10 czy 20% wkładu własnego

13 czerwca, 2020

10 czy 20% wkładu własnego ubiegając się o kredyt hipoteczny? Tak naprawdę wygląda to tak, jak bank wspólnie z kredytobiorcą składają się na zakup nieruchomości. Z pewnością, w większości przypadków będziesz musiał przygotować kilkadziesiąt tysięcy złotych (a w najlepszym będzie to kilkanaście) lub ekwiwalent tej kwoty, np. w postaci innej nieruchomości.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Taka sytuacja była możliwa kilka lat temu. Dla przypomnienia warto wspomnieć, że nie było wówczas pytania: 10 czy 20% wkładu własnego, ale czy wziąć kredyt hipoteczny na 100% czy na 110% wartości nieruchomości?

Odkąd jednak zaczęła obowiązywać Rekomendacja S – przygotowana przez Komisję Nadzoru Finansowego1 i wprowadzona w życie w 2013 r. – dostęp do tej formy finansowania został stopniowo ograniczany.

Początkowo wymagany wkład własny wynosił 5%, aby po kilku latach osiągnąć 20%:

  • 2014 r. – 5%,
  • 2015 r. – 10%,
  • 2016 r. – 15%,
  • od 2017 r. – 20% (lub 10% – brakująca część do 20% musi zostać ubezpieczona).

To ile: 10 czy 20% wkładu własnego?

Jednym z podstawowych celów wprowadzenia wspomnianych regulacji było dążenie do zadbania o stabilność rynku kredytowego oraz ograniczenia ryzyka z udzielaniem tego rodzaju finansowania. Wprowadzenie minimalnego wkładu własnego, gwarantuje, że wartość kredytowanej nieruchomości będzie wyższa od kwoty udzielonego kredytu hipotecznego.

Dodatkowo jest to również element weryfikacji sytuacji finansowej kredytobiorcy: bank może wnioskować, że skoro potrafisz zaoszczędzić wymaganą kwotę pieniędzy, to i ze spłatą takiego zobowiązania nie powinno być kłopotów.

Rekomendacja S stwierdza, że w przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym, bank powinien żądać od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego.

W przypadku kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na:

  • nieruchomościach mieszkalnych, wymagany wkład własny w momencie udzielenia finansowania to nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.
  • nieruchomości komercyjnej, wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 25% wartości nieruchomości.

Jeżeli bank dopuszcza wkład własny w wysokości 10% wartości kredytowanej nieruchomości, to brakująca część do wymaganych 20% musi zostać ubezpieczona – jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu (ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV).

Wskaźnik LtV (z ang. Loan to Value) – wskaźnik, który wyraża stosunek wysokości kredytu hipotecznego do aktualnej wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Przy wkładzie własnym na poziomie 20%, LtV wynosi 80%, przy 10% jest to 90%.

Wkład własny dla kredytu hipotecznego. Jak się wylicza?

Wysokość wkładu własnego nie wylicza się od wysokości kredytu hipotecznego, o który chcesz wnioskować, ale od wartości nieruchomości.

Jeżeli bierzesz pod uwagę kredyt hipoteczny w wysokości 340 tys. zł, to wkład własny nie wynosi przy 10% 34 tys. zł. To od wartości nieruchomości wyliczany jest wkład własny.

Wartość mieszkania jest wyceniania na 340 tys. zł. Oznacza to, że musisz mieć zaoszczędzone 34 tys. zł (przy 10%). W takiej sytuacji wartość kredytu hipotecznego, o który będziesz wnioskować, wyniesie 306 tys. zł. Jeżeli natomiast wymagany wkład własny zostanie ustalony na 20%, to oznacza, że jego wartość kwotowa wyniesie 68 tys. zł, a wniosek kredytowy zostanie złożony na kwotę 272 tys. zł.

Wartość nieruchomości, to między innymi:

  • cena mieszkania lub działki,
  • jeżeli budujesz dom jest to niższa wartość wzięta z kosztorysu lub operatu szacunkowego (dokument zawierający wycenę nieruchomości, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego),
  • suma oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzonym remoncie lub wykończeniu.

10 czy 20% wkładu własnego? Przykładowe wyliczenia dla różnych wartości nieruchomości.

10 czy 20% wkładu własnego wyliczenia

Co może być wkładem własnym?

Bank może zaakceptować nie tylko zgromadzone oszczędności. Do wkładu własnego może zostać zaliczona również:

  • wartość nieruchomości gruntowej (zabudowanej lub niezabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania,
  • blokada środków na rachunku bankowym,
  • zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
    przeniesienie określonej kwoty w PLN lub w innej walucie na własność banku – w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o 30 proc.,
  • środki zgromadzone na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego: Indywidualne Konto Emerytalne (IKE) lub Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) – nie ma potrzeby ich wypłaty.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy 10 czy 20% wkładu własnego?

Ubezpieczenie takie, jest pobierane w sytuacji, kiedy nie posiadasz wystarczającego wkładu własnego, ale

  • chcesz sfinansować kredytem hipotecznym zakup nieruchomości,
  • Twój wkład własny wynosi co najmniej 10%.

Nie każdy bank oferuje taki kredyt – zdecydowana większość wymaga co najmniej 20% wkładu. Jeżeli już trafisz na taką propozycję, np. w banku Millennium, który oferuje kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym wynoszącym 10%, to brakująca część do 20% musi zostać ubezpieczona.

Koszt ubezpieczenia jest ponoszony, aż do momentu, w którym zostanie osiągnięte 20%. Jest to oczywiście dodatkowy koszt i nie tylko powoduje wzrost raty kredytowej, ale i całkowitego kosztu.

Kredyty hipoteczne: o kosztach kredytowych, które może ponieść w związku kredytem hipotecznym, przeczytasz TUTAJ.

Wkładem własnym może być również darowizna. Zwolnienie od zapłacenia podatku dotyczy osób z I grupy podatkowej:

  • małżonek,
  • wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
  • zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
  • pasierb,
  • ojczym,
  • macocha,
  • rodzeństwo,
  • teściowie,
  • zięć,
  • synowa.

Podatkowi nie podlega otrzymanie darowizny o wartości, która nie przekracza kwoty wolnej, tj.: 9637 zł
– dla osób z I grupy podatkowej. Maksymalna kwota to 19 274 zł i limit obowiązuje dla kilku darczyńców łącznie.2,3

Kredyt hipoteczny – nawet z wkładem własnym? Nie dla każdego

W I kwartale 2020 r. banki mocno zaostrzyły warunki i kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Uzyskanie kredytu na zakup mieszkania jest coraz trudniejsze, ale nie oznacza to wcale, że jest to niemożliwe. Jeżeli szukasz odpowiedniego kredyt, to wystarczy skontaktować się z wybranym bankiem lub pośrednikiem finansowym, aby uzyskać informacje (powyżej jest udostępniona lista).

  • Bank Millennium

minimalny wkład własny: 10%.

Ze względu na rodzaj produktu hipotecznego okres kredytowania przedstawia się następująco:

  • kredyt hipoteczny – od 6 do 35 lat
  • kredyt konsolidacyjny hipoteczny – od 3 do 30 lat,
  • pożyczka hipoteczna – od 3 do 25 lat.
  • BNP Paribas

minimalny wkład własny: niezabudowane grunty rolne 25%, działka budowlana, lokal mieszkalny, dom jednorodzinny 20%.

Minimalna wysokość kredytu 50 tys. zł, maksymalna kwota 4 mln zł.
Minimalny okres kredytowania uzależniony od celu kredytowania i przedmiotu zabezpieczenia: 12 miesięcy – 360 miesięcy.

  • PKO BP

minimalny wkład własny: 20%.

Podsumowując: 10 czy 20% wkładu własnego? Jeżeli szukasz najlepszej oferty kredytu hipotecznego, to skontaktuj się z specjalistą lub z wybranym bankiem. Wymagany wkład własny, to oczywiście nie jedyny parametr, który należy wziąć pod uwagę, ale i czynniki kosztowe: bankowe i pozakredytowe.


1 Nowelizacja Rekomendacji S KNF.
2 Zasady opodatkowania spadków i darowizn 2019.
3 Zwolnienia od podatku. Ulgi. Krajowa Informacja Skarbowa.