa, dlatego zastanawiając się nad kredytem hipotecznym, warto od razu skontaktować się z bankiem lub profesjonalnym pośrednikiem finansowym. Dzięki temu, już na starcie zostanie ocenione czy jest szansa dostać kredyt hipoteczny, w jakiej maksymalnej wysokości i dowiesz się jednocześnie, co zrobić, aby zdolność kredytową poprawić.

---

¹ Nowelizacja Rekomendacji S KNF