Publikacja: 2019-04-03. Redakcja: Marek Kamiński. 2024-03-29 – ostatnia aktualizacja
Zanim dokonasz jakiegokolwiek wyboru, czy to mieszkania, czy to kredytu, należałoby przeanalizować swoje miesięczne wpływy (dochody) i wydatki (na utrzymanie gospodarstwa domowego, konsumpcję, inne wydatki kredytowe).
Znacznie wcześniej warto byłoby ułożyć pewien plan finansowy, który zracjonalizuje wydatki (a nawet je ograniczy), pozwoli stworzyć poduszkę bezpieczeństwa finansowego i jednocześnie umożliwi zgromadzenie wkładu własnego.
Taka poduszka bezpieczeństwa w momencie rozpoczęcia spłaty zobowiązania powinna wynosić co najmniej sześciokrotność miesięcznych rat, tak aby w razie okresowych kłopotów poradzić sobie z płatnościami rat.
Kredyt hipoteczny na 190 000 zł!
Pomimo tego, że kredyt hipoteczny w wysokości 190 tysięcy jest mniejszy od średniej wartości w 2024 roku, to jednak dla wielu kredytobiorców będzie to największy wydatek kredytowy w życiu. Nie tylko, że nie będzie już nigdy większego finansowania, ale i również większej jednostkowej raty.
Należy sobie uświadomić, że to znaczne obciążenie finansowe, które będzie regulowane przez bardzo długi czas, a rata kredytowa może znacząco przekraczać 1000 zł.
Jednym z głównych elementów przygotowań do zaciągnięcia kredytu jest oszacowanie dopuszczalnej raty oraz porównanie kredytów hipotecznych w bankach.
Poniżej znajduje się zestawienie kredytów w bankach i jeden kontakt z pośrednikiem finansowym:
Ile wyniesie rata dla kredytu na 190 000 zł?
W 2014 r. weszła w życie Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), zgodnie z którą maksymalna wysokość wszystkich zobowiązań kredytowych klienta nie powinna przekroczyć 42% dochodów netto.
Ale niektóre banki są jeszcze bardziej ostrożne i granicę przesuwają do 50%.
Po przeprowadzeniu symulacji, uwzględniając dochody i wydatki, można łatwo oszacować, ile pieniędzy MAKSYMALNIE możemy przeznaczyć na ratę kredytową. I od tych wyliczeń zależeć będzie wysokość kredytu na zakup mieszkania.
Ile wyniesie rata dla kredytu hipotecznego na 190 tysięcy złotych? Można ją tylko oszacować, ze względu na to, że ofertę przedstawia bank, po przeanalizowaniu zdolności kredytowej wnioskodawcy.
Załóżmy zatem, że:
- potencjalny kredytobiorca nie spłaca obecnie żadnych innych kredytów,
- posiada wiarygodność kredytową,
- wartość kupowanej nieruchomości wynosi 255 tysięcy złotych,
- LTV 75,98%,
- oprocentowanie kredytu wynosi 7,69%,
- marża 1,84%.
W takiej sytuacji raty równe wyniosą dla poszczególnych okresów spłaty:
10 lat: 2 318,92 zł,
15 lat: 1 816,93 zł,
20 lat: 1 583,30 zł,
25 lat: 1 455,71 zł.
Jakie zarobki dla kredytu na 190 tysięcy?
Wysokość uzyskiwanych miesięcznych dochodów netto, to jeden podstawowych elementów, który decyduje o maksymalnej kwocie kredytu hipotecznego. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na 190 tysięcy złotych?
Najlepiej, aby wysokość spłacanych rat nie przekraczała 30% dochodów netto. Wskazane jest, aby źródło dochodu wynikało z umowy o pracę na czas nieokreślony z odpowiednio długim stażem pracy w jednym miejscu.
Ale wydatki nie są jedynym elementem branym przy ocenie zdolności kredytowej. Również ważne są wydatki stałe w gospodarstwie domowym – opłaty czynsz, media, inne zobowiązania kredytowe. Wszystkie one obniżają zdolność i maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.
Dlatego też, warunki które trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny w określonej wysokości są w zasadzie indywidualne. I w tym sensie, nie można deklaratywnie stwierdzić, że małżeństwo zarabiające średnią krajową, ok. 3028 zł netto, otrzymają kredyt na 190 tysięcy złotych.
Można jedynie zarobki netto oszacować. I takie oszacowanie przeprowadzimy, ponownie przyjmując pewne założenia:
- wnioskodawca nie posiada obecnie żadnych innych kredytów do spłaty,
- wartość kupowanej nieruchomości wynosi 255 tysięcy złotych,
- kredyt hipoteczny jest spłacany w ratach równych.
Oszacowane zarobki netto wyniosą dla poszczególnych okresów spłaty, w przypadku singla bez dzieci:
10 lat: 5000 zł,
15 lat: 4900 zł,
20 lat: 4500 zł,
25 lat: 4300 zł.
Oszacowane zarobki netto dla rodziny z dzieckiem:
10 lat: 6400 zł,
15 lat: 6000 zł,
20 lat: 5800 zł,
25 lat: 5700 zł.
Kredyt mieszkaniowy i ocena kredytowa
Należy krótko jeszcze wspomnieć o zdolności kredytowej, chociaż w zasadzie jest już jasne, co o niej decyduje i jaki ma wpływ na potencjał kredytobiorcy. Nie można zapomnieć również o wiarygodności kredytowej.
Zdolność kredytowa, to jeden z dwóch parametrów całościowej oceny kredytowej, od którego w dużym stopniu zależy wysokość maksymalna kredytu hipotecznego. Również wiek kredytobiorcy ma tutaj znaczenie i banki zdecydowanie przychylniej patrzą na osoby do 35. roku życia. Jest to spowodowane tym, że kredyt hipoteczny można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat. A to oznacza, że w momencie płacenia ostatniej raty, taki kredytobiorca będzie miał lat 75. I to jest najczęściej również górna granica, kiedy można uzyskać jakiekolwiek finansowanie.
Drugim z kolei istotnym elementem, który w sposób bezpośredni nie decyduje o zdolności kredytowej jest wiarygodność kredytowa.
Każdorazowo, kiedy tylko chcemy wziąć kredyt lub nawet niewielką pożyczkę, bank pobiera raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK), w którym znajdują się informacje o naszych obecnych i poprzednich zobowiązaniach kredytowych oraz czy terminowo płaciliśmy raty kredytowe.
Czy taki raport jest ważny dla banku? Absolutnie tak! Nie da się w żaden sposób wymazać złych wpisów.
O ile zdolność kredytową można poprawić i zwiększyć w stosunkowo krótkim czasie, to z historią kredytową nie jest sprawa już taka proste. Ważne jest zatem, aby ZAWSZE pamiętać o terminowej spłacie wszystkich zobowiązań – można wcześniej zapłacić ratę, ale nigdy nie powinno być to później, niż wynika z harmonogramu.
Brak historii kredytowej również nie jest dobrą informacją dla banku. Bank po prostu nie może prognozować jak poradzimy sobie ze spłatą kredytu
Niewielkie i okresowe opóźnienia w spłacie kredytów, czy brak historii kredytowej nie oznaczają, że kredytu nie otrzymamy, ale może skutkować np. podniesieniem marży czy wymogiem przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia.
Kredyt hipoteczny 190 tysięcy i wkład własny
Od kilku lat poziom wymaganego wkładu własnego, zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), została ustalony na poziomie 20% wartości nieruchomości.
No dobrze, ale co to jest ten wkład własny? Jest to częściowa partycypacja kredytobiorcy w zakupie mieszkania, domy czy innej nieruchomości. Wkładem własnym może być gotówka, ale rówież:
- oszczędności zgromadzone w III filarze, czyli na kontach IKE oraz IKZE,
- zaliczki wpłacone deweloperowi,
- udokumentowane koszty materiałów budowlanych w przypadku budowy domu,
- inna nieruchomość.
Ale co w sytuacji, kiedy takiego 20% wkładu nie posiadamy? Jest pewna możliwość. Na rynku można znaleźć banki, które oferują kredyt na 90% wartości nieruchomości. Minimalny wkład wynosi zatem 10% wartości nieruchomości, ale brakująca część do 20% musi zostać zabezpieczona poprzez wykupienie ubezpieczenia od niskiego wkładu.
Jest to połowicznie korzystne rozwiązanie dla kredytobiorcy, ponieważ, po pierwsze wykupienie ubezpieczenia skutkuje wyższą ratą, a po drugie banki podnoszą marżę kredytową. Im wyższy wkład własny, to mniejszy kredyt i bardziej korzystne warunki kredytowania.
Wysokość wkładu własnego i wysokość kredytu hipotecznego. Wartość kupowanej nieruchomości 210 tysięcy złotych:
10%: 21 000 zł – kredyt hipoteczny na 189 tys. zł,
20%: 42 000 zł – kredyt hipoteczny na 168 tys. zł.
WNIOSEK? Większy wkład, to mniejszy kredyt hipoteczny. Jednocześnie mniejszy będzie całkowity koszt kredytu i mniejsza rata przy takim samym okresie spłaty.
Podsumowując. Podstawowe kryterium przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt hipoteczny, to zdolność kredytowa (wysokość dochodów, rodzaj zatrudnienia, wysokość wydatków), wkład własny stanowiący najlepiej minimum 20% wartości nieruchomości oraz wiarygodność kredytowa . Nie bez znaczenia jest również wiek wnioskodawcy – preferowany do 35 lat.