2021 kredyt hipoteczny. Wkład własny po pierwsze

2023-08-07 – ostatnia aktualizacja

Marża, oprocentowanie, wkład własny, ubezpieczenia… Głowa boli! Ta wiedza nie jest jednak zarezerwowana tylko dla bankowców i pośredników finansowych. Zanim umówisz się na spotkanie z ekspertem, poznaj kilka najbardziej istotnych informacji, które pomogą Tobie zorientować się na rynku kredytów hipotecznych.

Poznaj czym jest kredyt hipoteczny

Podstawowa wiedza z finansów jest potrzebna, aby dokonywać świadomych wyborów. Im lepiej orientujesz się w danym zagadnieniu, tym łatwiej jest przeanalizować kilka produktów finansowych i wybrać najlepiej dopasowany do Twoich potrzeb. Co więcej, podczas spotkania w banku lub u pośrednika finansowego, łatwiej będzie Tobie zorientować się w omawianym zagadnieniu.

Nie powinna przerażać Ciebie stosowana terminologia, a jeżeli czegoś nie rozumiesz, to zawsze możesz poprosić o dodatkowe wyjaśnienia.

Niezależnie od tego czy korzystasz z niewielkiego kredytu ratalnego, limitu w rachunku bankowym czy decydujesz się na kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu, poznaj dokładnie produkt kredytowy: na co może zostać przeznaczony, jak z niego korzystać i ile za niego zapłacisz.

Poniżej znajdziesz odpowiedzi na kilka najbardziej powszechnych pytań związanych z kredytami hipotecznymi. Zaczynamy od wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny co może być wkładem własnym

Jeśli planujesz zakup nieruchomości korzystając z kredytu hipotecznego, to konieczny będzie wkład własny. Co to jest wkład własny?

Wkład własny jest Twoim… wkładem (kapitałem) przeznaczonym na zakup wybranej nieruchomości. Posiadanie odpowiedniego wkładu własnego jest niezbędne i konieczne – bez niego nie ma co nawet myśleć o zakupie nieruchomości na kredyt (kredyt hipoteczny na 100% w 2021 r.? Nie jest możliwy do uzyskania!).

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego? Konieczność jego wniesienia nie wynika tylko i wyłącznie z zapisów w Rekomendacji S, jest to również zabezpieczenie dla banków – potencjalny kredytobiorca, który zgromadził odpowiednio wysokie oszczędności jest postrzegany jako bardziej wiarygodny.

Minimalna wartość jest ustalana indywidualnie przez bank, ale zgodnie z Rekomendacją S kredytobiorcy zobowiązani zostali do wnoszenia wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości, którą zamierzają kupić wspomagając się takim kredytem.

Zdarzają się sytuacje, że banki mogą udzielić kredytu hipotecznego przy mniejszym wkładzie własnym (nie mniejszym jednak niż 10%), ale wówczas pozostała brakując kwota do 20% musi zostać ubezpieczona (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego) lub pokryta z innych aktywów.

Im większy jest Twój wkład własny, tym większa szansa na to, że bank nie tylko pozytywnie oceni Twoją zdolność kredytową, ale i jednocześnie masz szansę wynegocjować z bankiem zdecydowanie lepsze warunki, na jakich zostanie udzielony kredyt hipoteczny (np. niższa marża, mniejsza prowizja).

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Za możliwość otrzymania kredytu hipotecznego poniżej minimalnego wkładu własnego należy dodatkowo zapłacić. Takim kosztem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Jeżeli wystąpi sytuacja, że Twój wkład jest mniejszy niż 20%, ale większy lub równy 10%, i bank wyrazi zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego, to wnosisz swój wkład własny w wysokości jaki posiadasz, a brakującą kwotę bank  ubezpiecza i kredytuje pozostałą część wartości nieruchomości.

Oznacza to, że jeżeli bank wyrazi zgodę na wkład własny w wysokości 10 proc., to ubezpieczyciel bierze odpowiedzialność za 10 proc. należności (brakująca część do 20 proc.).

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu jest zróżnicowany i zależy od konkretnego banku. Składka na ubezpieczenie może być pobierana formie:

• doliczenia do kredytu w postaci marży. Podwyższona marża obowiązuje do czasu, kiedy saldo kredytu nie osiągnie 80% wartości nieruchomości. Oznacza to oczywiście konieczność płacenia wyższych rat, aż do momentu osiągnięcia wymaganego pułapu.
• bezpośrednie pobranie składki od kredytobiorcy. Składka zostaje oszacowana za 3–5 lat z góry i taką kwotę kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić. W sytuacji gdyby nie posiadał takiej kwoty, zostaje ona doliczona do kredytu i tak samo kredytowana. Od tej kwoty płacone są również odsetki.

LTV kredyt hipoteczny, czyli wkład własny inaczej

Współczynnik LTV (z ang.: loan to value) oznacza wysokość kredytu hipotecznego w stosunku do jego wartości. Przy wkładzie własnym wynoszącym 20 procent wymaganej kwoty, współczynnik LTV wyniesie 80 procent.

• LTV 70 proc. – wkład własny 30 proc.,
• LTV 60 proc. – wkład własny 40 proc.,
• LTV 50 proc. – wkład własny 50 proc.,
• LTV 40 proc. – wkład własny 60 proc.

Zgodnie z tym co zostało napisane powyżej, minimalny wymagany poziom LTV na zakup nieruchomości wznosi 80 proc.

Finansowanie wkładu własnego

Wkładem własnym najczęściej jest gotówka, ale nie może ona pochodzić z pożyczki lub innego kredytu.

Co jeżeli nie mamy wystarczających oszczędności? Niektóre banki akceptują inne rodzaje zabezpieczenia, np.:

• dotychczasowe środki włożone w budowę nieruchomości (koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów budowlanych),
• środki wniesione na rzecz dewelopera (w tym na rachunek powierniczy),
• inna nieruchomość, która jest własnością kredytobiorcy, ale nie może być kredytowana (np. drugie mieszkanie jako wkład własny – pod warunkiem, że nie jest obciążone hipotecznie),
• działka pod zabudowę domu (działka budowlana) jako zabezpieczenie kredytu,
• środki na IKE (Indywidualne Konto Emerytalne). Zaoszczędzone środki nie muszą być wypłacane – bank zabezpieczy odpowiednią kwotę na rachunku, aż do momentu, kiedy zostanie spłacona minimalna kwota wkładu własnego.
• darowizna od bliskiej rodziny. Darowizny od członków najbliższej rodziny (rodzice, rodzeństwo i dzieci) są zwolnione z opodatkowania, ale musi być sporządzona umowa o darowiźnie i należy rozliczyć się w urzędzie skarbowym.

Banki wkład własny 10 procent

Wkład własny do kredytu hipotecznego. Minimalna wartość wymagana przez banki w Polsce (kwiecień 2021):

• Alior Bank,
• Bank Millennium,
• Credit Agricole,
• mBank,
• Bank PeKao,
• PKO BP.

Banki wkład własny 20 procent

• BNP Paribas

W przypadku zakupu gruntów rolnych wkład własny wynosi minimum 25% wartości nieruchomości. Wkładem własnym nie może być zabezpieczenie na innej nieruchomości.

• BOŚ Bank

Do 80% wartości lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub działki budowlanej. Do 60% wartości działki rekreacyjnej, domu letniskowego lub nieruchomości rolno-siedliskowej.

• Citi Handlowy,
• ING Bank Śląski,
• Bank Pocztowy.