Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Publikacja: 2019-11-12. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-16 – ostatnia aktualizacja

Zanim sprawdzimy jednak koszty kredytowe w rzeczywistych przykładach, należy podać kilka informacji. Na początku warto sprawdzić, z kim i gdzie skontaktować się, jeżeli szukamy kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu. A następnie można przejść do kosztów, które występują w kredytowaniu hipotecznym.

Wyróżniamy trzy podstawowe kategorie kosztów związanych z kredytem hipotecznym (przypomnijmy, że jest to kredyt zabezpieczony na hipotece nieruchomości):

• oprocentowanie,
• prowizje bankowe,
• opłaty

Kredyt hipoteczny koszty: oprocentowanie

Oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego może być zmienne lub stałe. W warunkach polskich bardzo rzadko można znaleźć ofertę kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Blisko 100% udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce, to kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Zmienne oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko wzrostu wysokości raty, a tym samym wysokości kwoty zadłużenia.

Oprocentowanie zmienne powiązane jest bezpośrednio z ceną pieniądza na rynku międzybankowym. Natomiast cena pieniądza zależy już od wysokości stóp procentowych dla danej waluty. Stopy procentowe są ustalane przez bank centralny (w Polsce jest to NBP) lub przez EBC (Europejski Bank Centralny) w przypadku strefy euro.

Przeczytaj również: Kredyt konsolidacyjny oferta bankowa. Jeżeli raty kredytowe są zbyt duże.

Jak bank ustala oprocentowanie kredytu hipotecznego? Podstawową zasadą stosowaną przez bank jest stawka WIBOR powiększona o marżę banku.

Stopa procentowa rynku międzybankowego (pozostajemy przy PLN, a więc WIBOR) jest podstawą do ustalania przez banki ceny kredytu. Do określonego w ten sposób poziomu bank dolicza swoją marżę. I właśnie te dwie wielkości składają się na oprocentowanie kredytu.

Jest one wyrażone w stosunku rocznym, a odsetki są obliczane od wysokości pozostającego do spłacenia kapitału.

Kredyt hipoteczny koszty: prowizja

W przypadku każdego kredytu banki bardzo często pobierają prowizję. Nie inaczej jest w przypadku kredytów hipotecznych. Prowizja jest przeważnie pobierana jednorazowo i ma charakter procentowy. Doliczana jest zazwyczaj do kwoty kredytu, a tym samym zwiększa się kwota kredytu, od której naliczane są odsetki.

Czy banki mogą zrezygnować z prowizji? Oczywiście, że tak. Prowizje wynikają z czynności, które bank wykonuje na rzecz kredytobiorcy, ale tak naprawdę jest to znikoma część kosztów całkowitych.

Bank może pobierać prowizje:

• od uruchomienia kredytu (jest to zazwyczaj procent kwoty kredytu),
• za szybszą spłatę kredytu, niż to wynika z umowy,
• za przewalutowanie kredytu,
• od wydania promesy kredytowej (procent wysokości kredytu).

Pozostałe opłaty związane z kredytem hipotecznym

Pozostałe opłaty, mogą być pobierane przez bank lub inne podmioty.

Przykładowe opłaty pobierane przez bank to:

• rozpatrzenie wniosku kredytowego,
• opłata za prowadzenie rachunku bankowego do spłaty kredytu (zasadniczo on jest darmowy),
• opłata za zmianę harmonogramu spłat kredytu na wniosek kredytobiorcy,
• opłata za inspekcję na placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu budowlano-
  hipotecznego.

Ale to nie są wszystkie koszty, które w związku z kredytem hipotecznym kredytobiorca poniesie. Musimy zatem wziąć pod uwagę, że inne koszta, pobieranymi przez inne niż bank podmioty, mogą dotyczyć:

• wyceny nieruchomości (wykonanie tzw. operatu szacunkowego),
• zabezpieczenia pomostowego (ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu wierzytelności w księdze wieczystej),
• wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
• ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych,
• ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
• ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy kredytobiorcy.

Przegląd kosztów w kredycie hipotecznym i ich wysokości na rzeczywistym przykładzie

Zakładając, że wartość lokalu mieszkalnego wynosi 360 tys. zł, a wysokość kredytu hipotecznego to 240 tys. zł, orientacyjne kwoty opłat wynoszą:

• prowizja 4182,50 zł,
• odsetki 147 947,98 zł (oprocentowanie zmienne 3,54%),
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych zawarte za pośrednictwem banku 8 076,29 zł
• opłata za wycenę nieruchomości (mieszkanie) zleconej przez bank 420 zł
• ubezpieczenia spłaty kredytu 17 545,41 zł,

Jak takie opłaty wyglądają w ujęciu procentowym w stosunku do wysokości wypłaconego kredytu hipotecznego?

• całkowity koszt kredytu 178 191,18 zł – 74,2% wartości kredytu,
• odsetki 147 947,98 zł – 83% całkowitych kosztów,
• ubezpieczenia spłaty kredytu 17 545,41 zł – 7,3% całkowitych kosztów,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 8 076,29 zł – 3,3% całkowitych kosztów,
• prowizja 4182,50 zł – 1,7% całkowitych kosztów,
• pozostałe koszty 439 zł – 4,5% całkowitych kosztów.

Przy takich założeniach RRSO kredytu hipotecznego wyniesie 4,38%, przy okresie kredytowania na 29 lat.

Stopa referencyjna: WIBOR 6M 1,79% oraz marża 1,75% (marża jest podwyższana o 0,05 pp. do czasu wpisu hipoteki).

Pamiętać należy, że sam proces zakupu nieruchomości wiąże się z jeszcze np. taksą notarialną, którą można negocjować.