Jak sprawdzić zdolność kredytową kredyt hipoteczny?

Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-25 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..

Wyniki uzyskane tą drogą mogą znacząco odbiegać od rzeczywistej oceny dokonanej przez bank. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest bezpośredni kontakt z instytucją finansową lub skorzystanie z usług doświadczonego i dobrego pośrednika finansowego.

W tym artykule przedstawimy krok po kroku, jak profesjonalnie i skutecznie sprawdzić swoją zdolność kredytową na kredyt hipoteczny, unikając przy tym powszechnych błędów i nieporozumień.

Kredyty hipoteczne są nierzadko udzielana na lat 25 i więcej, przy czyn należy pamiętać, że Rekomendacja S KNF, rekomenduje, że jeżeli przewidywany okres spłaty kredytu hipotecznego jest dłuższy niż 25 lat, to bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres wynoszący maksymalnie lat 25. Jednocześnie przy ustalaniu długości okresu kredytowania, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy kredytowej. Bank zwraca szczególną uwagę na ten czas, w którym należy oczekiwać, że osiągniemy wiek emerytalny.¹

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa jest istotna dla osób rozważających zaciągnięcie każdego kredytu. W najprostszym ujęciu, jest to ocena możliwości finansowych potencjalnego kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w ustalonym czasie.

Banki są zobowiązanie przez przepisy prawa do przeprowadzenia rzetelnej analizy zdolności kredytowej. Jest to fundamentalny element, obok wiarygodności kredytowej, w procesie decyzyjnym i ocenie kredytowej.

Sama ocena zdolności ta nie ogranicza się jedynie do stwierdzenia, czy potencjalny kredytobiorca może otrzymać kredyt, ale również determinuje maksymalną kwotę możliwą do pożyczenia.

Zdolność kredytowa uwzględnia zatem bieżącą sytuację finansową oraz w ograniczonym zakresie potencjał do generowania dochodów w przyszłości. Analiza zdolności obejmuje szereg różnych czynników.

Co jest brane przy ocenie zdolności dla kredytu hipotecznego?

Ocena zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego to złożony proces, w którym banki analizują szereg czynników, aby określić, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać raty.

Kluczowym aspektem jest zbadanie, czy po opłaceniu wszystkich stałych wydatków i innych zobowiązań (np. kredytowe, alimentacyjne), wnioskodawca dysponuje wystarczającymi środkami na spłatę rat kredytowych.

Główne elementy brane pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej to:

• Stabilność i wysokość dochodów – banki analizują średnie miesięczne zarobki z ostatnich kilku miesięcy, uwzględniając ich źródło i regularność.
• Koszty utrzymania gospodarstwa domowego – typowe wydatki na utrzymanie, w tym również posiadany samochód, opłaty za media, itp.
• Aktualne zobowiązania finansowe – obejmują inne kredyty, pożyczki, limity kredytowe, a także inne zobowiązania, takie jak alimenty.
• Parametry wnioskowanego kredytu – przede wszystkim liczy się kwota kredytu i okres spłaty, ponieważ z tych elementów wynika wysokość raty kredytowej.

Jak bank sprawdza dokładanie zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym? Każdy bank ma własne, szczegółowe kryteria oceny zdolności kredytowej. Metodologia wyliczenia co prawda jest podobna i uwzględniają one w zasadzie takie same czynniki, ale przypisują im inne wagi. Dlatego też ta sama osoba może otrzymać różne oceny zdolności w różnych instytucjach.

Kiedy wymagane jest sprawdzenie zdolności kredytowej?

Sprawdzenie zdolności kredytowej jest przeprowadzane w procesu ubiegania się o każdy kredyt, począwszy od limitu w koncie, a kończąc na kredycie hipotecznym.

Istnieją sytuacje, w których ocena ta nabiera szczególnego znaczenia.

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Planując zakup nieruchomości, warto ocenić swoją zdolność kredytową jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkań lub domu. Pozwoli to realnie oszacować swoje możliwości finansowe i uniknąć rozczarowań na późniejszym etapie.

Przy ubieganiu się o wysokie kwoty kredytu. Duży kredyt, to nie tylko kredyt hipoteczny. Niezależnie od rodzaju kredytu, im wyższa wnioskowana kwota, tym dłuższy czas spłaty i bardziej szczegółowa analiza. Dotyczy to zarówno kredytów hipotecznych na kilkaset tysięcy złotych na kilkadziesiąt lat, jak i wysokich kredytów gotówkowych, np. kredyt gotówkowy na 100 tys zł.

Przed złożeniem wniosku kredytowego. Kontaktując się z bankiem w sprawie kredytu, jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt, banki dokonają wstępnej oceny zdolności kredytowej.

Niezależnie od tego, czy myślimy o inwestycji w nieruchomość i kredycie hipotecznym, czy o znacznie mniejszym finansowaniu, to znajomość swojej zdolności kredytowej pozwoli realnie ocenić swoje możliwości.

Jak sprawdzić zdolność na kredyt hipoteczny?

Sprawdzenie zdolności kredytowej na kredyt hipoteczny to kluczowy krok przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. Istnieje kilka metod, które pozwalają na ocenę własnych możliwości finansowych.

Najbardziej wiarygodną metodą jest spotkanie z doradcą kredytowym w banku lub niezależnym pośrednikiem finansowym. Profesjonaliści ci mają dostęp do aktualnych kryteriów oceny stosowanych przez banki i mogą przeprowadzić szczegółową analizę Twojej sytuacji finansowej.

Wiele stron o tematyce kredytowej oferuje na swoich stronach internetowych formularze do wstępnej oceny zdolności kredytowej. Wypełnienie takiego formularza może dać Ci ogólne pojęcie o Twoich szansach na uzyskanie kredytu.

W internecie dostępne są również różnorodne kalkulatory zdolności kredytowej, jednak pamiętaj, że te dwa ostatnie narzędzia dają wyniki, które mogą znacząco odbiegać od rzeczywistej oceny banku.

Możesz również spróbować samodzielnie oszacować swoją zdolność kredytową, analizując swoje dochody, wydatki i zobowiązania. Wymaga to jednak dobrej znajomości zasad oceny stosowanych przez banki.

Ostateczną weryfikację zdolności kredytowej przeprowadza bank podczas rozpatrywania wniosku kredytowego.

Jak sprawdzić zdolność kredytu hipotecznego w BIK?

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) oferuje unikalną możliwość sprawdzenia online zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego poprzez narzędzie znane jako Analizator Kredytowy BIK. To zaawansowane rozwiązanie dostępne jest wyłącznie dla klientów posiadających zarejestrowane konto w BIK.

Analizator Kredytowy BIK działa na podobnej zasadzie co standardowe kalkulatory zdolności kredytowej, jednak jego kluczową przewagą jest uwzględnienie historii kredytowej użytkownika. Dzięki temu narzędzie to nie tylko szacuje zdolność kredytową, ale także ocenia realne szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Aby skorzystać z Analizatora, należy wprowadzić podstawowe informacje o swoich dochodach i zobowiązaniach. System automatycznie łączy te dane z historią kredytową zapisaną w BIK, tworząc bardziej kompleksowy obraz sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy.

Samo skorzystanie z Analizatora Kredytowego BIK jest bezpłatne, ale warunkiem przeprowadzenia kalkulacji jest posiadanie aktualnego Raportu BIK, który nie może być starszy niż 7 dni. Pobranie raportu jest płatne, co może stanowić pewną barierę dla osób chcących jednorazowo sprawdzić swoją zdolność kredytową. Jeżeli nie chcesz płacić, skontaktuj się z bankiem lub pośrednikiem finansowym.

Kredyt hipoteczny – jak banki sprawdzają zdolność kredytową?

Proces oceny zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym to złożona procedura, którą banki przeprowadzają z najwyższą starannością. Weryfikacja ta obejmuje dwa główne aspekty: analizę ilościową oraz jakościową, które razem tworzą kompleksowy obraz sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy. Ocena dokonywana jest na podstawie przedstawionych źródeł spłaty, kosztów utrzymania typowych dla danego kredytobiorcy.

Banki wykorzystują zaawansowane algorytmy komputerowe do przetwarzania tych danych, co pozwala na obiektywną i szybką ocenę zdolności kredytowej. Jednakże, każda instytucja finansowa może stosować nieco odmienne kryteria i wagi dla poszczególnych czynników, co tłumaczy, dlaczego ta sama osoba może otrzymać różne oceny zdolności kredytowej w różnych bankach.

Kluczowe elementy, na które zwracają uwagę praktycznie wszystkie banki, to wysokość i regularność dochodów, miesięczne koszty utrzymania oraz aktualne zobowiązania finansowe. Te czynniki mają największy wpływ na ostateczną ocenę zdolności kredytowej.

Warto pamiętać, że proces weryfikacji zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego może trwać od kilku dni do nawet kilku tygodni. Jest to spowodowane koniecznością dokładnej analizy wszystkich dostarczonych dokumentów oraz potencjalną potrzebą uzyskania dodatkowych informacji lub wyjaśnień od wnioskodawcy.

Analiza ilościowa przy kredycie hipotecznym – dochody

W analizie ilościowej przy ocenie zdolności kredytowej brane są pod uwagę:

• dochody (rozporządzalne) i wydatki wszystkich wnioskodawców i poręczycieli na wniosku kredytowym.

Bank uwzględnia w analizie ilościowej dochody, które charakteryzują się stabilnością w całym okresie spłaty kredytu. Jeżeli natomiast osiągane dochody są nieregularne, to ustalenie okresu kredytowania uwzględnia:

• indywidualną ocenę poziomu i stabilności osiąganych dochodów,
• ich cykliczność (jeżeli występuje).

W sytuacji, kiedy uzyskiwane dochody są nieregularne bądź niestabilne, to ocena zdolności kredytowej powinna ocenić możliwości regularnej spłaty kredytu. Jeżeli ocena będzie pozytywna, to wówczas bank może udzielić kredytowania.

W analizie ilościowej bank uwzględnia ryzyko zmniejszenia się dochodu rozporządzalnego (np. na skutek spadku wynagrodzenia lub wzrostu wydatków stałych) i jego wpływ na zdolność kredytową.

Ponieważ zdecydowana większość udzielanych kredytów hipotecznych, to kredyty ze zmienną stopą procentową, bank uwzględnia ryzyko jej zmiany i wpływ na zdolność kredytową kredytobiorcy.

Analiza ilościowa przy kredycie hipotecznym – wydatki

W ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę wszystkie typowe wydatki kredytobiorcy i analizując je uwzględnia kwoty, które odpowiadają ich rzeczywistemu poziomowi (czyt.: „nie upiększaj” ich wysokości – niedopuszczalne jest zaniżanie kosztów utrzymania).

Brane są pod uwagę:

• liczba osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy,
• status mieszkaniowy,
• miejsce zamieszkania.

Deklarowany poziom wydatków jest weryfikowany przez bank i opiera się na obiektywnych danych dotyczących kosztów utrzymania i wydatków gospodarstw domowych. Nie powinny być one zatem niższe, niż wynikające z niezależnych i obiektywnych analiz w zakresie poziomu wydatków gospodarstw domowych.

Ustalając minimalne koszty utrzymania, banki wykorzystują zarówno dane własne, niezależnych instytucji i ośrodków badawczych.

Rekomendacja S jasno stwierdza, że koszt utrzymania gospodarstwa domowego nie powinien być niższy od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, w tym m.in. wyniki badań budżetów gospodarstw domowych opracowywane przez GUS.¹

Analiza jakościowa przy kredycie hipotecznym

Analiza jakościowa, to obok analizy ilościowej, kolejny element badania zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Jest to m.in.:

Analiza cech osobowych, np.:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób pozostających na utrzymaniu,
• wykształcenie,
• staż pracy,
• wykonywany zawód,
• zajmowane stanowisko.

Analiza historii współpracy z bankiem, np.:

• historia operacji na rachunku,
• terminowość spłat dotychczasowych zobowiązań,
• korzystanie z innych produktów banku.

Analiza historii kredytowej w oparciu o informacje dostępne w bazach danych oraz w bazach danych gospodarczych:

• BIK,
• BIG,
• inne.

Kredyt hipoteczny. Brak zdolności kredytowej

Kredytu hipotecznego nie otrzymają osoby, które po opłaceniu miesięcznej raty, pozostałaby na przeżycie kwota (przypadająca na każdą osobę w gospodarstwie domowym) niższa niż wynosi minimum socjalne wyliczane przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych.

Dodatkowo zdolność kredytową obniżają wszystkie wydatki gospodarstwa domowego oraz inne zobowiązania kredytowe, np. pożyczki gotówkowe czy limity na rachunkach ROR czy na kartach kredytowych (nawet wówczas, kiedy są nie wykorzystane).

Jak polepszyć zdolność kredytową?

Jeśli po sprawdzeniu zdolności kredytowej okaże się, że jest ona niewystarczająca do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w planowanej kwocie, nie oznacza to konieczności całkowitej rezygnacji z marzenia o własnym mieszkaniu. Istnieje kilka sprawdzonych metod, które pozwalają poprawić zdolność kredytową, a które można zastosować, aby zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu.

Jednym z najprostszych sposobów jest zmniejszenie obecnych zobowiązań finansowych. Spłata karty kredytowej, zakończenie zakupów ratalnych czy konsolidacja mniejszych kredytów może uwolnić znaczną część miesięcznego budżetu, co banki ocenią pozytywnie.

Warto również dokładnie przeanalizować swoje dochody i upewnić się, że we wniosku kredytowym uwzględniono wszystkie możliwe źródła przychodu. Niektóre banki mogą brać pod uwagę świadczenia takie jak 800+ na dziecko czy różnego rodzaju dodatki do pensji. Warto zapytać doradcę, jakie dochody bank uwzględnia w swojej ocenie.

Inną jeszcze opcją jest złożenie wniosku o kredyt wspólnie z inną osobą o stabilnych, wysokich dochodach. Może to być partner, członek rodziny lub nawet bliska osoba niespokrewniona. Taki krok może znacząco zwiększyć zdolność kredytową.

Na koniec, jeżeli nic się da zrobić, to być może warto rozważyć wnioskowanie o niższą kwotę kredytu. Może to oznaczać poszukiwanie mniejszej nieruchomości lub zwiększenie wkładu własnego, jeśli to możliwe.

Wybór odpowiedniego kredytu również ma znaczenie. Warto porównać oferty różnych banków, szukając najtańszego kredytu z najniższym oprocentowaniem i najniższymi dodatkowymi opłatami. Wydłużenie okresu kredytowania może obniżyć miesięczną ratę, choć należy pamiętać, że w dłuższej perspektywie zwiększy to całkowity koszt kredytu.

Podsumowując, brak tymczasowej zdolności kredytowej nie musi oznaczać końca marzeń o własnym mieszkaniu. Poprzez odpowiednie działania i strategiczne planowanie, można zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego w przyszłości.

Utrata zdolności kredytowej przy spłacie kredytu – co zrobić?

Utrata zdolności kredytowej w trakcie spłacania kredytu hipotecznego to poważna sytuacja, która może mieć daleko idące konsekwencje. Może ona wynikać z różnych nieprzewidzianych okoliczności życiowych, takich jak utrata pracy, długotrwała choroba czy znaczące zmiany w sytuacji rodzinnej. Niezależnie od przyczyny, nie ma co czekać i należy podjąć szybkie i odpowiedzialne działania.

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest niezwłoczny kontakt z bankiem. Nie należy zwlekać z poinformowaniem kredytodawcy o zaistniałych trudnościach finansowych. Banki współpracują z klientami, którzy wykazują inicjatywę i chęć rozwiązania problemu.

Szybka reakcja może uchronić przed poważniejszymi konsekwencjami, takimi jak wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank.

W takiej sytuacji bank najczęściej zaproponuje restrukturyzację kredytu. Jest to proces dostosowania warunków spłaty do aktualnych możliwości finansowych kredytobiorcy. Restrukturyzacja może przybrać różne formy, w zależności od indywidualnej sytuacji. Może to być czasowe zawieszenie spłaty rat (tzw. wakacje kredytowe), obniżenie wysokości rat poprzez wydłużenie okresu kredytowania, czy też zmiana harmonogramu spłat.

Ważne jest, aby osoby zaciągające kredyt hipoteczny miały świadomość, że banki nie mają prawa do natychmiastowego wszczęcia procedur windykacyjnych w przypadku pojedynczego opóźnienia w spłacie. Obowiązujące regulacje prawne nakładają na instytucje finansowe obowiązek wstrzymania się z działaniami windykacyjnymi przez określony okres.

Zgodnie z aktualnym prawodawstwem, bank może rozpocząć proces odzyskiwania należności dopiero po upływie półrocznego terminu od momentu zaprzestania regulowania rat kredytu hipotecznego. Takie zapisy znajdują się w ustawie regulującej kwestie kredytów hipotecznych oraz nadzoru nad pośrednikami i agentami kredytowymi, która weszła w życie w 2017 roku.²

Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 75.1 Ustawy Prawo bankowe³, bank ma prawo do okresowego sprawdzania zdolności kredytowej swoich klientów nawet po udzieleniu kredytu. W przypadku stwierdzenia znaczącego pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy, bank może podjąć działania ochronne, takie jak obniżenie kwoty przyznanego kredytu lub, w skrajnych przypadkach, wypowiedzenie umowy.

W obliczu utraty zdolności kredytowej, warto również rozważyć dodatkowe działania mające na celu poprawę swojej sytuacji finansowej. Może to obejmować poszukiwanie dodatkowych źródeł dochodu, redukcję zbędnych wydatków czy nawet sprzedaż części majątku, jeśli sytuacja tego wymaga.

Istotne jest też, aby nie zaniedbywać innych zobowiązań finansowych. Pogorszenie historii kredytowej może dodatkowo skomplikować sytuację i utrudnić negocjacje z bankiem.

Jak sprawdzić zdolność kredytową kredyt hipoteczny – podsumowanie

Ocena zdolności kredytowej to kluczowy element w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Banki dokładnie analizują sytuację finansową potencjalnego kredytobiorcy, aby określić jego możliwości spłaty zobowiązania.

Całościowa ocena, poza zdolnością kredytową, obejmuje również weryfikację historii kredytowej na podstawie raportu z Biura Informacji Kredytowej (BIK), który zawiera szczegółowe informacje o dotychczasowych kredytach, pożyczkach i terminowości ich spłat.

Dodatkowo, banki uwzględniają dane z Biura Informacji Gospodarczej (BIG InfoMonitor), gdzie znajdują się informacje o innych zobowiązaniach finansowych, takich jak opłaty za media czy alimenty. Sprawdzą również wszystkie inne tzw. rejestry dłużników.

Zrozumienie tych aspektów pozwala potencjalnym kredytobiorcom lepiej przygotować się do procesu aplikacyjnego i realistycznie ocenić swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Źródła i przypisy:
¹ Nowelizacja Rekomendacji S KNF.
Analizator Kredytowy BIK https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/analizator-kredytowy.
² Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
³ Prawo bankowe