Kredyt hipoteczny co i jak? Co potrzeba? Co jest ważne?

Publikacja: 2019-11-25. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-16 – ostatnia aktualizacja

Spośród kredytów zabezpieczonych hipoteką można wyróżnić trzy rodzaje:

1. Kredyty hipoteczne z przeznaczeniem na:

• nabycie już zakończonych inwestycji, np. zakup mieszkania, wykup nieruchomości od Spółdzielni Mieszkaniowych, zakładów pracy, gminy lub stanowiące mienie komunalne,
• spłatę innych kredytów mieszkaniowych,
• spłatę innych zobowiązań, które nie są związane z celami mieszkaniowymi – kredyt konsolidacyjny hipoteczny,
• refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego poniesionych najczęściej do roku wstecz, licząc od daty złożenia wniosku kredytowego.

Hipoteczne kredyty w bankach

A poniżej lista banków i pośredników finansowych, z którymi można się skontaktować ws kredytu. Dalej: pozostałe rodzaje produktów hipotecznych.

2. Kredyty budowlano-hipoteczne, które są przeznaczane na sfinansowanie nieruchomości, które nie zostały oddane (jeszcze) do użytkowania lub wymagają wykonania określonych prac budowlanych (np. remont, modernizacja nieruchomości).

3. Odrębnymi produktami hipotecznymi są pożyczki hipoteczne z przeznaczeniem na dowolny cel. Są one podobnie jak kredyty hipoteczne udzielane w oparciu o zabezpieczenie hipoteki na nieruchomości, ale uzyskane w ten sposób pieniądze można przeznaczyć na dowolny cel, np. remont mieszkania lub domu (nie jest wówczas konieczne udokumentowanie przed bankiem postępu prac).

Jak duży można otrzymać kredyt hipoteczny?

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego jaką można uzyskać w banku zależy od trzech czynników:

• wkładu własnego (minimum własnych środków (z oszczędności), które trzeba zainwestować w przedmiot kredytowania),
• wartości nieruchomości (bank określa każdorazowo realną cenę, jaką może za nią uzyskać sprzedając ją, aby zapewnić sobie możliwość odzyskania kapitału w sytuacji braku spłaty kredytu),
• zdolności kredytowej.

Wymagany wkład własny dla kredytu hipotecznego, to obecnie 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Są to oszczędności kredytobiorcy, które można przeznaczyć na sfinansowanie części inwestycji.

Najczęściej banki określają minimalny wkład na poziomie 20%, ale znaleźć można również i propozycje z 10-procentowym wkładem. Brakująca część musi zostać ubezpieczona (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Im większa jest wysokość wkładu własnego, tym większa jest wiarygodność finansowa kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczne a wymagane dokumenty

Wymagana dokumenty w zależności od rodzaju inwestycji dla kredytu hipotecznego jest zróżnicowany i to nie tylko wniosek kredytowy.

Formalności w bankach są różne. Z pewnością jednak, w każdym z nich będziesz musiał przedstawić dokument tożsamości, np. dowód osobisty. Bank może także poprosić o… drugi dokument ze zdjęciem. Ale to jeszcze nie koniec. Jeśli przy zaciąganiu kredytu hipotecznego korzystamy z poręczycieli, to również i ich dokumenty tożsamości będą potrzebne.

Poza wspomnianymi niezbędne będzie przedstawienie dokumentów potwierdzających:

• prawo własności nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przysługującym prawie własnościowym, itp.),
• zgodność inwestycji z prawem (pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dziennik budowy),
• koszt inwestycji już poniesiony (rachunki, faktury, pokwitowania zapłaty),
• koszt inwestycji do poniesienia (kosztorys budowy, umowy z wykonawcą, deweloperem, harmonogram budowy).

W przypadku kredytu hipotecznego związanego z transakcją nabycia nieruchomości, należy przedłożyć np. akt notarialny, umowę przedwstępną dla przyszłych umów kupna-sprzedaży.

Kredyt hipoteczny i umowa przedwstępna

Informacje dotyczące kupowanej nieruchomości: bank poprosi o odpis z księgi wieczystej, jak również okazania umowy przedwstępnej:

• z deweloperem – dotyczy nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego,
• z właścicielem nieruchomości – dotyczy nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym.

Drugi przypadek wymaga również przedstawienia:

• dokumentów potwierdzających akt własności sprzedającego,
• wyciągów ze spółdzielni mieszkaniowej o nie zaleganiu z opłatami.

Po nabyciu nieruchomości, bank poprosi nas również o przedstawienie aktu notarialnego.

W przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu, wymagane są dodatkowo:

• akt notarialny poświadczający, że jesteśmy właścicielami działki, na której ma stanąć nieruchomość,
• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• wypis z ewidencji gruntów,
• kosztorys i harmonogram prac,
• dziennik budowy i projekt budowy.

Koszt kredytu hipotecznego

Całkowity koszt kredytu hipotecznego to łączna kwota wszystkich opłat, prowizji, odsetek, które kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciąganym kredytem.

Z całkowitym kosztem wiąże się również Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). Jest to faktyczny koszt kredytu w ujęciu procentowym rocznym i uwzględnia wszelkie koszty, które musi ponieść kredytobiorca. Są to zarówno odsetki od kredytu, jak i prowizja oraz inne opłaty, które należy ponieść. RRSO uwzględnia dodatkowo terminy płatności rat oraz datę udostępnienia pieniędzy kredytobiorcy.

Koszty, ponoszone w związku z kredytem hipotecznym:

• prowizja za rozpatrzenie wniosku (stosowana przez niektóre banki) – opata wymagana w momencie składania wniosku kredytowego. Zabezpieczenie banku przed wycofaniem się klienta z kredytu już po podjęciu decyzji kredytowej. W przypadku nie podpisania umowy kredytowej opłata ta nie jest zwracana.
• prowizja przygotowawcza, administracyjna (stosowana przez większość banków) – pobierana jednorazowo przy podpisywaniu umowy kredytowej jako opłata za wszystkie czynności związane z procesem udzielenia kredytu hipotecznego. Jest określona jako procent od wysokości wypłaconego kredytu. Najczęściej jest ona kredytowana, co oznacza, że nie trzeba jej wpłacać ze środków własnych.
• odsetki od kredytu (naliczane w każdym banku) – wynikają z oprocentowania kredytu i jest ceną płaconą za możliwość skorzystania z pieniędzy wypłaconych przez bank.
• prowizja rekompensacyjna (stosowana przez większość banków) – prowizja płacona w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Jest to rekompensata utraconych przez bank w przyszłości odsetek.
• prowizja za zmiany w umowie kredytowej (aneks do umowy – stosowana przez większość banków) – zapisy w umowie kredytowej mogą być na wniosek stron zmienione. Nie za wszystkie zmiany musi być pobierana opłata, niektóre z nich mogą być bezpłatne.
• zabezpieczenia spłaty kredytu (ponoszone są przez każdego kredytobiorcę) – ich ustanowieniu towarzyszą koszty, których wysokość jest niezależna od banku, np. koszty polis ubezpieczenia nieruchomości, kredytu czy koszty ustanowienia hipoteki.
• opłaty skarbowe ponoszone są na rzecz Skarbu Państwa (np. ustanowienie lub wykreślenie hipoteki) i niezależnie od tego, w jakim banku zaciągany jest kredyt hipoteczny. Są to koszty związane z ustanawianymi zabezpieczeniami.

Rodzaje zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Najczęściej stosowane rodzaje zabezpieczeń spłaty kredytu hipotecznego:

• hipoteka – jest to to zabezpieczenie główne, które polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz banku.
• ubezpieczenie nieruchomości – w przypadku zabezpieczeń, jakim jest hipoteka czy zastaw, bank ma obowiązek (wynika to z Prawa Bankowego) zadbać o to, aby nieruchomość nie uległa zniszczeniu. Ubezpieczanie nieruchomości od zdarzeń losowych jest zatem obligatoryjne.
• polisa na życie jako ubezpieczenie obowiązkowe lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu (cesję praw z polisy na życie). Stosowane, aby zminimalizować ryzyko utraty możliwości odzyskania należności w wyniku śmierci kredytobiorcy. Polisa na życie nie może być jedynym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Wynika to z braku możliwości dochodzenia roszczeń za życia ubezpieczonego w sytuacji, kiedy zaprzestaje on spłacać kredyt.
• ubezpieczenie kredytu (ubezpieczenie pomostowe), jako zabezpieczenie tymczasowe, stosowane jest ze względu na długi czas oczekiwania na wpis hipoteki, czyli ustanowienie głównego zabezpieczenia kredytu. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego pozwala bankowi na jego wcześniejsze uruchomienie i przestaje obowiązywać w momencie przedstawienia potwierdzenia wpisu hipoteki.
• weksel jest wystawiany przez dłużnika i upoważnia bank do domagania się zapłaty wynikającej z niego należności, gdy zostaną spełnione określone przesłanki. Najczęściej stosowany jest weksel in blanco – kwota oraz pozostałe elementy nie są wpisywane od razu, ale określane w deklaracji wekslowej.
• pozostałe zabezpieczenia akceptowane przez bank, np.: ubezpieczenia dobrowolne od ryzyka utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, zastaw na samochodzie, przewłaszczenie, poręczenia cywilne.

Zakres dokumentacji kredytowej – kredyt hipoteczny

Bank nie udziela kredytów hipotecznych wszystkim osobom, które chcą zaciągnąć taki kredyt. Co prawda każda propozycja jest kierowana do wszystkich, ale już konkretna oferta kredytowa ma charakter indywidualny.

Bank musi już na samym początku sprawdzić czy klient jest osobą wiarygodną i czy posiada odpowiednio wysokie źródła dochodu, które pozwolą na spłatę kredytu. Poza tym bank sprawdza czy klient dysponuje wymaganym minimalnym wkładem własnym i co również ważne, czy dana inwestycja lub transakcja ma miejsce i jest przeprowadzana zgodnie z przepisami prawa.

W kredycie hipoteczno-budowlanym dodatkowo wymagany jest kosztorys. Stanowi zazwyczaj załącznik do umowy i jest jej integralną częścią. Nie może być w trakcie budowy zmieniany.

Podczas tworzenia kosztorysu należy realnie i rzetelnie ocenić koszty poszczególnych robót. W sytuacji, kiedy kwota kredytu hipotecznego nie pokryje całościowego kosztu budowy, a przedstawione zostaną potwierdzenie posiadania środków finansowych w celu uzupełnienia braków, bank może zażądać tzw. naprzemiennego finansowania.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest ceną, którą kredytobiorca płaci bankowi za pożyczenie środków finansowych. Oprocentowanie liczone jest od dnia uruchomienia kredytu, aż do jego całkowitej spłaty. Liczone jest od bieżącego salda kapitału.

Na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego wpływają dwa elementy: wskaźnik rynkowy (np. WIBOR) oraz marża banku. Stawka oprocentowania podawana jest jako łączna wartość, która zawiera marżę banku.

Marża kredytu hipotecznego jest składową części oprocentowania kredytu i jest to zarobek banku.

W przypadku kredytów hipotecznych powszechnie stosowane jest oprocentowanie zmienne. Jest ono podane w określonej wysokości na dzień zawierania umowy wraz ze sposobem i terminami jego zmiany. W przypadku wzrostu oprocentowania, rośnie rata kredytowa. Odwrotna sytuacja następuje w przypadku spadku oprocentowania – rata kredytowa maleje.

Oprocentowanie promocyjne jest najczęściej proponowane w pierwszym okresie po podpisaniu umowy kredytowej – najczęściej 12 miesięcy. W następnych latach kredyt hipoteczny jest już oprocentowany według stopy powszechnie obowiązującej dla danego kredytu w konkretnym banku.

Rodzaje rat kredytowych dla kredytów hipotecznych

Raty kredytu hipotecznego zawierają część odsetkową oraz część kapitałową kredytu (wyjątkiem są kredyty budowlano-hipoteczne). Przeważnie stosowane są dwa rodzaje rat:

• Raty stałe (annuitetowe) są najczęściej stosowane – łączna wysokość raty jest stała. W poszczególnych ratach zmienia się tylko wysokość kapitału i odsetki.
• Raty malejące – z każdym miesiącem rata jest mniejsza. Wysokość kapitału spłacanego co miesiąc jest stała, ale maleje część odsetkowa w związku ze zmniejszaniem się salda pożyczonego kapitału.

Wakacje kredytowe umożliwiają zawieszenia spłaty rat kredytowych na określony czas. Najczęściej jest to jeden miesiąc w ciągu roku lub przez kilka miesięcy raz na kilka lat.

Podstawowe czynniki brane do wyliczenia zdolności kredytowej

Bez odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej nie otrzymamy nie tylko kredytu hipotecznego, ale każdego innego kredytu lub pożyczki. Poprzez zdolność kredytową bank rozumie kwotę, którą można przeznaczyć na spłatę kredytu.

Do jej wyliczenia banki stosuje różne czynniki, ale do najważniejszych należą:

• Źródła uzyskiwanych dochodów,
• Umowa o pracę, okres zatrudnienia, stanowisko itp.,
  • działalność gospodarcza – kopie zeznań rocznych, zaświadczenie o wysokości dochodu wystawione przez US,
  • emerytura – aktualny odcinek emerytury, decyzja o rewaloryzacji,
  • renta – decyzja o przyznaniu renty i odcinek renty.
• Miesięczne zobowiązania budżetu domowego z tytułu posiadanych zobowiązań (pożyczki i kredyty, limity w ROR i karty kredytowe, itp.),
• Koszty stałe – wartość, która stanowi część dochodu przeznaczanego „na życie”. Uzależnione są od liczby osób pozostających na utrzymaniu w gospodarstwie domowym, od uzyskiwanego dochodu oraz zadeklarowanych kosztów.

Rodzaj źródła dochodów determinuje zakres oraz liczbę wymaganych dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Jeżeli kredytobiorca posiada umowy o pracę lub emeryturę, to potrzebne dokumenty przeważnie ograniczają się do jednego (maksymalnie dwóch). Może to być zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów, decyzja i odcinek z emerytury, dodatkowo świadectwo pracy.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, potrzebne będą dokumenty statutowe firmy (wpis CEIDG, REGON, umowa spółki), zaświadczenia o braku zaległości wobec ZUS i US, weryfikacja dochodów.