Redakcja: Marek Kamiński. 2024-07-11 – ostatnia aktualizacja. Wiarygodne źródło informacji Artykuły w serwisie KredytyPorownywarka.pl są starannie opracowywane przez doświadczonych autorów, bazując na wiarygodnych źródłach. Wykorzystujemy dane z renomowanych raportów branżowych, analiz rynkowych oraz opinii ekspertów finansowych. Nasze publikacje mają charakter informacyjny i edukacyjny, nie są poradami inwestycyjnymi ani rekomendacjami finansowymi. Dążymy do dostarczania czytelnikom rzetelnej wiedzy, pomagającej w podejmowaniu świadomych decyzji finansowych..
Czym jest wskaźnik DTI i jakie ma znaczenie dla naszych szans na otrzymanie kredytu? Jak wpływa na decyzję banku o udzieleniu wsparcia finansowego na zakup wymarzonej nieruchomości?
W tym artykule przyjrzymy się krótko relacji zachodzącej pomiędzy DTI, kredytem a zdolnością kredytową, odkrywając sekrety, które mogą zadecydować o powodzeniu naszych finansowych przedsięwzięć.
Jak obliczyć dług do dochodu DTI?
DTI, z ang. Debt to Income – Dług do Dochodu, to kluczowy wskaźnik używany przez banki do oceny zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Jest to wskaźnik procentowy, który wyraża stosunek wszystkich aktualnych zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów NETTO.
Aby go obliczyć, należy wziąć pod uwagę wszystkie nasze miesięczne zobowiązania finansowe oraz dochody netto.
Wzór na obliczenie DTI wygląda następująco:
DTI = ((suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu) / dochód netto) * 100%
Do zobowiązań wliczamy nie tylko raty już posiadanych kredytów czy pożyczek, ale także alimenty, opłaty za media, a nawet potencjalną ratę nowego kredytu, o który się staramy. W przypadku kredytów walutowych banki często dodają 20% zapasu na wypadek wahań kursowych.
Komisja Nadzoru Finansowego (KNF)1 zaleca, aby wskaźnik DTI nie przekraczał:
- 50% dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej,
- 65% dla osób o dochodach wyższych niż przeciętne wynagrodzenie.
Wynik poniżej tych progów zwiększa szanse na pozytywną ocenę zdolności kredytowej. Przekroczenie ich może oznaczać trudności w uzyskaniu kredytu na zakup nieruchomości.
Warto regularnie monitorować swój wskaźnik DTI, gdyż pomaga to w lepszym zarządzaniu finansami osobistymi i planowaniu przyszłych zobowiązań kredytowych.
Przykład wyliczenia wskaźnika DtI
Przykład wyliczenia wskaźnika DtI. Wnioskodawca spłaca aktualnie zobowiązania kredytowe i pożyczkowe, których łączna miesięczna rata wynosi 650 zł. Ubiega się o kredyt hipoteczny z ratą 1700 zł, a jego miesięczne dochody wynoszą 5500 zł netto.
Wskaźnik DtI to ok. 42 proc., a więc mniej niż próg rekomendowany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wnioskujący może uzyskać kredyt hipoteczny.
Gdyby natomiast zarabiał mniej, np. 4000 zł netto, to szanse na uzyskanie kredytu przy takiej racie byłyby niewielkie (DtI prawie 59 proc.). Ale zwiększyłyby się przy zamknięciu obecnych zobowiązań (DtI wyniosłoby 42,5 proc.).
Wskaźnik DTI kiedy jest używany?
Wskaźnik DTI jest kluczowym narzędziem wykorzystywanym głównie przez banki, podczas oceny zdolności kredytowej.
Jego zastosowanie ma miejsce przede wszystkim w procesie rozpatrywania wniosków o kredyty, zwłaszcza te o większej wartości, takie jak kredyty hipoteczne czy wysokie pożyczki gotówkowe.
Banki posługują się tym wskaźnikiem, aby oszacować, czy wnioskodawca będzie w stanie regularnie spłacać nowe zobowiązanie bez nadmiernego obciążenia swojego budżetu. Co istotne, DTI koncentruje się wyłącznie na istniejących zobowiązaniach finansowych, pomijając codzienne koszty utrzymania, takie jak czynsz czy wydatki na żywność.
- Raty aktualnych kredytów i pożyczek,
- Zobowiązania wobec instytucji finansowych,
- Alimenty i inne regularne płatności na rzecz osób trzecich.
Warto podkreślić, że wskaźnik ten jest używany nie tylko przy udzielaniu nowych kredytów, ale także przy ocenie ogólnej kondycji finansowej klienta, na przykład podczas rozpatrywania wniosków o podwyższenie limitu kredytowego czy restrukturyzację zadłużenia.
Analiza wskaźnika DtI pozwala bankom na bardziej precyzyjne zarządzanie ryzykiem kredytowym, co przekłada się na bezpieczeństwo zarówno instytucji finansowej, jak i samego kredytobiorcy.
Wskaźnik DTI kredyt hipoteczny – co, jeżeli jest zbyt wysoki?
Wysoki wskaźnik DTI (Debt to Income) może stanowić przeszkodę w uzyskaniu kredytu hipotecznego, ale nie jest to sytuacja bez wyjścia. Istnieje kilka strategii, które mogą pomóc w poprawie tego wskaźnika i zwiększeniu szans na pozytywną decyzję kredytową.
Przede wszystkim, warto skupić się na redukcji istniejących zobowiązań finansowych. Może to obejmować spłatę mniejszych pożyczek, zmniejszenie limitów na kartach kredytowych czy renegocjację warunków obecnych umów abonamentowych.
Równolegle, należy rozważyć możliwości zwiększenia dochodów, czy to poprzez zmianę pracy, negocjację podwyżki, czy podjęcie dodatkowych zajęć zarobkowych, nawet na umowę cywilnoprawną.
Interesującą opcją jest również rozważenie wspólnego kredytu z partnerem lub członkiem rodziny. Banki, analizując zdolność kredytową, biorą pod uwagę łączne dochody wszystkich wnioskodawców, co może znacząco poprawić ogólny obraz finansowy.
Co więcej, jeśli kredytobiorcy prowadzą wspólne gospodarstwo domowe, ich rzeczywiste obciążenia finansowe mogą być postrzegane jako proporcjonalnie niższe w stosunku do łącznych dochodów.
Pamiętajmy, że poprawa wskaźnika DTI wymaga czasu i konsekwencji, ale może być kluczem do realizacji marzenia o własnym domu.
Źródła:
Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja T dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_T_%2814_09_2018%29_63160.pdf.