2024-04-17 – ostatnia aktualizacja
Kredyt hipoteczny może zostać przeznaczony m.in. na częściowe sfinansowanie zakupu już wykończonego mieszkania lub takiego, który jest w trakcie budowy.
W pierwszym przypadku mówimy o transakcji na rynku wtórnym, gdzie nabywamy mieszkanie od poprzedniego właściciela lub od dewelopera, który już oddał lokal do użytku. Drugi scenariusz dotyczy jedynie rynku pierwotnego, gdy kupujemy lokal mieszkaniowy od dewelopera – jeszcze w trakcie budowy.
Chcę kupić mieszkanie na kredyt od czego zacząć?
Rozpoczynając poszukiwania kredytu hipotecznego na mieszkanie, a właściwie szukając banku, który takie finansowanie może zaproponować, pierwszym krokiem powinno być wstępne wyliczenie swojej zdolności kredytowej. To zawsze pozwala na oszacowanie kwoty możliwej do pozyskania.
Trzeba mieć również na uwadze, że wiele wydatków, zwłaszcza tych, które będą związane z opłatami sądowymi i notarialnymi oraz związanych z wyposażeniem mieszkania (zakup mebli, sprzętu AGD itp.), będzie trzeba pokryć z własnych środków. Banki w zasadzie finansują koszty związane bezpośrednio z zakupem nieruchomości lub jej remontem czy wykończeniem.
Istotną sprawą, a którą należy uwzględnić już na samym początku, jest to, że uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga posiadania wkładu własnego. Minimalna wysokość wkładu wynosi 10% wartości mieszkania. Standardowa wpłata rekomendowana na przez KNF, wynosi jednak co najmniej 20%. Tak wysoki lub wyższy wkład, pozwala na uzyskanie korzystniejszych warunków kredytowania.
Gdzie po kredyt hipoteczny na zakup mieszkania? Przegląd banków
Decyzji o wyborze banku i kredytu hipotecznego, nie podejmuje się ot tak, w kilka minut. Jest to proces długotrwały, ponieważ wymaga nie tylko zapoznania się propozycjami na rynku, ale i gruntownego przeanalizowania dostępnych ofert kredytowych.
Niekoniecznie najlepszym narzędziem ułatwiającym ten proces, jest kalkulator kredytów hipotecznych. Owszem, dzięki niemu każdy potencjalny kredytobiorca może otrzymać podstawowe informacje na temat dostępnych kredytów hipotecznych i oszacować wysokość rat przy określonych parametrach. Nie jest to jednak spersonalizowana i indywidualna oferta. Wyniki są jedynie przybliżone.
Ostateczne warunki umowy zawieranej z bankiem są negocjowane indywidualnie i uwzględniona jest zdolność kredytowa. Wyniki takich kalkulatorów (w tym i do wyliczenia zdolności) nie przekładają się na rzeczywiste wyliczenia przez banki.
Od czego zależy rata kredytu hipotecznego na mieszkanie?
Rozważając kredyty hipoteczne, istotne jest zrozumienie również tych czynników, które wpływają na wysokość miesięcznej raty:
- oprocentowanie nominalne kredytu,
- wysokość kredytu hipotecznego,
- czas kredytowania,
- rodzaj rat.
Większość obecnie oferowanych kredytów hipotecznych bazuje na zmiennej stopie procentowej. Co to oznacza? Wysokość raty (oraz jednocześnie kosztów całkowitych) może się zmienić w czasie trwania umowy kredytowej. Rata kredytowa może zatem w tym czasie wzrosnąć – jeżeli zostaną podniesione stopy procentowe przez Radę Polityki Pieniężnej, ale i mogą spaść, jeżeli stopy zostaną obniżone.
Na wysokość oprocentowania nominalnego kredytów hipotecznych wpływa stała marża banku oraz zmienna stawka WIBOR, odzwierciedlająca aktualne stopy procentowe. Alternatywą dla oprocentowania zmiennego są kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem (z reguły to 5 lat).
W oczywisty sposób na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wysokość finansowania. Im jest to większy kredyt hipoteczny, tym i rata będzie większa. Natomiast wydłużenie czasu spłaty spowoduje zmniejszenie wysokości miesięcznego zobowiązania, ale przy jednoczesnym zwiększeniu kosztów odsetkowych.
Warto również pamiętać, że spłata kredytu hipotecznego może odbywać się w systemie rat równych i malejących. Najczęściej wybierane są raty równe – stałe przez cały okres kredytowania. Natomiast raty malejące są początkowo wyższe od rat równych, ale zmniejszają się z każdym miesiącem. Ich wybór pozwala na uzyskanie mniejszych kosztów odsetkowych (kredyt jest tańszy), ale wymaga posiadania większej zdolności kredytowej.
Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera
Przed podjęciem decyzji o nabyciu mieszkania w trakcie budowy, kluczowe jest dokładne zbadanie wiarygodności dewelopera oraz charakterystyki projektu. Należy przeanalizować dostarczone przez sprzedawcę dokumenty i sprawdzić:
- kondycję finansową dewelopera,
- jego doświadczenie – to, co już zrealizował,
- jakie jest otoczenie inwestycji,
- wyznaczony termin zakończenia obecnej inwestycji,
- termin, w jakim zostanie przekazane prawo własności.
Jeżeli decyzja została podjęta, to można zacząć przegląd propozycje kredytów hipotecznych i negocjować warunki umowy deweloperskiej.
Kolejnym krokiem będzie podpisanie kontraktu oraz zebranie wszystkich dokumentów wymaganych przez banki. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosków o kredyt hipoteczny do kilku banków, oczekiwanie na decyzje i ostateczny wybór kredytodawcy.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie w budowie od dewelopera. Warunki
W ramach podpisywanej umowy kredytowej zostaną określone terminy wypłaty kolejnych transz kredytu hipotecznego oraz jednocześnie warunki, które umożliwią bankowi realizację transakcji.
Charakterystyczną cechą kredytu na zakup mieszkania w trakcie budowy jest stopniowa wypłata środków. Przy czym pierwsze wpłaty dokonywane są z własnych środków, a kolejne z transz finansowanych przez bank. Bardzo ważne jest monitorowanie terminów i dostarczenie wymaganych dokumentów, które pozwolą na dokonanie kolejnych wypłat.
Po ukończeniu budowy nieruchomości i jej oddaniu do użytkowania, można nareszcie przystąpić do podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. W sądzie jest ustanawiana jest hipoteka na rzecz banku, a następnie powiadomienie banku o dokonaniu wpisu zabezpieczenia (co umożliwia zakończenie opłacania ubezpieczenia pomostowego i jego zwrot).
Kredyt na mieszkanie na rynku wtórnym
Poszukując mieszkania na rynku wtórnym, koniecznie należy upewnić się co do tego, że nieruchomość, którą chcemy kupić, ma uregulowaną sytuację prawną. Jest to istotne, szczególnie jeżeli nieruchomość posiada księgę wieczystą, a którą należy dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji o zakupie.
Może się zdarzyć sytuacja, że w księdze zapisana jest hipoteka na rzecz innego banku, co wpłynie na kolejne etapy transakcji. W takiej sytuacji warto skonsultować się z doradcą bankowym lub pośrednikiem finansowym.
Kiedy już mamy pewność co do naszej zdolności kredytowej i możliwości sfinansowania z kredytu hipotecznego danego mieszkania, to wówczas jest czas na zawarcie umowy przedwstępnej z aktualnym właścicielem.
Umowa ta określa m.in. wysokość zaliczki lub zadatku czy ustala termin sfinalizowania transakcji.
Czas pomiędzy zarezerwowaniem mieszkania a podpisaniem aktu notarialnego powinien być na tyle długi, aby wybrać bank i kredyt hipoteczny, zgromadzić wymagane dokumenty (a to może trochę potrwać) i ostatecznie podpisać umowę o kredyt hipoteczny na mieszkanie.
Cały proces kredytowy może zająć nawet 2-3 miesiące! Należy zatem zapewnić sobie wystarczająco dużo czasu, aby bez większego stresu doczekać uruchomienia środków na zakup mieszkania.
Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym
W interesie kredytodawcy finansującego zakup mieszkania, jest oszacowanie jego wartości, które będzie stanowić zabezpieczenie mieszkania. W większości przypadków dokonywana jest obowiązkowa wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i przekazywany jest oficjalny dokument, tzw. operat szacunkowy. Niektóre instytucje bankowe mogą przeprowadzić wycenę samodzielnie, ale koszty takiego działania zazwyczaj pokrywa kredytobiorca.
Ale to nie koniec kosztów pozabankowych (pozakredytowych). Po zatwierdzeniu umowy kredytowej, należy udać się do notariusza w celu sfinalizowania transakcji, a to kosztuje, podobnie jak i opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Równocześnie, w akcie notarialnym ustanawiana jest hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Po dokonaniu zmian własnościowych, należy skontaktować się z bankiem i złożyć wniosek o wypłatę kredytu hipotecznego. Środków z kredytu zazwyczaj przelewane są jednorazowo na rachunek sprzedawcy.
Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny na mieszkanie?
Rozważając kredyt na zakup mieszkania, ważne jest zrozumienie, że co prawda jest on tańszy niż inne rodzaje zobowiązań, np. w porównaniu do kredytu gotówkowego, ale koszt całkowity będzie bardzo wysoki.
Mając bowiem na uwadze tańszy kredyt, mamy na myśli niższe oprocentowanie nominalne oraz RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania).
Jednakże, zaciągając kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe, należy zawsze pamiętać, że jest to zobowiązanie długoletnie, w związku z czym całkowity koszt zobowiązania będzie bardzo duży.
Niezmiernie istotnym czynnikiem wpływającym na wybór banku jest zatem czynnik kosztowy.
Oprocentowanie nominalne jest zazwyczaj pierwszym parametrem, na który zwracają uwagę osoby rozważające zaciągnięcie kredytu hipotecznego. I słusznie, bowiem to jest parametr służący za podstawę do wyliczania odsetek.
Większość ofert kredytów hipotecznych dostępna jest jedynie z oprocentowaniem zmiennym, ale na rynku znajdziemy również propozycje kredytów hipotecznych z oprocentowaniem okresowo stałym.
W przypadku oprocentowania zmiennego, stawka procentowa, po której bank udziela kredytu, zależy od dwóch czynników – zmiennej stopy procentowej WIBOR (zazwyczaj WIBOR 3M lub 6M – trzymiesięczny lub sześciomiesięczny) oraz stałej marży banku.
Na wysokość pierwszego z tych czynników bank nie ma wpływu, ponieważ jest to stawka rynkowa, która określa wysokość procentu, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze. Marża jest natomiast ustalana przez bank i obowiązuje przez cały okres umowy kredytowej.
Wybierając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, klient decyduje się na stałą stopę procentową (niezależną od sytuacji rynkowej) na wcześniej ustalony okres. Zazwyczaj jest to 5 lat, choć niektóre banki oferują dłuższy czas jej obowiązywania.
Kolejnym czynnikiem, który wpływa na koszty kredytu hipotecznego, jest prowizja, która jednak nie musi być naliczana i można znaleźć takie oferty promocyjne.
Kredyt hipoteczny nie tylko na mieszkanie
Na co można przeznaczyć jeszcze kredyt hipoteczny, poza zakupem mieszkania? Poniżej wymieniono tylko niektóre z najpopularniejszych celów, na jakie mogą być przeznaczone kredyty hipoteczne. Należy jednak pamiętać, że jest to kredyt celowy, co oznacza, że nie można go przeznaczyć na żaden inny cel niż tylko ten związany z zakupem, budową czy remontem nieruchomości. Jest on dokładnie sprecyzowany w umowie kredytowej.
Kredyt hipoteczny można przeznaczyć między innymi na:
- Zakup działki budowlanej, nawet z rozpoczętą już budową.
- Finansowanie zakupu udziału w nieruchomościach.
- Przekształcanie lokatorskiego lub spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe.
- Budowę domu, również realizowaną przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową.
- Budowę całorocznego domu na działce rekreacyjnej.
- Przekształcanie nieruchomości niemieszkalnych na lokale mieszkalne.
- Remonty, wykończenia i modernizacje mieszkań.
- Refinansowanie kredytów hipotecznych zaciągniętych w innych bankach.
Informację o pełnym zakresie możliwości, jaki daje kredyt hipoteczny, uzyskamy w każdym banku, z którym skontaktujemy się w sprawie finansowania.